Kaupunkiympäristölautakunnan esitys kaupunginhallitukselle vuokrausperiaatteiden vahvistamiseksi liike- ja toimistontille

Kaupunginhallitus esittää kaupunginvaltuustolle seuraavaa:

Kaupunginvaltuusto vahvistaa Kampissa sijaitsevan liike- ja toimistotontin 4218/2 vuokrausperiaatteet elokuva- ja ravintolakäyttöä varten liitteen 1 mukaisesti.

Narinkkatorin ja Lasipalatsinaukion laidalla sijaitseva Turun kasarmin alue rakennuksineen on ollut varattuna kaupunginhallituksen elinkeinojaoston päätöksellä elokuvakeskuksen suunnittelua varten. Suunnittelu on edennyt varauspäätöksen ehtojen mukaisesti. Elokuvakeskuksen rakentaminen on tarkoitus aloittaa vuoden 2020 aikana.

Varauspäätös

Kaupunginhallituksen elinkeinojaosto on 19.3.2018 päättänyt varata alueen ja alueella sijaitsevan rakennuksen Oy Aristo-Invest Ab:lle, M1 Capital Oy:lle ja Oy Bufo Ab:lle perustettavan yhtiön lukuun elokuvakeskuksen suunnittelua varten 30.6.2020 saakka muun muassa seuraavin ehdoin:

• Alueelle on suunniteltava elokuvakeskus ja ravintolatiloja.
• Museotoiminnan häiriöt on minimoitava rakentamisaikana.
• Varauksensaaja neuvottelee kaupunkiympäristön toimialan rakennetun omaisuuden hallintapalvelun ja kiinteistöjen kehittämisyksikön kanssa sopimuksen rakennuksen luovutusehdoista.

Päätös on liitteenä 2.

Elinkeinojaostolle tullaan esittämään viimeistään alkusyksystä 2020 varauksen jatkamista. Varausehdot tarkistetaan ja päivitetään varauspäätöksen yhteydessä siten, että ne vastaavat hankkeen sen hetkistä suunnittelutilannetta. Varauksen jatkamista koskevan asian yhteydessä arvioidaan muun ohella hankkeen edistämisen vaikutuksia kaupungin tulonmuodostukseen.

Asemakaava- ja tonttitiedot

Alueella on voimassa asemakaavan muutos nro 12298, joka on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 7.10.2015, 256 § ja tullut voimaan 20.11.2015. Asemakaavan mukaan alue on liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta. Rakennusoikeus on 2 170 k-m². Tontille saa sijoittaa tilat Pisararadan keskusta-aseman katutasoon johtaville yleisösisäänkäynneille. Lisäksi alueella on voimassa Pisararadan maanalainen asemakaava nro 12290. Liikennevirasto on ilmoittanut luopuvansa asemakaavan mahdollistamasta Lasipalatsinaukion yleisösisäänkäynnistä. Asemakaavan mukainen varaus Pisara-aseman eteläiselle sisäänkäynnille on edelleen huomioitava suunnittelussa.

Suunnitelma

Varauksensaajat ovat suunnitelleet yhdessä Arkkitehtitoimisto Sarc Oy:n kanssa tontille elokuva- ja ravintolakeskuksen. Tavoitteena on tarjota laadukkaita ja monipuolisia elokuva- ja ravintolaelämyksiä viihtyisässä ja helposti tavoitettavissa olevassa ympäristössä kaikille helsinkiläisille ja kaupungissa vieraileville. Suunnittelu on edennyt varausehtojen mukaisesti. Hankkeen maanalainen osuus on kustannussyistä pienenentynyt alkuperäisestä suunnitelmasta. Näin myös rakentamisaikaisia häiriöitä naapuritontin museotoiminalle pystytään merkittävästi pienentämään.

Rakennukseen on suunniteltu kolme elokuvasalia, joihin tulee yhteensä 205 paikkaa. Ravintola- ja tapahtumatiloja tulee yhteensä noin 1 000 m². Maanpäällinen rakennusoikeus pystytään hyödyntämään lähes kokonaan. Lisäksi rakennuksen alle on suunniteltu kaksi maanalaista elokuvasalia ja lämpiö.

Tapahtumapaviljongin rakentaminen ja maanalaisen rakennusoikeuden lisääminen edellyttävät asemakaavan poikkeamispäätöstä, siten että nykyistä asemakaavaa ei tarvitsisi muuttaa. Rakentamistyöt on tarkoitus aloittaa vuoden 2020 aikana.

Hankkeen osapuolet

Hankkeesta vastaa vuonna 2018 perustettu varauksensaajien omistama Ilona Studios Oy, jonka on tarkoitus toimia myös keskuksen elokuvaoperaattorina. Keskuksen ravintolatoiminnasta vastaamaan on valittu NoHo Partners Oyj, joka vastaisi myös Lasipalatsinaukion puolelle suunnitellun lasipaviljongin tapahtumasisällöistä.

Suunnitelman mukaan rakennuksen omistajaksi ja tontin maanvuokralaiseksi tulee Lasipalatsinaukion vastakkaisella puolella sijaitsevan Amos Rex -taidemuseon omistava Föreningen Konstsamfundet r.f. (jatkossa Konstsamfundet). Konstsamfundet osallistuminen hankkeeseen parantaa rakentamisaikaista yhteistyötä ja yhdessä hankkeet muodostavat toiminnallisen kokonaisuuden Lasipalatsinaukiolle. Ilona Studios ja Konstsamfundet tutkivat mahdollisuutta Amos Rexin yhteydessä sijaitsevan Bio Rex -elokuvasalin käytön kehittämiseen ja mahdollisesti yhdistämiseen osaksi suunniteltua uutta elokuvakeskusta.

Tontilla sijaitseva rakennus

Tontilla sijaitsee vuonna 1833 valmistunut Turun kasarmin huoltorakennus. Rakennus toimi Helsingin linja-autoasemana vuosina 1935–2005. Rakennuksen kerrosala on 1 942 k-m².

Tällä hetkellä rakennuksessa on vuokralaisina muun muassa kaupunkiympäristötoimiala, jolla on rakennuksessa toimistotiloja, Henry’s Pub ravintola sekä Aseman lapset ry. Elinkeinojaoston tekemän suunnitteluvarauksen ehtona oli, että kaupunki edesauttaa Aseman lapset ry:n Walkers-toimintaa löytämään toiminnalleen uudet sopivat ja riittävän keskeiset tilat. Aseman lapset ry:n kanssa on etsitty tiloja sekä kaupungin omasta tilakannasta, Konstsamfundetin tiloista että yksityisten keskustakiinteistöjen omistajien tilatarjonnasta.

Rakennuksen myyntineuvottelut ovat käynnissä. Myynnistä päätetään myöhemmin erikseen.

Kaupunkiympäristölautakunnan käsittely

Kaupunkiympäristölautakunta on käsitellessään vuokrausperusteiden määrittämistä kokouksessa 12.11.2019 yksimielisesti hyväksynyt vastaehdotuksen, jonka mukaan kaupunki varmistaa hyvissä ajoin ennen rakentamispäätöksen tekemistä, että Aseman lapset ry:n ylläpitämälle Walkers-nuorisokahvilalle löydetään uudet ja riittävän keskeiset tilat läheltä nykyistä kahvilatilaa.

Esitettävät vuokrausperiaatteet

Tontti vuokrataan pitkäaikaisella maanvuokrasopimuksella. Sopimus alkaa myöhemmin päätettävästä ajankohdasta ja on voimassa 31.12.2080 asti. Tontin vuosivuokra määritetään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin lokakuu 1951=100 pistelukua vastaavaa kerrosneliömetrihintaa:

• Ravintolatilat 54,7 euroa (nykyarvo noin 1080 euroa)
• Tapahtumapaviljonki 27,4 euroa (nykyarvo noin 540 euroa)
• Maanpäälliset elokuvateatteritilat ja aulat 18,8 euroa (nykyarvo noin 370 euroa)
• Maanalaiset elokuvateatteritilat ja aulat 9,4 euroa (nykyarvo noin 185 euroa)

Vuokranmäärityksessä on käytetty puolueettoman arvioijan laatimaa arviokirjaa. Esitetyt vuokrausperusteet vastaavat tontin markkina-arvoa kyseisessä käyttötarkoituksessa. Hankkeen suunnitelmien ja edellä mainittujen hintojen perusteella tontin vuosivuokraksi tulisi noin 95 000 euroa.

Sijaintikartta on liitteenä ja kartta vuokrattavasta alueesta liitteenä 4.

Toimivalta

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 8 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto vahvistaa yli 30 vuoden pituisten maanvuokrasopimusten yleiset vuokrausperiaatteet.

Kaupunkiympäristölautakunta 12.11.2019 § 568

Esitys

Käsittely

05.11.2019 Pöydälle

Esittelijä

Lisätiedot

Ilkka Aaltonen, johtava tonttiasiamies, puhelin: 09 310 36441

Päätös tullut nähtäväksi 05.05.2020

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §