Asemakaavan muutos, nro 12722, Malmi tontti 38024/1, Rapakivenkuja 2, Asunto Oy Rapakivenkuja 2

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Kaavaratkaisun keskeinen sisältö

Asemakaavan muutos koskee yhtä suurikokoista asuinkäyttöön kaavoitettua tonttia Pihlajamäen pohjoisosassa osoitteessa Rapakivenkuja 2. Suojelualueen tontille suunnitellaan kahta uutta kerrostaloa. Tavoitteena on täydentää asuintonttia sen arvokkaaseen kaupunkikuvaan soveltuvalla tavalla.

Kaavassa on pyritty ratkaisemaan se, miten alueen elinvoimaisuuden kannalta tärkeää täydennysrakentamista voitaisiin sijoittaa alueelle hyväksyen myös rakentamisen vähäinen kerroksellisuus. Hankkeessa hyödynnetään ajankohtaisia rakentamisen teemoja, kuten puurakentamista sekä viher- ja maisemarakentamisen keinoja, ja samalla parannetaan pihan olosuhteita.

Kaavaratkaisulla alueelle saadaan uudenlaista esteetöntä asuntotarjontaa, ja alueen väljyys vähenee hieman.

Uutta asuntokerrosalaa on 2 980 k-m2 ja asukasmäärän lisäys on arviolta 75 henkeä. Tontin tehokkuusluku kasvaa arvosta n. e = 0,38 tasolle n. e = 0,58.

Päätökset kaavaratkaisun pohjana

Helsingin yleiskaavassa 2016 alue on merkitty asuntovaltaiseksi korttelialueeksi merkinnällä A3 ja pieneltä osin merkinnällä A2. Alueelle on mahdollista suunnitella nykyistä tehokkaampaa tontin käyttöä, sillä A3-alueella korttelitehokkuus on pääasiassa e=0,4–1,2. Perustellusti korttelikohtainen tehokkuus voi olla tätä suurempikin. Suunnittelualuetta sivuaa myös yleiskaavaan merkitty viheryhteystarve tontin luoteispuolella.

Helsingin maanalaisen yleiskaavan 2021 mukaan alueella on nykyinen maanalainen tunneli, jonka olemassaolo on otettava huomioon ja turvattava sen toiminta- ja kehittämisedellytykset. Suunniteltuja uusia tilavarauksia ei ole. Nyt laadittu kaavaratkaisu on em. yleiskaavojen mukainen.

Kaavaratkaisu edesauttaa kaupungin strategisten tavoitteiden toteutumista edistämällä asuntotuotantoa hyvien joukkoliikenneyhteyksien äärellä, vahvistamalla kaupunginosan elävyyttä ja omaleimaisuutta sekä ehkäisemällä alueiden välistä eriytymistä.

Kaupunginhallitus on päättänyt varata kaavamuutosalueen hankkeen toteuttajalle Lehto Asunnot Oy:lle 6.6.2022 § 429.

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Pihlajamäen lähiö on Suomen ensimmäisiä aluerakennuskohteita, joka on kaavoitettu 1960-luvun alussa jylhään metsämaisemaan. Alueen asemakaavallinen ratkaisu on arkkitehti Olli Kivisen suunnittelema. Pihlajamäki on valtakunnallisesti merkittävä rakennettu kulttuuriympäristö eli RKY-alue ja se on valittu kansainvälisen modernia arkkitehtuuria suojelemaan pyrkivän Docomomo-järjestön hyväksymään suomalaisen modernismin merkkiteosvalikoimaan.

Pihlajamäki on Helsingin ensimmäinen 1960-luvun asuntoalue, jonka muodostama kokonaisuus on suojeltu asemakaavalla vuonna 2008.

Rapakivenkujalla tontin rajan vieressä sijaitsee Gasgridin korkeapaineinen maakaasun siirtojohto DN 400, jonka 5 m leveä käyttöoikeusrajoitusalue ulottuu osittain Rapakivenkuja 2:n tontin puolelle. Tämä osuus maakaasun siirtoputkistosta on rakennettu 1980‐ ja 1990‐luvuilla sen aikaisten maakaasusta annettujen säädösten, rakentamisen standardien ja määräysten mukaisesti. Tontin halki kulkee käytössä oleva HSY:n jätevesitunneli.

Helsingin kaupunki omistaa maan. Kaavaratkaisu on tehty hakemuksen johdosta ja kaavaratkaisun sisältö on neuvoteltu hakijan kanssa.

Kaavaratkaisun kustannukset

Kaavaratkaisun toteuttamisesta aiheutuu kaupungille kustannuksia korkeapaineisen maakaasun siirtojohdon siirtämisestä. Kustannukset tarkentuvat vuoden 2023 aikana. Kaavaratkaisu nostaa alueen arvoa. Kaavoitettavan rakennusoikeuden arvo on karkeasti arvioiden 1,5 milj. euroa. Hakija ja hankkeen toteuttaja ovat tehneet 2.7.2019 hanke- ja yhteistyösopimuksen, jonka perusteella toteuttaja Lehto Asunnot Oy maksaa hakijalle eli asunto Oy Rapakivenkuja 2:lle rakennusoikeuden luovuttamiseen liittyvän korvauksen.

Vuorovaikutus kaavan valmisteluaikana

Liitteenä olevassa vuorovaikutusraportissa esitetään yhteenvedot kaavan valmisteluaikana saaduista viranomaisten kannanotoista ja osallisten mielipiteistä sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin. Raportissa käsitellään muun muassa perusteluita, jotka tukevat täydennysrakentamisen osoittamista asemakaavassa suojellun arkkitehtonisen arvokohteen tontille.

Viranomaisyhteistyö

Kaavaratkaisun valmistelun yhteydessä on tehty yhteistyötä kaupunkiympäristön toimialan eri tahojen lisäksi seuraavien tahojen kanssa:

• Helen Oy
• Helen Sähköverkko Oy
• Helsingin seudun liikenne -kuntayhtymä (HSL)
• Helsingin seudun ympäristöpalvelut -kuntayhtymä (HSY), vesihuolto
• Museovirasto
• Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus (ELY-keskus)
• kasvatuksen ja koulutuksen toimiala
• kulttuurin ja vapaa-ajan toimialan kaupunginmuseo 
• Gasgrid oy 

Viranomaisten kannanotot osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistuivat Pihlajamäen suojelutavoiteisiin, liikennemeluun ja liikenteen tuottamiin hiukkaspäästöihin sekä Rapakivenkujan liikenteen järjestelyihin. Kannanotoissa esitetyt asiat on otettu huomioon kaavoitustyössä siten, että uudisrakentamisen sijoittelua ja rakennusten muotokieltä on pyritty sovittamaan alueen arvokkaaseen ympäristöön. Liikenteen haittoja on pyritty vähentämään nykytilanteesta mm. järjestelemällä uudet rakennukset ja rakennelmat pihatilaa suojaaviksi.

Mielipiteet

Mielipiteet osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistuivat pääosin samoihin näkökohtiin kuin viranomaisten kannanotot eli toisaalta alueen liikenneympäristöön ja sen ympäristövaikutuksiin ja toisaalta alueen suojelutavoitteisiin. Osassa mielipiteitä täydennysrakentamiseen suhtauduttiin varsin suopeasti ja pidettiin sitä perusteltuna pääradan vaikutusalueella. Sen katsottiin tuovan mahdollisuuksia paitsi alueen yleiselle kehittämiselle, myös alueen palvelutason säilymiselle tai parantumiselle. Kriittiset mielipiteet kohdistuivat mm. rakentamisen suhteeseen alueelle laadittuun suojelukaavaan sekä rakentamisen vaikutuksiin asuinympäristöön ja liikenteeseen. Myös taloyhtiöiden tasapuolinen kohtelu rakentamismahdollisuuksien suhteen nostettiin esiin joissakin kannanotoissa.

Mielipiteet on otettu huomioon kaavoitustyössä viranomaisten kannanottojen kanssa samansuuntaisina sovittamalla uusi rakentaminen mahdollisimman hyvin alueen arvokkaaseen ympäristöön sekä liikenteen haittojen vähentämisellä.

Kirjallisia mielipiteitä saapui 10 kpl, joista yksi oli adressi (allekirjoittajia yhteensä 91).

Kaavaehdotuksen julkinen nähtävilläolo (MRL 65 §)

Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä 13.1.–11.2.2022, mistä ilmoitettiin maankäyttö- ja rakennusasetuksessa säädetyllä tavalla.

Kaavaehdotuksesta tehtiin 12 muistutusta. Muistutuksen jättivät Pihlajamäki-seura r.y., Docomomo Suomi Finland r.y., Suomen arkkitehtiliiton alaosasto Rakennusperintö-SAFA, lähimmät naapuritaloyhtiöt ja niiden asukkaat sekä joukko yksityishenkilöitä. Muistutukset kohdistuivat mm. kaavamuutoksen suhteeseen alueelle laadittuun suojelukaavaan sekä rakentamisen vaikutuksiin asuinympäristöön ja liikenteeseen. Myös taloyhtiöiden tasapuolinen kohtelu ja suhtautuminen täydennysrakentamisen oikeutukseen yleisesti nostettiin esiin osassa muistutuksista. Lasipintojen vaikutukset lintujen olosuhteisiin olivat yhden muistutuksen sisältönä.

Lausunnot kaavaehdotuksesta saatiin Helen Sähköverkko Oy:ltä, HSL:ltä, HSY:ltä ja ELY-keskukselta sekä kaupunginmuseolta.

ELY-keskuksen huomautukset kohdistuivat asemakaavassa suojellun RKY-alueen täydennysrakentamisen ongelmallisuuteen, minkä johdosta ELY-keskus asetti kysymyksenalaiseksi hankkeen maankäyttö- ja rakennuslain mukaisuuden. ELY-keskus kiinnitti huomiota myös liikenteen aiheuttamiin meluhaittoihin. Kaupunginmuseo korosti edelleen Pihlajamäen suojelukaavassa vahvistettuja rakennustaiteellisia ja maisemallisia suojeluarvoja eikä asemakaavaehdotuksen katsottu mahdollistavan riittävällä tavalla niiden säilymistä.

Lausunnoissa esiin nousivat myös julkisen liikenteen toimintamahdollisuudet kapeilla katuosuuksilla ja nykyisten teknisen huollon verkostojen vaatimukset.

Kasvatuksen ja koulutuksen toimiala ja kulttuurin ja vapaa-ajan toimialan liikuntapalvelut ilmoittivat, että lausuttavaa ei ole.

Toimenpiteet julkisen nähtävilläolon jälkeen

Vuorovaikutusraportissa on esitetty yhteenvedot kaavaehdotuksesta saaduista muistutuksista ja viranomaisten lausunnoista sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Huomautuksissa esitetyt asiat on otettu huomioon, kaavan tavoitteet huomioon ottaen, tarkoituksenmukaisilta osin.

Kaavakartan merkintöihin tai määräyksiin ja muuhun aineistoon tehtiin julkisen nähtävilläolon jälkeen muutoksia, jotka on esitetty yksityiskohtaisesti kaavaselostuksen viimeisessä luvussa. Ne on myös koottu tehdyt muutokset -liitteisiin.

Julkisen nähtävilläolon jälkeen tehdyistä muutoksista on neuvoteltu asianomaisten tahojen kanssa.

Asemakaavoituspalvelun kirje kaupunginhallitukselle 5.3.2023

Lautakunnan käsittelyn jälkeen, kaavaehdotuksen edettyä jo kaupunginhallituksen käsittelyyn, kävi ilmi, että aiemmassa valmistelussa ei ollut otettu huomioon nykyisiä säännöksiä korkeapaineisen maakaasun siirtojohdon turvaetäisyyksistä uudisrakentamisesta.

Asemakaavaehdotus palautettiin kaupunkiympäristön toimialalle uudelleen valmisteltavaksi ja selvitysten jälkeen asemakaavoituspalvelu teki kaupunginhallitukselle korjatun esityksen asemakaavan hyväksymisestä.

Kirjeessä todetaan, että asemakaavakarttaan on lisätty seuraava määräys: ”Korttelin 38024 asemakaavan mukaisia uusia asuinrakennuksia ei saa ottaa käyttöön, ennen kuin alueen lähistöllä sijaitseva korkeapaineinen maakaasun siirtojohto on siirretty siten, että siitä ja sen laitteista aiheutuvat rajoitukset eivät kohdistu kaavan mahdollistamiin rakennuksiin.”

Kaavakarttaa, kaavaselostusta ja vuorovaikutusraporttia on muutettu em. tavalla 28.2.2023. Asemakaavoituspalvelun kirje on liitteenä nro 6.

Kaavaan tehty muutos ei ole olennainen, joten kaavaehdotusta ei ole tarpeen asettaa uudelleen julkisesti nähtäville. Niitä, joita muutos koskee, on kuultu erikseen.

Kaavaratkaisun tarkemmat perustelut

Alueen 14 vuotta vanhan, erityisesti alueen esteettisiin arvoihin ja imagotekijöihin perustuneen suojelukaavan myönteiset vaikutukset ja odotukset eivät ole kaikilta osiltaan täyttyneet. Pihlajamäen asukasluku on alentunut noin 9 % eikä alueen arvostus ole näkynyt myöskään asuntojen hinnoissa.

Samalla suojelukaava estää nykyisten rakennusten mm. esteettömyyteen tähtäävät korjaustoimet, ja myös muut suojelumääräykset rajoittavat osaltaan korjaustoimenpiteitä ja lisäävät remonttien kustannuksia.

Esteettömyyteen, asumismukavuuteen ja mm. meluhäiriöihin on mahdollista vaikuttaa vain tontin harkitulla uudisrakentamisella. Vähäisempi uudisrakentaminen, jota aluksi tutkittiin, ei osoittautunut taloudellisesti toteuttamiskelpoiseksi. Tarkoituksenmukaista ei myöskään ole tarkastella täydennysrakentamismahdollisuuksia kerralla koko suojelukaavan alueella, koska eri taloyhtiöt etenevät mm. remonteissaan eri tahtiin eikä niiden halukkuudesta lisärakentamiseen ole tarkempaa tietoa.

Näillä perusteilla kaavaehdotuksessa esitettyä ratkaisua on pidettävä parhaana mahdollisena yhteensovituksena yhtäältä kaavan suojelutavoitteiden sekä toisaalta alueen elinvoimaisuuden ja kaupungin strategiassa mainittujen täydennysrakentamistavoitteiden välillä. Kaavamääräyksillä ja uudisrakennusten sijoittamisella on pyritty turvaamaan alueen arvojen säilyminen maankäyttö- ja rakennuslaissa edellytetyllä tavalla.

Tarkemmat kaavaratkaisun perustelut ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta.

Jatkotoimenpiteet

Gasgrid Oy:n omistaman, kaava-alueen vaikutuspiirissä sijaitsevan korkeapaineisen DN 400 kaasujohdon uudisrakentamisesta vaaditun suojaetäisyyden turvaamiseksi on tehty alustava kaasuputken siirtotarkastelu ja käynnistetty Helsingin kaupungin ja Gasgridin yhteistyö putken siirtämiseksi.

Kaupunginhallitus 12.09.2022 § 583

Päätös

Käsittely

Esittelijä

Lisätiedot

Tanja Sippola-Alho, kaupunginsihteeri, puhelin: 09 310 36154

Kaupunkiympäristölautakunta 24.05.2022 § 319

Esitys

Käsittely

Esittelijä

Lisätiedot

Johanna Mutanen, arkkitehti, puhelin: 310 37299

Kaarina Laakso, tiimipäällikkö, teknistaloudelliset asiat, puhelin: 310 37250

Kaupunkiympäristön toimiala Palvelut ja luvat -palvelukokonaisuus Kaupunkimittauspalvelut Kartat ja paikkatiedot Yksikön päällikkö 23.11.2021 § 55

Päätös

Päätöksen perustelut

Lisätiedot

Merja Kyyrö, vastaava kartoittaja, puhelin: 310 31911

Timo Tolkki, yksikön päällikkö, puhelin: 310 31883

Päätös tullut nähtäväksi 11.05.2023

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §