Vuokraus, maanvuokrasopimuksen muuttaminen, täydennysrakentamiskorvauksen maksaminen, tontti 26967/3, Koskela, Kunnalliskodintie 3, Koy Niemikotitalot

A

Maankäyttö ja kaupunkirakenteen maaomaisuuden kehittäminen ja tontit –palvelun tonttipäällikkö päätti muuttaa Helsingin kaupungin 26. kaupunginosasta (Koskela) asuntotarkoituksiin vuokrattua aluetta (Koskela, Helsingin kaupungin 26. kaupunginosan Koskelan kylän tila Koskela-Forsby RN:o 1, noin 8 332 m² suuruinen alue) koskevaa Helsingin kaupungin ja Kiinteistö Oy Niemikotitalojen välistä maanvuokrasopimusta (sopimusnro 21212, vuokraus-tunnus A1126-252) 16.9.2019 alkaen seuraavasti:

1

Vuokra-alue on Koskelan sairaalan ja pesuloiden alueen ensimmäisen asemakaavan ja asemakaavan muutoksen nro 12389 mukaisen korttelin 26967 tontti 3 (pinta-ala 5 704 m², osoite Kunnalliskodintie).

Uusi vuokra-alue esitetty liitteessä 1.

2

Rasitteenluonteiset oikeudet, rasitteet ja yhteisjärjestelyt

Vuokralainen on velvollinen vuokra-alueen osalta kustannuksellaan laatimaan tarvittavilta osin yhdessä muiden tonttien ja myös yleisten alueiden kanssa po. tonttien ja myös yleisten alueiden toteuttamisen ja käytön edellyttämiä mahdollisia rasitteenluonteisia oikeuksia, rasitteita ja yhteisjärjestelyjä koskevat rasite- ja/tai yhteisjärjestelysopimukset sekä esittämään sopimukset kaupungin (maankäyttö- ja kaupunkirakenteen tontit-yksikön) hyväksyttäväksi.

Mainittu sopimus/sopimukset tulee liittää osapuolina olevien vuokratonttien pitkäaikaisiin maanvuokrasopimuksiin ja/tai muihin luovutusasiakirjoihin.

Mainitussa rasite- ja/tai yhteisjärjestelysopimuksissa on tällöin muun ohella tarvittaessa sovittava tonttien toteuttamisen ja käytön edellyttämien yhteisten ajo- ja kulkuyhteyksien, autohallin, autopaikkojen, pelastusteiden ja -paikkojen, väestönsuojan, kunnallisteknisten johtojen, laitteiden ja rakenteiden sekä muiden vastaavien kuntoonpanosta ja kunnossapidosta sekä näistä aiheutuvien kustannusten jakamisesta.

Rasitteenluonteiset oikeudet, rasitteet ja yhteisjärjestelyt tulee pyrkiä järjestämään siten, että näistä aiheutuu mahdollisimman vähän haittaa rasitetulle kiinteistölle (vähimmän mahdollisen haitan periaate). Tonteilla ei ole puolin eikä toisin oikeutta periä tonttien rakentamisen ja käytön edellyttämistä välttämättömistä rasitteenluonteisista oikeuksista, rasitteista, eikä yhteisjärjestelyistä mitään korvausta, elleivät osapuolet keskenään toisin sovi tai vuokranantaja toisin määrää.

Mikäli mainitut tontit eivät pääse edellä mainituista asioista sopimukseen, kaupungilla on oikeus päättää omistamiensa tonttien osalta näistä harkintansa mukaan sekä sisällyttää niitä koskevat ehdot tonttien maanvuokrasopimuksiin ja muihin luovutusasiakirjoihin sekä mainittuihin sopimuksiin.

Vuokralainen on velvollinen korvauksetta sallimaan vuokra-alueella asemakaavaan tai suunnitelmiin mahdollisesti merkittyjen yleistä jalankulkua ja/tai polkupyöräilyä ja/tai huoltoajoa ja/tai vastaavaa varten varattujen vuokra-alueen osien käyttämisen asemakaavan tai suunnitelmien osoittamaan yleiseen tai muuhun tarkoitukseen. Lisäksi tällöin vuokralainen on velvollinen kustannuksellaan toteuttamaan mainitut vuokra-alueen osat sekä kustannuksellaan pitämään ne kunnossa ja puhtaana, talvikunnossapito mukaan lukien.

Yleisten alueiden osalta vuokralainen on velvollinen sopimaan vuokra-alueen toteuttamisen ja käytön edellyttämistä rasitteenluonteisista oikeuksista, rasitteista ja yhteisjärjestelyistä kaupunkiympäristötoimialan palvelut ja luvat –palvelukokonaisuuden alueiden käyttö ja valvonta -yksikön kanssa sekä esittämään mainitut sopimukset vuokranantajan (maankäyttö- ja kaupunkirakenteen tontit-yksikkö) hyväksyttäväksi.

Vuokranantaja ei vastaa mistään po. rasitteenluonteisista asioista, rasitteista eikä yhteisjärjestelyistä aiheutuvista velvoitteista, vahingoista, haitoista eikä kustannuksista eikä rasitteiden ja yhteisjärjestelyjen perustamisesta aiheutuvista kustannuksista.

Kaupunki ei vastaa myöskään vahingoista, haitoista eikä kustannuksista, mikäli mainitussa sopimuksessa havaitaan vastaisuudessa virheitä ja/tai puutteita eikä vahingoista, haitoista eikä kustannuksista, mikäli kyseisten tonttien välillä ei ole sovittu kaikista kiinteistön toteuttamisen ja/tai käytön edellyttämistä rasitteista.

Mikäli tontin vuokraoikeus rakennuksineen myöhemmin siirretään toiselle, vuokralainen on velvollinen tällöin samalla siirtämään luovutus-asiakirjassa tonttia koskevat rasitteenluonteiset asiat, rasitteet ja yhteisjärjestelyt uuden vuokralaisen vastattavaksi niistä laadittujen sopimusten ja tämän vuokrasopimuksen mukaisin ehdoin.

3 (v)

Vuokra-alueella sijaitsee osittain vanha juuresvarasto. Osittain juuresvarasto sijaitsee asemakaavan muutoksen nro 12389 mukaisella tontilla 26967/5.

Vuokralainen sitoutuu kustannuksellaan purkamaan po. juuresvaraston kokonaisuudessaan tontin 26967/5 asuntorakentamisen edellyttämässä aikataulussa. Kaupunki on hyvittänyt kustannukset arvion mukaan täydennysrakentamiskorvauksen määrittelemisen yhteydessä.

Tämän hetken arvion mukaan asuntorakentaminen alkaa tontilla arviolta vuonna 2020-2021. Kaupunki ilmoittaa vuokralaiselle asiasta, kun aikataulu tarkentuu. Rakennus tulee purkaa kolmen kuukauden kuluessa kaupungin ilmoituksesta.

Vuokralaisella on oikeus korvauksetta käyttää po. juuresvarastoa nykyisessä tarkoituksessaan varastona siihen asti, kunnes se puretaan. Mikäli juuresvarastosta on vuokrattu tiloja ulkopuolisille, vuokralainen on velvollinen huolehtimaan sopimusten irtisanomisesta hyvissä ajoin ennen rakennuksen purkamista.

Vuokralaisen tulee kustannuksellaan hakea rakennuksen purkulupa hyvissä ajoin ennen rakennuksen purkamista. Purkamista ei saa aloittaa ilman asianmukaista lupaa. Ennen juuresvaraston purkamista tulee olla yhteydessä myös vuokranantajaan.

4 (v)

Luovutettavalla vuokra-alueen osalla sijaitsee yksi vuokralaisen omistama jätekatos. Vuokralainen sitoutuu kustannuksellaan purkamaan po. jätekatoksen tontin 26967/5 asuntorakentamisen edellyttämässä aikataulussa. Kaupunki on hyvittänyt kustannukset arvion mukaan täydennysrakentamiskorvauksen määrittelemisen yhteydessä.

Tämän hetken arvion mukaan asuntorakentaminen alkaa tontilla arviolta vuonna 2020-2021. Kaupunki ilmoittaa vuokralaiselle asiasta heti, kun aikataulu tarkentuu. Rakennus tulee purkaa kolmen kuukauden kuluessa kaupungin ilmoituksesta.

Vuokralaisella on oikeus korvauksetta käyttää po. jätekatosta siihen asti, kunnes se puretaan.

Vuokralaisen tulee selvittää, tarvitseeko jätekatoksen purkaminen purkulupaa ja mikäli sellainen tarvitaan, tulee vuokralaisen se riittävän ajoissa hankkia.

Kaikissa tapauksissa ennen purkamista tulee olla yhteydessä myös vuokranantajaan.

5 (v)

Asemakaavan muutoksen nro 12389 myötä vuokralaisen vuokra-aluetta muutetaan siten, että se kohdistuu asemakaavan muutoksen mukaiseen tonttiin 26967/3. Muutoksen vuoksi vuokralaisen tulee kustannuksellaan rakentaa uudet korvaavat autopaikat vuokra-alueelle, koska nykyiset autopaikat sijaitsevat uuden vuokra-alueen ulkopuolella. Tonttia 26967/3 palvelevat autopaikat (17 kpl) saa sijoittaa tontin 26967/3 pihalle siten, että alueen kulttuurihistorialliset arvot säilyvät.

Vuokralaisen autopaikat sijaitsevat tällä hetkellä osittain asemakaavan muutoksen nro 12389 mukaisella puistoalueella (VP) sekä tontilla (AK/s) 26967/4. Vuokralaisella on oikeus käyttää olemassa olevia autopaikkoja korvauksetta siihen asti, kun puiston, tontin (AK/s) 26967/4 ja/tai tontin (AK) 26967/5 tai muu rakentamisen aikataulu sen mahdollistavat, jäljempänä tässä kohdassa mainitut määräajat kuitenkin huomioiden.

Vuokralaisen tulee kustannuksellaan rakentaa uudet korvaavat autopaikat vuokra-alueelle hyvissä ajoin ennen puiston ja tonttien 26967/4 ja 5 rakentamisen aloittamista. Tämän hetken arvion mukaan puiston rakentaminen alkaa arviolta vuonna 2020 tai 2021. Kaupunki ilmoittaa vuokralaiselle asiasta heti, kun aikataulu tarkentuu.

Kaupunki ilmoittaa vuokralaiselle vähintään 4 kuukautta etukäteen autopaikkojen siirtotarpeesta ja vuokralaisen tulee tämän ajan kuluessa kustannuksellaan rakentaa uudet korvaavat autopaikat vuokra-alueelle. Joka tapauksessa oikeus pitää autopaikat nykyisessä paikassa on voimassa kuitenkin enintään 31.12.2021 asti.

6

Vuokra-alueella ei saa hyödyntää jätteitä maarakentamisessa ilman vuokranantajan erillistä lupaa.

7

Toimenpiteet vuokra-ajan päättyessä

Maaperän pilaantuminen

Vuokralainen on vuokra-ajan päättymiseen mennessä velvollinen esittämään vuokranantajalle riittävän selvityksen alueella harjoitetusta toiminnasta sekä alueella säilytetyistä jätteistä tai aineista, jotka voivat aiheuttaa maaperän tai pohjaveden pilaantumista. Vuokralaisen on tutkittava alueen maaperä ja pohjavesi, mikäli edellä mainitun selvityksen tai muun syyn vuoksi on syytä epäillä pilaantumista.

Mikäli vuokra-alue tai osa siitä on vuokra-aikana pilaantunut, vuokralainen on vuokra-ajan päättyessä velvollinen puhdistamaan vuokra-alueen maaperän ja pohjaveden siten, ettei niiden pilaantumisesta myöhemminkään voi aiheutua lisäkustannuksia alueen rakentamiselle. Vuokralainen on velvollinen esittämään vuokranantajalle kunnostuksen loppuraportin.

Mikäli vuokra-alueella vuokra-aikana harjoitetusta toiminnasta aiheutunut pilaantuneisuus jatkuu vuokra-alueen ulkopuolelle, vastaa vuokralainen kustannuksellaan myös tämän puhdistamisesta.

Mikäli vuokra-alueen maaperään on sijoitettu jätteitä tai luontaisista maa-aineksista poikkeavia materiaaleja, vuokralainen on velvollinen poistamaan ne kustannuksellaan vuokra-ajan päättyessä.

8

Maanalaiset rakenteet

Vuokranantajalla ja sen määräämillä on oikeus korvauksetta pitää ja toteuttaa vuokra-alueella maanalaisia hankkeita sekä käyttää, ylläpitää ja uudistaa niitä edellyttäen, etteivät nämä estä eivätkä rajoita vuokra-alueen asemakaavan eivätkä tämän sopimuksen mukaista toteuttamista eivätkä käyttöä.

9

Muutoin noudatetaan entisiä ehtoja lukuun ottamatta 17 §, jonka kohta Maaperän pilaantuminen korvataan edellä olevan kohdan 8 mukaisesti. Muutoin 17 § säilyy ennallaan.

(A1126-252)

B

Maankäyttö ja kaupunkirakenteen maaomaisuuden kehittäminen ja
tontit –palvelun tonttipäällikkö päätti maksaa Kiinteistö Oy Niemikotitaloille (y-tunnus 0875171-4) täydennysrakentamiskorvauksena sekä korvausinvestointeina yhteensä yhdeksänsataakahdeksantoistatuhatta (918 000) euroa edellyttäen, että Kiinteistö Oy Niemikotitalot on allekirjoittanut päätöskohdassa A mainitun maanvuokrasopimuksen muutoksen.

(A1126-252)

C

Tonttipäällikkö päätti lisäksi valtuuttaa määräämänsä kiinteistölakimiehen tai viranhaltijan allekirjoittamaan edellä päätöskohdassa A mainitut sopimusmuutokset ja tekemään niihin tarvittaessa vähäisiä teknisiä korjauksia ja tarkennuksia.

Nykyinen vuokrasopimus

Kiinteistö Oy Niemikotitaloille on vuokrattu Helsingin kaupungin Koskelan kylän Koskela-Forsby nimisestä tilasta RN:o 1 noin 8 332 m² suuruinen alue asuntotarkoituksiin 31.12.2055 saakka.

Uusi asemakaava ja uudet tontit

Koskelan sairaalan ja pesuloiden alueen ensimmäinen asemakaava ja asemakaavan muutos nro 12389 on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 14.12.2016 ja se on tullut voimaan 27.1.2017. Asemakaava-alueelle rakennetaan uusia asuntoja yhteensä noin 107 847 k-m², josta 14 377 k-m² tulee käyttötarkoitusten muutoksista. Alueella on jo ennestään asuinkerrosalaa 8 595 k-m². Edellä mainitun lisäksi asemakaavassa on osoitettu rakennusoikeutta erityisasumiseen ja siihen liittyviin palveluihin 20 000 k-m², liike- ja päivittäistavarakaupan tiloihin 2 630 k-m², lähipalveluihin 4 700 k-m² ja yhteistiloihin 830 k-m². Yhteensä kerrosalaa asemakaava-alueella on 143 772 k-m².

Po. kaavamuutoksen mukainen hyväksytyn tonttijaon mukainen tontti 26967/1 muodostuu osittain Helsingin kaupungin asunnot Oy:lle ja Kiinteistö Oy Niemikotitaloille vuokratuista alueista, jonka vuoksi edellä mainittujen yhtiöiden maanvuokrasopimusten vuokra-alueita tulee muuttaa. Helsingin kaupungin asunnot Oy:n maanvuokrasopimuksen muuttamisesta päätetään omalla erillisellä päätöksellä. Tontti 26967/1 on varattu kaupunginhallituksen päätöksellä 5.11.2018 (§ 691) e-House Oy:lle Hitas-omistusasuntojen suunnittelua varten. Po. tontti on vuokrattu lyhytaikaisesti rakennusluvan hakemista varten asuntotonttitiimin tiimipäällikön päätöksellä 20.6.2019 (§ 176) ajaksi 16.6.2019-15.6.2020.

Tämän lisäksi Kiinteistö Oy Niemikotitaloille vuokratusta alueesta osa sijoittuu po. asemakaavan muutoksen mukaisten tonttien 26967/5 (AK) ja 26967/4 (AK/s) alueille. Näitä tontteja ei vielä ole varattu. Lisäksi osa mainitun yhtiön vuokra-alueesta on asemakaavan muutoksessa osoitettu puistoksi (VP).

Tässä sopimuksen muuttamista ja täydennysrakentamiskorvauksen ja korvausinvestointien maksamista koskevassa päätöksessä on kyse Kiinteistö Oy Niemikotitaloille asuntotarkoituksiin vuokratun alueen maanvuokrasopimuksen (sopimusnumero 21212) muuttamisesta vuokra-alueen osalta. Sopimusmuutoksen myötä nämä edellä mainitut osat vuokra-alueesta vapautuvat kaupungin hallintaan.

Täydennysrakentamiskorvausta koskevat kaupungin päätökset

Täydennysrakentamiskorvauksia koskevat seuraavat kaupungin päätökset:

Sopimusmuutos

Kiinteistö Oy Niemikotitalot pyytää 20.9.2019 päivätyllä hakemuksellaan, että kaupunki suorittaa sille täydennysrakentamiskorvauksen ja korvausinvestoinnit ehdolla, että sen vuokra-aluetta muutetaan siten, että uusi vuokra-alue on hyväksytyn tonttijaon nro 13292 mukainen tontti 26967/3. Tontti on merkitty kiinteistö-rekisteriin 19.6.2019.

Kiinteistö Oy Niemikotitalojen maanvuokrasopimusta (sopimusnro 21212) vuokraustunnus A1126-252) muutetaan siten, että uusi vuokra-alue on edellä kerrotun mukainen.

Sopimusmuutoksen yhteydessä vuokrasopimukseen lisätään muun muassa nykyisin käytettävät vakioluonteiset ehdot rasitteenluonteisista asioista, maanalaisista rakenteista ja hankkeista sekä korvataan vuokrasopimuksen 17 § Maaperän pilaantumista koskeva kohta päätösehdotuksen A kohdan 5 mukaisesti.

Lisäksi sopimukseen otetaan ehdot muun muassa juuresvaraston ja jätekatoksen purkamisesta sekä autopaikkojen järjestämisestä.

Sopimusmuutoksen alkamisen ajankohta

Kiinteistö Oy Niemikotitaloille vuokratun alueen maanvuokrasopimusta muutetaan 16.9.2019 lukien.

Vuokralainen on tietoinen, että Koskelan sairaalan ja pesuloiden alueen ensimmäisen asemakaavan ja asemakaavan muutoksen nro 12389 mukainen hyväksytyn tonttijaon mukainen tontti 26967/1 varattu e-House Oy:lle. Po. tontti muodostuu osittain Kiinteistö Oy Niemikotitaloille vuokratusta alueesta ja tämän vuoksi Kiinteistö Oy Niemikotitalojen vuokra-aluetta pienennetään tällä päätöksellä 16.9.2019 lukien.

Täydennysrakentamiskorvaus ja korvausinvestoinnit

Kiinteistö Oy Niemikotitaloille maksetaan korvausinvestointeina
254 000 euroa ja lisäksi täydennysrakentamiskorvauksena 1/3 tontin nettoarvonnoususta. Tontin nettoarvonnousu on noin 1 993 000 euroa, josta pyöristettynä 1/3 on 664 000 euroa. Siten Kiinteistö Oy Niemikotitaloille maksetaan yhteensä korvausinvestointeina ja täydennysrakentamiskorvauksena 918 000 euroa.

Täydennysrakentamiskorvaus on laskettu asemakaavoituksen tuomasta vuokratontin kohtuullisesta arvonnoususta uusien muodostuvien tonttien ja Kiinteistö oy Niemikotitalojen nykyisen hallinta-alueen leikkauspinta-alojen suhteessa. Arvonnousu on määritelty kaupunginvaltuuston vahvistamista tontin 26967/1 vuokraus-periaatteista.

Lisäksi vuokralaiselle maksetaan korvausinvestointeina yhteensä
254 000 euroa sisältäen vuokramiehen esittämien tarjousten ja osatarjousten mukaisesti varastorakennuksen purkukustannukset, pihajärjestelyt ja autopaikkojen siirrot sekä kahden korvaavan jätekatoksen rakentamisen kustannukset.

Tontin arvonnoususta on vähennetty asemakaavaselostuksen 12389 mukainen kaupungille aiheutuva keskimääräinen hinta per rakennusoikeusneliö (110 euroa/k-m²).

Korvaus on edellä mainittujen kaupungin päätösten mukainen.

Toimivalta

Maankäyttöjohtaja päätti siirtää 10.10.2017 (57 §) hallintosäännön 16 luvun 5 § 1 momentin 17 kohdan toimivaltaa päättää täydennysrakentamiskorvauksen maksamisesta kaupunginhallituksen määräämissä rajoissa kaupunkiympäristön toimialan maankäyttö ja kaupunkirakenne -palvelukokonaisuuden tonttipäällikölle seuraavasti:

Tonttipäällikkö päättää täydennysrakentamiskorvauksen maksamisesta, kun sen kokonaisarvo on enintään 1 500 000 euroa.

Nyt maksettava korvaus ei ylitä 1 500 000 euroa, joten tonttipäällikkö on oikeutettu päättämään korvauksen maksamisesta. Koska korvauksen maksamisen edellytyksenä on sopimusmuutos ja vuokra-alueen luovutus kaupungin hallintaan, päättää tonttipäällikkö tästä samassa yhteydessä.