Oikaisuvaatimus kaupunkiympäristön toimialan palvelut ja luvat –palvelukokonaisuuden rakennusvalvontapalveluiden lupayksikön arkkitehdin asuinpientalon laajentamista koskevasta rakennuslupapäätöksestä

Päätös

Kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaosto päätti hylätä ********** tekemän oikaisuvaatimuksen kaupunkiympäristön toimialan palvelut ja luvat –palvelukokonaisuuden rakennusvalvontapalveluiden lupayksikön arkkitehdin rakennuslupapäätöksestä 5.7.2018 (§ 427).

Kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaosto päättää lisätä rakennuslupaan seuraavan lupamääräyksen: Lopullinen pihasuunnitelma on toimitettava rakennusvalvontapalveluille ennen rakennuksen laajennusosan käyttöönottokatselmusta.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä, jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisten tietoon.

Oikaisuvaatimuksen alainen rakennuslupapäätös

Kaupunkiympäristön toimialan palvelut ja luvat –palvelukokonaisuuden rakennusvalvontapalveluiden lupayksikön arkkitehti on päätöksellään 5.7.2018 (§ 427) myöntänyt Asunto Oy Kulosaaren Eteläinen Rantatie 4:lle rakennusluvan kaksiasuntoisen, vuonna 1957 valmistuneen ja 1960-luvulla laajennetun, osoitteessa Armas Lindgrenin tie 4 olevalla tontilla 91-42-25-2 sijaitsevan asuinpientalon laajentamiselle. Arkkitehti on samalla myöntänyt hakemuksesta aloittamisoikeuden kaikille rakennusluvan mukaisille töille. Kohteessa on pidetty aloituskokous 20.11.2018.

Rakennuspaikan tontti on jaettu 28.3.2017 päivätyllä hallinnanjakosopimuksella siten, että yhtiö omistaa tontista 749/1000 ja kaksi yksityishenkilöä omistavat tontista 251/1000 sekä että kumpikin osapuoli omistaa hallitsemallaan alueella sijaitsevat rakennukset. Tontin koko on 1978 m2, josta yhtiö omistaa 1618 m2:n suuruisen osan 1 ja yksityishenkilöt omistavat 360 m2:n suuruisen osan 2. Osalla 2 ei ole rakennusta.

Rakennusluvan mukaan olemassa olevaa rakennusta laajennetaan rakentamalla makuuhuone talon pohjoispäätyyn sekä tekemällä kaksi terassia. Samalla lännen puoleisen asunnon keittiö uusitaan. Toimenpiteen yhteydessä rakennuksen julkisivut korjataan ja uusitaan.

Suunnitellulla rakentamisella ylitetään tontilla voimassa olevan asemakaavan (numero 8630) sallima yhden rakennuksen enimmäiskerrosala. Asemakaava sallii enimmäiskerrosalaksi 450 kem2 ja nyt ollaan rakentamassa 499 kem2.

Tälle ratkaisulle on saatu kaupunkisuunnitteluviraston virastopäällikön tekemä poikkeamispäätös 21.9.2015 § 40. Poikkeamispäätöksessä on hyväksytty olemassa olevan rakennuksen laajentaminen poiketen noin 45 kem2 (10 %) asemakaavan osoittamasta yhden rakennuksen kerrosalasta (450 kem2).

Poikkeamispäätöksen mukaan rakennuslupa oli haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lisäksi poikkeamispäätöksessä todettiin päätöksen oikaisuvaatimusajan päättyvän 12.10.2015. Rakennuslupahakemus jätettiin 30.6.2017.

Oikaisuvaatimus

Rakennuspaikan länsi-/luoteispuoleisen tontin ja tontilla sijaitsevien kahden asuinrakennuksen omistaja on tehnyt rakennuslupapäätöksestä oikaisuvaatimuksen muutoksenhakuajan kuluessa.

Oikaisuvaatimuksen tekijä vaatii seuraavaa: Rakennuslupaa koskeva myöntämispäätös on ensisijaisesti kumottava kokonaisuudessaan siten, että rakennuslupaa ei myönnetä miltään osin, ja toissijaisesti rakennuslupapäätös on kumottava ja lupa-asia on palautettava valmisteluun, jossa on otettava huomioon poikkeamispäätös 21.9.2015 ja sen ehdot.

Vaatimuksen perusteluina esitetään seuraavaa:

Päätös on lainvastainen ja epätarkoituksenmukainen. Päätöksessä kerrotaan hankkeen olevan poikkeamispäätöksen mukainen. Näin asia ei ole. Poikkeamispäätöksellä on annettu mahdollisuus yhden terassin rakentamiseen. Rakennuslupapäätöksen mukaan nyt saisikin rakentaa kaksi terassia. Myönnettäessä rakennuslupa kahdelle terassille viranomainen on siten ylittänyt toimivaltansa. Näin ollen rakennuslupapäätös on kumottava lainvastaisena ainakin kahden terassin rakentamisen osalta.

Poikkeaminen myönnettiin mm. ehdolla, että ”jatkosuunnittelun yhteydessä tontille on laadittava pihasuunnitelma, joka tulee esittää rakennuslupaa haettaessa”. Hakija ei ole esittänyt pihasuunnitelmaa eikä naapureilla ole ollut näin ollen mahdollisuuksia ottaa kantaa pihasuunnitelma-asiaan. Pihasuunnitelman puuttuessa hanke ja rakennuslupa eivät vastaa poikkeamispäätöstä. Näin ollen rakennuslupapäätös on lainvastaisena kumottava kokonaisuudessaan.

Hakija ei ole esittänyt pihasuunnitelmaa. Selvää on myös se, että rakennuslupapäätöksessä mainittua ”alustavaa” pihasuunnitelmaa ei ole. Asemapiirros ylimalkaisena puuston ja istutuksien osalta ei täytä pihasuunnitelman vaatimuksia. Huvilakaupunkiympäristö ja yksityisyyden suoja edellyttävät, että lupatontille joka tapauksessa tehdään istutukset, joiden korkeus estää suoran näköyhteyden naapuritonteille.

Toissijaisen vaatimuksen perusteluina esitetään edellä esitetyn lisäksi vielä seuraavaa:

Ellei rakennuslupapäätöstä kumota lainvastaisena kokonaisuudessaan, se on kuitenkin kumottava siten, että asia on palautettava valmisteluun, jossa rakennuslupahakija on velvoitettava esittämään a) perustellun näkemyksensä siitä, että poikkeamispäätös sallisi kahden terassin rakentamismahdollisuudet, b) suunnitelman piirroksineen siitä, mihin kohtaan vanhaa rakennusta poikkeamisluvan mukainen yksi terassi on tarkoitus rakentaa, ja c) perustellun ja yksityiskohtiin menevän poikkeamispäätöksessä edellytetyn pihasuunnitelman, sekä mm. naapuritonttien omistajille on tämän jälkeen varattava mahdollisuus esittää kannanottonsa ja muistutuksensa ko. hankkeesta.

Vastine oikaisuvaatimuksen johdosta

Luvan saaja on antanut vastineen oikaisuvaatimuksen johdosta. Luvan saajan näkemyksen mukaan rakennusluvan päätös perustuu 21.9.2015 kirjattuun poikkeamispäätökseen ja on siten sellaisenaan oikein myönnetty.

Vastineen perusteluissa esitetään seuraavaa:

Poikkeuslupavaiheessa hakemuksessa kuvattiin muutokset, jotka vaikuttavat tontilla olevien rakennusten peittoalaan ja rakennusten kerrosneliöihin. Asunnon A lisärakentamisen yhteyteen tuleva terassi ei vaikuta kumpaankaan. Kyseinen terassi oli selvyyden vuoksi piirretty jo poikkeamislupaa haettaessa toimitettuihin lupakuviin. Poikkeuslupapäätöksen pöytäkirjanotteen sivulla 3 todetaan, että ” rakennusvalvontavirasto ohjaa varsinaista suunnittelua rakennuslupavaiheessa”. Juuri näin on toimittu, kun rakennuslupavaiheessa on tarkemmin määritelty olevaan rakennukseen tulevat muutokset.

Rakennusvalvontapalvelun maisema-arkkitehti antoi pihasuunnitelmaan liittyen ohjeistuksen, jonka mukaan pihasuunnitelmaa on täydennetty. Hankkeen maisema-arkkitehdin tekemä pihasuunnitelma on toimitettu rakennusvalvontaan ennen rakennusluvan myöntämistä. Pihasuunnitelma on toimitettu Lupapisteeseen, jossa se on ollut nähtävillä ennen rakennusluvan myöntämistä. Piha tullaan kunnostamaan pihasuunnitelman mukaisesti, kun rakennusprojekti on ohi, eikä koneiden ja laitteiden siirtely enää vahingoita piha-aluetta.

Luvan saajan ja oikaisuvaatimuksen tekijän tonttien välillä ei alun perinkään ole ollut näköyhteyttä estävää kasvustoa eikä rakennelmaa. Jos oikaisuvaatimuksen tekijä haluaa lisätä näkösuojaa tarjoavan aidan ja/tai kasvuston omalle puolelle rajaa, keskustelemme mieluusti asiasta.

Sovellettavat oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 117 §, 118 §, 125 §, 133 §, 134 §, 134 a §, 135 §, 175 §, 187 § ja 192 §

Päätöksen perustelut

Asemakaava ja poikkeamispäätös

Rakennuspaikan tontilla 42025/2 on voimassa asemakaava numero 8630 vuodelta 1985. Tontti on asuinrakennusten korttelialuetta (A). Asemakaavakarttaan on merkitty tontin rakennusala ja istutettava alueen osa sekä tontin osa, jonka puusto on säilytettävä.

Tonttia koskevat seuraavat asemakaavamerkinnät: e=0,3/450; 1/5 ja III. Nämä tarkoittavat seuraavaa: e=0,3/450 tarkoittaa: Ensimmäinen luku on tehokkuusluku eli kerrosalan suhde tontin pinta-alaan. Jälkimmäinen luku osoittaa yhden rakennuksen enimmäiskerrosalan. 1/5 tarkoittaa: Murtoluku osoittaa, kuinka suuren osan tontin pinta-alasta saa käyttää rakentamiseen katokset mukaan luettuna. III tarkoittaa: Roomalainen numero osoittaa rakennusten, rakennuksen tai sen osan suurimman sallitun kerrosluvun. Kolmannen kerroksen ala saa olla enintään puolet alemman kerroksen alasta.

Asemakaavamääräyksen mukaan tontille saa asemakaavassa osoitetun kerrosalan lisäksi rakentaa autosuojan, enintään 40 m2.

Asunto Oy Kulosaaren Eteläinen Rantatie 4 on jättänyt 13.3.2015 poikkeamishakemuksen. Kaupunkisuunnitteluviraston virastopäällikkö on päättänyt päätöksellään 21.9.2015 (§ 40) hyväksyä yhtiön asemakaavaa nro 8630 koskevan poikkeamishakemuksen seuraavilta osin: Olemassa oleva rakennuksen laajentaminen poiketen noin 45 k-m2 (10 %) asemakaavan osoittamasta yhden rakennuksen kerrosalasta (450 k-m2). Uudisrakennuksen, autokatosten ja terassin rakentaminen poiketen noin 127 m2 (32 %) asemakaavaan merkitystä peittoalasta (1/5). Kahden autokatoksen rakentamista poiketen 30 m2 (75 %) autokatosten sallitusta pinta-alasta (40 m2). Kahden autokatoksen rakentamista asemakaavaan merkitylle istutettavalle alueelle, jossa puustoa on säilytettävä.

Virastopäällikön päätöksen mukaan poikkeamiset myönnetään seuraavilla ehdoilla: Jatkosuunnittelun yhteydessä tontille on laadittava pihasuunnitelma, joka tulee esittää rakennuslupaa haettaessa. Autokatokset toteutetaan viherkattoisina.

Läntisen asunnon laajennus ja terassi

Kaupunkisuunnitteluviraston virastopäällikön 21.9.2015 tekemän poikkeamispäätöksen mahdollistamista asemakaavapoikkeamisista toteutetaan tämän asuinrakennuksen laajennusrakennushankkeen yhteydessä ainoastaan yhden rakennuksen enimmäiskerrosalan ylitys. Asemakaava sallii yhden rakennuksen enimmäiskerrosalaksi 450 k-m2. Poikkeamispäätöksessä on sallittu ylittää tämä asemakaavan enimmäiskerrosala noin 45 k-m2. Rakennuslupapäätöksessä on käytetyksi asuinkerrosalaksi rakennuksen laajennuksen jälkeen ilmoitettu 499 k-m2. Enimmäiskerrosala ylitetään siis poikkeamispäätöksen sallimalla tavalla noin 45 k-m2. Ennestään käytetyksi asuinkerrosalaksi on rakennuslupapäätöksessä ilmoitettu 460 k-m2.

Olemassa olevan rakennuksen läntisin osa on tällä hetkellä yksikerroksinen. Poikkeamispäätöksen sallima enimmäiskerrosalan ylitys on tarkoitus toteuttaa rakentamalla tämän yksikerroksisen osan päälle toisen kerroksen tasolle kerrosalaltaan 38,5 k-m2:n (pyöristettynä 39 k-m2:n) suuruinen laajennusosa. Tämä laajennusosa sijoittuu nykyisen yksikerroksisen osan pohjoisemmalle alueelle. Laajennusosaan sijoittuu rakennuksen läntisempään asuntoon (A-osa) yhdistettävä makuuhuoneen ja vaatehuoneen kokonaisuus. Tämän laajennusosan lounaispuolelle ollaan sijoittamassa toinen nyt suunnitelluista kahdesta terassista. Tämän terassin alla on jo ennestään rakennuksen ensimmäisen kerroksen osa, jossa sijaitsee läntisemmän asunnon olohuone. Laajennusosan ja tässä tarkoitetun terassin rakentamisella ei lisätä tontin rakennusten peittoalaa.

Rakennusluvassa myönnetty yhden rakennuksen enimmäiskerrosalan ylittäminen edellä selostetulla tavalla on edellyttänyt poikkeamisen saamista. Sen sijaan tämän asunnon terassin rakentamiselle ei ole tarvittu poikkeamista. Terassia ei ole laskettava rakennuksen kerrosalaan eikä terassin rakentaminen lisää peittoalaa. Lupa terassin rakentamiselle on voitu myöntää rakennusluvassa.

Itäisen asunnon terassi ja tontin peittoala

Rakennuspaikan tontin pinta-ala on 1978 m2. Asemakaava sallii käytettäväksi rakentamiseen tontin pinta-alasta katokset mukaan luettuna 1/5. Tämä asemakaavan sallima peittoala (1/5) on pinta-alaltaan 396 m2.

Rakennusluvassa on sallittu rakennettavaksi rakennuksen itäisemmän asunnon (B-osa) toisen kerroksen tasolle terassi, joka toimii myös tämän asunnon sisääntulokatoksena. Tämä B-osan terassi sijaitsee lähes kokonaisuudessaan olemassa olevan rakennuksen massan ulkopuolella lisäten näin tontin rakennuksen peittoalaa. Pääpiirustuksista mitattu peittoala on kuitenkin B-osan terassin rakentamisen jälkeen alle 300 m2, kun asemakaavan sallima peittoala on edellä mainittu 396 m2. Pelkästään tämän rakennuksen itäisemmän asunnon terassin rakentamiselle, ilman tontille suunniteltujen uudisrakennuksen ja autosuojan tai autosuojien rakentamista, ei ole tarvittu poikkeamista. Kuten rakennuksen A-osan terassia myöskään tätä rakennuksen B-osan terassia ei ole laskettava rakennuksen kerrosalaan. Lupa tämänkin terassin rakentamiselle on voitu myöntää rakennusluvassa.

Läntisen asunnon keittiön uusiminen

Rakennuslupapäätöksessä on todettu siitä, että samalla lännen puoleisen asunnon keittiö uusitaan. Tälle uusimistyölle ei yksinään olisi tarpeen hakea rakennusvalvontaviranomaisen lupaa, mutta kyseinen maininta tästä työstä on voitu ottaa rakennuslupapäätökseen.

Pihasuunnitelma

Rakennusluvan myöntämisen yhteydessä on hyväksytty pääpiirustukset rakentamisessa noudatettaviksi. Pihasuunnitelma ei ole osa pääpiirustuksia, vaan se on erityispiirustus. Rakennusvalvontaviranomainen ei hyväksy erityispiirustuksia, vaan erityispiirustukset on rakennusvalvontaviranomaisen niin edellyttäessä laadittava ja toimitettava rakennusvalvontaviranomaiselle.

Kaupunkisuunnitteluviraston virastopäällikön poikkeamispäätöksessä on ehto, jonka mukaan tontille on laadittava pihasuunnitelma, joka tulee esittää rakennuslupaa haettaessa. Rakennusluvan hakija on esittänyt rakennuslupaa haettaessa pihasuunnitelman. Rakennusvalvonnan rakennuslupakäsittelyn aikana lupakäsittelijä on edellyttänyt pihasuunnitelman korjaamista tietyiltä osin, minkä johdosta luvan hakija on toimittanut rakennusvalvontaan uuden pihasuunnitelman. Tämän maisema-arkkitehdin laatiman pihasuunnitelman päiväys on 26.6.2018 ja se on toimitettu rakennusvalvontaan ennen rakennuslupapäätöksen tekemistä, rakennusvalvonnan arkkitehdin päätös tehtiin 5.7.2018.

Pihasuunnitelmassa on muun ohella esitetty sijoitettavaksi tontin koillisosaan neljä autopaikkaa alueelle, joka on asemakaavassa tontin osaa, jonka puusto on säilytettävä. Kaupunkisuunnitteluviraston virastopäällikön poikkeamispäätöksessä on mahdollistettu autokatoksen rakentaminen tähän paikkaan. Autokatosta ei kuitenkaan ole nyt tämän laajennusrakennushankkeen yhteydessä suunniteltu rakennettavaksi eikä autokatoksen rakentamiselle ole annettu lupaa tässä rakennusluvassa. Myöskään uusia autopaikkoja ei olla vasta nyt rakentamassa tähän paikkaan tontin osalle, jonka puusto on asemakaavamääräyksen mukaan säilytettävä. Tontilta vuosien varrella otetuista ilmakuvista on nähtävissä, että tälle tontin osalle on toteutettu neljä autopaikkaa jo viimeistään vuonna 2001, eli lähes 20 vuotta sitten. Samalla tontin piha-aluetta on asfaltoitu ja asfaltointi on ulotettu myös tälle tontin osalle. Toimenpiteelle ei ole koskaan haettu lupaa, vaikka kyse on ollut rakennusvalvontaviranomaisen lupaa edellyttäneestä toimenpiteestä.

Autopaikkojen rakentamisen ja tontinosan asfaltoinnin lisäksi tontilta on vuonna 2014 kaadettu rakennuksen lounaispuolella, tontin etupihalla, aiemmin sijainneet puut. Puiden kaataminen on liittynyt tuolloin tehtyihin sadevesiviemäröintijärjestelmän ja salaojien rakentamistöihin sekä tonttivesijohdon ja jätevesiviemärin uusimistöihin. Näille putki- ja johtotöille on ennen niiden suorittamista haettu ja saatu rakennusvalvontaviraston tarkastusinsinöörin lausunto (Z-lausunto). Nämä johtojen ja putkien rakentamis- ja uusimistyöt eivät ole edellyttäneet rakennusvalvontaviranomaisen lupaa.

Tontin etupiha kuten myös oikaisuvaatimuksen tekijän tontin läheisyydessä oleva tontin alue on tällä hetkellä avoin ja vailla istutuksia. Pihasuunnitelman mukaan etupihalle tullaan istuttamaan kaksi metsävaahteraa ja neljä metsämäntyä sekä neljä puistoalppiruusua. Lisäksi oikaisuvaatimuksen tekijän tontin rajan läheisyyteen istutetaan pihasuunnitelman mukaan neljä punaherukkapensasta, kolme valkoherukkapensasta ja kaksi mustaherukkapensasta. Pihasuunnitelman mukaan etupihalla aivan rakennuksen edustalla sijaitsevalle istutusalueelle istutetaan vielä 26 puistoalppiruusua sekä 50 kevätatsaleaa. Edelleen pihasuunnitelmassa on esitetty säilytettäväksi tontin kaakkois- ja koillisrajojen läheisyydessä jo olevat pensaat ja puut.

Luvan saaja on oikaisuvaatimuksen johdosta antamassaan vastineessa todennut, että piha tullaan kunnostamaan pihasuunnitelman mukaisesti, kun rakennusprojekti on ohi, eikä koneiden ja laitteiden siirtely enää vahingoita piha-aluetta. Rakennusvalvontapalveluiden rakenneyksikkö tulee, tarvittaessa yhdessä rakennusvalvonnan maisema-arkkitehdin kanssa, valvomaan, että piha toteutetaan pihasuunnitelman mukaisesti.

Luvan saaja on todennut vastineessaan lisäksi, että, jos oikaisuvaatimuksen tekijä haluaa lisätä näkösuojaa tarjoavan aidan ja/tai kasvuston omalle puolelle rajaa, keskustelemme mieluusti asiasta. Ilman tätä luvan saajan toteamustakin on selvää, että oikaisuvaatimuksen tekijällä on niin halutessaan oikeus toteuttaa omistamalleen tontille istutuksia kuten myös rakentaa raja-aita. Aidan rakentamiselle tarvitaan rakennusvalvontaviranomaisen myöntämä lupa siinä tapauksessa, että tonttien omistajat eivät ole sopineet keskenään aidan rakentamisesta tai naapuri ei ole antanut suostumustaan aidan rakentamiselle.

Pihasuunnitelmaan liittyen on syytä vielä todeta, että tämä 26.6.2018 päivätty pihasuunnitelma ei koske tontin luoteis-/pohjoisosan hallinta-aluetta, jolle on suunniteltu rakennettavaksi uudisrakennus ja autosuoja. Tälle suunnitelmalle on haettu omaa, erillistä rakennuslupaa.

Oikaisuvaatimus

Rakennusluvan mukaiset työt eivät heikennä rakennuksen soveltuvuutta rakennettuun ympäristöönsä nykytilanteeseen verrattuna. Rakennuksen voidaan katsoa soveltuvan kohtuudella ympäristöönsä. Rakennuksen laajentaminen ei aiheuta tarpeettomasti haittaa naapurille. Rakennusluvan mukaisten töiden toteuttaminen ei vaikeuta naapurikiinteistön sopivaa rakentamista.

Oikaisuvaatimuksessa ei ole esitetty mitään sellaista, minkä johdosta rakennusvalvontapalveluiden lupayksikön arkkitehdin tekemä rakennuslupapäätös tulisi kumota tai sitä tulisi muuttaa. Oikaisuvaatimuksessa ei myöskään ole esitetty mitään sellaista, minkä johdosta rakennuslupa-asia tulisi palauttaa lupayksikön arkkitehdin uuteen käsittelyyn.