Asemakaavan muutos, Laajasalo, nro 12680, Jollaksentie 64, Suomen Osuuskauppojen Keskuskunta

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Kaavaratkaisun keskeinen sisältö

Asemakaavan muutos (kaavaratkaisu) koskee lähivirkistysaluetta, joka sijaitsee Jollaksentiellä, Laajasalon Itä-Jollaksessa. Kaavaratkaisu mahdollistaa kolmen uuden asuinkerrostalon rakentamisen Jollaksentien varrelle. Kaavaratkaisu on tehty, koska kaupungin tavoitteena on lisätä asuinrakentamista yleiskaavan tavoitteiden mukaisesti.

Tavoitteena on, että alueelle syntyy uusia asuinkerrostaloja. Kaavaratkaisussa on erityisesti pyritty sovittamaan uudisrakennukset ilmeeltään ja mittakaavaltaan Itä-Jollaksen kulttuurimaisemaan. Rakentaminen ei nouse olemassa olevien rakennusten räystäslinjaa tai puiden latvoja korkeammalle. Näkymä suurmaisemassa merelle säilyy metsäisenä.

Uutta asuntokerrosalaa on 4 600 k-m2. Tonttien keskimääräinen tehokkuusluku on noin e=0,8. Asukasmäärän lisäys on noin 115 henkeä. Asuntojen huoneistoalasta vähintään 40 % tulee toteuttaa perheasuntoina, eli asuntoina, joissa on vähintään kolme asuinhuonetta ja keittiö tai keittotila.

Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että rakentamaton lähivirkistysalueen osa muuttuu rakennetuksi korttelialueeksi.

Päätökset kaavaratkaisun pohjana

Helsingin yleiskaavan 2016 mukaan alue on asuntovaltaista aluetta A3 tehokkuudella e=0,4-1,2. Kaavaratkaisun korttelitehokkuus e= 0,8. Kaavaratkaisu on Helsingin yleiskaavan 2016 mukainen.

Helsingin uuden maanalaisen yleiskaavan 2021 (nro 12704) mukaan alueella ei ole maanalaisia tilavarauksia. Nyt laadittu kaavaratkaisu on maanalaisen yleiskaavan mukainen.

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi Jollaksen suunnitteluperiaatteet 11.6.2019 jatkosuunnittelun pohjaksi. Suunnitteluperiaatteissa alueelle esitettiin asuntorakentamiselle tutkittavaa korttelia.

Kaavaratkaisu edesauttaa Kasvun paikka -kaupunkistrategian 2021-2025 tavoitteiden toteutumista edistämällä kaupungin kasvua uuden asuntotuotannon myötä. Rakentamista ei osoiteta kaupungin arvokkaimmille luontoalueille.

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Alue on nykyisin rakentamatonta, kallioista mäntymetsää. Maasto laskee etelään kohti Jollaksentietä. Kaava-alue rajautuu pohjois- ja itäpuolelta kallioiseen Tonttuvuoren virkistysalueeseen. Korttelin länsipuolella sijaitsee kuuden 2000-luvun alun modernin asuinkerrostalon ryhmä. Kaava-alueen eteläpuolella, entisen Tefken huvilapuutarhan paikalla, sijaitsee Porvariskuninkaan puistoalue, johon liittyy myös uimaranta-alue. Jollaksen itäosan pientaloalueella on eri-ikäisisiä erillispientaloja ja vanhoja huviloita.

Alueella on voimassa asemakaava vuodelta 2004. Kaavan mukaan alue on lähivirkistysaluetta. Kaava-alueen länsireunassa on varattu likimääräinen alueen osa yleiselle jalankululle.

Kaava-alue on pääosin yksityisomistuksessa, Helsingin kaupunki omistaa vähäisen osan kaava-alueesta, joka kaavaehdotuksessa osoitetaan katualueeksi. Kaavaratkaisu on tehty hakemuksen johdosta ja kaavaratkaisun sisältö on neuvoteltu hakijan kanssa.

Kaavaratkaisun kustannukset

Kaavaratkaisun toteuttamisesta aiheutuu kaupungille kustannuksia ilman arvonlisäveroa seuraavasti (10/2020, alv 0):

Asemakaavamuutos nostaa alueen arvoa. Kaupunki saa yksityisessä omistuksessa olevien tonttien osalta maankäyttökorvauksia. Kaupungin osalta maankäyttösopimuksesta on päätetty kaupunkiympäristölautakunnassa 23.11.2021 § 671 ja maankäyttö- ja kiinteistökaupan esisopimus on allekirjoitettu 18.1.2022.

Vuorovaikutus kaavan valmisteluaikana

Liitteenä olevassa vuorovaikutusraportissa esitetään yhteenvedot kaavan valmisteluaikana saaduista viranomaisten kannanotoista ja osallisten mielipiteistä sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Viranomaisyhteistyö

Kaavaratkaisun valmistelun yhteydessä on tehty yhteistyötä kaupunkiympäristön toimialan eri tahojen lisäksi seuraavien viranomaistahojen kanssa:

• Helen Oy
• Helen Sähköverkko Oy
• Helsingin seudun ympäristöpalvelut (HSY) vesihuolto
• Museovirasto
• Puolustusvoimat
• Helsingin vanhusneuvosto
• Helsingin vammaisneuvosto
• kulttuurin ja vapaa-ajan toimiala (kaupunginmuseo)

Viranomaisten kannantotot osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistuivat vesihuoltoverkostoon ja kulttuuriympäristöön. Puolustusvoimat ilmoitti, ettei sillä ole lisättävää lausuntoihin, jotka se on antanut aiemmin laadituista Jollaksen suunnitteluperiaatteista.

Kannanotoissa esitetyt asiat on otettu huomioon kaavatyössä siten, että:

• kaava-alueen läpi kulkevat vesijohto- ja jätevesiviemärit siirretään ja korvataan uudella jätevedenpumppaamolla sekä uudella viemäristöllä ja vesijohdolla.
• rakentamisen maisemallisia vaikutuksia on tarkastelu sekä on laadittu ympäristöhistoriaselvitys.

Mielipiteet

Mielipiteet osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluai-neistosta kohdistuivat:

• täydennysrakentamisen tehokkuuteen, rakentamisen tapaan ja korkeuteen.
• liikenteeseen, pysäköintiin ja ulkoilupolkuihin.
• tietoverkkoihin.
• aiempiin suunnitelmiin ja maanomistajien yhdenvertaiseen kohteluun.
• luonto- ja kulttuuriympäristöarvoihin.
• hulevesiin. 
• Santahaminan melualueeseen ja ympäristöhäiriöihin.
• päiväkoti- ja kouluasioihin.
• kaavaprosessiin ja esitystapaan.

Mielipiteet on otettu huomioon kaavoitustyössä siten, että:

• rakennukset vastaavat korkeudeltaan naapuruston kerrostalorakentamista.
• viitesuunnitelma-aineistoon on lisätty näkymäkuvia eri suunnista sekä leikkauspiirroksia rakentamisen suhteesta ympäristöön.

Kirjallisia mielipiteitä saapui 28 kpl.

Kaavaehdotuksen julkinen nähtävilläolo

Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä 24.11.-23.12.2020, mistä ilmoitettiin maankäyttö- ja rakennusasetuksessa säädetyllä tavalla.

Kaavaehdotuksesta tehtiin 3 muistutusta: muistutuksen tekivät Helsingin luonnonsuojeluyhdistys r.y. HELSY, Laajasalon Pienkiinteistöyhdistys r.y. ja yksi yksityishenkilö.

Muistutuksissa esitetyt huomautukset kohdistuivat:

• Alueen sijaintiin ja luonteeseen sekä lisärakentamiseen
• Maisemaan ja näkymiin
• METSO-metsäalueisiin, lintuihin ja luonnon monimuotoisuuteen

Kaavaehdotuksesta saatiin lausunnot seuraavilta tahoilta:

• Helsingin seudun ympäristöpalvelut (HSY)
• Helen Sähköverkko Oy
• Kaupunginmuseo
• Puolustusvoimat

Lausunnoissa esitetyt huomautukset kohdistuivat vesihuoltoverkostoon ja jätehuoltoon. Kaupunginmuseo, Puolustusvoimat ja Helen Sähköverkko Oy ilmoittivat lausunnoissaan, ettei niillä ole huomautettavaa asemakaavan muutosehdotuksesta. Lisäksi seuraava Helen Oy taho ilmoitti, ettei sillä ole lausuttavaa.

Toimenpiteet julkisen nähtävilläolon jälkeen

Vuorovaikutusraportissa on esitetty yhteenvedot kaavaehdotuksesta saaduista muistutuksista ja viranomaisten lausunnoista sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Kaavan tavoitteet huomioon ottaen, kaavaehdotusta ei ole tarkoituksenmukaista muuttaa julkisen nähtävilläolon yhteydessä esitettyjen huomautusten johdosta.

Kaavakartan merkintöihin tai määräyksiin ei tehty muutoksia julkisen nähtävilläolon jälkeen. Aineistoon tehdyt muut täydennykset on esitetty kaavaselostuksen viimeisessä luvussa.

Kaupunginhallitukselle saapunut kirje ja vetoomus

Kaupunginhallitus toteaa, että voimassa olevan asemakaavan virkistysalueelle kohdistuva kaavanmuutoshanke on kohdannut vastustusta kaava-alueen läheisyydessä ja myös laajemmin. Kaupungille on lautakunnan käsittelyn jälkeen lähetetty Asunto Oy Paroninpiha Oy:n kirje 29.6.2021 ja lisäksi marraskuussa 2021 vetoomus, jonka 3.1.2022 päivätty, korjattu versio on saapunut kaupungille 12.1.2022. Vetoomuksen ensimmäiset allekirjoittajat ovat kaavanmuutosalueen naapuritaloyhtiöiden Asunto Oy Paroninpihan ja Asunto Oy Herttuanhovin asukkaita ja kaikkiaan vetoomuksen on allekirjoittanut 220 allekirjoittajaa. Kirje ja vetoomus liitteineen ovat esityslistan liitteenä ja nimilista tietosuojasyistä kokousjärjestelmässä esityksen oheismateriaalina.

Alla on yhteenveto vetoomuksen allekirjoittajien vaatimuksista:

1. Ensisijaisesti ehdotamme, että Jollaksentie 64:n asemakaavamuutoksesta ja rakennussuunnitelmasta luovutaan ja säilytetään alue luonnontilaisena puistoalueena.

2. Jos rakennuksia suunnitellaan, tulee alue käyttää mieluummin kapeatonttiseen omakoti- tai pientalorakentamiseen, mihin se soveltuu paremmin.

3. Suunniteltujen mahdollisten tulevien rakennusten sijoittelu tulee siirtää kauemmaksi Jollaksentie 62:n taloyhtiön tonttirajasta, niin että kaikki talot sijoittuvat kalliolle pienentämättä kuitenkaan suojametsäaluetta omakotitaloihin tai syvemmälle metsään, missä kulkeva metsäpolku tulee säilyttää koskemattomana.

4. Metsäkaistaleet molemmin puolin säilytetään ihmisten ja eläinten kulkua ja pesimistä varten, sekä suojavyöhykkeenä taloyhtiöiden välillä. Rakennukset tulee sijoittaa ainoastaan kallioalueelle.

5. Suunniteltujen rakennusten kokoa pienennetään ja korkeutta madalletaan, rakennusoikeutta vähentäen.

6. Rakennusten määrää vähennetään, esim. yhteen tai enintään kahteen pienempään taloon.

7. Keinotekoisia polkuja ei rakenneta Jollaksentie 62:n ja 64:n tonttien väliin eikä metsän alueelle.

8. Tonttuvuoren luonto tulee säilyttää mahdollisimman koskemattomana.

9. Ehdotamme, että kyseessä oleva kaavoituksen alla oleva alue liitettäisiin suojeltaviin luonnonsuojelualueisiin yhdessä koko Tonttuvuoren ja Karoliininvuoren kanssa.

Kirjeen ja vetoomuksen johdosta on saatu lisäselvitys kaupunkiympäristötoimialalta. Kaavoittajan laatimassa muistiossa kerrataan kaavaehdotuksen periaatteet koskien rakennusten kokoa ja sijoittelua, metsäalueen tilannetta, kaavassa osoitettua kävely-yhteyttä sekä meluhaittoja ja todetaan yhteenvetona seuraavaa: "Asemakaavan muutoksen valmistelussa on harkittu rakentamisen määrä ja sijoittelu ottaen huomioon olemassa olevat rakentamis- ja virkistysalueet sekä ympäröivä maisema ja katurakenne. Valmistelun aikaisista vaihtoehdoista nyt ehdotuksena olevaa ratkaisua on pidetty kokonaisuuden kannalta onnistuneimpana ja parhaiten paikkaan sopivimpana." Kaupunginhallitus katsoo saatuun selvitykseen perustuen, ettei kirjeessä tai vetoomuksessa ole esitetty sellaisia näkökohtia, jotka eivät olisi olleet tiedossa jo lautakunnan harkitessa esitystään kaupunginhallitukselle ja että niihin on vastattu vuorovaikutusraportissa ja kaavaselostuksessa.

Tarkemmat perustelut

Kaavaratkaisun vaikutukset ja tarkemmat perustelut ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta.

Kaupunginhallitus 28.02.2022 § 148

Päätös

Käsittely

Esittelijä

Lisätiedot

Tanja Sippola-Alho, kaupunginsihteeri, puhelin: 09 310 36154

Kaupunkiympäristölautakunta 09.03.2021 § 111

Esitys

02.03.2021 Pöydälle

Esittelijä

Lisätiedot

Leena Holmila, arkkitehti, puhelin: 310 21333

Elise Lohman, maisema-arkkitehti (maisemasuunnittelu), puhelin: 310 26349

Tomi Varjus, diplomi-insinööri (teknistaloudelliset asiat), puhelin: 040 624 7801

Kulttuurin ja vapaa-ajan toimiala Kulttuuripalvelukokonaisuus Kaupunginmuseo Kulttuuriperintöyksikkö 21.12.2020

Kulttuurin ja vapaa-ajan toimiala Kulttuuripalvelukokonaisuus Kaupunginmuseo Kulttuuriperintöyksikkö 13.3.2020

Lisätiedot

Juha Vuorinen, tutkija, puhelin: 310 36940

Kaupunkiympäristön toimiala Palvelut ja luvat -palvelukokonaisuus Kaupunkimittauspalvelut Kartat ja paikkatiedot Yksikön päällikkö 14.10.2020 § 51

Päätös

Päätöksen perustelut

Lisätiedot

Merja Kyyrö, vastaava kartoittaja, puhelin: 310 31911

Timo Tolkki, yksikön päällikkö, puhelin: 310 31883

Päätös tullut nähtäväksi 16.03.2022

VALITUSOSOITUS

Tähän päätökseen haetaan muutosta kunnallisvalituksella.

Valitusoikeus

Tähän päätökseen saa hakea muutosta

Valitusaika

Kunnallisvalitus on tehtävä 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Valitus on toimitettava valitusviranomaiselle viimeistään valitusajan viimeisenä päivänä ennen valitusviranomaisen aukioloajan päättymistä.

Kunnan jäsenen, asianosaisen ja muun valittamaan oikeutetun katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa.

Tiedoksisaantipäivää ei lueta valitusaikaan. Jos valitusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa valituksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Valitusperusteet

Valituksen saa tehdä sillä perusteella, että

Valitusviranomainen

Kunnallisvalitus tehdään Helsingin hallinto-oikeudelle.

Hallinto-oikeuden asiointiosoite on 24.12.2021 saakka seuraava:

Hallinto-oikeuden asiointiosoite on 27.12.2021 alkaen seuraava:

Valituksen voi tehdä myös hallinto- ja erityistuomioistuinten asiointipalvelussa osoitteessa: https://asiointi2.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet

Valituksen muoto ja sisältö

Valitus on tehtävä kirjallisesti. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.

Valituksessa, joka on osoitettava valitusviranomaiselle, on ilmoitettava

Valituksessa on ilmoitettava valittajan nimi ja kotikunta. Jos valittajan puhevaltaa käyttää hänen laillinen edustajansa tai asiamiehensä tai jos valituksen laatijana on joku muu henkilö, valituksessa on ilmoitettava myös tämän nimi ja kotikunta.

Valituksessa on lisäksi ilmoitettava postiosoite ja puhelinnumero, joihin asiaa koskevat ilmoitukset valittajalle voidaan toimittaa.

Valittajan, laillisen edustajan tai asiamiehen on allekirjoitettava valitus. Sähköistä asiakirjaa ei kuitenkaan tarvitse täydentää allekirjoituksella, jos asiakirjassa on tiedot lähettäjästä eikä asiakirjan alkuperäisyyttä tai ehyttä ole syytä epäillä.

Valitukseen on liitettävä

Oikeudenkäyntimaksu

Hallinto-oikeus perii muutoksenhakuasian käsittelystä 260 euron oikeudenkäyntimaksun. Mikäli hallinto-oikeus muuttaa valituksenalaista päätöstä muutoksenhakijan eduksi, oikeudenkäyntimaksua ei peritä. Maksua ei myöskään peritä eräissä asiaryhmissä eikä myöskään mikäli asianosainen on muualla laissa vapautettu maksusta. Maksuvelvollinen on vireillepanija ja maksu on valituskirjelmäkohtainen.

Pöytäkirja

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä lähetetään pyynnöstä. Asiakirjoja voi tilata Helsingin kaupungin kirjaamosta.

Kirjaamon aukioloaika on maanantaista perjantaihin klo 08.15–16.00.