Vuokrausperiaatteiden vahvistaminen, Länsisatama, tontti 20829/3

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Länsisataman Jätkäsaaren asuinkerrostalotontille (AK) 20829/3 tai siitä muodostettaville valtion tukemaan vuokra- ja opiskelija-asuntotuotantoon toteutettaville tonteille esitetään vuokrausperiaatteiden vahvistamista. Tontti on varattu vuoden 2016 yleisellä tontinvarauskierroksella, ja sen rakentamisen on tarkoitus alkaa vielä kesän 2019 aikana. Vuokra-ajaksi esitetään Jätkäsaaren alueella yleisesti käytettyä noin 60 vuoden vuokra-aikaa, jolloin vuokra-aika päättyisi vuonna 2080.

Vuokrausperiaatteiden määrittelyssä on huomioitu Jätkäsaaren alueelle aiemmin vahvistetut vuokrausperiaatteet, tontin sijainti ja Aran tontin enimmäishintaa koskeva ennakkoratkaisu. Tällä tavoin on pyritty yhdenmukaiseen ja johdonmukaiseen hinnoitteluun.

Asemakaava- ja tonttitiedot

Alueella on voimassa Länsisataman Jätkäsaaren asemakaavan muutos nro 12331 (Jätkäsaari, Atlantinkaari) joka on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 9.12.2015, 347 § ja se on tullut voimaan 22.1.2016.

Asuinkerrostalotontin 20829/3 rakennusoikeus on yhteensä 11 000 k-m2, josta vähintään 500 k-m2 on toteutettava nk. kivijalkaliiketiloina. Tontin korkein sallittu kerrosluku on rakennusalasta riippuen 13, 8 tai 6. Tontin autopaikkavelvoite määräytyy seuraavan normin mukaan: vähintään suurempi luvuista 1 ap / 120 k-m2 tai 0,6 ap /asunto.

Autopaikat sijoitetaan pääosin korttelin 20829 alueelle rakennettavaan maanalaiseen pysäköintilaitokseen ja hajapaikkoja sijoitetaan tontille 20831/1 Jätkäsaaren pysäköinti Oy:n toimesta toteutettavaan pysäköintitaloon.

Tontti 20829/3 on tällä hetkellä ohjeellinen kaavatontti, jota ei ole merkitty kiinteistörekisteriin. Tontin pinta-ala on noin 2 321 m² ja osoite Atlantinkatu.

Asemakaavan ote on liitteenä 2.

Varauspäätös

Kaupunginhallitus päätti yleistä tontinvarauskierrosta koskevalla päätöksellään
28.11.2016, 1081 § varata Helsingin kaupungin 20. kaupunginosa (Länsisatama) asemakaavan muutoksen nro 12331 mukaisen kaavatontin 20829/3 Brita Maria Renlunds Minne säätiölle (Y-tunnus 0222614-2), Svenska Handelshögskolanille (Hanken) (Y-tunnus 0245907-7) sekä Ålandsbanken Asuntorahaston Erikoissijoitusrahastolle (Y-tunnus 2517120-1) asuntohankkeiden suunnittelua varten muun muassa seuraavin ehdoin:

• Asuinrakennusoikeudesta noin 30 % varataan Brita Maria Renlunds Minne säätiölle toteutettavaksi ensisijaisesti lasten kanssa työskenteleville suunnattuna valtion tukemana vuokra-asuntotuotantona (pitkä
  korkotuki), noin 30 % Hankenille toteutettavaksi valtion tukemana opiskelija-asuntotuotantona ja loput noin 40 % Ålandsbanken Asuntorahastolle toteutettavaksi sääntelemättömänä ja vapaarahoitteisena vuokra-asuntotuotantona.
• Varauksensaajat ovat velvollisia tutkimaan hankkeiden toteuttamisen ja hallinnoinnin kannalta tarkoituksenmukaista tonttijakoa ennen rakennussuunnittelun aloittamista sekä kustannuksellaan hakemaan tonttijaon
  sekä tonttien lohkomista ja rekisteröintiä ennen rakennusluvan hakemista.

Varausehtojen muuttamista koskeva päätös

Kaupunkiympäristölautakunta on 24.4.2018, 218 § päättänyt muuttaa Brita Maria Renlunds Minne säätiölle, Svenska Handelshögskolanille
ja Ålandsbanken Asuntorahaston Erikoissijoitusrahastolle yhteisesti
varatun Helsingin kaupungin 20. kaupunginosan (Länsisatama)
asemakaavan muutoksen nro 12331 mukaisen kaavatontin 20829/3
varausehtoja rahoitus- ja hallintamuotojakauman osalta seuraavasti:

Asemakaavan muutoksen osoittamasta asuinrakennusoikeudesta varataan

• Brita Maria Renlunds Minne säätiölle noin 22 % toteutettavaksi ensisijaisesti lasten kanssa työskenteleville suunnattuna valtion tukemana vuokra-asuntotuotantona (pitkä korkotuki)
• Svenska Handelshögskolanille noin 26 % toteutettavaksi valtion korkotukemana opiskelija-asuntotuotantona (pitkä korkotuki) ja
• Ålandsbanken Asuntorahastolle noin 52 % toteutettavaksi vapaarahoitteisena sääntelemättömänä vuokra-asuntotuotantona.

Päätöksen mukaan varausehtojen muutoksen voimaantulo edellyttää,
että kaavatonttia 20829/3 koskeva ja vireillä oleva asemakaavan muutos
tulee vastaisuudessa lainvoimaiseksi

Muilta osin noudatetaan kaupunginhallituksen 28.11.2016 tekemää varauspäätöstä ja sen ehtoja.

Hankkeen tilanteesta

Varauksensaajat ovat varauspäätöksen tekemisen jälkeen aloittaneet yhteistyössä hankkeidensa toteutussuunnittelun. Varauksensaajat ovat hakeneet asemakaavan muutosta heille varatulle tontille 20829/3. Asemakaavan muutos on valmisteilla (nro 12586, Kvarteret Isabella). Tämän hetkisen arvion mukaan se tulee voimaan kesän 2019 aikana. Asemakaavan muutos luo osaltaan edellytykset kaupunkiympäristölautakunnan varausehtojen muutospäätöksen 24.4.2018, 218 § toteuttamiselle.

Asemakaavan muutoksessa nro 12586 tälla hetkellä voimassa olevan asemakaavan mukainen kaavatontti 20829/3 tullaan jakamaan kolmeksi uudeksi kaavatontiksi (20829/4—6). Tontille 20829/5 tullaan toteuttamaan varauspäätöksen edellyttämällä tavalla Hankenin toimesta valtion tukemia opiskelija-asuntoja ja tontille 20829/6 Brita Maria Renlunds Minne säätiön toimesta ensisijaisesti lasten kanssa työskenteleville suunnattuja valtion tukemia vuokra-asuntoja.

Rakentamisen on alustavien aikataulujen mukaan tarkoitus alkaa
heti asemakaavan muutoksen voimaantulon jälkeen, joten tontille on tarkoituksenmukaista vahvistaa vuokrausperiaatteet.

Maaperätiedot

Kaupungin teettämien selvitysten mukaan tontin 20829/3 alueella on harjoitettu toimintaa, joka on saattanut aiheuttaa maaperän pilaantumista. Tontin maaperä kunnostetaan rakentamisen yhteydessä rakennuttajan toimesta. Kaupunki korvaa rakennuttajalle maaperän puhdistamisesta aiheutuvat tavanomaisiin maanrakennuskustannuksiin nähden ylimääräiset kulut.

Ehdotetut vuokrausperiaatteet

Vuokrausperiaatteiden määrittelyssä on huomioitu Jätkäsaaren alueelle aiemmin vahvistetut vuokrausperiaatteet, tonttien sijainti sekä Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (Ara) tontin enimmäishintaa koskeva ennakkoratkaisu. Tällä tavoin on pyritty mahdollisimman yhdenmukaiseen ja johdonmukaiseen hinnoitteluun.

Vertailutiedot

Vertailutietoina todettakoon, että kaupunginvaltuusto päätti 16.1.2019, 7 § vahvistaa Helsingin Länsisataman Jätkäsaaressa sijaitsevien asuinkerrostalotonttien (AK) 20075/1-3 ja 20830/2 vuokrausperiaatteet seuraavin ehdoin:

• Asuinkerrostalotonttien (AK) vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana asuinkerrosneliömetrihintana valtion tukeman vuokra-asuntotuotannon osalta vähintään 40 euroa.
• Tonteille mahdollisesti toteutettavista nk. kivijalkaliike, -myymälä, -näyttely, -toimisto tai muista vastaavista tiloista peritään asuntokerrosalaa vastaavaa vuokraa.
• Alkuvuosialennuksen johdosta tonttien maanvuokrasta peritään valtion tukemilta tonteilta tai mainittua tuotantoa vastaavasta tontin asuinrakennusoikeuden osuudesta 70 % 31.12.2023 saakka.
• Tämän jälkeen valtion tukeman asuntotuotannon osalta asuntotonttien vuosivuokrasta peritään 80 % siltä ajalta, jona tontille rakennettavien asuintalojen rakentamiseen myönnettyä valtion asuntolainaa on maksamatta tai jona valtio maksaa tontille rakennettavien asuntojen rakentamiseen myönnetyn lainan perusteella korkohyvitystä (korkotukea).

Kaupunginvaltuusto päätti 17.1.2018, 10 § oikeuttaa kaupunkiympäristölautakunnan vuokraamaan Helsingin kaupungin 20. kaupunginosa (Länsisatama) asemakaavan muutoksen nro 12270 alueelle sijoittuvat asuntotontit (AK) 20076/1—3 tai niistä vastaisuudessa muodostettavat tontit muun ohella seuraavin ehdoin:

• Asuinkerrostalotonttien (AK) vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana asuinkerrosneliömetrihintana valtion tukeman vuokra-asuntotuotannon osalta 38 euroa.
• Tonteille mahdollisesti toteutettavista nk. kivijalkaliike, -myymälä, -näyttely, -toimisto tai muista vastaavista tiloista peritään asuntokerrosalaa vastaavaa vuokraa.
• Alkuvuosialennuksen johdosta tonttien maanvuokrasta peritään valtion tukemilta tonteilta tai mainittua tuotantoa vastaavasta tontin asuinrakennusoikeuden osuudesta 70 % 31.12.2021 saakka.
• Tämän jälkeen valtion tukeman asuntotuotannon osalta asuntotonttien vuosivuokrasta peritään 80 % siltä ajalta, jona tontille rakennettavien asuintalojen rakentamiseen myönnettyä valtion asuntolainaa on maksamatta tai jona valtio maksaa tontille rakennettavien asuntojen rakentamiseen myönnetyn lainan perusteella korkohyvitystä (korkotukea).

Tontti 20829/3 ja siitä vastaisuudessa muodostettavat tontit 20829/5 ja 6 sijoittuvat vertailun kohteena olevia tontteja arvokkaammalle paikalle meren tuntumaan rajautuen Melkinlaituriin ja Hyväntoivonpuistoon, joten niiden rakennusoikeuden arvo on lähtökohtaisesti vertailun kohteena olevia tontteja korkeampi. Koska kyse on kuitenkin valtion tukemasta asuntotuotannosta, on maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun tontit-yksikkö pyytänyt Aralta tontin enimmäishintaa koskevan ennakkoratkaisun.

Vuokrausperiaatteet

Ottaen huomioon vertailutiedot, tonttien sijainti ja Aran ennakkoratkaisu esitetään, että asuinkerrostalotontin (AK) 20829/3 tai siitä muodostettavien tonttien vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana asuinkerrosneliömetrihintana valtion tukeman vuokra-asuntotuotannon osalta vähintään 41 euroa.

Ensi vaiheessa tontille esitetään myönnettäväksi alkuperäisestä vuokrasta 30 % ns. alkuvuosialennus 31.12.2023 saakka. Alkuvuosialennus esitetään myönnettäväksi alueen rakentamisesta johtuvan keskeneräisyyden perusteella ja tämän johdosta tontin maanvuokrasta perittäisiin 70 % 31.12.2023 saakka. Kun alkuvuosialennus päättyy, vuokrasta perittäisiin 80 % siltä ajalta, jona tontille rakennettavien asuintalojen rakentamiseen myönnettyä valtion asuntolainaa on maksamatta tai jona valtio maksaa tontille rakennettavien asuntojen rakentamiseen myönnetyn lainan perusteella korkohyvitystä (korkotukea).

Tontille mahdollisesti toteutettavista nk. kivijalkaliike, -myymälä, -näyttely, -toimisto tai muista vastaavista tiloista esitetään perittävän asuntokerrosalaa vastaavaa maanvuokraa. Asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi rakennettavien asuntojen ulkopuolisten asuntoja palvelevien tilojen osalta ei perittäisi maanvuokraa.

Kaupunginvaltuuston päätöksen 1.10.1980 (asia 18) mukaan asuntotontin vuosivuokra on 4 % ja muiden tonttien 5 % tontin laskennallisesta hinnasta, mikä määräytyy tontin pääasiallisen käyttötarkoituksen mukaisesti.

Tontin 20829/3 tai siitä muodostettavien tonttien laskennallinen k-m2 -hinta hintatasossa (3/2019, ind. 19,61) olisi esitetyn mukaisesti noin 804 euroa ilman ns. Ara-alennusta ja Ara-alennuksella noin 643 euroa. Maanvuokran teoreettinen vaikutus asumiskustannuksiin olisi mainitussa hintatasossa noin 2,57 euroa/as-m2/kk Ara-alennus huomioon ottaen. Mainitussa hinta-arviossa ei ole huomioitu tontille edellä esitettyä ns. alkuvuosialennusta.

Vuokra-ajaksi esitetään noin 60 vuotta siten, että vuokra-aika päättyisi 31.12.2080. Jätkäsaaren alueella tontit vuokrataan noudatetun käytännön mukaisesti noin 60 vuodeksi.

Toimivalta

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 8 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto vahvistaa yli 30 vuoden pituisten maanvuokrasopimusten yleiset vuokrausperiaatteet.

Kaupunkiympäristölautakunta 07.05.2019 § 228

Esitys

Esittelijä

Lisätiedot

Kristian Berlin, kiinteistölakimies, puhelin: 09 310 36438

Päätös tullut nähtäväksi 24.06.2019

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §