Vuokraus, kaavatontin 46053/14 uudelleen vuokraaminen, Höyläämötie 11, Pitäjänmäki, Viidentalo Oy

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Taustaa

Vuokralainen pyytää päätösehdotuksen mukaisen tontin uudelleenvuokrausta.

Tontti on tällä hetkellä vuokrattu vuokralaiselle 1.1.1986 – 31.12.2020. Vuokra-alueesta on ollut voimassa aikaisempia maanvuokrasopimuksia, joista ensimmäinen alkoi 1.1.1956 (sopimusnumero 7029).

Tontti 46053/14 kuuluu asemakaavan nro 11472 mukaiseen toimitilarakennusten korttelialueeseen (KTY). Lisäksi rakennuksiin saa sijoittaa julkisia palvelutiloja, liike-, toimisto- ja ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomia teollisuus- ja varastotiloja, opetus-, koulutus-, studio-, ja näyttelytiloja, kokoontumistiloja, kahvila- ja ravintolatiloja sekä liikunta- ja vapaa-ajan toimintaa palvelevia tiloja. Rakennuksen pohjakerrokseen saa sijoittaa myymälätiloja. Päivittäistavaramyymälätiloja saa olla yhteensä enintään 500 k-m².

Kaavatontti 46053/14 muodostuu aiemmasta rekisteritontista 46024/5 ja noin 510 m² suuruisesta määräalasta Munkkiniemen kylän tilasta 1:1172. Vuokra-alue pienenee uudelleenvuokrauksen yhteydessä 4 917 m²:sta 4 582 m²:een, koska vuokra-alueen luoteisosasta liitetään alue Höyläämötien katualueeseen. Vuokra-alueen pienenemisen johdosta vuokralaisen rakentama ajoluiska jää osittain katualueelle, mistä on otettu maanvuokrasopimukseen rasitteenluonteinen ehto.

Tontin 46053/14 pinta-ala on 4 582 m² ja rakennusoikeus 10 459 k-m².

Tontilla sijaitsee vuokralaisen 9 180 k-m²:n suuruinen teollisuusrakennus ja .195 k-m² suuruinen autotallirakennus.

Uudelleen vuokraaminen perusteltua

Tontin uudelleen vuokraaminen vuokralaiselle 31.12.2048 saakka on perusteltua.

Tontti sijoittuu uudessa yleiskaavassa toimitila-alueelle, eikä asemakaavapalvelun mukaan tontin käyttötarkoitukseen kohdistu po. aikana muutostarpeita.

Lisäksi vuokratun tontin ja sillä olevan rakennuksen kunto on riittävä ympäristö ja uusi vuokra-aika huomioon ottaen, vuokralainen on täyttänyt nykyisen vuokrasopimuksen mukaiset velvoitteensa ja kaupunki ei tarvitse tonttia muuhun käyttöön.

Vuokran tarkistaminen tarpeen

Tällä hetkellä tontin voimassa olevan maanvuokrasopimuksen perusvuosivuokra on 2 894,51 euroa elinkustannusindeksissä 1951 = 100 ja perittävä vuosivuokra noin 49 000 euroa (10 459 k- m² x 94 euroa/k- m² x 0,05).

Esitettävän tontin uudelleenvuokrauksen yhteydessä on tarpeen tarkastaa vuosivuokraa niin, että uusi perusvuosivuokra on 7 954 euroa elinkustannusindeksissä 1951 = 100 ja uusi vuosivuokra noin 155 501 euroa.

Uusi vuosivuokra perustuu maanpäällisen rakennusoikeuden 8 256 k-m²:n osalta pääoma-arvoon 17 euroa/k-m² ja maanalaisen rakennusoikeuden 2 203 k-m²:n osalta pääoma-arvoon 8,50 euroa /k-m² elinkustannusindeksissä 1951 = 100 sekä viiden prosentin tuottoon. Nykyrahassa pääoma-arvo (indeksi 1955) on maanpäällisen rakennusoikeuden osalta noin 332 euroa/k-m² ja maanalaisen rakennusoikeuden osalta noin 166 euroa/k-m².

Uusi vuosivuokra perustuu ulkopuolisen asiantuntijan (Newsec Valuation Oy, 23.12.2015) tekemään arvioon ja siihen, että vuokra-aluetta käytetään rajoitetusti pelkästään teollisuus- ja varastotarkoitukseen tontin kaavamerkinnästä (KTY) huolimatta, joka sallisi myös toimistorakentamisen. Vuokra-alueella oleva rakennus on tällä hetkellä teollisuus- ja varastokäytössä, eikä se nykyisenlaisena sovellu moderniin toimistokäyttöön, joten vuokralaisella ei ole kilpailumahdollisuuksia lähistöllä sijaitsevien modernien toimistorakennusten rinnalla. Maanvuokran korotus on teollisuuskäytössäkin kolminkertainen entiseen vuokraan nähden, joten toimistokäyttöä vastaavan maanvuokran periminen olisi vuokralaisen kannalta kohtuutonta rakennuksen tosiasiallinen käyttötarkoitus huomioon ottaen. Rakennusta ei olla lähivuosina muuttamassa puhtaaksi toimistorakennukseksi, mutta tähänkin vaihtoehtoon on varauduttu sopimusehdolla, jonka mukaan rakennusoikeudesta vähintään 50 % tulee olla teollisuus- tai vastaavassa käytössä.

Koska vuokralainen hakee vuokraamansa tontin uudelleen vuokraamista hyvissä ajoin etukäteen ennen nykyisen vuokra-ajan päättymistä, edellä sanotun vuokran tarkistamisen on syytä tulla voimaan vasta nykyisen vuokrasopimuksen vuokra-ajan päättymishetken mukaan. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että edellä sanotusta tarkistetusta uudesta vuosivuokrasta peritään 32 prosenttia nykyisen vuokra-ajan päättymispäivään eli 31.12.2020 saakka.

Uudelleenvuokrausta koskevat muut sopimusehdot

Päätösesityksessä esitettävään uudelleenvuokraukseen otetaan liitteenä olevan vuokrasopimusluonnoksen mukaiset ehdot.

Vuokrasopimusluonnoksen maaperäehdossa on otettu huomioon, että tontti on ollut aiemmin vuokrattuna po. käyttötarkoitukseen ja sillä sijaitsee jo vuokralaisen rakennus/rakennuksia.

Päätös tullut nähtäväksi 30.11.2018

OHJEET OIKAISUVAATIMUKSEN TEKEMISEKSI

Tähän päätökseen tyytymätön voi tehdä kirjallisen oikaisuvaatimuksen. Päätökseen ei saa hakea muutosta valittamalla tuomioistuimeen.

Oikaisuvaatimusoikeus

Oikaisuvaatimuksen saa tehdä

Oikaisuvaatimusaika

Oikaisuvaatimus on tehtävä 14 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Oikaisuvaatimuksen on saavuttava Helsingin kaupungin kirjaamoon määräajan viimeisenä päivänä ennen kirjaamon aukioloajan päättymistä.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi postitse, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi sähköisenä viestinä, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, kolmen päivän kuluttua viestin lähettämisestä.

Tiedoksisaantipäivää ei lueta oikaisuvaatimusaikaan. Jos oikaisuvaatimusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa oikaisuvaatimuksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Oikaisuvaatimusviranomainen

Viranomainen, jolle oikaisuvaatimus tehdään, on Helsingin kaupungin kaupunkiympäristölautakunta.

Oikaisuvaatimusviranomaisen asiointiosoite on seuraava:

Kirjaamon aukioloaika on maanantaista perjantaihin klo 08.15–16.00.

Oikaisuvaatimuksen muoto ja sisältö

Oikaisuvaatimus on tehtävä kirjallisena. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.

Oikaisuvaatimuksessa on ilmoitettava

Pöytäkirja

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä lähetetään pyynnöstä. Asiakirjoja voi tilata Helsingin kaupungin kirjaamosta.