Tonttivaraus sekä hakumenettelyn ratkaiseminen, puukerrostalotontti 33402/1, Kuninkaantammi

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Kaupunkiympäristölautakunta on 5.6.2018 § 316 päättänyt Kuninkaantammen asuinkerrostalotonttia 33402/1 koskevasta ilmoittautumis- ja neuvottelumenettelystä (jatkossa hakumenettely). Päätöksen mukaan hakumenettely ratkaistaan siten, että sen kohteena oleva tontti varataan ensiksi jatkosuunnittelua varten ja vuokrataan myöhemmin pitkäaikaisella maanvuokrasopimuksella hakumenettelyssä parhaaksi arvioidulle osallistujalle.

Hakumenettelyn ja sen perusteella tapahtuvan tontinluovutuksen kohteena on Kuninkaantammen projektialueella osoitteessa Kuninkaantammenkierto 19 sijaitseva ohjeellinen ja rakentamaton asuinrakennustontti 33402/1. Tontille rakennettavien rakennusten tulee olla pääosin puurakenteisia kerrosluvun vaihdellessa kahdesta neljään. Tontin 5 000 k-m²:n suuruinen rakennusoikeus mahdollistaa noin 80 asunnon, joiden keskipinta-ala on noin 52 m²:n, rakentamisen tontille.

Tontti 33402/1 oli alun perin varattu toteutettavaksi välimuodon asuntotuotantona Hitas I-ehdoin, mutta hyväksyessään hakumenettelyä koskevan hakuohjeen kaupunkiympäristölautakunta päätti samalla muuttaa tontin rahoitus- ja hallintamuodon vapaarahoitteiseksi.

Osallistujien kanssa käytyjen neuvottelujen jälkeen suoritetun kokonaisarvioinnin perusteella parhaimman hakemuksen jätti Rakennusliike Reponen Oy. Näin ollen esitetään tontin 33402/1 varaamista Rakennusliike Reponen Oy:lle puusta rakennettavan asuinrakennushankkeen jatkosuunnittelua varten.

Kaupungin yleisen varauskierroksen tontinvarauksissa noudatetuista käytännöistä poiketen, tontinvaraus voidaan tehdä rakennusliikkeelle, koska hakumenettely oli luonteeltaan yleinen ja avoin niille, jotka täyttivät osallistumiselle asetetut yleiset kelpoisuusehdot ja tekniset vähimmäisvaatimukset.

Sijaintikartta on liitteenä 6.

Yleisesti hakumenettelystä

Kaupunkiympäristön toimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun tontit -yksikkö käynnisti kaupunkiympäristölautakunnan 5.6.2018 § 316 tekemän päätöksen jälkeen hakumenettelyn, jonka tarkoituksena oli löytää Kuninkaantammen ns. Etelärinteen asemakaavaan nro 12166 sisältyvälle asuinkerrostalotontille 33402/1 varauksensaaja, joka ensiksi laatii hakumenettelyn järjestäjille laadukkaan ja toteuttamiskelpoisen suunnitteluratkaisun ja myöhemmin toteuttaa suunnitteluratkaisunsa kokonaisvastuuperiaatteella. Hakumenettelyä varten on laadittu 5.6.2018 päivätty hakuohje.

Hakuohje on liitteenä 1.

Hakumenettely toteutettiin yleisenä kaikille avoimena hakuna, mutta se suunnattiin ammattirakennuttajille tai -rakentajien kokoamille suunnittelijoiden, tuotetoimittajien ja urakointitahojen muodostamille moniammatillisille yhteenliittymille. Osallistujiksi toivottiin puurakentamiseen erikoistuneita osaajia.

Lähtökohtana oli, että hakuun osallistumisen tuli olla osallistujalle kustannuksiltaan ja muilta panostuksiltaan kohtuullinen. Valmiita suunnitelmia ei edellytetty vaan luonnostasoiset suunnitelmat riittivät, mutta osallistujan tuli selvittää oma ja yhteenliittymänsä ammatillinen kokemus, pätevyys ja kyky sekä omat taloudelliset ja rahoitukselliset resurssit kyseisen 5 000 kem²:n suuruisen puukerrostalohankkeen toteuttamiselle.

Osallistujalle asetetut vaatimukset lyhyesti

Tontin rakennushanke sisältää talojen ja tontin piha-alueen rakentamisen rakennuttajan tai rakentajan omien suunnitelmien pohjalta sekä rakennuttajatehtävät. Rakennushanke toteutetaan kokonaisvastuuperiaatteella.

Hakuohjeen mukaan tontille 33402/1 tulee toteuttaa vapaarahoitteista, sääntelemätöntä asuntotuotantoa, mutta hakuohje ei ota kantaa asuntojen hallintamuotoon eli siihen ovatko rakennettavat asunnot omistusasuntoja tai vuokra-asuntoja. Hakuohje ei siten myöskään ota kantaa tulevien asuntojen omistajiin ja siten olisi ollut mahdollista, että osallistujan tiimissä olisi ollut mukana yksi tai useampi sijoittajataho, jonka omistukseen hanke olisi toteutettu.

Rakennusteknistä suorituskykyä koskevana vähimmäisvaatimuksena osallistujalta edellytettiin kokemusta vähintään kolmen vastaavan laajuisen (n. 3 000 kem²) asuinrakennuskohteen rakennuttamisesta tai rakentamisesta sekä valmistumisesta Suomessa viimeisen 5 vuoden aikana. Kesken hakumenettelyn tätä vaatimustaan kuitenkin kevennettiin niin, että referenssikohteeksi esitettävällä kohteella tuli olla myönnetty rakennuslupa. Alkuperäinen vaatimuksen mukaan referenssikohteen piti olla päättynyt eli kohteen piti olla luovutettu tilaajalle hyväksytysti. Lisäksi osallistujan tiimin avaintoimijoille oli asetettu asuinpuukerrostalon suunnitteluun liittyvä kokemus- ja pätevyysvaatimus.

Hakumenettelyn eteneminen

Hakumenettely oli kaksivaiheinen jakautuen ilmoittautumisvaiheeseen, jonka aikana osallistujan tuli laatia kohteelle viitesuunnitelmat hankeselostuksineen ja myöhemmin osallistujan tai useamman osallistujan kanssa käytävään neuvotteluvaiheeseen.

Ensimmäinen vaihe päättyi 1.10.2018, johon mennessä saatiin viisi hakemusta.

Hakuajan päätyttyä hakemukset arvioitiin laadullisin perustein ja ne asetettiin saadun materiaalin perusteella paremmuusjärjestykseen. Arviointikriteereinä käytettiin hakuohjeen liitteessä ilmoitettuja tekijöitä. Lisäksi selvitettiin mitä mahdollisia asemakaavapoikkeamia ehdotukset edellyttivät.

Arviointikriteerit ovat liitteenä 4.

Määräajassa saatujen hakemusten perusteella kaupunki kutsui toisen vaiheen neuvotteluihin kaksi osallistujaa. Neuvotteluiden tarkoituksena oli muun muassa varmistaa, että osallistujalla ja tämän kokoamalla tiimillä on riittävät resurssit ja muut edellytykset suunnitella ja toteuttaa hanke laatimiensa viitesuunnitelmien pohjalta.

Varauksensaajan valitseminen

Määräajassa hakemuksen jättivät seuraavat viisi työyhteenliittymää:

1. Lehto Asunnot Oy ja Lundén Arkkitehdit Oy
2. Avara Oy, Siklatilat Oy, Arkkitehtitoimisto Avario Oy, NQE Rakennetekniikka Oy
3. Alfamark Oy, RaceCon Consulting Oy, OOPEAA Office for Perhipheral Architecture Oy, Sweco Rakennetekniikka Oy
4. Rakennusliike Reponen Oy, Arkworks Arkkitehdit Oy, Sitowise Oy
5. EKE-rakennus Oy, Koskisen Oy, Arkkitehdit a-live Osuuskunta, Sweco Rakennetekniikka Oy

Viitesuunnitelmien ja hankeselostuksen arvioinnin suorittivat menettelyn järjestäjänä maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -yksikkö yhdessä kaupunginkanslian talous- ja suunnitteluosaston aluerakentamisyksikön sekä kaupunkiympäristön toimialan maankäyttö- ja kaupunkirakenne -palvelukokonaisuuden asemakaavoituspalvelun ja palvelut ja luvat -palvelukokonaisuuden rakennusvalvontapalvelun kanssa.

Hakemusten arviointi suoritettiin kokonaisarviointina, joka perustui saatuun kirjalliseen materiaaliin ja osallistujan kanssa käytyihin neuvotteluihin. Arviointi perustui erityisesti seuraaviin osatekijöihin:

• Osallistujan esittämät valikoidut hankereferenssit hakuohjeessa edellytetyn ja siihen myöhemmin tehdyn täsmennyksen mukaisesti.
• Tiimin kokemus ja pätevyys puukerrostalojen rakentamisesta (erityisosaaminen).
• Hankkeen taloudelliset riskitekijät sekä arvio osallistujan taloudellisista ja rahoituksellisista edellytyksistä toteuttaa hanke.
• Tontille suunnitellun hankkeen arkkitehtuuri sekä ratkaisun rakennetekniikka, energiatalous, elinkaari, kestävyys ja poikkeamat asemakaavasta.
• Kuivarakentamisen ketjun toteutuminen hankkeessa.

Tarkentavat neuvottelut käytiin 1) Alfamark Oy, RaceCon Consulting Oy:n, OOPEAA Office for Perhipheral Architecture Oy:n ja Sweco Rakennetekniikka Oy:n muodostaman yhteenliittymän kanssa sekä 2) Rakennusliike Reponen Oy:n, Arkworks Arkkitehdit Oy:n ja Sitowise Oy:n muodostaman yhteenliittymän kanssa.

Ensiksi mainitun yhteenliittymän jättämän hakemuksen vahvuutena oli ansiokas viitesuunnitelma sekä ansioituneet suunnittelijat ja muut henkilöresurssit, mutta saatu materiaali ei osallistujalta eli hankkeen rakennuttajana, rakentajana ja/tai tilaajana olevalta yritykseltä edellytettyjen referenssikohteiden osalta ollut riittävän yksiselitteinen, joten osallistuja päätettiin kutsua tarkentaviin neuvotteluihin. Käydyissä neuvotteluissa osallistuja kertoi referenssikohteistaan muun muassa, että ne ovat tontinvarauksia ja hankkeita, joille tulevina vuosina haetaan rakennuslupia. Näin ollen yhteenliittymä ei täytä hakumenettelyssä osallistujan roolissa olevalle taholle asetettua teknisen suorituskyvyn vähimmäisvaatimusta. Tämän vuoksi ja koska hakemus arvioitiin kaupungin asettamien taloudellisten ja rahoituksellisten edellytysten osalta hankkeen suuruusluokkaan suhteutettuna heikoksi, ei hakemusta esitetä hakumenettelyn voittajaksi.

Suoritetun kokonaisarvioinnin perusteella parhaimman hakemuksen jätti Rakennusliike Reponen Oy ja sen yhteistyökumppanit Arkworks Arkkitehdit Oy ja Sitowise Oy.

Perustelut Rakennusliike Reponen Oy:n, Arkworks Arkkitehdit Oy:n ja Sitowise Oy:n valinnalle

Rakennusliike Reponen Oy kuuluu vuonna 2017 tehdyn osakekaupan jälkeen Arkta Oy:hyn, jonka konsernin liikevaihto oli yli 70 milj. euroa vuonna 2017. Kuninkaantammen puukerrostalohankkeen rakennuskustannusten arvioidaan olevan luokkaa 15 milj. euroa. Siten osallistujalla voidaan arvioida olevan riittävät taloudelliset ja rahoitukselliset edellytykset toimia hankkeen perustajaurakoitsijana ja toteuttaa se tulevasta markkinatilanteesta riippumatta.

Rakennusliike Reponen Oy on kokenut puukerrostalojen rakentaja, joka käyttää rakennejärjestelmänään suurelementeillä toteutettua niin kutsuttua ranka/palkkijärjestelmää. Lähes samankaltaisella järjestelmällä se on toteuttanut jo noin 400 asuntoa. Puukerrostaloille kehitettyä matalaenergiarakentamisen konseptiaan Rakennusliike Reponen Oy on kehittänyt yhteistyökumppaneidensa kanssa jo kolmessa eri puukerrostalossa. Kolmas tämän konseptin mukainen puukerrostalo valmistui Helsingin Honkasuolle vuonna 2017.

Haasteena suurelementtien käytölle on joidenkin asiantuntijoiden keskuudessa pidetty pystysuorien asennusten takia vaikeasti tehtävää sääsuojausta verrattuna tilaelementtimenetelmällä toteutettuun kerrostaloon. Tähän haasteeseen Rakennusliike Reponen Oy on vastannut kahdella eri tyyppisellä säänsuojausjärjestelmällä. Järjestelmän valinta riippuu vallitsevista tonttiolosuhteista ja kulloinkin markkinoilla saatavilla olevasta kalustosta. Molemmissa vaihtoehdoissa rakennuksen puurungon kerrotaan olevan sääsuojattu koko puurunkotyön ajan. Energiaratkaisujen osalta talojen rakenteet ja niiden tiiviydet on tarkoitus suunnitella siten, että ne täyttävät VTT:n määrityksen mukaiset passiivirakentamisen kriteerit. Viitesuunnitelmissa on esitetty rakennuksen julkisivuihin integroidut aurinkopaneelit. Suunnitelmissa esitettyä hulevesien viivytysratkaisua arviointiryhmä piti luontevana ja pihasuunnitelmaa yhteisine viherhuoneineen hyvänä. Arviointiryhmän mielestä arkkitehtuuriltaan ja kaupunkikuvallisilta ominaisuuksiltaan ehdotus on tavanomainen, mutta toteuttamiskelpoinen. Suunnitelman kaupunkikuvalliseen laatuun tulee siten jatkosuunnittelussa kiinnittää erityistä huomiota.

Rakennusliike Reponen Oy:llä on vakiintuneet puurakennusjärjestelmät ja tarvittava kyky käynnistää ja toteuttaa Kuninkaantammen kaltainen suuri puukerrostalohanke esittämänsä hakemuksen mukaisena. Yhteenvetona tästä ehdotuksesta voidaan todeta, että sen vahvuutena on toteuttajatahon luotettavuus ja varmuus puukerrostalojen rakentajana.

Tontin luovuttamisesta

Rakennusliike Reponen Oy:n kanssa käydyissä jatkoneuvotteluissa on sovittu, että tontin 33402/1 rakennusoikeudesta enintään noin 50 % voidaan toteuttaa vapaarahoitteisena vuokra-asuntotuotantona.

Varauksensaaja huolehtii kustannuksellaan tarvittavan tonttijaon laatimisesta, tontin lohkomisesta ja kiinteistörekisteriin merkitsemisestä.

Varauksessa noudatettavat ehdot ilmenevät tarkemmin liitteistä 1, 2, 3 ja 5.

Kaupunki luovuttaa tontin vuokraamalla, jolloin vuokra-aika tulee ulottumaan 31.12.2080 asti. Tontin elinkustannusindeksiin sidottu vuosivuokra tulee olemaan vuokra-ajan alussa noin 120 000 euroa (vastaa indeksin pistelukua 1944, 4/2018).

Kaupunkiympäristölautakunta 29.01.2019 § 44

Esitys

Esittelijä

Lisätiedot

Maria Mannisto, tonttiasiamies, puhelin: 310 36454

Päätös tullut nähtäväksi 28.03.2019

OHJEET OIKAISUVAATIMUKSEN TEKEMISEKSI

Tähän päätökseen tyytymätön voi tehdä kirjallisen oikaisuvaatimuksen. Päätökseen ei saa hakea muutosta valittamalla tuomioistuimeen.

Oikaisuvaatimusoikeus

Oikaisuvaatimuksen saa tehdä

Oikaisuvaatimusaika

Oikaisuvaatimus on tehtävä 14 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Oikaisuvaatimuksen on saavuttava Helsingin kaupungin kirjaamoon määräajan viimeisenä päivänä ennen kirjaamon aukioloajan päättymistä.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi postitse, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi sähköisenä viestinä, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, kolmen päivän kuluttua viestin lähettämisestä.

Tiedoksisaantipäivää ei lueta oikaisuvaatimusaikaan. Jos oikaisuvaatimusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa oikaisuvaatimuksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Oikaisuvaatimusviranomainen

Viranomainen, jolle oikaisuvaatimus tehdään, on Helsingin kaupunginhallitus.

Oikaisuvaatimusviranomaisen asiointiosoite on seuraava:

Kirjaamon aukioloaika on maanantaista perjantaihin klo 08.15–16.00.

Oikaisuvaatimuksen muoto ja sisältö

Oikaisuvaatimus on tehtävä kirjallisena. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.

Oikaisuvaatimuksessa on ilmoitettava

Pöytäkirja

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä lähetetään pyynnöstä. Asiakirjoja voi tilata Helsingin kaupungin kirjaamosta.