Hankesuunnitelma, perusparannus, Kallion ala-aste
V 27.2.2019, Kallion ala-asteen perusparannuksen hankesuunnitelma
Päätös
Kaupunginhallitus esitti kaupunginvaltuustolle seuraavaa:
Kaupunginvaltuusto hyväksyy Kallion ala-asteen perusparannuksen 15.10.2018 päivätyn hankesuunnitelman siten, että hankkeen enimmäislaajuus on 7 488 brm² ja rakentamiskustannusten enimmäishinta on arvonlisäverottomana 20 400 000 euroa heinäkuun 2018 kustannustasossa.
Päätös on ehdotuksen mukainen.
Kallion ala-asteen rakennukseen on suunniteltu laaja toiminnallinen ja tekninen perusparannus, jossa ajanmukaistetaan tiloja opetuksen vaatimusten mukaisesti, uusitaan talotekniset asennukset ja parannetaan energiataloutta.
Hankkeen kustannusarvio on 20 400 000 euroa. Perusparannuksen on tarkoitus alkaa kesäkuussa 2021 ja valmistua marraskuussa 2022.
Hankesuunnitelma on liitteenä 1. Se on laadittu kaupunkiympäristön toimialan ja kasvatuksen ja koulutuksen toimialan yhteistyönä. Kasvatus- ja koulutuslautakunta on omalta osaltaan puoltanut hankesuunnitelman hyväksymistä.
Kallion ala-asteen rakennus ja voimassa oleva asemakaava
Kallion ala-aste sijaitsee keskisessä suurpiirissä Kalliossa osoitteessa Neljäs linja 11−15. Arkkitehti Bertel Jungin suunnittelema rakennus on valmistunut vuonna 1910 ja perusparannettu vuonna 1969.
Tontilla on voimassa vuonna 1985 hyväksytty asemakaava, joka määrittelee tontin opetustoimintaa palvelevien rakennusten korttelialueeksi (YO). Rakennus on asemakaavassa suojeltu merkinnällä sr-2. Rakennuksella on historiallisia arvoja, ja se on Helsingin koulurakennusten suojelutarvetta selvittävässä Opintiellä-julkaisussa luokiteltu kolmanneksi arvokkaimpaan luokkaan. Rakennukseen on tehty vuosikymmenten kuluessa useita toiminnan vaatimia muutoksia ja teknisiä parannuksia. Rakennusoikeus on 6 400 kem².
Perusparannuksen tarpeellisuus
Rakennus on kokonaisuudessaan laajan teknisen ja toiminnallisen perusparannuksen tarpeessa. Vuoden 1969 perusparannuksessa rakennettu ilmanvaihtojärjestelmä on tullut käyttöikänsä päähän ja sähkö- ja atk-järjestelmät vaativat uusimista. Ikkunat ovat huonokuntoiset ja julkisivuissa on runsaasti pohjastaan irti olevaa rappausta. Peltinen vesikate on käyttöikänsä päässä ja kellarikerroksen rakenteissa on kosteusongelmia.
Koulun keittiö on kooltaan ja varustukseltaan riittämätön. Oppilaiden wc-tilat eivät vastaa nykyisiä vaatimuksia. Piha on niukasti varusteltu ja sen toimivuudessa ja turvallisuudessa on puutteita. Rakennus ei ole esteetön.
Hankkeen toiminnallisena tavoitteena on opetustilojen ajanmukaistaminen vastaamaan uuden opetussuunnitelman vaatimuksia. Väestöennusteen mukaan koulun oppilaaksiottoalueen oppilasmäärä kasvaa ainakin vuoteen 2027 asti.
Perusparannuksen hankesuunnitelma
Hankesuunnitelma koskee laajaa teknistä perusparannusta ja tiloissa tehtäviä toiminnallisia ja opetusta ajanmukaistavia ja tehostavia muutoksia. Perusparannus kattaa koko rakennuksen ja suunnitelmat on laadittu sen arkkitehtoninen ja historiallinen arvo huomioiden. Hankkeen laajuus on 3 600 hym² eli 7 488 brm² ja vuokra-ala on 5 258 htm².
Hankkeessa tehostetaan opetustilojen järjestelyjä ja ajanmukaistetaan niiden kiintokalustusta ja varustusta. Rakennuksen akustiikkaa, esteettömyyttä ja paloturvallisuutta parannetaan. Ruokahuollon tilat rakennetaan nykyisiä vaatimuksia vastaaviksi. Oppilaille rakennetaan oppilasmäärän edellyttämä määrä yksittäisiä wc-tiloja, joista kaksi on esteettömiä.
Rakennuksen ilmanvaihtojärjestelmä sekä lämpö-, vesi- ja viemärijärjestelmät uusitaan. Sähköjärjestelmät uusitaan tämän päivän vaatimusten mukaisiksi. Kellarin alapohjat ja rakennuksen salaojitusjärjestelmä on varauduttu uusimaan kokonaan kosteusongelmien poistamiseksi. Sisäilman laadun parantamiseksi välipohjia avataan ja ne puhdistetaan orgaanisesta aineksesta. Rakennukseen rakennetaan uusi hissi. Julkisivurappaukset uusitaan ja alkuperäisen mukaisia rappauskoristeluja palautetaan. Ikkunat uusitaan kolmilasisiksi.
Rakennuksessa tehdään lisäksi tilamuutoksia, jotka mahdollistavat uuden opetussuunnitelman toteuttamisen ja tilojen monipuolisemman käytön. Toiminnalliset muutokset eivät edellytä suuria rakenteellisia muutoksia. Lukitus-, kulunvalvonta- ja turvajärjestelmät uusitaan vastaamaan nykyajan vaatimuksia siten, että myös kouluajan ulkopuolinen käyttö on helposti mahdollista.
Hanke sisältää myös pihan perusparannuksen, jossa sen toimintoja ja viihtyisyyttä parannetaan. Kunnostettavan piha-alueen laajuus on noin 3 800 m².
Rakentamiskustannukset ja rahoitus
Hankkeen rakentamiskustannukset ovat arvonlisäverottomana yhteensä 20 400 000 euroa (2 724 euroa/brm²) heinäkuun 2018 kustannustasossa.
Vuoden 2019 talousarvion liitteenä olevassa talonrakennushankkeiden rakentamisohjelmassa vuosiksi 2019−2028 hankkeen suunnittelulle ja toteutukselle on varattu 16 miljoonaa euroa vuosille 2019−2021. Alustava arvio on perustunut koulujen perusparannushankkeiden keskimääräisiin toteutuneisiin kustannuksiin.
Kallion ala-asteen perusparannus on laaja. Se käsittää toiminnallisten parannusten lisäksi kaikkien taloteknisten asennusten uusimisen, uuden ilmanvaihtojärjestelmän rakentamisen, salaojituksen rakentamisen koko rakennuksen ympäri ja alapohjarakenteiden uusimisen. Kustannuksia nostaa myös mm. julkisivurappauksen ja vesikatteen uusiminen kokonaisuudessaan, ikkunoiden uusiminen kolmilasisiksi ja nykyisellään melko niukasti varustellun pihan parantaminen.
Muuttunut rahoitustarve otetaan huomioon rakentamisohjelmaa tarkistettaessa.
Vuokrakustannus kasvatuksen ja koulutuksen toimialalle
Hankkeen toteutuksen jälkeen arvioitu tilakustannus eli tilahankkeiden käsittelyohjeiden mukaan määritelty sisäinen vuokra on noin 149 330 euroa/kk eli noin 1 791 930 euroa vuodessa. Kuukausivuokra on noin 28,40 euroa/htm², josta pääomavuokran osuus on 24,70 euroa/htm² ja ylläpitovuokran osuus 3,70 euroa/htm². Neliövuokran perusteena on 5 258 htm². Tuottovaade on 3 % ja poistoaika 30 vuotta.
Rakennuksen nykyinen vuokra on 80 698 euroa/kk eli 968 373 euroa vuodessa. Kuukausivuokra on nykyisin 13,23 euroa/htm², josta pääomavuokran osuus on 9,92 euroa/htm² ja ylläpitovuokran osuus 3,31 euroa/htm². Vuokranmaksun perusteena on 6 100 htm².
Perusparannuksen aikaiset väistötilat
Koulun koko toiminta siirretään väistötiloihin perusparannuksen ajaksi. Toiminnalle järjestetään väistötilat lähialueelta. Väistötilaratkaisu täsmentyy suunnittelun kuluessa.
Väistötilojen kustannukset 18 kuukauden ajalta ovat arviolta 1 870 000 euroa (alv. 0 %). Ne eivät sisälly hankesuunnitelmassa esitettyihin rakentamiskustannuksiin.
Hankkeen toteutusvastuu ja aikataulu
Hankkeen toteutusvastuu on kaupunkiympäristön toimialan rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuudella. Rakennuksen ylläpidosta vastaa kaupunkiympäristön toimialan ylläpitopalvelut.
Hankkeen toteutusaikatauluun vaikuttaa Aleksis Kiven peruskoulun perusparannuksen valmistuminen. Koulut ovat oppilasmäärältään suuria ja sijaitsevat samalla alueella. Kallion ala-asteen perusparannus on mahdollista käynnistää, kun Aleksis Kiven peruskoulun perusparannus valmistuu. Tavoitteena on, että perusparannus alkaa kesäkuussa 2021 ja tilat valmistuvat marraskuussa 2022.
Kasvatus- ja koulutuslautakunnan lausunto
Kasvatus- ja koulutuslautakunta on 18.12.2018 § 288 antanut hankesuunnitelmasta puoltavan lausunnon ja todennut, että se vastaa hyvin kasvatuksen ja koulutuksen toiminnallisia tavoitteita.
Perusparannus mahdollistaa turvalliset, terveelliset, viihtyisät ja riittävät tilat Kallion ala-asteen toiminnalle. Perusparannuksen yhteydessä tehtävillä muutoksilla rakennuksesta saadaan hyvin toimiva ja tilankäytöltään entistä tehokkaampi koulu. Tilajärjestelyin luodaan oppimista ja opetussuunnitelman tavoitteita tukeva oppimisympäristö. Myös pihan toimivuutta ja turvallisuutta kehitetään.
Tarkoituksenmukaisesti mitoitetut tilat ovat varhaiskasvatus- ja koulutoiminnan lisäksi alueen asukkaiden käytössä. Perusparannuksen jälkeen koulun tiloissa on mahdollista järjestää iltapäivätoimintaa. Kulunvalvonnan muutoksilla osa koulun tiloista saadaan kouluajan ulkopuoliseen asukaskäyttöön. Liikuntatilat ovat asukaskäytössä arki-iltaisin, viikonloppuisin sekä loma-aikoina ja musiikkiopisto voi tarvittaessa hyödyntää koulun tiloja kouluajan ulkopuolella. Lisäksi koulu toimii majoituskouluna.
Hankesuunnitelman valmistelu ja toimivalta
Hankesuunnitelma on laadittu kaupunkiympäristön toimialan ja kasvatuksen ja koulutuksen toimialan yhteistyönä. Asiantuntijoina on kuultu mm. kaupunginmuseon, rakennusvalvonnan, pelastuslaitoksen
ja ympäristöpalveluiden asiantuntijoita.
Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n mukaan kaupunginvaltuusto päättää hankesuunnitelmista, joiden kustannusarvio ylittää 10 miljoonaa euroa.
Kasvatus- ja koulutuslautakunta 18.12.2018 § 288
Lausunto
Kasvatus- ja koulutuslautakunta antoi kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaostolle puoltavan lausunnon 15.10.2018 päivätystä Kallion ala-asteen perusparannusta koskevasta hankesuunnitelmasta ja lausui lisäksi seuraavaa:
Hankesuunnitelma vastaa hyvin kasvatuksen ja koulutuksen toiminnallisia tavoitteita. Oppimistilojen jatkosuunnittelussa tulee yhdessä käyttäjätoimialan kanssa varmistaa erityisesti ääneneristyksen ja -vaimennuksen, kiinteiden kalusteiden ja varusteiden sekä valaistuksen huolellinen ja tarkoituksenmukainen toteutus. Tilat ja pintarakenteet tulee suunnitella helposti siivottaviksi, huollettaviksi ja korjattaviksi. Väri- ja materiaalivalintojen avulla toteutetaan viihtyisät ja oppimista tukevat tilat.
Luokkahuoneiden 504 ja 505 välille sekä oppilashuollon työhuoneisiin on vielä lisättävä pako-ovet. Teknisen työn tilojen valvottavuus sekä pesuhuoneena ja pukuhuoneena tarvittaessa toimiva tila on huomioitava jatkosuunnittelussa.
Kasvatus- ja koulutuslautakunta kiinnittää erityistä huomiota hankkeen kustannusseurannan, suunnittelun ohjauksen ja laadunvalvonnan tärkeyteen koko prosessin ajalta. Niillä on suuri vaikutus terveelliseen ja turvalliseen oppimisympäristöön sekä toimialan käyttökustannuksiin. Myös aikataulun pitävyydestä on huolehdittava.
Kasvatuksen ja koulutuksen toimialan työsuojelun yhteistoimintahenkilöstö on antanut 6.11.2018 hankesuunnitelmasta lausunnon, joka on liitteenä. Lausunto tulee ottaa huomioon jatkosuunnittelussa.
Kasvatus- ja koulutuslautakunta pitää perusparannuksen vuokrankorotusta korkeana.
Esittelijä
Lisätiedot
Susan Niemelä, projektiarkkitehti, puhelin: 310 21714
Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto 29.11.2018 § 131
Esitys
A
Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto esitti kaupunginhallitukselle Kallion ala-asteen 15.10.2018 päivätyn hankesuunnitelman hyväksymistä siten, että hankkeen enimmäislaajuus on 7 488 brm² ja rakentamiskustannusten enimmäishinta on arvonlisäverottomana 20 400 000 euroa heinäkuun 2018 kustannustasossa ehdolla, että kasvatus- ja koulutuslautakunta antoi hankesuunnitelmasta puoltavan lausunnon.
B
Rakennusten ja yleisten alueiden jaosto päätti oikeuttaa rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuuden jatkamaan hankkeen suunnittelua odottamatta hankepäätöstä.
Esittelijä
Lisätiedot
Anneli Nurmi, projektinjohtaja, puhelin: 310 86432
Jarmo Raveala, yksikön päällikkö, puhelin: 310 23466
Päätös tullut nähtäväksi 20.02.2019
MUUTOKSENHAKUKIELTO
Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.
Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §
Esittelijä
Lisätietojen antaja
Maria Nyfors, kaupunginsihteeri, puhelin: 09 310 21731
Ville Vastamäki, hankepäällikkö, puhelin: 09 310 25902