Asemakaavan muutos nro 12682, Vartiokylä tontti 45186/3, Kivensilmänkuja 2, Kiinteistö Oy Kivensilmänkuja 2

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Kaavaratkaisun keskeinen sisältö

Asemakaavan muutos (kaavaratkaisu) koskee toimistorakennusten ja asuinkerrostalojen korttelialueita, jotka sijaitsevat Myllypuron keskustassa Myllypurontien, Kivensilmänkujan, Yläkiventien ja Yläkivenpolun rajaamalla alueella. Kaavaratkaisu mahdollistaa nykyisen toimistorakennusten korttelialueen muuttamisen yleiskaavan mukaiseksi, sekoittuneita toimintoja käsittäväksi korttelialueeksi. Asuinkerrostalojen korttelialueen osalta kaavaratkaisu koskee lähinnä toimistorakennusten korttelialueelle osoitetun rasitteen uudelleenjärjestelyä. Kaavaratkaisu tehtiin raideliikenteen solmukohdaksi muotoutuvan Myllypuron keskustan rakennustehokkuuden kohottamiseksi ja toiminnan monipuolistamiseksi.

Tavoitteena on, että tehostuva korttelikokonaisuus tukee Myllypuron keskustan kehittymistä elinkeinoelämän ja opiskelun yhdistäväksi kampuskeskustaksi. Kaavaratkaisussa on erityisesti ratkaistu julkisen liikenteen solmukohdan edellyttämän korkeamman rakentamistehokkuuden ja eheän kaupunkikuvan yhdistäminen osaksi viihtyisää kaupunkikuvaa ja käveltävää keskustaympäristöä. Huomiota kiinnitetään myös olemassa olevan rakennuksen purkamisen ja korttelikokonaisuuden tehostamisen synnyttämiin nettoilmastovaikutuksiin.

Alueelle on suunniteltu sijoitettavaksi liike-, toimitilan ja asumisen toimintoja yhdistävä hybridikortteli, joka tarjoaa katutilaan liittyviä palveluja keskeiseen Myllypuroon.

Uutta asuntokerrosalaa on 5 250 k-m². Toimitilakerrosalaa on 3 500 k-m². Tonttien keskimääräinen tehokkuusluku on e = 2,31. Asukasmäärän lisäys on noin 95 asukasta.

Kaavaratkaisun yhteydessä on laadittu liikennesuunnitelma (piir.nro 7243), jonka mukaan jalankulun ja pyöräilyn erottelua parannetaan Myllypurontiellä Kivensilmänkujan ja Kiviparintien välillä. Kivensilmänkujalle rakennetaan ryhmittymiskaistat Ostarin pysäköintilaitoksesta Myllypurontielle pääsyn helpottamiseksi sekä valo-ohjauksen mahdollistamiseksi. Kivensilmänkujalta poistuu järjestelyn myötä 5 pysäköintipaikkaa. Yläkiventien itäpäästä poistuu uuden maankäytön liittymäjärjestelyjen takia 8 autopaikkaa.

Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että aiemman asemakaavan mukainen korttelikokonaisuus sovitetaan Myllypuron keskustan muuttuneisiin tavoitteisiin käveltävänä ja palveluita tarjoavana raideliikenteen solmukohtana ja itäisen Helsingin merkittävänä kampusalueena.

Päätökset kaavaratkaisun pohjana

Helsingin yleiskaavan 2016 mukaan alue on liike- ja palvelukeskusta-aluetta. Helsingin maanalaisessa yleiskaavassa 2021 on kaava-alueen itäpuolella olemassa oleva maanalainen tilavaraus ja länsipuolella suunniteltu maanalainen tilavaraus. Asemakaava-alueella ei ole yleiskaavan mukaisia tilavarauksia. Nyt laadittu kaavaratkaisu on em. yleiskaavojen mukainen.

Kaavaratkaisu tulee kaupunkistrategian tavoitetta olla kaupunki, jossa asuinalueet eivät eriydy ja kaikkialla on mahdollista elää turvallista ja viihtyisää elämää positiivisesti omaleimaisissa kaupunginosissa. Kaupunkirakennetta kehitetään kestävästi, ensisijaisesti uudistamalla ja täydentämällä olemassa olevaa rakennettua ympäristöä, huomioiden alueiden erityispiirteet. Helsinkiä kehitetään raideliikenteen verkostokaupunkina ja täydennysrakentamista toteutetaan erityisesti raideliikenteen varrella ja asemien ympäristöissä.

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Alueella on nykytilanteessa toimistorakennusten ja asuinrakennusten korttelialueet sekä niitä ympäröivät katualueet. Aluetta reunustaa idässä Myllypurontie ja Myllypuron metroasema. Myllypuron ostoskeskus sijaitsee pohjoisessa ja välittömästi tontin länsi- ja eteläpuolella on asuinkerrostaloja pysäköintialueineen.

Alueella on voimassa asemakaava nro 11153 (hyväksytty 25.2.2004). Kaavan mukaan alue on toimistorakennusten ja asuinkerrostalojen korttelialuetta, joiden rakentamistehokkuudet ovat e=1,2 ja e=1,3. Asemakaavaan on tonttien eteläosaan merkitty kaksi pienialaista suojeltavaa avokalliota merkinnällä sk. Voimassa olevassa asemakaavassa on nyt hyväksyttävänä olevan kaavamuutoksen tuleva tontti 1 ollut kaavatontti 3 ja tontti 2 on ollut kaavatontti 4, mistä syystä mm. HSY on lausunnossaan viitannut tonttiin 45186/4, jolta paloposti voidaan poistaa.

Helsingin kaupunki omistaa korttelialueet. Kaavaratkaisu on tehty hakemuksen johdosta ja kaavaratkaisun sisältö on neuvoteltu hakijan kanssa, joka on tontin haltija.

Kaavaratkaisun kustannukset

Kaavaratkaisun toteuttamisesta aiheutuu kaupungille mahdollisesti kustannuksia kaasuputken siirtämisestä pois korttelin lounaisosan halkaisevalta nykyiseltä johtokujalta. Kustannukset ovat karkeasti arvioiden enimmillään noin 100 000 euroa ilman arvonlisäveroa. Karkea arvio sisältää varsinaisen siirron lisäksi mahdollisesti tarvittavan louhinnan ja kaivun ja kadun pinnan kustannuksia varauksineen. Tavoitteena on, että kaasujohto voidaan siirtää muiden vireillä olevien infra-hankkeiden yhteydessä, jolloin siirron kustannukset jäävät huomattavasti vähäisemmiksi.

Asemakaavamuutos nostaa alueen arvoa. Uuden kaavoitettavan rakennusoikeuden arvo on noin 4 milj. euroa, mistä kaupunki tulee hyötymään, kun tontin vuokrasopimusta päivitetään uuden rakennusoikeuden perusteella.

Vuorovaikutus kaavan valmisteluaikana

Liitteenä olevassa vuorovaikutusraportissa esitetään yhteenvedot kaavan valmisteluaikana saaduista viranomaisten kannanotoista ja osallisten mielipiteistä sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Viranomaisyhteistyö

Kaavaratkaisun valmistelun yhteydessä on tehty yhteistyötä kaupunkiympäristön toimialan eri tahojen lisäksi seuraavien viranomaistahojen kanssa:

• Helen Oy
• Helen Sähköverkko Oy
• Helsingin seudun liikenne -kuntayhtymä (HSL)
• Helsingin seudun ympäristöpalvelut -kuntayhtymä (HSY) vesihuolto
• Museovirasto

Museovirasto totesi kaupunginmuseon lausuvan asiassa Museoviraston ja alueellisen vastuumuseon välisen työnjaon mukaisesti. Kaupunginmuseon kannanotto osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta ja valmisteluaineistosta kohdistui Myllypuron yhtenäiseen ilmeeseen sekä Myllypuron Metropolia-kampusalueen kaupunkikuvallisen merkityksen ja aseman säilyttämiseen. Kannanotoissa esitetyt asiat on otettu huomioon kaavoitustyössä siten, että viitesuunnitelmaa on kehitetty voimakkaasti Myllypuron nykyistä kaupunkikuvaa tukevaan suuntaan.

Mielipiteet

Mielipiteet osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistuivat Yläkiventien kautta ohjattavaan liikenteeseen, uudisrakennuksen korkeuteen ammattikorkeakoulu Metropoliaan verrattuna, uudisrakennuksen toimintoihin, "torniasumiseen", luonnonelementtejä ja avaruutta painottavan Myllypuron asemakaavan suhteuttamiseen sähkö- ja tietoliikenneinfraan, tiivistämistavoitteisiin, autoilusta aiheutuvaan meluun ja ilmansaasteisiin, autoilua palvelevan pysäköinnin turvaamiseen, uudisrakennuksen työllistävään vaikutukseen sekä rakentamisen aikatauluun.

Mielipiteet on otettu huomioon kaavoitustyössä olemassa oleva kaupunkikuva ja viherelementtien säilyttäminen huomioiden. Tarpeettoman autoilun lisääntymistä hallitaan liikennesuunnitelman keinoin. Sähkö- ja tietoliikenneinfran muutoksien yhteydessä tullaan neuvottelemaan omistajatahojen kanssa.

Kirjallisia mielipiteitä saapui 5 kpl.

Kaavaehdotuksen julkinen nähtävilläolo (MRL 65 §)

Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä 4.4.–3.5.2022, mistä on ilmoitettu maankäyttö- ja rakennusasetuksessa säädetyllä tavalla. Kaavaehdotuksen nähtäville asettamisesta on lähetetty kirje ulkokuntalaiselle maan haltijalle.

Kaavaehdotuksesta tehtiin 3 muistutusta.

Muistutuksissa esitetyt huomautukset kohdistuivat ALP-korttelin osalta liiketilojen ja asuntojen muuntojoustavuuteen, ravintolatilojen mahdollistamiseen, nykyisten toimijoiden toiminnan jatkuvuuteen, asiointipaikkojen riittävyyteen, liikenteen kasvamiseen Yläkiventiellä, huoltolaiturin toimintaan, kaupunkikuvaan ja luonnonsuojeluun. AK-korttelin osalta huomautukset kohdistuivat huoliin läpikulusta, luvattomasta pysäköinnistä ja maantasopysäköinnin talvikunnossapidosta.

Lausunnot saatiin seuraavilta tahoilta: Helen Oy, Helen Sähköverkko Oy, HSL, HSY ja kaupunginmuseo.

Helen Oy huomautti johtokujan tarpeellisuudesta kaukolämmön johtamiseen vaikka kaasujohto poistuisi. HSY totesi, että tontin 45186/4 seinäpaloposti on tarpeeton.

Kaupunginmuseo totesi, että vaikka olemassa olevan, vain noin 30-vuotiaan toimitalon purkaminen on valitettavaa, ja Myllypuroa kaavoitettaessa tulisi kiinnittää huomiota yksittäisten tonttien tehostamisen sijaan alkuperäiseen suunnitteluideaan ja kokonaisuuteen, kaavaehdotuksen määräykset mahdollistavat uuden rakentamisen liittymisen asemakaavahistoriallisesti merkittävään Orpaanportaan ympäristöön ilman liian suurta kontrastia.

Toimenpiteet julkisen nähtävilläolon jälkeen

Vuorovaikutusraportissa on esitetty yhteenvedot kaavaehdotuksesta saaduista muistutuksista ja viranomaisten lausunnoista sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Huomautuksissa esitetyt asiat on otettu huomioon, kaavan tavoitteet huomioon ottaen, tarkoituksenmukaisilta osin.

Kaavakartan merkintöihin tai määräyksiin ja muuhun aineistoon tehtiin julkisen nähtävilläolon jälkeen muutoksia, jotka on esitetty yksityiskohtaisesti kaavaselostuksen viimeisessä luvussa. Kaavakarttaan ja -selostukseen tehtiin 6.2.2023 kirjoitusvirheen luonteisia korjauksia hallintolain 51 §:n nojalla. Ne on myös koottu tehdyt muutokset -liitteeseen.

Julkisen nähtävilläolon jälkeen tehdyistä muutoksista on neuvoteltu asianomaisten tahojen kanssa. Niitä, joiden etua muutokset koskevat, on kuultu erikseen sähköpostilla ja erillispalavereissa.

Tarkemmat perustelut

Esittelijä toteaa lautakunnan esitykseen viitaten, että esityksessä on mainittu huomioita kiinnitetyn hankkeen nettoilmastovaikutuksiin. Kaavaselostuksesta ilmenee, että uuden hybridirakennuksen käytön aikaiset CO2-päästöt kerrosneliömetriä kohden ovat noin puolet pienemmät kuin olemassa olevan rakennuksen, mutta uudisrakentamisesta johtuvat kokonaispäästöt ovat 50 vuoden ajanjaksolla suuremmat kuin olemassa olevan rakennuksen (kaavaselostus s. 24-25). Näin ollen purkamisen ja uudisrakentamisen edullisuus nettoilmastovaikutuksen suhteen riippuu tarkasteltavasta ajanjaksosta.

Esittelijä toteaa myös, että kaavaratkaisun toteuttaminen merkitsee voimassa olevan asemakaavan mukaisen suojellun avokallion poistumista lähes kokonaan.

Kaavaratkaisun vaikutukset ja tarkemmat perustelut ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta.

Kaupunkiympäristölautakunta 04.10.2022 § 539

Esitys

Käsittely

27.09.2022 Pöydälle

Esittelijä

Lisätiedot

Petri Leppälä, arkkitehti, puhelin: 310 37046

Laura Hietakorpi, arkkitehti, puhelin: 310 28753

Jussi Jääskä, liikenneinsinööri, puhelin: 310 37129

Kaupunkiympäristön toimiala Palvelut ja luvat -palvelukokonaisuus Kaupunkimittauspalvelut Kartat ja paikkatiedot Yksikön päällikkö 24.02.2022 § 18

Päätös

Päätöksen perustelut

Lisätiedot

Merja Kyyrö, vastaava kartoittaja, puhelin: 310 31911

Ville Jussila, kiinteistöinsinööri, puhelin: 310 31825

Päätös tullut nähtäväksi 22.03.2023

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §