Vuokraus, lisätilat, Ressun peruskoulu ja Ressun lukio, Ruoholahdenkatu 23, kasvatuksen ja koulutuksen toimiala
V 11.3.2020, Ressun peruskoulun ja Ressun lukion lisätilojen vuokraaminen (Ruoholahdenkatu 23)
Päätös
Kaupunginhallitus esitti kaupunginvaltuustolle seuraavaa:
Kaupunginvaltuusto päättää vuokrata liitteenä 1 olevan 23.1.2020 päivätyn hankesuunnitelman mukaiset tilat Ressun peruskoulun ja Ressun lukion lisätiloiksi siten, että vuokratilojen enimmäislaajuus on 5 890 htm² ja enimmäishinta on arvonlisäverottomana 24 600 000 euroa 15 vuoden vuokra-ajalle laskettuna.
Päätös on ehdotuksen mukainen.
Ressun peruskoulun ja Ressun lukion tilatarve
Kasvatuksen ja koulutuksen toimialan tavoitteena on lisätä kaupungin tarjoamaa englanninkielistä opetusta kaupunkistrategiassa 2017–2021 linjatun mukaisesti. Ressun peruskoulu ja Ressun lukio tarjoavat sekä suomen- että englanninkielistä opetusta. Ressun lukiossa on IB-tutkintoon johtavaa opetusta, joka asettaa tiloille normaalista lukiosta poikkeavia tilavaatimuksia.
Kasvatuksen ja koulutuksen toimiala on esittänyt Ressun peruskoululle enintään 277 oppilaan pysyvän lisätilatarpeen ja Ressun lukiolle enintään 220 oppilaan pysyvän lisätilatarpeen.
Ressun peruskoulu toimii Kampissa osoitteessa Lapinlahdenkatu 10. Ressun lukio toimii Helsingin ydinkeskustassa osoitteessa Kalevankatu 8–10. Koulujen nykyiset tilat ovat jääneet oppilasmäärien kasvun takia ahtaiksi eikä englanninkielistä opetusta voida lisätä nykyisissä rakennuksissa. Lisärakentaminen nykyisten rakennusten tonteille ei ole mahdollista.
Ruoholahdenkatu 23:n tilat ovat toiminnallisesti ja sijainniltaan sopivat sekä Ressun peruskoulun että Ressun lukion lisätilatarpeisiin. Tilat sijaitsevat Ressun peruskouluun nähden turvallisen ja lyhyen noin 500 metrin kävelymatkan päässä Lapinlahdenkadulla sijaitsevasta varsinaisesta koulurakennuksesta.
Ressun peruskoulun ja Ressun lukion lisätilojen toteutus samaan yhteyteen luo edellytykset yhteistyölle ja yhtenäiselle IB-opinpolulle. Kahden yksikön lisätilan sijoittaminen samaan kiinteistöön ja tilojen yhteiskäyttö on kustannuksiltaan taloudellinen ratkaisu.
Hankesuunnitelma on liitteenä 1. Viitesuunnitelmat ja tilaohjelma ovat oheismateriaalissa.
Tilojen laatutavoitteet
Hanke toteutetaan Helsingin koulurakennusten normaalin laatutason mukaiseksi. Hankkeessa toteutetaan nykyvaatimusten mukainen oppimisympäristö, jolloin tilat ovat esteettömät ja toiminnallisesti kaikille oppilaille sopivat sekä lasten ja nuorten kasvua ja kehitystä tukevat. Vuokrattavaksi esitettävällä kiinteistöllä on tehty vuonna 2012 taloteknisiä korjaustöitä. Saneerauksen yhteydessä kiinteistölle myönnettiin Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) Gold sertifikaatti.
Tilojen korjaus- ja muutostyöt
Kiinteistön omistaja toteuttaa tiloissa käyttäjän tarpeeseen pohjautuvan tilaohjelman mukaiset muutostyöt toimistotalosta koulukäyttöön. Tilat vuokrataan ja vastaanotetaan valmiina, viitesuunnitelmien mukaisesti toteutettuna. Vuokralaisen vastuulle jää irtokalustus ja toimintaan liittyvien irtaimien varusteiden sekä käyttäjän erityistarpeisiin liittyvät mahdolliset lisätyöt, joihin varaudutaan 1,5 milj. eurolla.
Kiinteistön omistaja hakee muutostöille tarvittavan rakennusluvan ja käyttötarkoituksen muutoksen sekä poikkeamispäätöksen asemakaavan mukaisesta käyttötarkoituksesta.
Väistötilat
Hankkeella ei ole väistötilatarvetta.
Tilojen käyttöönotto ja hankkeen aikataulu
Vuokrattavat tilat otetaan käyttöön vaiheittain muutostöiden valmistuttua siten, että vuokranmaksu alkaa vaiheittain. Tavoitteena on aloittaa muutostyöt maaliskuussa 2020 siten, että tilat voidaan ottaa käyttöön vaiheittain 1.8.2020, 15.10.2020 ja 31.12.2020 mennessä.
Edellä kuvatulla käyttöönoton jaksotuksella vuokrakustannukset ovat vuodelle 2020 enintään 390 000 euroa.
Käyttöönoton tavoiteaikataulu on tiukka. Sen edellytyksenä on hankkeen eteneminen sujuvasti sekä tarvittavien päätösten ja lupien saaminen ajallaan.
Vuokraus
Helsingin ydinkeskustan alueella ei ole tarjolla vapaita rakennuspaikkoja eikä opetustiloja, joten tilat joudutaan vuokraamaan olemassa olevasta tilakannasta. Tilavaihtoehtoja tarkasteltiin Ressun peruskoulun oppilaaksiottoalueeseen rajautuen. Tilan sijainnilta edellytettiin lyhyttä, turvallista, päivittäin jalan kuljettavaa yhteyttä peruskoulun ja lisätilojen välillä. Koska kaupungin omissa rakennuksissa ei ollut tarjolla vapaata opetukseen sopivaa tilaa, selvitettiin kolmea tarjolla ollutta vuokrattavaa vaihtoehtoa. Näistä kahdessa kiinteistön omistajat eivät olleet halukkaita luovuttamaan tilojaan opetuskäyttöön. Tilojen vuokraukseen ei hankintalain 9 §:n perusteella sovelleta hankintalakia.
Rakennuksesta on tarkoitus vuokrata kasvatuksen ja koulutuksen toimialan käyttöön kerroksissa 1–6 sijaitsevat 5 890 htm² tilat sekä kellarikerroksessa sijaitseva varastotila 204 m², jonka vuokra sisältyy kokonaisvuokraan. Kaupunkiympäristön toimiala tekee vuokrasopimuksen omistajayhtiö Pro2-Immo Helsinki R23 Oy:n kanssa. Vuokrasopimus tehdään toistaiseksi voimassa olevana siten, että ensimmäinen irtisanomisajankohta on 15 vuoden kuluttua sopimuksen alkamisesta. Vuokrasopimusluonnos on liitteenä 2.
Vuokran määrä
Vuokrattavien tilojen 5 890 htm² pääomavuokra on 21,78 euroa/htm² kuukaudessa ja ylläpitovuokra sopimuksen alkaessa 4,00 euroa/htm² kuukaudessa eli yhteensä 25,78 euroa/htm² kuukaudessa. Yhteenlaskettu kokonaisvuokra on noin 152 000 euroa kuukaudessa ja noin 1 822 000 euroa vuodessa. Arvonlisäveroton pääomavuokra on noin 128 280 euroa kuukaudessa ja noin 1 539 400 euroa vuodessa, eli 15 vuoden vuokra-ajalle se on noin 23,1 milj. euroa. Pääomavuokra ei sisällä investointitaloudesta rahoitettavaa 1,5 milj. euron lisä- ja muutostyövarausta.
Tilahankkeiden käsittelyohjeen mukaisesti pääomitettu arvonlisäveroton pääomavuokra 15 vuoden vuokra-ajalle on 15 979 080 euroa (diskontattu pääomavuokra). Diskontattu pääomavuokra on laskennallinen arvo, jota verrataan siihen että kaupunki toteuttaisi hankkeen omana investointina. Diskontattu vuokrasumma on pääomavuokrasumma 15 vuoden ajalta yhteensä, muunnettuna käänteisellä korolla ja inflaatio-oletuksella nykyarvoon, koska rahavirta ulottuu pitkälle tulevaisuuteen.
Ylläpitovuokra muodostuu muun muassa kiinteistön kunnossapidosta ja korjaustöistä, kiinteistöveroista, kiinteistön vakuutuksista, jätehuollosta, lämmitys- ja jäähdytyskustannuksista sekä vesi- ja viemärimaksuista. Se määräytyy vuodeksi kerrallaan toteutuneiden ylläpitokulujen perusteella, siten että ylläpitokulujen yli- tai alijäämä otetaan huomioon seuraavan ylläpitovuokran määräytymisvuoden ylläpitovuokran määrässä. Ylläpitovuokran määrä vahvistetaan etukäteen yhden vuoden ajanjaksoksi kerrallaan ja se määräytyy edellisen vuoden toteutuneiden kustannusten perusteella.
Päävastuu ylläpidosta on kiinteistön omistajalla. Vuokralainen vastaa tilojen ylläpidosta niiltä osin kuin vastuunjakotaulukon luonnoksessa on sovittu. Vuokralainen vastaa muun muassa käyttösähköstä ja käytön aikana mahdollisista välttämättömistä laiteiden ja materiaalien uusinnoista. Luonnos vastuunjakotaulukosta on liitteenä 3.
Ruoholahdenkatu 23:n vuokrataso on kilpailukykyinen kaupungin muihin alueen opetustiloihin verrattuna.
Tilakustannus käyttäjälle
Tilakustannus käyttäjälle on enintään 28,58 euroa/htm² kuukaudessa eli yhteensä noin 168 300 euroa kuukaudessa ja noin 2,2 milj. euroa vuodessa. Tilakustannus muodostuu kaupunkiympäristön toimialan kiinteistön omistajalle maksamasta kokonaisvuokrasta sisältäen pääomavuokran 21,78 euroa/htm², ylläpitovuokran 4,0 euroa/htm², kaupunkiympäristön toimialan perimän hallintokulun 0,50 euroa/m² sekä kaupunkiympäristön toimialan ylläpitokulun 0,50 euroa/htm² kaupunkiympäristön toimialan vastuulla olevista ylläpitovastuista. Lisäksi se sisältää 1,80 euroa/m² lisä- ja muutostyövarauksia varten.
Käyttäjä vastaa itse käyttösähköstä ja käytön aikana mahdollisista välttämättömistä laiteiden ja materiaalien uusinnoista.
Ylläpitokustannukset määräytyvät toteutuneiden kustannusten perusteella aina vuodeksi kerrallaan.
Rahoitus
Hanke sisältyy kaupungin vuokrahankkeena vuoden 2020 talousarvion liitteenä olevaan vuokra- ja osakekohteiden suunnitteilla olevat uudis- ja peruskorjaushankkeisiin vuosina 2020–2022.
Kasvatus- ja koulutuslautakunnan lausunto
Kasvatus- ja koulutuslautakunta on 24.9.2019, 316 § hyväksynyt osoitteeseen Ruoholahdenkatu 23 vuokrahankkeena toteutettavan Ressun peruskoulun ja Ressun lukion pysyvien lisätilojen tarveselvityksen. Kasvatus- ja koulutuslautakunta on 11.2.2020 antanut hankesuunnitelmasta puoltavan lausunnon. Lausunto on liitteenä 4.
Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaoston esitys
Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto on 23.1.2020, 9 § esittänyt kaupunginhallitukselle Ressun peruskoulun ja Ressun lukion lisätilojen vuokrahankkeen 23.1.2020 päivätyn hankesuunnitelman hyväksymistä siten, että hankkeen enimmäislaajuus on 5 890 htm² ja pääomitettu arvonlisäveroton vuokra 15 vuodelle on 15 979 080 euroa. Jaoston esityksen mukainen vuokran määrä 15 979 080 euroa on tilahankkeiden käsittelyohjeiden mukaisesti pääomitettu pääomavuokra 15 vuoden vuokra-ajalle (diskontattu pääomavuokra). Kaupunginhallitukselle esitetään jaoston esityksestä poiketen tilojen vuokraamista 15 vuoden ajaksi, siten että kokonaispääomavuokra ilman arvonlisäveroa on noin 23,1 milj. euroa. Päätösesityksessä ei esitetä diskontanut pääomavuokran hyväksymistä, vaan kokonaispääomavuokran hyväksymistä 15 vuoden ajalle. Hankesuunnittelun edetessä on lisä- ja muutostyövarausta jouduttu tarkistamaan, siten että ne ovat nousseet 1,5 milj. euroon. Näin ollen enimmäishinta on noin 24,6 milj. euroa 15 vuoden vuokra-ajalle.
Toimivalta ja päätöksen täytäntöönpano
Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 1 momentin 9 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto päättää ottaa vuokralle liikehuoneiston, kun sopimuksen ennakoitu kokonaisarvo ylittää 10 miljoonaa euroa.
Kaupunginhallituksen tarkoituksena on, mikäli kaupunginvaltuusto hyväksyy päätösehdotuksen, valtuuston päätöksen täytäntöönpanon yhteydessä oikeuttaa kaupunkiympäristön toimialan rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuuden toimitilavuokrausyksikön päällikkö vuokraamaan Pro2-Immo Helsinki R23 Oy:ltä yhteensä 5 890 htm²:n tilat 15 vuoden vuokra-ajaksi ja tekemään vuokrasopimukseen vähäisiä muutoksia.
Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto 23.01.2020 § 9
Esitys
Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto esitti kaupunginhallitukselle, että kaupunginhallitus:
A
hyväksyy Ressun peruskoulun ja Ressun lukion lisätilojen vuokrahankkeen 23.1.2020 päivätyn hankesuunnitelman siten, että hankkeen enimmäislaajuus on 5 890 htm² ja pääomitettu arvonlisäveroton vuokra 15 vuodelle on 15 979 080 euroa.
B
oikeuttaa rakennukset ja yleiset alueet palvelukokonaisuuden jatkamaan hankkeen valmistelua odottamatta hankepäätöstä.
C
oikeuttaa kaupunkiympäristön toimialan toimitilavuokrausyksikön päällikön vuokraamaan Pro2 - Immo Helsinki R23 Oy:ltä yhteensä 5 890 htm²:n tilat 15 vuoden vuokra-ajaksi ja tekemään vuokrasopimusluonnokseen vähäisiä muutoksia.
Käsittely
Todettiin, että teknisenä korjauksena liitteen nro 1 hankesuunnitelman sivulla 3 oleva yhteenveto korvataan uudella.
Esittelijä
Lisätiedot
Hanna-Leena Jokinen, asiakaspäällikkö, puhelin: 310 20966
Ari Hulkkonen, projektinjohtaja, puhelin: 310 27925
Jarmo Raveala, yksikön päällikkö, puhelin: 310 23466
Kasvatus- ja koulutuslautakunta 03.12.2019 § 381
Lausunto
Kasvatus- ja koulutuslautakunta antoi kaupunkiympäristölautakunnan
rakennusten ja yleisten alueiden jaostolle puoltavan lausunnon Ressun peruskoulun ja Ressun lukion, Ruoholahdenkatu 23, lisätilan 31.10.2019 päivätystä hankesuunnitelmasta ja lausuu lisäksi seuraavaa:
Hankesuunnitelma vastaa hyvin kasvatuksen ja koulutuksen toiminnallisia tavoitteita. Tilojen suunnittelussa ja toteutuksessa tulee kuitenkin edelleen työskennellä yhdessä käyttäjätoimialan kanssa. Erityisesti ääneneristyksen ja -vaimennuksen huolellinen toteutus tulee varmistaa. Myös valaistukseen tulee kiinnittää huomiota, sillä toimivalla valaistuksella edistetään turvallisuutta ja tuetaan monipuolisia työskentelyasentoja. Tilat ja pintarakenteet tulee suunnitella helposti siivottaviksi, huollettaviksi ja korjattaviksi.
Kasvatus- ja koulutuslautakunta kiinnittää erityistä huomiota hankkeen kustannusseurannan ja laadunvalvonnan tärkeyteen koko prosessin ajalta. Toteutuksen tavoitteena tulee olla terveellinen ja turvallinen oppimisympäristö, jonka käyttökustannukset ovat toimialalle kohtuulliset. Myös aikataulun pitävyydestä on huolehdittava.
Kasvatus- ja koulutuslautakunta korostaa, että hankkeen jatkosuunnittelussa ja toteuttamisessa pitää edelleen huomioida henkilöstön ja opiskelijoiden näkemykset tilojen kehittämisessä.
Hanke on esitelty kasvatus- ja koulutustoimialan työsuojelun yhteistoimintahenkilöstölle 4.9.2019. Tarkentuneet suunnitelmat esitellään työsuojelun yhteistoimintahenkilöstölle 27.11.2019. Työsuojelun yhteistoimintahenkilöstön lausuntona suunnitelma on tässä vaiheessa hyväksyttävissä esitetyllä tavalla. Työsuojelun näkökulma huomioidaan jatkosuunnittelussa ja työsuojelun lausunto liitetään hankesuunnitelma-aineistoon.
Esittelijä
Lisätiedot
Viivi Snellman, johtava arkkitehti , puhelin: 310 22378
Päätös tullut nähtäväksi 04.03.2020
MUUTOKSENHAKUKIELTO
Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.
Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §
Esittelijä
Lisätietojen antaja
Maria Nelskylä, kaupunginsihteeri, puhelin: 09 310 25251