Hankesuunnitelma, Arkadiankatu 24, Taivallahden peruskoulun lisätilat

Esitys on ehdotuksen mukainen.

Väistötilojen tarve

Taivallahden peruskoulun perusparannus on ohjelmoitu rakentamisohjelmassa vuosille 2022 - 2024. Perusparannuksen ajaksi koulu tarvitsee väistötilat, joiksi on suunniteltu Arkadiankatu 24 kiinteistöä (690 oppilaalle ja 42 esikoululaiselle) sekä Hiekkarannantien paviljonkeja. Arkadiankatu 24 kiinteistöä tullaan käyttämään Taivallahden peruskoulun tarpeen (vaihe 1) jälkeen vaiheittain viiden koulun väistötilatarpeisiin seuraavasti;

- vaihe 1: Taivallahden peruskoulu 8/2022 - 11/2024

- vaihe 2: Zacharias Topeliusskolan ja Töölön ala-aste 1/2025 - 6/2026

- vaihe 3: Ressun peruskoulu, luokat 1-9, 6/2026 - 6/2028

- vaihe 4: Meilahden yläaste 6/2028 - 12/2029

- vaihe 5: Snellmanin ala-aste + LPK 1/2030 - 6/2031

- vaihe 6: Tölö Gymnasium 6/2031 - 12/2032

Arkadiankatu 24:n tilat todettiin toiminnallisesti ja sijainniltaan sopiviksi koulujen väistötiloiksi. Tilat sijaitsevat Taivallahden kouluun nähden 800 m kävelymatkan päässä Etu-Töölön keskeisellä alueella. Väistötilaketjun sijoittaminen paikallaan pysyvään samaan kiinteistöön on kustannuksiltaan taloudellinen ratkaisu.

Tilojen laatutavoitteet

Hanke toteutetaan Helsingin koulurakennusten normaalin laatutason mukaisena. Hankkeessa toteutetaan nykyvaatimusten mukainen oppimisympäristö, jolloin tilat ovat esteettömät ja toiminnallisesti kaikille oppijoille sopivat sekä lasten ja nuorten kasvua ja kehitystä tukevat.

Tilojen korjaus- ja muutostyöt

Kiinteistön omistaja toteuttaa tiloissa käyttäjän tarpeeseen pohjautuvan tilaohjelman mukaiset perusparannustyöt. Suurin osa alkuperäisen 1930-luvulta peräisin olevan koulurakennuksen tiloista on ollut hiljattain opetuskäytössä ja osa tiloista väliaikaisesti toimistokäytössä. Tilat muutetaan nyt kokonaan takaisin koulukäyttöön. 2000-luvulta peräisin oleva lisärakennus on ollut toimistokäytössä ja muutetaan nyt esikoulukäyttöön. Tilat vastaanotetaan kiinteistön omistajalta valmiina, viitesuunnitelmien mukaisesti toteutettuna. Vuokralaisen vastuulle jää irtokalustus ja toimintaan liittyvät irtaimet varusteet.

Kiinteistön omistaja hakee muutostöille tarvittavan rakennusluvan.

Tilojen käyttöönotto

Vuokrattavat lisätilat otetaan käyttöön elokuussa 2022.

Vuokraus

Koska kaupungin omissa rakennuksissa ei ollut tarjolla vapaata opetukseen sopivaa tilaa, selvitettiin vuokrattavia vaihtoehtoja oppilaaksiottoalueella. Tiloja Arkadiankatu 24 kiinteistössä (vanhassa rakennuksessa ja lisärakennuksessa) on yhteensä noin 5 867 htm². Kiinteistön vuokrataso on kilpailukykyinen kaupungin muihin alueen opetustiloihin verrattuna. Tilojen vuokraukseen ei hankintalain 9 §:n perusteella lähtökohtaisesti sovelleta hankintalakia.

Kaupunkiympäristön toimiala tekee vuokrasopimuksen omistajayhtiön Hemsö Ab:n kanssa. Vuokrasopimus alkaa, kun muutostyöt ovat valmiit ja kohde on hyväksytty käyttöön otettavaksi. Edellyttäen, että rakennuslupa on lainvoimainen 1.6.2020 mennessä, vuokrasopimus alkaa ja hallinnanluovutus tapahtuu noin 15.6.2022. Vuokrasopimus tehdään 15 vuoden määräajaksi. Sopimuksessa Kaupungille tarjotaan kohteesta osto-optio mahdollisuutta, jos omistaja päättää myydä kiinteistön.

Vuokrattavien tilojen 5 867 htm² pääomavuokra on 18,12 euroa/htm²/kk ja ylläpitovuokra 3,89 euroa/htm²/kk sopimuksen alkaessa, yhteensä 22,01 euroa/htm²/kk. Yhteenlaskettu kokonaisvuokra on noin 129 150 euroa/kk ja noin 1 549 800 euroa vuodessa. Arvonlisäveroton pääomavuokra on 106 350 euroa/kk ja 1 276 200 euroa/vuodessa. Arvonlisäveroton ylläpitovuokra on 22 800 euroa kuukaudessa ja  273 600 euroa vuodessa. Arvonlisäveroton pääomavuokra on 19 100 000 euroa ja kokonaisvuokra on noin 23 300 000 euroa kun vuokra-aika on 15 vuotta. Mahdollisista lisä- ja muutostöistä (enintään 1 miljoonaa euroa) voidaan periä lisäksi enintään 0,95 euroa/htm².

Pääomitettu arvonlisäveroton pääomavuokra 15 vuoden vuokra-ajalle on 14 249 287 euroa, joten hankkeesta päättää valtuusto. Pääomavuokran diskonttauskertoimet ovat tilahankkeiden käsittelyohjeen mukaiset (Khs 14.12.2015).

Päävastuu ylläpidosta on kiinteistön omistajalla. Ylläpitovuokra muodostuu mm. kiinteistön kunnossapidosta ja korjaustöistä, kiinteistöveroista, kiinteistön vakuutuksista, jätehuollosta, lämmitys- ja jäähdytyskustannuksista sekä vesi- ja viemäriliittymämaksuista. Helsingin kaupunki vastaa ylläpidosta siltä osin kuin ylläpidon vastuunjakotaulukon luonnoksessa on sovittu (liite). Ylläpitovuokran määrä vahvistetaan etukäteen yhden vuoden ajanjaksoksi kerrallaan toteutuneiden ylläpitokulujen perusteella, siten että ylläpitokulujen yli- tai alijäämä otetaan huomioon seuraavan ylläpitovuokran määräytymisvuoden ylläpitovuokran määrässä.

Tilakustannus käyttäjälle

Tilakustannus käyttäjälle on enintään 23,96 euroa/htm²/kk, yhteensä 140 573 euroa/kk ja yhteensä 1 686 880 euroa/vuosi. Tilakustannus muodostuu kaupunkiympäristön toimialan kiinteistön omistajalle maksamasta kokonaisvuokrasta sisältäen pääomavuokran 18,12 euroa/htm², ylläpitovuokran 3,89 euroa/htm², kaupunkiympäristön toimialan perimän 0,50 euroa/m² hallintokulun sekä kaupunkiympäristön toimialan ylläpitokulun 0,50 euroa/htm² kaupunkiympäristön vastuulla olevista ylläpitovastuista sekä sisältää 0,95 euroa/m² lisä- ja muutostyövarauksia enintään 1 miljoonaa euroa varten. Ylläpitokustannukset määräytyvät toteutuneiden kustannusten perusteella aina vuodeksi kerrallaan.

Rahoitus ja toteutus

Hankkeen rahoituksesta ja toteutuksesta vastaa kiinteistön omistaja, käyttäjän mahdollisiin erityistarpeisiin liittyvää 1 miljoonan euron lisä- ja muutostyövarausta lukuun ottamatta.

Päätös tullut nähtäväksi 20.04.2020

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §