Vuokrahyvitys, Pirkkola, Oulunkylä

Maaomaisuuden kehittäminen ja tontit palvelun tontit –yksikön päällikkö päätti, ettei Helsingin kaupungin 28. kaupunginosan (Oulunkylä) korttelin ********** vuokralaisten maanvuokran alentamista koskevan hakemuksen johdosta ole aihetta ryhtyä maanvuokran alentamista koskeviin tai muihin toimenpiteisiin jäljempänä esitetyillä perusteilla.

Hakemus

Vuokralaiset ovat 29.12.2019 päivätyllä hakemuksellaan pyytäneet, että vuoden 2019 maanvuokrasta hyvitetään puolet Pirkkolantien mittavan tietyön vuoksi. Vaatimus perustuu työmaasta aiheutuneeseen ylimääräiseen työhön ja kustannuksiin, joita ovat aiheuttaneet erityisesti työmaan aiheuttama pöly, tietöistä aiheutunut melu, työmaan levittäytyminen myös Lehtotien päähän sekä tontinkäytön sopimuksen laiminlyönnit ja niiden aiheuttama lisätyö vuokralaisille. Lisäksi hakemuksessa huomautetaan, etteivät vuokralaiset ole pyynnöistä huolimatta saaneet taloja koskevia mittaustuloksia.

Päätöksen perustelut

Perusteluina maanvuokran alentamiselle hakemuksessa mainitaan ennen kaikkea tontin ympäristössä suoritettavat mittavat ja pitkäkestoiset rakennustyöt ja niistä tontille aiheutuvat melu- ja pölyhäiriöt. Maanrakennustyöt liittyvät Raide-Jokerin esitöihin.

Raide-Jokeri-projektilta saatujen tietojen mukaan tonttien ********** vuokralaiset ovat antaneet kirjalliset työluvat, joissa he ovat antaneet suostumuksensa Helsingin kaupungille käyttää tonttien osia Pirjontien ja Pirkkolantien kaasuputken siirtoa koskevien johtosiirtojen rakentamistöiden yhteydessä sekä ulottaa tarvittavin osin kadun rakennekerroksia tontin alueelle. Lisäksi työluvassa on sovittu, että työalueella sijaitsevista puista ja orapihlaja-aidasta maksetaan korvaus ********** Työt tonteilla on aloitettu 14.5.2019.

Osa hyvitysvaatimuksen perusteista on kohdistettu urakoitsijan toimintaan ja mahdollisiin laiminlyönteihin, joihin ei tässä voida ottaa kantaa. Esimerkiksi puutteet talojen tärinämittaustulosten toimittamisessa ei ole sellainen vuokranantajan laiminlyönti, jonka perusteella vuokrahyvitystä voitaisiin myöntää. Myöskään työmaan levittäytyminen Lehtotien päähän ei ole tontin käyttöön vaikuttava seikka, jonka perusteella vuokralaisella voisi olla oikeus maanvuokranalennukseen. Vuokralaiset ovat myös antaneet nimenomaiset kirjalliset suostumukset työmaan ulottumiselle heidän tonttiensa alueille.

Maanvuokrasuhde on vuokranantajan ja vuokralaisen välinen yksityisoikeudellinen sopimussuhde, johon sovelletaan maanvuokrasopimuksen ehtoja, maanvuokralakia sekä yleisiä sopimusoikeudellisia periaatteita. Tilanteet, joissa vuokralaiselle on aiheutunut vahinkoa esimerkiksi ulkopuolisen urakoitsijan laiminlyöntien tai virheiden johdosta, eivät kuulu maanvuokrasopimussuhteen piiriin. Näin ollen, vaikka urakoitsijan tai muun sopimussuhteen ulkopuolisen toimijan toiminnan mahdollisesta virheellisyydestä aiheutuisikin vuokralaiselle haittaa tai vahinkoa, ei vuokralaisella ole oikeutta saada maanvuokrasta alennusta, ellei maanvuokrasopimuksen ehdoista, maanvuokralaista tai muista maanvuokrasuhteeseen sovellettavista oikeusohjeista muuta johdu.

Maanvuokralain 20 b §:n 1 momentin mukaan vuokralaisella on oikeus saada vapautus vuokran maksamisesta tai vuokra kohtuullisesti alennetuksi siltä ajalta, jona muun muassa 20 §:n 1 momentin 3 ja 4 kohdissa tarkoitettu vuokra-alueen puutteellisuus estää tai haittaa vuokra-alueen käyttämistä. Kyseiset säännökset koskevat kuitenkin vuokra-alueen kunnon puutteellisuutta tontin luovutushetkellä. Jos vuokra-alue tulee vuokrasuhteen aikana puutteellisen kuntoon osapuolista riippumattomasta syystä, vuokralaisen oikeudet määräytyvät maanvuokralain 16 §:n 1 momentin mukaan.

Maanvuokralain 1 luvun 15.3 §:n ja 16.1 §:n mukaan vuokramiehellä on oikeus saada vuokramaksu tarkistetuksi muuttuneita olosuhteita vastaavaksi, jos vuokra-alueen käyttömahdollisuus aluetta koskevasta ja asianosaisesta riippumattomasta syystä niin kuin luonnontapahtuman tai muun sellaisen syyn takia taikka kaavoituksesta tai muusta alueen käytöstä annettujen määräysten johdosta olennaisesti vähenee. Tapauksessa tulee siten arvioitavaksi se, ovatko olosuhteet muuttuneet maanvuokrasopimuksen solmimisen jälkeen ja jos ovat, niin ovatko vuokra-alueen käyttömahdollisuudet tämän johdosta olennaisesti vähentyneet.

Vuokralaisten hakemuksessaan esittämän maanvuokran alentamisen perustelut eivät ole sellaisia, että ne olisivat olennaisesti voineet vaikuttaa vuokra-alueen käyttömahdollisuuteen. Vuokralaisen on tullut ymmärtää, että Raide-Jokerin rakentamisesta aiheutuu Pirkkolantielle ja sen lähiympäristöön mittavia vaikutuksia, kuten melu- ja pölyhaittaa. Rakennustyöstä huolimatta vuokra-aluetta on ollut mahdollista käyttää maanvuokrasopimuksen pääkäyttötarkoituksen mukaisesti asumiseen. Vuokralaiset ovat lisäksi antaneet kirjallisen työluvan, jossa on nimenomaisesti oikeutettu työmaan vaikutukset tontteihin. Lisäksi liikenne- ja katusuunnittelupäällikkö on päätöksellään 30.9.2019 (89 §) myöntänyt 5 100 euron suuruisen korvauksen kiinteistölle ********** tontin osan tilapäisestä käyttämisestä sekä sillä sijaitsevalle kasvillisuudelle aiheutuneesta vahingosta. Vastaavanlainen päätös kiinteistön ********** osalta on allekirjoitettu 15.4.2020 (43 §). Näin ollen maanrakennustöistä aiheutuvia haittoja on jo korvattu vuokralaisille. Ottaen huomioon lisäksi tonteilta perittävän maanvuokran kohtuullinen taso verrattuna kyseisen alueen kiinteistöjen nykyarvoon, ei vuokralaisten esittämän maanvuokran alentamista koskevan vaatimuksen hyväksymiselle ole perusteita.

Päätösvalta

Helsingin kaupungin hallintosäännön 16 luvun 5 §:n 1.momentin 14-kohdan ja maankäyttöjohtajan 2.6.2017 (9 §) tekemän päätöksen mukaan Maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun tontit -yksikön päällikkö on toimivaltainen päättämään maanvuokran määräaikaisesta alennuksesta, kun alennuksen kokonaisarvo on enintään 200 000 euroa. Tässä tapauksessa alennuksen kokonaisarvo jää alle mainitun toimivaltarajan, joten yksikön päällikkö on toimivaltainen päättämään asiasta.