Poikkeamispäätöshakemus, Kampin tontti 172/23, Ruoholahdenkatu 23, Pro2-Immo Helsinki R23 Oy ym.

Kaupunkiympäristölautakunta päätti hyväksyä 4. kaupunginosan (Kamppi) korttelin 172 tonttia 23 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista asemakaavasta nro 8726 seuraavasti:

Kaupunkiympäristölautakunta päätti myöntää poikkeamisen määräaikaisena 24.3.2025 asti ja seuraavilla ehdoilla:

Muilta osin tulee noudattaa asemakaavan nro 8726 määräyksiä ja merkintöjä.

Hakija

Pro2-Immo Helsinki R23 Oy

Rakennuspaikka

4. kaupunginosan (Kamppi) korttelin 172 tontti 23

Hakemus

Hakija hakee lupaa toimistorakennuksen (7294 k-m²) määräaikaista (15 vuodeksi) käyttötarkoituksen muuttamista peruskoulun ja lukion lisätilakäyttöön poiketen asemakaavan käyttötarkoituksesta (KT).

Hakija perustelee käyttötarkoituksen muutosta sillä, että hakijana on kaupunki ja tässä toteutetaan Helsingin kaupunkistrategian tavoitteita. Hakemuksen liitteenä kasvatuksen ja koulutuksen toimialan tarveselvitys, jonka kasvatus- ja koulutuslautakunta hyväksyi 24.9.2019 (§ 316) sellaisenaan. Ressun peruskoulu toimii osoitteessa Lapinlahdenkatu 10. Nykyisistä tiloista on Baanaa pitkin alle puolen kilometrin kävelymatka uusiin tiloihin. Reitti on turvallinen ja sujuva. Ruoholahdenkadulle sijoitetaan ensisijaisesti perusopetuksen luokkien 7–9 oppilaita. Ressun lukio toimii osoitteessa Kalevankatu 8–10. Matkaa uusiin tiloihin on noin kilometri. Toiminta järjestetään siten, että turhia siirtymiä koulupäivän aikana vältetään.

Helsingin kaupunkistrategiassa 2017–21 on linjattu, että englanninkielisen koulutuksen paikkamäärä tulisi kaksinkertaistaa. Ressun peruskoulu ja Ressun lukio tarjoavat jo nykyisellään sekä suomen- että englanninkielistä opetusta. Nykyiset tilat ovat kuitenkin oppilasmäärän kasvun vuoksi käyneet ahtaiksi. Käyttöön otettavan Ruoholahdenkadun kiinteistön sijainti on keskeinen ja hyvin saavutettavissa, joten se soveltuu koululle vuokrattavaksi lisätilaksi. Rakennus sijaitsee Ressun peruskoulun oppilaaksiottoalueella.

Lisätilojen sijoittaminen Ruoholahdenkadun kiinteistöön on rakennuksen tarkoituksenmukaista käyttöä. Poikkeamista tarvitaan, jotta rakennukseen saadaan sijoitettua koulujen tarvitsemat lisätilat tarvittavassa aikataulussa. Koulutoiminnan on tarkoitus alkaa rakennuksessa elokuussa 2020. Aluksi tiloihin siirtyy 300 oppilasta, lopputilanteessa oppilasmäärä rakennuksessa on n. 750 oppilasta. Poikkeamista haetaan 15 vuoden määräajaksi, jonka aikana rakennukselle haetaan asemakaavan muutosta.

Hakija hakee poikkeamista tontin autopaikkavelvollisuudesta (19 ap) siten, että tontille ei ole tarkoitus toteuttaa autopaikkoja. Nykyisin toimistokäytössä olevassa rakennuksessa ei myöskään ole autopaikkoja. Rakennuksessa ei ole pysäköintihallia ja tontti on käytännössä rakennuksen ensimmäisen kerroksen alan kokoinen. Koulutoiminta ei tarvitse autopaikkoja, sillä kyseessä on koulujen lisätilat. Kohde on erinomaisesti saavutettavissa joukkoliikenteellä sekä pyöräillen (mm. Baana) ja kävellen.

Hakija hakee poikkeamista myös kaavan mukaisesta kerrosalasta (6 800 k-m²). Kerrosala ylittyy 494 k-m²:llä (7 %). Rakennuksen nykyinen kerrosala on 7 294 k-m², kun taas kaavassa sallittu kerrosala on 6 800 k-m². Tämä on yleinen tilanne kantakaupungin vanhoissa rakennuksissa. Käyttötarkoituksen muutos kouluksi ja suunniteltujen tilojen toteutuminen ei korota käytössä olevaa, toteutunutta kerrosalaa.

Poikkeamista haetaan rakennuksen ylimpään (VI) kerrokseen asumiseen varattavasta kerrosalasta (950 k-m²), sillä tilat on tarkoitus muuttaa opetustiloiksi yläkoulun sekä lukion käyttöön. Nykytilanteessa rakennuksen kuudennen kerroksen tilat ovat toimistokäytössä eikä ole tarkoituksenmukaista, että asunnot sijoittuvat koulun yläpuolelle.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 6.1.1984 vahvistunut asemakaava nro 8726. Asemakaavan mukaan tontti 172/23 on toimistorakennusten korttelialuetta (KT).

Tontin rakennusoikeus on 6 800k-m²/as 950 k-m². Lukusarjan ensimmäinen luku ilmoittaa tontin rakennusoikeuden sekä toinen luku edelliseen sisältyvän kerrosalaneliömetrimäärän, joka tulee varata asumiseen. Asunnot on sijoitettava ylimpään (kuudes) kerrokseen.

Rakennuksen länsi- ja pohjoissivussa on merkintä, jonka mukaan ulkoseinien sekä ikkunoiden ja muiden rakenteiden ääneneristävyyden liikennemelua vastaan on oltava vähintään 35 dB(A).

Tontin autopaikkavelvollisuus on 19 autopaikkaa, ja autopaikat on sijoitettava tontille.

Rakennus on suojeltu sr-2-merkinnällä. Rakennuksessa ei saa suorittaa sellaisia lisärakentamis- tai muutostöitä, jotka tärvelevät katujulkisivujen tyyliä tai vesikaton perusmuotoa.

Helsingin yleiskaavassa (2016) rakennuspaikka on osoitettu kantakaupungin alueeksi (C2), jota kehitetään toiminnallisesti sekoittuneena asumisen, kaupan ja julkisten palvelujen, toimitilojen, hallinnon, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä kaupunkikulttuurin alueena. Rakennusten maantasokerrokset ja kadulle avautuvat tilat on osoitettava ensisijaisesti liike- tai muuksi toimitilaksi. Rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen muutoksissa on varmistettava kantakaupungille ominaisen, toiminnallisesti monipuolisen ja sekoittuneen rakenteen säilyminen sekä liike- ja toimitilojen riittävä määrä. Käyttötarkoituksen muutosten yhteydessä tulee tehdä alueellinen tarkastelu. Aluetta kehitetään kestävien kulkumuotojen, erityisesti kävelyn ja pyöräilyn, ehdoilla.

Tontilla sijaitsee vuonna 1913 rakennettu, alun perin tupakkatehtaana toiminut rakennus, joka on nykyisin toimisto- ja liiketilakäytössä. Rakennuksessa on kuusi maanpäällistä kerrosta sekä yksi osittain maanpäällinen kellarikerros.

Hankeselvityksen mukaan hakija vuokraa rakennuspaikan kaupungille.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoitus -palvelun kirjeellä (29.11.2019). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Muistutuksia ei ole esitetty. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle alueelle.

Hakemuksesta on pyydetty lausunnot kaupunginmuseolta sekä Uudenmaan ELY-keskukselta.

Kaupunginmuseo toteaa lausunnossaan (19.12.2019), että sr-2-kaavamääräykseen suhteutettuna poikkeamisluvan haastavin toimenpide on toteuttaa rakennukseen esteetön sisäänkäynti vähiten huonoimmalla ratkaisulla.

Kaupunginmuseo kuitenkin katsoo, ettei rakennuksen käyttötarkoituksen muutokselle toimistokäytöstä opetuskäyttöön sinänsä ole esteitä, ja tämän johdosta puoltaa Ruoholahdenkatu 23 poikkeamishakemusta tilojen muuttamiseksi opetuskäyttöön, kunhan muutoksen yhteydessä varmistutaan siitä, että rakennuksen arvokas julkisivu säilyttää rakennustaiteellisen ja historiallisen arvonsa asemakaavan suojelumääräyksen mukaisesti.

Kaupunginmuseo toi esiin lausunnossa tarpeen rakennushistorialliselle selvitykselle. Selvitys on valmistunut tammikuussa 2020 ja toimitettu kaupunginmuseolle.

Uudenmaan ELY-keskus toteaa lausunnossaan (18.2.2020), että asemakaavamuutos olisi oikea maankäyttö- ja rakennuslain mukainen työkalu koulutilojen sijoittumisen tutkimiseksi alueelle.

Köydenpunojankadulle esitetty esteetön sisäänkäynti tulee tehdä rakennuksen julkisivuarkkitehtuurin ominaispiirteet huomioiden.

Kohteesta on tehty meluselvitys, jossa on tarkasteltu sekä tieliikenteen että raideliikenteen keskiäänitasoja (päiväajan keskiäänitaso 7–22). Melun mahdollisten häiriöiden kannalta on kuitenkin parempi tarkastella kouluajan keskiäänitasoa (n. klo 8–16). Raitioliikenteen osalta on hyvä huomioida ja kuvata sisätilojen enimmäistasot ohiajojen aikana. Raitiovaunuja kulkee kohteen ohi n. 3 minuutin välein, joten häiriömäärää ei voi pitää vähäisenä. Tältä osin meluselvitystä tulee tarkentaa sekä arvioida tiedon perusteella, tulisiko julkisivun tai ikkunoiden ääneneristävyyttä parantaa. Runkomelu- ja tärinä tulee selvittää ja huomioida.

Puhtaan ilmansaannin osalta aineisto on esitetty lausunto (Äyräväinen Oy), jossa on ilmaistu mielipiteenä puhtaan ulkoilman saanti. Yksiselitteisempää on esittää asiakirjoissa, saadaanko käyttötarkoituksen muutoksen kohteena olevaan rakennukseen puhdasta ilmaa vai vaatiiko se esim. tuloilman ottopaikan muuttamista tai suodatuksen parantamista. Selvitystä on syytä tarkentaa edellä mainitulta osin.

Ulkovälituntialueet on hankkeen kuvauksen mukaan tarkoitus järjestää pääkouluilla. Oppilasmäärä huomioiden olisi syytä tutkia myös mahdollisuus lähempänä tapahtuvaan ulko-oleskeluun.

Perustelut

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa, koska sivukoulu sopii käyttötarkoituksena alueelle. Yleiskaavan mukaisesti aluetta kehitetään toiminnallisesti sekoittuneena alueena, ja julkiset palvelut kuuluvat tähän olennaisena osana. Toiminta vastaa kaupungin tavoitteeseen helposti joukkoliikenteellä sekä kävellen saavutettavasta ja riittävästä palvelutarjonnasta. Alustavien suunnitelmien (liite 1) mukaisessa ratkaisussa tilaohjelma on saatu luontevasti sovitettua vanhaan kiinteistöön. Kiinteistön voidaan katsoa soveltuvan koulutoimintaan lisätilana.

Oppilasmäärän kasvun takia lisätilojen tarve on akuutti ja tiloja tarvitaan jo syksyllä 2020. Rakennusluvan käsittelyä varten poikkeaminen myönnetään viideksi vuodeksi ja samanaikaisesti on käynnistetty asemakaavan muuttaminen. Tämän poikkeamispäätöksen yhteydessä tehtyjä selvityksiä ja vaikutusten arviointeja tarkennetaan asemakaavaa laadittaessa. Asemakaavan osallistumis- ja arviointisuunnitelma on nähtävillä 16.3.–3.4.2020.

Poikkeamisen ehtona on, että rakennuksen maantasokerroksesta osoitetaan liiketilaa vähintään kohteessa nykyisinkin toimivan elintarvikemyymälän verran. Helsingin yleiskaavassa (2016) edellytetään, että rakennuksen maantasokerrokset ja kadulle aukeavat tilat osoitetaan ensisijaisesti liike- tai muuksi toimitilaksi. Kyseinen elintarvikekauppa on tärkeä alueen palvelutason ylläpitämiseen ja katutilan aktivoimiseen myös ilta-aikaan.

Asemakaavan mukaisesta autopaikkavaatimuksesta voidaan poiketa, koska koulu on sivukoulu, eikä hakemuksen mukaan tarvetta paikoille tämän tontin yhteydessä ole. Kohde on erinomaisesti saavutettavissa joukkoliikenteellä sekä pyöräillen (mm. Baana) ja kävellen. Saattoliikenteelle voitaneen liikennemerkkijärjestelyillä osoittaa joitakin paikkoja Köydenpunojankadun puolelta.

Pyöräpaikkoja tulee osoittaa koulun käyttöön voimassa olevan työpaikka-alueiden autojen ja pyörien pysäköintipaikkamäärien laskentaohjeen (kaupunkisuunnittelulautakunta 28.2.2017 § 116) mukainen määrä (peruskoulu 1 pp/40 k-m² ja lukio 1 pp/50 k-m² ja henkilökunnalle 1 pp/3 henkilöä). Kellariin on mahdollista tehdä pyöräpaikat ainoastaan henkilökunnan tarpeisiin. Oppilaiden pyöräpaikat on osoitettava tontin välittömästä läheisyydestä. Alustavissa suunnitelmissa (liite 1) oppilaiden pyöräpaikat on sijoitettu Porkkalankadun sillan alle Baanan yhteyteen.

Asemakaavan kerrosalasta (6 800 k-m²) voidaan poiketa, sillä poikkeaminen ei muuta toteutuneen kerrosalan määrää. Rakennuksen perustiedoissa merkitty nykyinen kerrosala on 7 294 k-m².

Rakennukseen ei tarvitse varata tiloja asumiseen ylimpään (VI) kerrokseen (asemakaavan mukaan 950 k-m²), sillä rakennuksen koko kerrosala on tarkoituksenmukaista käyttää opetustiloina.

Tontilla ei ole piha-aluetta, mutta koulun vieressä sijaitseva Baana tarjoaa monenlaisia ulkoliikunta- ja -pelimahdollisuuksia myös koululaisille. Lisäksi sisätiloihin edellytetään toteuttamaan riittävästi oleskeluun tai liikuntaan tarkoitettuja välitunti-/monitoimialueita, jotta varmistetaan toimivat välituntiratkaisut.

Porkkalankadun ja Mechelininkadun vilkas liikenne aiheuttaa alueella liikennemelua ja ilman epäpuhtauksia. Melutason ohjearvot on annettu valtioneuvoston päätöksessä 993/1992. Opetus- ja kokoontumistiloissa ohjeena on, että ulkoa kantautuvasta melusta aiheutuva melutaso sisällä alittaa melun A-painotetun ekvivalenttitason (LAeq) päiväohjearvon (klo 7–22) 35 dB. Liikennemelumittausraportin perusteella tulokset pääosin täyttävät valtioneuvoston päätöksen 993/1992 mukaiset melutason ohjearvot ja lisäksi arvioidaan, että valmiissa rakennuksessa ne ovat saavutettavissa. Poikkeamispäätöksessä annettu ehto ohjaa jatkosuunnittelua siten, että koulun sisätiloissa saavutetaan melutason ohjearvo.

Mechelininkadun ja Porkkalankadun liittymäalueen ruuhkautuminen lisää entisestään liikenteen aiheuttamia ilmanlaatuhaittoja sen lähialueella. Lisäksi Porkkalankatu kulkee sillalla (Ruoholahden silta), jolloin myös sen päästöt tulevat korkeammalta. Ilmanlaatu on siten heikentynyt liikenteen päästöjen vuoksi. Poikkeamisen ehtona oleva tuloilmanotto tehokkaasti suodatettuna rakennuksen kattotasolta sekä mahdollisimman etäältä Porkkalankadusta ja Mechelininkadusta vähentää ilman epäpuhtauksille altistumista.

Mittausraportin mukaan rakennukseen ei kohdistu raideliikenteen aiheuttamaa runkomelua haitallisessa määrin.

Haetulle toimenpiteelle voidaan myöntää poikkeaminen asemakaavasta, sillä poikkeamispäätöksessä on annettu riittävät ehdot, joilla estetään ja rajoitetaan liikenteen haitoista aiheutuvia ympäristövaikutuksia ja vähennetään ihmisten altistumista haitoille. Päätöksessä on annettu tarvittavat ehdot, joilla luodaan edellytykset terveelliselle ja viihtyisälle elinympäristölle.

Kaikista rakennuksen korjaus- ja muutostöistä tulee neuvotella kaupunginmuseon kanssa ja suunnittelussa tulee noudattaa voimassa olevan asemakaavan suojelumääräystä. Arvokkaisiin julkisivuihin ei saa tehdä sellaisia muutostöitä, jotka vaarantavat niiden kaupunkikuvallisia tai kulttuurihistoriallisia arvoja. Alustavissa suunnitelmissa on esitetty Köydenpunojankadun puolelle rakennettavaksi uusi esteetön sisäänkäynti. Sisäänkäynti tulee sovittaa suojellun julkisivun arvoihin. Rakennuksen ikkunat eivät ole alkuperäisiä, mutta ne on uusittu pitkälti alkuperäistä mallia noudattaen. Mahdollisissa ikkunamuutoksissa tulee säilyttää ikkunoiden alkuperäistä vastaava yleisilme. Vesikaton perusmuoto tulee säilyttää, mutta vähäisiä muutoksia mm. raittiinilmanoton järjestämiseksi voidaan tehdä.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §

Hallintosääntö 16 luku 1 § 2 mom. kohta 15a

Rakennusvalvontataksa 2020, 8 §

Maksu

1 500 euroa

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä, jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.