Asemakaavan muutos nro 12671, Vuosaari, tontti 54350/2, 54350/3, Furuborginkatu 6 ja 8, Primehotels Oy

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Kaavaratkaisun keskeinen sisältö

Asemakaavan muutos (kaavaratkaisu) koskee Meri-Rastilan Ramsinrannassa sijaitsevia korttelin 54350 tontteja 2 ja 3, Furuborginkatua, Valkkusuonkujaa sekä tonttien viereisen puistoalueen reunaa.

Asemakaavamuutoksen tavoitteena on vahvistaa alueen elinkeino- ja palvelurakennetta sekä edistää alueella uutta asuinrakentamista. Kaavaratkaisu mahdollistaa Hotel Rantapuiston laajenemisen entistä monipuolisemmaksi kongressi- tai lomahotelliksi sekä asuin-, liike- ja/tai palvelutiloja sisältävien kerrostalojen rakentamisen Valkkusuonkujan varteen.

Yhteensä tonteilla on kerrosalaa 11 075 k-m², josta uutta asuinkerrosalaa on 1 515 k-m² ja uutta palvelutilakerrosalaa on 3 300 k-m². Asukasmäärän lisäys ajantasakaavan ratkaisuun verrattuna on noin 35 asukasta, ja kokonaisasukasmäärä on noin 100 asukasta. Keskimääräinen tonttitehokkuus et= n. 0,7.

Kaavaratkaisun yhteydessä on laadittu liikennesuunnitelma (piir.nro 7159), jossa parannetaan Vilsandinkujan liikenneturvallisuutta kävelijöille lisäämällä jalkakäytävä asuinkerrostalojen puolelle katua.

Kaavaratkaisusta laadittuun kaupunkimalliin voi tutustua verkossa https://eu.opencitiesplanner.bentley.com/kymp/furuborginkatu(Linkki johtaa ulkoiseen palveluun)

Päätökset kaavaratkaisun pohjana

Helsingin yleiskaavan 2016 mukaan alue on asuntovaltaista aluetta A4 (korttelitehokkuus pääasiassa alle 0,4), jonka mukaan aluetta kehitetään pääasiassa asumisen, puistojen, virkistys- ja lii- kuntapalvelujen sekä lähipalvelujen käyttöön. Alue rajautuu luoteessa Ramsinniementien vyöhykkeeseen, jolla alue on asuntovaltaista aluetta A2 (korttelitehokkuus on pääasiassa 1,0–2,0). Korttelialueelle asemakaavan muutoksessa esitetty korttelitehokkuus 0,74 on määritelty yleiskaavan tavoitteiden ja tonttien tarkemman suunnitteluratkaisun arvioinnin kautta.
Helsingin maanalaisen yleiskaavan 2021 (nro 12704) mukaan alueelle ei kohdistu merkintöjä. Nyt laadittu kaavaratkaisu on em. yleiskaavojen mukainen.

Kaavaratkaisulla edistetään kaupungin strategisia tavoitteita lisäämällä asuntotuotantoa ja varaamalla alueen elinkeinotoiminnalle lisärakentamismahdollisuuksia.

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Suunnittelualue sijaitsee Ramsinrannassa, Furuborginkadun pohjoispuolella, suojellun Hotel Rantapuiston kokonaisuuden kupeessa.

Ramsinranta muodostaa maisemallisesti merkittävän rantavyöhykkeen, joka on myös osa maakunnallisesti merkittävää kulttuuriympäristöä.

Lähistöllä on Hotel Rantapuiston lisäksi Alkon vanha koulutuskeskus Vuoranta, jugendhuvia Villa Furuborg sekä Ramsinrannan pientalo- ja kerrostaloasumista.

Tontti 54350/2 toimii nykyisin Hotel Rantapuiston pysäköintikenttänä. Tontilla 54350/3 sijaitsee 1980-luvulla rakennettu, hotellia palveleva, yksikerroksinen urheiluhalli.

Alueella on voimassa asemakaava vuodelta 2011. Asemakaavassa tontti 54350/2 on merkitty erillispientalojen korttelialueeksi ja tontti 54350/3 palvelurakennusten korttelialueeksi. Pientalotontilla (54350/2) on rakennusoikeutta 3 060 k-m² ja palvelutontilla (54350/3) 3 200 k-m².

Korttelialueet ovat yksityisomistuksessa. Kaavaratkaisu on tehty hakemuksen johdosta ja kaavaratkaisun sisältö on neuvoteltu hakijan kanssa.

Kaavaratkaisun kustannukset

Kaupungille aiheutuu katualueen muutostöistä kustannuksia arviolta noin 150 000 euroa. Katualueen lopulliset muutokset päätetään katusuunnittelussa.

Asemakaavamuutos nostaa alueen arvoa. Maankäyttökorvauksista sovitaan maanomistajan kanssa käytävissä neuvotteluissa. Kaavamuutosta koskeva maankäyttö- ja kiinteistökaupan esisopimus on kaupungin puolesta hyväksytty tonttipäällikön päätöksellä 8.2.2022 § 10 ja sopimus on allekirjoitettu 15.2.2022.

Vuorovaikutus kaavan valmisteluaikana

Liitteenä olevassa vuorovaikutusraportissa esitetään yhteenvedot kaavan valmisteluaikana saaduista viranomaisten kannanotoista ja osallisten mielipiteistä sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Viranomaisyhteistyö

Kaavaratkaisun valmistelun yhteydessä on tehty yhteistyötä kaupunkiympäristön toimialan eri tahojen lisäksi seuraavien viranomaistahojen kanssa:

• Helsingin seudun liikenne -kuntayhtymä (HSL)
• Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus (ELY-keskus)
• kulttuurin ja vapaa-ajan toimiala, kaupunginmuseo

Viranomaisten kannanotot osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistuivat joukkoliikenteeseen sekä rakennetun ympäristön ja maiseman arvoihin.

Kannanotoissa esitetyt asiat on otettu huomioon kaavatyössä siten, että alueen lähibussilinjan palveluun tehtäviä muutoksia tutkitaan yhteistyössä HSL:n kanssa, jotta Ramsinrannan uusien asukkaiden myötä joukkoliikenteen palvelutaso alueella paranisi.

Uudisrakentaminen on sovitettu ympäröivään suojeltuun maisemaan ja rakennettuun ympäristöön mm. materiaalimääräyksin ja porrastamalla rakennusmassoja madaltaen niitä kohti rantaa ja pientaloalueita. Suunnitelmien maisemavaikutuksia on tarkasteltu puustokartoituksen, maisemamallin ja alueleikkausten avulla. Uudisrakennusten korkeuksia on rajoitettu siten, että ne jäävät puuston latvuston alapuolelle ja puustoa on määrätty säilytettäväksi, jotta rakentaminen sopeutuisi hyvin ympäröivään laajempaan maisemaan.

Kannanotot osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta saatiin Helsingin seudun liikenne -kuntayhtymältä (HSL) sekä kulttuurin ja vapaa-ajan toimialalta kaupunginmuseolta.

Vastineet kannanottoihin on esitetty vuorovaikutusraportissa.

Mielipiteet

Mielipiteet osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistuivat täydennysrakentamisen vaikutuksiin Rastilannevan luontoarvoihin, viheralueiden ja -yhteyksien riittävyyteen, alueen kehitykseen ja elinkeinoelämään sekä rakennettuun ympäristöön ja maisemaan.

Mielipiteet on otettu huomioon kaavoitustyössä siten, että kaavamuutoksella mahdollistetaan alueen elinkeinorakenteen ja asuntotuotannon kehittäminen. Uudisrakentamisen vaikutuksia maisemassa ja rakennetussa ympäristössä on tutkittu erillisen viitesuunnitelman avulla ja asiantuntijatyönä mm. puustokartoitukseen, maisemamalliin ja alueleikkauksiin perustuen. Suunnitelmissa on merkitty olemassa oleva, maisemallisesti arvokkaaksi tunnistettu puusto ja kalliot säilytettäviksi, sekä paikat, joihin tulee istuttaa uutta puustoa. Uudisrakentaminen on sovitettu ympäröivään maisemaan ja rakennettuun ympäristöön madaltaen porrastamalla rakennusmassoja kohti meren rantaa ja pientaloja sekä rajoittamalla rakentamisen korkeutta niin, että uudisrakentaminen jää puuston latvuston alapuolelle.

Kaavaratkaisun vaikutukset Rastilannevan vesitasapainoon on arvioitu Rastilannevan hoito- ja käyttösuunnitelman (2006), voimassa olevien asemakaavojen ratkaisujen sekä asiantuntija-arvioiden perusteella. Kaavaratkaisulla ei arvioida olevan vaikutuksia nevan vesitasapainoon. Nevan vesitasapainon parantamiseksi on tarkoituksenmukaista suunnitella toimenpiteitä lähempänä nevaa tämän kaava-alueen ulkopuolella.

Kirjallisia mielipiteitä saapui 4 kpl.

Vastineet mielipiteisiin on esitetty vuorovaikutusraportissa.

Kaavaehdotuksen julkinen nähtävilläolo

Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä 19.5.–21.6.2021, mistä ilmoitettiin maankäyttö- ja rakennusasetuksessa säädetyllä tavalla. Kaavaehdotuksen nähtäville asettamisesta lähetettiin kirje ulkokuntalaiselle maan omistajalle.

Kaavaehdotuksesta tehtiin 3 muistutusta.

Muistutuksissa esitetyt huomautukset kohdistuivat uudisrakentamisen kerrosluvun ja mittakaavan sovittamiseen Ramsinrannan arvokkaaseen maisemaan ja rakennettuun ympäristöön sekä täydennysrakentamisen vaikutuksiin läheisten pientalojen yksityisyyteen, alueen viheryhteyksiin, luonnonsuojelualueeseen ja linnustoon.

Kaavaehdotuksesta saatiin lausunnot seuraavilta tahoilta:

HSL, ELY-keskus ja kaupunginmuseo.

Kaupunginmuseon lausunnossa esitetyt huomautukset kohdistuivat uudisrakennusten sovittamiseen Ramsinrannan arvoympäristöön, koska alueella sijaitseva Hotelli Rantapuisto on paitsi osa maakunnallisesti arvokasta kulttuuriympäristöä, liitetty vuonna 2017 myös kansainvälisen Docomomojärjestön
hyväksymään suomalaisen modernin arkkitehtuurin merkkiteosvalikoimaan. HSL:n huomiot kohdistuivat julkisiin liikenneyhteyksiin alueella. Helsingin seudun ympäristöpalvelut -kuntayhtymä (HSY) totesi, että asemakaavan muutos ei edellytä vesihuollon lisärakenteita. Lisäksi seuraavat tahot ilmoittivat, ettei ole lausuttavaa: Helen Oy ja Helen Sähköverkko Oy.

Toimenpiteet julkisen nähtävilläolon jälkeen

Vuorovaikutusraportissa on esitetty yhteenvedot kaavaehdotuksesta saaduista muistutuksista ja viranomaisten lausunnoista sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Kaavakartan merkintöihin tai määräyksiin ja muuhun aineistoon tehtiin julkisen nähtävilläolon jälkeen muutoksia, jotka on esitetty yksityiskohtaisesti kaavaselostuksen viimeisessä luvussa. Ne on myös koottu tehdyt muutokset -liitteeseen.

Kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoituspalvelu on maanomistajan ja rakennusvalvontapalvelujen kanssa yhteistyössä 3.2.2022 tehnyt kaavakartan merkintöihin tai määräyksiin seuraavat muutokset: Palvelurakennusten korttelialueen pääkäyttötarkoitusmerkintää on tarkennettu siten, että tontille saa rakentaa hotellin ja majoitustoiminnan tiloja ja niihin liittyvät palvelutilat. Alueelle ei saa sijoittaa asumista. - ALP-korttelialueella varasto-, huolto- ja aputiloja koskevaa määräystä on täydennetty niin, että tilat saa rakentaa kaavan liitteenä toimineen viitesuunnitelman mukaisesti asemakaavakarttaan merkityn kerrosalan lisäksi. ALP-korttelialueelle on lisätty määräys: Kunkin rakennuksen yhteen ylimmän kerroksen asuntoon saa sallitun kerrosluvun lisäksi rakentaa parven tai toisen kerroksen vesikaton ylimmän sallitun korkeusaseman puitteissa. Kaavan muuhun aineistoon on tehty vastaavat tarvittavat muutokset. Muutoksia koskeva asemakaavoituspalvelun kirje on esityslistan liitteenä.

Julkisen nähtävilläolon ja lautakunnan käsittelyn jälkeen tehdyistä muutoksista on neuvoteltu asianomaisten tahojen kanssa.

Tarkemmat perustelut

Kaavaratkaisun vaikutukset ja tarkemmat perustelut ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta.

Kaupunkiympäristölautakunta 26.10.2021 § 567

Esitys

Käsittely

Esittelijä

Lisätiedot

Johanna Marttila, arkkitehti, puhelin: 310 20337

Janne Antila, liikenneinsinööri, puhelin: 310 20355

Pihla Sillanpää, Maisema-arkkitehti, puhelin: 31033671

Kaupunkiympäristön toimiala Palvelut ja luvat -palvelukokonaisuus Kaupunkimittauspalvelut Kartat ja paikkatiedot Yksikön päällikkö 04.05.2021 § 19

Päätös

Päätöksen perustelut

Lisätiedot

Merja Kyyrö, vastaava kartoittaja, puhelin: 310 31911

Timo Tolkki, yksikön päällikkö, puhelin: 310 31883

Päätös tullut nähtäväksi 13.04.2022

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §