Hankesuunnitelma, perusparannus, Cygnaeus enheten
V 21.10.2020, Grundskolan Norsen, Cygnaeus enhetenin perusparannuksen hankesuunnitelma
Päätös
Kaupunginhallitus esitti kaupunginvaltuustolle seuraavaa:
Kaupunginvaltuusto hyväksyy Grundskolan Norsen, Cygnaeus enhetenin perusparannuksen 1.6.2020 päivätyn hankesuunnitelman siten, että hankkeen laajuus on noin 4 329 brm² ja rakentamiskustannusten enimmäishinta on arvonlisäverottomana 14 955 000 euroa huhtikuun 2020 kustannustasossa.
Päätös on ehdotuksen mukainen.
Grundskolan Norsen, Cygnaeus enhetenin toimipisteen rakennukseen suunnitellaan laajaa teknistä ja toiminnallista perusparannusta. Nykyinen rakennus on teknisen perusparannuksen tarpeessa eikä se toiminnallisesti vastaa uuden opetussuunnitelman tavoitteita. Perusparannuksen tavoitteena on turvallinen, toimiva ja terveellinen oppimisympäristö, joka tukee uuden opetussuunnitelman mukaista koulutoimintaa.
Perusparannuksen ja laajennuksen rakentamiskustannukset ovat yhteensä 14 955 000 euroa. Rakentamisen on tarkoitus alkaa elokuussa 2022 ja valmistua toukokuussa 2024.
Cygnaeus enhetenin rakennus
Grundskolan Norsen on ruotsinkielinen yhtenäiskoulu luokille 1–9. Koulu toimii kolmessa eri toimipisteessä. Cygnaeus enhetenin toimipisteen rakennuksessa osoitteessa Ratakatu 8 järjestetään perusopetusta 230 lapselle (luokat 1–4) ja lisäksi varhaiskasvatusta 50 esikoululaiselle.
Rakennus on kaupunginarkkitehti Karl Hård af Segerstadin suunnittelema myöhäisjugendtyylinen koulurakennus, joka on valmistunut vuonna 1910. Helsingin kaupungin kaupunkisuunnitteluviraston julkaisussa ”Opintiellä, helsinkiläisiä koulurakennuksia 1880–1980” rakennus on sijoitettu korkeimpaan arvoluokkaan 1+. Rakennuksessa on vuosien varrella tehty lukuisia korjaustoimenpiteitä, mutta ei kattavaa perusparannusta. Asemakaavassa rakennus on suojeltu merkinnällä sr-1, rakennustaiteellisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokas rakennus. Piharakennus on suojeltu merkinnällä sr-2. Tontin kaakkoisreunan aita ja itäpuolen tammi on merkitty säilytettäviksi.
Tarve
Kasvatuksen ja koulutuksen toimialan palveluverkkotarkastelun perusteella rakennus on tarpeellinen alueen palveluverkon osana. Oppilasmäärä ei kasva nykyisestä peruskorjauksen myötä.
Tehtyjen kuntotutkimusten perusteella rakennus on laajan perusparannuksen tarpeessa. Talotekninen varustus on käyttöikänsä päässä. Puutteellinen ilmanvaihto ja paikalliset kosteusvauriot rakenteissa aiheuttavat sisäilmariskin. Rakennuksesta puuttuvat pääosin salaojat ja maanvastaisten seinien vedeneristys. Julkisivujen rappauspinnoite on käyttöikänsä päässä. Rakennuksen esteettömyyttä, paloturvallisuutta ja pihan toiminnallisuutta tulee parantaa.
Lisäksi uuden opetussuunnitelman mukainen opetustoiminta edellyttää tilojen päivittämistä. Nykyisellä oppilasmäärällä tilat (esimerkiksi wc-tilat ja ruokahuollon tilat) eivät vastaa tämän päivän vaatimuksia.
Perusparannuksen hankesuunnitelma
Hankkeen tavoitteena on terveellinen ja turvallinen oppimisympäristö, joka tukee uuden opetussuunnitelman mukaista koulutoimintaa siten, kuin se suojellussa koulurakennuksessa on mahdollista. Hankkeessa uusitaan kaikki talotekniset asennukset, parannetaan energiatehokkuutta sekä korjataan vaurioituneet julkisivut, ikkunat ja vesikatto. Hankkeen yhteydessä korjataan kosteusvaurioituneita rakenteita ja rakennetaan uusi salaojitus- ja hulevesijärjestelmä sekä kunnostetaan koulun piha.
Hankkeessa tehostetaan hallinto- ja oppilashuollon tiloja. Niihin järjestetään esteetön käynti. Ruokailutilojen sijainti muutetaan keskeisemmäksi ja toteutetaan ajanmukaiset keittiötilat. Aine- ja yleisopetustilojen järjestelyjä, kiintokalustusta ja varustusta ajanmukaistetaan ja tilojen monikäyttöisyyttä kehitetään. Opetustilojen ja käytävien akustiikkaa parannetaan. Rakennuksen esteettömyyttä ja paloturvallisuutta parannetaan. Vanhoja koristemaalauksia entisöidään ja osa vanhoista kiintokalusteista säilytetään ja kunnostetaan.
Kohteeseen rakennetaan uusi ilmanvaihtojärjestelmä. Rakennuksessa uusitaan kokonaisuudessaan lämpö-, vesi- ja viemärijärjestelmät. Rakennuksen sähköjärjestelmät kuten automaatio-, valaistus-, lukitus-, turva-, kulunvalvonta-, AV- ja tietotekniset järjestelmät uusitaan tämän päivän vaatimusten mukaisiksi.
Energiatehokkuutta parannetaan muun muassa rakenteiden lisäeristyksellä (ylä- ja alapohjat), ikkunoiden kunnostuksella ja niiden lämmöneristävyyden parantamisella, ilmanvaihtojärjestelmän uusimisella ja ilmanvaihdon tarpeenmukaisella ohjauksella sekä LED-valaistuksella.
Hankkeen laajuus ja aikataulu
Perusparannus käsittää koko rakennuksen ja pihan. Rakennuksen laajuus on 4 195 brm², 2 542 htm², 2 019 hym². Uuden ilmanvaihtokonehuoneen rakentaminen (koneet sijoitetaan koteloituna ullakkotilaan) sekä rakennusten laserkeilattu tarkistusmittaus lisää rakennuksen bruttoalaa noin 1 176 m². Piha-alueen laajuus on noin 1 724 m².
Perusparannuksen on tarkoitus alkaa elokuussa 2022 ja valmistua toukokuussa 2024.
Rakentamiskustannukset ja rahoitus
Hankkeen rakentamiskustannukset ovat arvonlisäverottomana yhteensä 14 955 000 euroa huhtikuun 2020 kustannustasossa.
Rakentamiskustannuksia korottavat seuraavat, kustannusarvioon sisältyvät tekijät:
**********
Vuoden 2020 talousarvion liitteenä olevassa talonrakennushankkeiden rakentamisohjelmassa vuosille 2020–2029 perusparannuksen suunnittelulle ja toteutukselle on varattu 9 000 000 euroa vuosille 2022–2023. Hankkeen toteutuksen edellyttämä 14 955 000 euron rahoitustarve otetaan huomioon seuraavassa rakentamisohjelmaehdotuksessa.
Tilakustannus käyttäjälle
Perusparannuksen jälkeen sisäinen kuukausivuokra on arviolta noin 123 160 euroa ja vuosivuokra noin 1 477 920 euroa. Kuukausivuokra on noin 48,45 euroa/htm², josta pääomavuokran osuus on 44,41 euroa/htm² ja ylläpitovuokran osuus 4,04 euroa/htm². Neliövuokran perusteena on 2 542 htm². Tuottovaade on kolme prosenttia ja poistoaika 30 vuotta. Lopullinen pääomavuokra tarkistetaan toteutuneiden kustannusten mukaan ja ylläpitovuokra tarkistetaan valmistumisajankohdan ylläpitovuokraa vastaavaksi.
Pääomavuokran osuus eli laskennallinen tilakustannus muodostuu perusparannuksen investointikustannuksesta, aiemmista investoinneista teknisen nykyarvon mukaan laskettuna, tontinvuokrasta sekä niistä väistökustannuksista, jotka kohdistuvat tälle hankkeelle.
Arvioidut osuudet ovat:
- perusparannuksen investointikustannuksen arvioitu laskennallinen osuus 26,47 euroa/htm²/kk
- aiemmista investoinneista teknisen nykyarvon mukaan laskettu osuus 11,56 euroa/htm²/kk
- tontinvuokra 1,14 euroa/htm²/kk
- Eiranrannan väistökustannuksista hankkeelle kohdistuva osuus 5,24 euroa/htm²/kk.
Rakennuksen nykyinen kuukausivuokra on noin 23 850 euroa ja vuosivuokra noin 286 200 euroa. Kuukausivuokra on 11,47 euroa/htm², josta pääomavuokran osuus on 7,52 euroa/htm² ja ylläpitovuokran osuus 3,95 euroa/htm². Vuokranmaksun perusteena ollut aiempiin tietoihin perustuva huoneistoala on 2 079 htm². Nykyinen vuokra on jäänyt jälkeen tekniseen nykyarvoon perustuvasta tilakustannuksesta, koska aiemmin tehdyille yhteensä noin 2,9 miljoonan euron teknisille korjauksille ei, aiempien ohjeiden mukaisesti ole kohdistettu vuokravaikutusta.
Kasvatuksen ja koulutuksen toimiala maksaa väistötiloista rakentamisen ajan yllä olevaa nykyisten tilojen vuokran suuruista vuokraa. Väistötilojen kustannus sisältyy tulevaan pääomavuokraan. Vuokraan vaikuttava osuus väistötilakustannuksista 22 kuukauden ajalle on yhteensä noin 2 932 097 euroa (alv. 0 %). Ne eivät sisälly hankesuunnitelmassa esitettyihin rakentamiskustannuksiin. Väistötilojen tilakustannukseen jyvitettävä osuus on 5,24 euroa/htm²/kk, eli 13 017 euroa kuukaudessa ja 156 210 euroa vuodessa.
Tilakustannusten kohdentamisperiaate pyritään määrittelemään uudelleen noudattaen kaupunginhallituksen 24.6.2019 § 485 hyväksymää kiinteistöpoliittista ohjelmaa (kohta 4.4) siten, että arvorakennusten kalliimmat tilakustannukset eivät kohdistuisi yksittäisiin rakennuksiin nykyisellä tavalla.
Väistötilat
Koulun koko toiminta siirretään perusparannuksen toteutuksen ajaksi 8/2022–5/2024 väistötiloihin Eiranrannan paviljonkiin, joka palvelee tällä hetkellä Tehtaankadun ala-asteen väistötilana. Väistötilan hankesuunnitelma on hyväksytty kaupunginhallituksessa 21.10.2019 § 699. Eiranrannan paviljongin väistötilakäytöstä syntyvä kokonaiskustannus 22 kuukauden ajalta on yhteensä noin 3 276 000 euroa (alv. 0 %).
Hankkeen valmistelu ja toteutus
Hankesuunnitelma on laadittu kaupunkiympäristön sekä kasvatuksen ja koulutuksen toimialojen yhteistyönä. Hankkeen suunnittelun yhteydessä on kuultu asiantuntijoina kaupunkiympäristön toimialan rakennusvalvonnan, asemakaavoituksen, ympäristöpalvelun ja pelastuslaitoksen edustajia. Lisäksi on kuultu esteettömyysasiamiestä ja kaupunginmuseon edustajia sekä kasvatuksen ja koulutuksen toimialan työsuojelun yhteistoimintahenkilöstöä. Koulun opettajat ovat osallistuneet pedagogisen suunnitelman laadintaan.
Hankkeen toteutusvastuu on kaupunkiympäristötoimialan rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuudella. Rakennuksen ylläpidosta vastaa kaupunkiympäristötoimialan ylläpito-palvelut.
Kasvatus- ja koulutuslautakunnan lausunto
Kasvatus- ja koulutuslautakunta on 15.9.2020 § 215 antanut hankesuunnitelmasta puoltavan lausunnon ja todennut, että hankesuunnitelma vastaa hyvin kasvatuksen ja koulutuksen toiminnallisia tavoitteita. Lausunto on kokonaisuudessaan asian päätöshistoriassa.
Toimivalta
Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 3 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto päättää hankesuunnitelmista, joiden kustannusarvio ylittää 10 miljoonaa euroa.
Kasvatus- ja koulutuslautakunta 15.09.2020 § 215
Päätös
Kasvatus- ja koulutuslautakunta antoi kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaostolle puoltavan lausunnon 1.6.2020 päivätystä Grundskolan Norsen, Cygnaeus enheten perusparannuksen hankesuunnitelmasta (liite 1).
Lisäksi kasvatus- ja koulutuslautakunta lausuu hankesuunnitelmasta seuraavaa:
Hankesuunnitelma vastaa hyvin kasvatuksen ja koulutuksen toiminnallisia tavoitteita. Tilojen suunnittelussa ja toteutuksessa tulee kuitenkin edelleen työskennellä yhdessä käyttäjätoimialan kanssa. Koulun laatimassa pedagogisessa suunnitelmassa, toiminnallisissa tavoitteissa ja tilaohjelmassa esitettyjä pedagogisia tavoitteita tukeva tilojen toiminnallisuus tulee varmistaa.
Kasvatus- ja koulutuslautakunta korostaa, että hankkeen jatkosuunnittelussa ja toteuttamisessa tulee edelleen huomioida henkilöstön ja oppijoiden näkemykset tilojen kehittämisestä. Myös tilojen ääneneristyksen ja -vaimennuksen huolelliseen toteutukseen sekä valaistukseen tulee kiinnittää huomiota. Toimivalla valaistuksella tuetaan monipuolisia työskentelyolosuhteita ja edistetään turvallisuutta. Tilat ja pintarakenteet tulee suunnitella helposti siivottaviksi, huollettaviksi ja korjattaviksi.
Kasvatus- ja koulutuslautakunta pitää vuokrahintaa korkeana ja huomauttaa, että korkea hinta johtuu pääosin teknisistä ja rakennussuojelullisista korjauksista eikä toiminnallisista muutoksista. Nämä kustannusvaikutukset tulisi tuoda esiin kustannuserittelyssä ja vuokran määrittelyssä. Lisäksi lautakunta toivoo, että tulevissa hankesuunnitelmissa hankkeiden kustannusrakenne esitetään nykyistä selkeämmin.
Kasvatus- ja koulutuslautakunta painottaa hankkeen kustannusseurannan ja laadunvalvonnan tärkeyttä koko prosessin aikana. Niillä on suuri vaikutus terveelliseen ja turvalliseen oppimisympäristöön sekä toimialan käyttökustannuksiin.
Esittelijä
Lisätiedot
Ulla Manninen, projektiarkkitehti, puhelin: 310 22493
Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto 25.06.2020 § 91
Esitys
A
Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto esitti kaupunginhallitukselle Grundskolan Norsen, Cygnaeus enhetenin perusparannuksen 1.6.2020 päivätyn hankesuunnitelman hyväksymistä siten, että hankkeen laajuus on noin 4 329 brm² ja rakentamiskustannusten enimmäishinta on arvonlisäverottomana 14 955 000 euroa huhtikuun 2020 kustannustasossa ehdolla, että kasvatus- ja koulutuslautakunta antaa hankesuunnitelmasta puoltavan lausunnon.
B
Rakennusten ja yleisten alueiden jaosto päätti oikeuttaa rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuuden jatkamaan hankkeen suunnittelua odottamatta hankepäätöstä.
Esittelijä
Lisätiedot
Arja Törmä, projektinjohtaja, puhelin: 310 20458
Päivi Etelämäki, tiimipäällikkö, puhelin: 310 31871
Jarmo Raveala, yksikön päällikkö, puhelin: 310 23466
Päätös tullut nähtäväksi 20.10.2020
MUUTOKSENHAKUKIELTO
Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.
Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §
Esittelijä
Lisätietojen antaja
Maria Nelskylä, kaupunginsihteeri, puhelin: 09 310 25251