Vuokrausperusteet, Pasila, Vartiokylä, 17.KO, 45.KO, Kollikatu 5, Lavakatu 8, Kauppakartanonkatu, Yläkiventie 11, 14, 16, Yläkivenrinne

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Asemakaavatiedot

Pasila, Postipuisto

Pasilan tontteja koskeva asemakaavan muutos nro 12475, Postipuisto on hyväksytty kaupunginvaltuustossa
25.4.2018, 90 § ja se on tullut voimaan 6.7.2018. Asemakaavan muutos sisältää kerrosalaa kaikkiaan 251 095 k-m², josta on asumista 237 400 k-m², liike- ja toimitilaa 4 310 k-m², julkisia palveluja 8 200 k-m² ja yhteiskäyttötilaa 1 185 k-m². Alueen rakentaminen on alkanut vuonna 2019 ja sen arvioidaan kestävän 2020 -luvun loppupuolelle saakka.

Vartiokylä, Itäkeskus

Kauppakartanonkatu 16:n alueelle on laadittu alueen kehittämistä ja täydennysrakentamista varten tarvittava asemakaavan muutos nro 12443. Alueelle tulee noin 200 uutta asukasta. Tonttien rakentaminen on alkamassa keväällä 2020. Asemakaavan muutos nro 12443 on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 29.11.2017, 418 § ja se on tullut voimaan 30.1.2018. Kaava-alueelle on merkitty rakennusoikeutta yhteensä 20 300 k-m², josta uutta asuinrakennusoikeutta on 8 500 k-m². Kokonaisrakennusoikeudesta vähintään 400 k-m² on toteutettava liike, ravintola-, toimisto- tai palvelutiloina.

Vartiokylä, Myllypuro

Yläkiventie 2, 4, 5 ja 8:n alueelle on laadittu alueen kehittämistä ja täydennysrakentamista varten tarvittava asemakaavan muutos nro 12327. Alueelle tulee noin 350–500 uutta asukasta asumismuodoista riippuen. Tonttien rakentaminen on alkamassa vuonna 2020. Asemakaavan muutos nro 12327 on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 9.12.2015, 342 § ja se on tullut voimaan 22.1.2016. Kaava-alueelle on merkitty rakennusoikeutta yhteensä 74 802 k-m², josta uutta asuinrakennusoikeutta on 15 200 k-m². Ympäristölle haittaa tuottamatonta liike-, työskentely-, palvelu- tai toimistotilaa saa rakentaa asemakaavan mukaisen rakennusoikeuden lisäksi enintään 60 k-m².

Yläkiventie 6:n alueelle on laadittu alueen kehittämistä ja täydennysrakentamista varten tarvittava asemakaavan muutos nro 12409. Asemakaavan muutos mahdollistaa tontin 45146/3 täydennysrakentamisen kahdeksankerroksisella asuinkerrostalolla. Tontin rakentaminen on alkamassa vuonna 2020. Asemakaavan muutos nro 12409 on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 19.4.2017, 197 § ja se on tullut voimaan 2.6.2017. Kaava-alueelle on merkitty rakennusoikeutta yhteensä 6 650 k-m², josta uutta asuinrakennusoikeutta on 2 800 k-m².

Sijaintikartta on liitteenä 3. Asemakaavakartat ovat liitteenä 4–7.

Varauspäätökset

Pasila

Kaupunginhallitus on 25.8.2014, 836 § päättänyt varata Postipuiston alueen suunnitellusta asuinrakennusoikeudesta noin 150 000 k-m² luovutettavaksi kumppanuuskaavoitukseen ja asuntohankkeiden suunnittelua ja toteuttamista varten 31.12.2016 saakka muun muassa seuraavin ehdoin:

• Alueelle kaavoitettavasta asuinrakennusoikeudesta noin 20 % toteutetaan valtion tukemana vuokra-asuntotuotantona, 40 % välimuodon asuntotuotantona ja 40 % vapaarahoitteisena sääntelemättömänä omistus- ja/tai vuokra-asuntotuotantona. Sääntelemättömästä asuntotuotannosta enintään noin 30 % voi olla vuokra-asuntotuotantoa.

• Valtiontukemana vuokra-asuntotuotantona toteutettava asuinrakennusoikeus varataan Asuntotuotantotoimistolle.

Kaupunginhallitus on 23.11.2015, 1141 § päättänyt varata Pasilan, Maaliikennekeskuksen alueen asuinkerrostalokorttelin 17125 Asuntotuotantotoimistolle kumppanuuskaavoitusta ja asuntohankkeiden suunnittelua varten 31.12.2017 saakka muun muassa seuraavin ehdoin:

• Kortteleiden asuinrakennusoikeudesta noin 50 % tulee toteuttaa valtion tukemana vuokra-asuntotuotantona ja vähintään 50 % välimuodon asuntotuotantona.

• Kiinteistölautakunta päättää varauksen kohdentamisesta tontteihin sekä tontinvarausten ehdoista, kun kaupunkisuunnittelulautakunta on hyväksynyt alueen asemakaavaluonnoksen.

• Kaupunginhallitus on 25.8.2014 (836 §) varannut Asuntotuotantotoimistolle valtion tukemana vuokra-asuntotuotantona toteutettavan asuinrakennusoikeuden (noin 30 000 k-m²). Nyt tehtävällä varauksella varataan Asuntotuotantotoimistolle lisää 36 500 k-m² toteutettavaksi välimuodon asuntotuotantona.

• Mahdollisessa Hitas-tuotannossa noudatetaan Hitas I -ehtoja.

Kortteli 17125 varattiin valtion tukemaan vuokra-asuntotuotantoon.

Tonttipäällikkö on 6.4.2018, 14 § päättänyt jatkaa tontin 17125/2 varausta 31.12.2019 saakka entisin ehdoin.

Asuntotonttitiimin tiimipäällikkö päätti 28.8.2018, 243 § muuttaa tontin 17125/2 varausehtoja siten, että tontin 17125/2 rahoitus- ja hallintamuoto muutetaan valtion tukemasta vuokra-asuntotuotannosta vapaarahoitteiseksi Hitas I –ehdoin toteutettavaksi omistusasuntotuotannoksi. Muilta osin noudatetaan entisiä varausehtoja.

Vartiokylä

Kaupunginhallitus on 5.11.2018, 691 § päättänyt varata asuinkerrostalotontit (AK) 45048/10, 45141/3 ja 4, 45142/19 sekä 45146/10 Asuntotuotannolle 31.12.2020 saakka muun muassa seuraavin ehdoin:

• tontti 45048/10 varataan asumisoikeusasuntojen ja valtion tukemien vuokra-asuntojen suunnittelua varten siten, että asuinrakennusoikeudesta tulee toteuttaa noin puolet valtion tukemana vuokra-asuntotuotantona ja noin puolet asumisoikeusasuntotuotantona,

• tontti 45141/3 varataan senioreille suunnattujen asumisoikeusasuntojen suunnittelua varten,

• tontti 45141/4 varataan senioreille suunnattujen valtion tukemien vuokra-asuntojen suunnittelua varten,

• tontti 45142/19 varataan asumisoikeusasuntojen suunnittelua varten ja

• tontti 45146/10 varataan asumisoikeusasuntojen suunnittelua varten.

Lyhytaikaiset vuokraukset

Asuntotonttitiimin tiimipäällikkö päätti 4.7.2019, 199 § vuokrata korttelin 17124 tontin 1 Helsingin kaupungin Asuntotuotannolle Postipuiston pysäköinti Oy -nimisen perustettavan yhtiön lukuun rakennusluvan hakemista varten ajalle 1.8.2019–31.7.2020.

Asuntotonttitiimin tiimipäällikkö päätti 25.6.2019, 183 § vuokrata korttelin 17125 tontin 2 Helsingin kaupungin Asuntotuotannolle As Oy Helsingin Kollikallio -nimisen perustettavan yhtiön lukuun rakennusluvan hakemista varten ajalle 1.8.2019–31.7.2020.

Tonttien tiedot

Tonttien pinta-alat, osoitteet, rakennusoikeudet ja asemakaavatiedot ilmenevät tarkemmin liitteestä 1.

Maaperä

Postipuiston alueella on todettu kynnysarvon ylittäviä haitta-ainepitoisuuksia, jotka vuokralaisen on otettava huomioon maarakentamisessa. Helsingin kaupungin ympäristönsuojeluyksikkö on antanut 29.3.2019 asiasta lausunnon, jota vuokralaisen on noudatettava. Vuokralainen vastaa kynnysarvomaista aiheutuvista toimenpiteistä ja kustannuksista.

Kauppakartanonkatu 16:n alueella ei ole käytettävissä olevien tietojen perusteella harjoitettu toimintaa, joka saattaisi aiheuttaa maaperän pilaantumista.

Yläkiventie 2, 4, 5 ja 8:n sekä Yläkiventie 6:n alueilla on maaperäkartan mukaan osittain täyttöä. Käytettävissä olevien tietojen perusteella mainituilla alueilla ei ole harjoitettu muuta toimintaa, joka saattaisi aiheuttaa maaperän pilaantumista.

Ehdotetut vuokrausperiaatteet

Vuokrausperiaatteiden määrittelyssä on huomioitu vyöhykehintamalli, samalle tai vastaavalle alueelle aiemmin vahvistetut vuokrausperiaatteet sekä tonttien sijainti pyrkien yhdenmukaiseen ja johdonmukaiseen hinnoitteluun. Tonttien hallinta- ja rahoitusmuoto on otettu vuokrausperiaatteita määritettäessä huomioon, samoin tonttien autopaikoituksesta ja rakennusten perustamisesta syntyvät kustannukset.

Valtion tukemana vuokra-asuntotuotantona toteutettavien tonttien osalta tonttien hinta on määritetty Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) vahvistamien tonttihintakäyrien mukaan.

Pysäköintitonttien (LPA) osalta noudatetaan kaupungin yleisesti käyttämiä periaatteita.

Vertailutiedot

Pasila

Vertailutietona todettakoon, että kaupunginvaltuusto on 16.1.2019, 6 § vahvistanut asuinkerrostalotonttien (AK) ja autopaikkatontin (LPA) tai niistä muodostettavien tonttien vuokrausperiaatteet siten, että asuinkerrostalotonttien (AK) 17115/1 ja 8, 17120/2, 17122/1 ja 4, 17126/1-2, 17127/1-2 sekä 17128/1-2 vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana kerrosneliömetrihintana valtion korkotukemana vuokra-asuntotuotantona ja asumisoikeusasuntotuotantona toteuttavien tonttien osalta vähintään 31 euroa ja Hitas-asuntotuotantona toteuttavien tonttien osalta vähintään 37 euroa. Autopaikkatontin (LPA) 17121/1 autopaikoitusta palvelevien tilojen ja mahdollisesti toteutettavien yhteistilojen vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana kerrosneliömetri- tai neliömetrihintana yhtä (1) euroa.

Vartiokylä

Vartiokylän Itäkeskuksen tonttien osalta vertailutietona todettakoon, että kaupunginvaltuusto on 19.4.2017, 193 § päättänyt oikeuttaa kiinteistölautakunnan vuokraamaan 43. kaupunginosan (Herttoniemi, Roihuvuori) asuinkerrostalotontit (AK) 43086/1, 43215/7 ja 9 pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951=100” pistelukua 100 vastaavana kerrosneliömetrihintana valtion tukeman (pitkä korkotuki) vuokra- ja asumisoikeusasuntotuotannon sekä Hitas-asuntotuotannon osalta 29 euroa. Samalla kaupunginvaltuusto päätti, että tontille mahdollisesti toteutettavien liike-, myymälä-, kahvila-, ravintola-, sosiaalipalvelu-, terveydenhuolto-, toimisto tms. rakennettavien tilojen vuosivuokra määrätään pitäen perusteena elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana kerrosneliömetrihintana 16 euroa.

Vartiokylän Myllypuron asuntotonttien osalta vertailutietona todettakoon, että kaupunginvaltuusto on 7.6.2017, 282 § päättänyt oikeuttaa kiinteistölautakunnan vuokraamaan 54. kaupunginosan (Vuosaari, Keski-Vuosaari) asuinkerrostalotontin (AK) 54057/3 pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951=100” pistelukua 100 vastaavana kerrosneliömetrihintana valtion tukeman (pitkä korkotuki) vuokra-asuntotuotannon osalta 26 euroa.

Vuokrausperiaatteet

Ottaen huomioon tonttien sijainti, käyttötarkoitus, vertailutiedot sekä muut seikat esitetään vuokrausperiaatteiden määräytyvän seuraavasti:

Pasilan Postipuiston asuinkerrostalotontin (AK) 17125/2 vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana kerrosneliömetrihintana Hitas-asuntotuotantona toteuttavien tonttien osalta vähintään 37 euroa, joka vastaa nykyarvoltaan (9/2019, ind. 1973) noin 730 euron kerrosneliömetrihintaa.

Hitas-asuntotuotantona toteutettavien tonttien osalta maanvuokran teoreettinen vaikutus asumiskustannuksiin on tällöin noin 2,92 e/kk/m².

Edellä mainituissa hinta-arvioissa ei ole huomioitu ns. alkuvuosialennusta.

Asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi rakennettavien asuntojen ulkopuolisten asuntoja palvelevien tilojen osalta maanvuokraa ei perittäisi.

Asuntotonteille mahdollisesti toteutettavien myymälä- ja monikäyttötilojen, kuten liike-, toimisto-, kahvila-, ravintola-, työ- tai muiden vastaavien tilojen osalta esitetään perittäväksi asuntokerrosalaa vastaavaa maanvuokraa.

Asuinrakennusoikeuden osuudelle esitetään myönnettäväksi alkuperäisestä vuokrasta vapaarahoitteisille tonteille 20 % alkuvuosialennus 31.12.2023 saakka. Alkuvuosialennus esitetään myönnettäväksi alueen rakentamisesta johtuvan keskeneräisyyden perusteella. Tämän johdosta maanvuokrasta perittäisiin vapaarahoitteisilta tonteilta 80 % 31.12.2023 saakka.

Autopaikkatontin (LPA) 17124/1 autopaikoitusta palvelevien tilojen ja mahdollisesti toteutettavien yhteistilojen vuosivuokra esitetään määrättäväksi pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana kerrosneliömetri- tai neliömetrihintana vähintään yhtä (1) euroa, joka vastaa nykyarvoltaan (9/2019, ind. 1973) noin 20 euron kerrosneliömetri- tai neliömetrihintaa.

Vartiokylän Itäkeskuksen asuinkerrostalotonttien (AK) 45048/11 ja 12 vuosivuokra esitetään määrättävän pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana kerrosneliömetrihintana valtion korkotukemana (pitkä korkotuki) vuokra-asuntotuotantona ja asumisoikeusasuntotuotantona toteuttavien tonttien osalta vähintään 29 euroa, joka vastaa nykyarvoltaan (9/2019, ind. 1973) noin 572 euron kerrosneliömetrihintaa (ns. ARA-alennuksen aikana noin 458 euroa).

Valtion korkotukemana vuokra-asuntotuotantona ja asumisoikeusasuntotuotantona toteuttavien tonttien osalta maanvuokran teoreettinen vaikutus asumiskustannuksiin on tällöin noin 2,29 e/kk/m² (ns. ARA-alennuksen aikana noin 1,83 e/kk/m²).

Asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi rakennettavien asuntojen ulkopuolisten asuntoja palvelevien tilojen osalta maanvuokraa ei perittäisi.

Asuntotonteille toteutettavien liike-, ravintola-, toimisto-, palvelu- tai muiden vastaavien tilojen osalta vuosivuokra esitetään määrättäväksi pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana kerrosneliömetrihintana vähintään 18 euroa, joka vastaa nykyarvoltaan (9/2019, ind. 1973) noin 355 euron kerrosneliömetrihintaa.

Valtion tukeman asuntotuotannon osalta asuntotonttien vuosivuokrasta esitetään perittävän 80 % siltä ajalta, jona tontille rakennettavien asuintalojen rakentamiseen myönnettyä valtion asuntolainaa on maksamatta tai jona valtio maksaa tontille rakennettavien asuntojen rakentamiseen myönnetyn lainan perusteella korkohyvitystä (korkotukea).

Valtion tukemaan asuntotuotantoon toteutettavien tonttien hinnasta on neuvoteltu Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen(ARA) kanssa. ARA pitää edellä esitettyjä hintoja sen ohjeistusten mukaisina ja hyväksyttävinä.

Autopaikkatontin (LPA) 45048/8 vuosivuokra esitetään määrättäväksi pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana neliömetrihintana vähintään yhtä (1) euroa, joka vastaa nykyarvoltaan (9/2019, ind. 1973) noin 20 euron neliömetrihintaa.

Lisäksi esitetään, että asuntotonttien rahoitus- ja/tai hallintamuodon muuttuessa esimerkiksi varauspäätöksen tai asemakaavan muuttamisen johdosta kyseisten tonttien osalta käytetään vuokran määräytymisen perusteena uutta rahoitus- ja/tai hallintamuotoa vastaavaa, siihen soveltuvaa edellä esityksessä mainituille tonteille esitettyä hintaa.

Vartiokylän Myllypuron asuinkerrostalotonttien (AK) 45141/3 ja 4, 45142/19 sekä 45146/10 vuosivuokra esitetään määrättävän pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana kerrosneliömetrihintana valtion korkotukemana (pitkä korkotuki) vuokra-asuntotuotantona ja asumisoikeusasuntotuotantona toteuttavien tonttien osalta vähintään 26 euroa, joka vastaa nykyarvoltaan (9/2019, ind. 1973) noin 513 euron kerrosneliömetrihintaa (ns. ARA-alennuksen aikana noin 410 euroa).

Valtion korkotukemana vuokra-asuntotuotantona ja asumisoikeusasuntotuotantona toteuttavien tonttien osalta maanvuokran teoreettinen vaikutus asumiskustannuksiin on tällöin noin 2,05 e/kk/m² (ns. ARA-alennuksen aikana noin 1,64 e/kk/m²).

Asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi rakennettavien asuntojen ulkopuolisten asuntoja palvelevien tilojen osalta maanvuokraa ei perittäisi.

Asuntotonteille mahdollisesti toteutettavien liike-, toimisto-, työ- tai muiden vastaavien tilojen osalta esitetään perittäväksi asuntokerrosalaa vastaavaa maanvuokraa.

Valtion tukeman asuntotuotannon osalta asuntotonttien vuosivuokrasta esitetään perittävän 80 % siltä ajalta, jona tontille rakennettavien asuintalojen rakentamiseen myönnettyä valtion asuntolainaa on maksamatta tai jona valtio maksaa tontille rakennettavien asuntojen rakentamiseen myönnetyn lainan perusteella korkohyvitystä (korkotukea).

Valtion tukemaan asuntotuotantoon toteutettavien tonttien hinnasta on neuvoteltu ARA:n kanssa. ARA pitää edellä esitettyjä hintoja sen ohjeistusten mukaisina ja hyväksyttävinä.

Lisäksi esitetään, että asuntotonttien rahoitus- ja/tai hallintamuodon muuttuessa esimerkiksi varauspäätöksen tai asemakaavan muuttamisen johdosta kyseisten tonttien osalta käytetään vuokran määräytymisen perusteena uutta rahoitus- ja/tai hallintamuotoa vastaavaa, siihen soveltuvaa edellä esityksessä mainituille tonteille esitettyä hintaa.

Kaupunginvaltuuston päätöksen 1.10.1980 (asia nro 18) mukaan asuntotontin vuosivuokra on 4 % ja muiden tonttien 5 % tontin laskennallisesta hinnasta, mikä määräytyy tontin pääasiallisen käyttötarkoituksen mukaan.

Tontit on tarkoitus vuokrata noin 60 vuodeksi. Näin ollen vuokra-aika päättyy 31.12.2080.

Toimivalta

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 8 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto vahvistaa yli 30 vuoden pituisten maanvuokrasopimusten yleiset vuokrausperiaatteet.

Kaupunkiympäristölautakunta 29.10.2019 § 543

Esitys

Käsittely

Esittelijä

Lisätiedot

Anne Björn, tonttiasiamies, puhelin: 310 32870

Päätös tullut nähtäväksi 04.12.2019

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §