Poikkeaminen, Suutarila, tontti 40094/14, Siltakyläntie 11, Kiinteistö Oy Y-Säätiön Palvelutalot

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 40. kaupunginosan (Suutarila) korttelin 40094 tonttia 14 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista asemakaavasta nro 9419 seuraavasti:

Maankäyttöjohtaja päätti myöntää poikkeamisen seuraavalla ehdolla:

Maksu

1 000 euroa

Hakija

Kiinteistö Oy Y-säätiön Palvelutalot

Rakennuspaikka

40. kaupunginosan (Suutarila) korttelin 40094 tontti 14

Hakemus

Hakija hakee lupaa kaksikerroksisen palvelurakennuksen (1643 k-m²) rakentamiseen poiketen voimassa olevasta asemakaavasta nro 9419 siten, että uudisrakennus ei sijoitu kaavaan merkitylle rakennusalalle. Lisäksi osa uudisrakennuksesta ja sisääntulopihan pihajärjestelyistä sijoittuvat tontin osalle, johon on osoitettu asemakaavassa suojellun alueen merkintä (s).

Hakija perustelee hakemustaan sillä, että uudisrakennuksen sijoittaminen asemakaavassa esitetyn rakennusalan ulkopuolelle on tontin käytön takia tarkoituksenmukaista ja edistää kaupunkikuvallisia tavoitteita.

Rakennettava uudisrakennus käyttää vain n. 2/3 nykyisen asemakaavan mukaisesta rakennusoikeudesta. Kaupunki omistaa tontin. Rakennettava uudisrakennus on sijoitettu tontille niin, että se ei rajoita tontin tulevaa mahdollista käyttöä.

Perusteluna suojelumerkinnästä (s) poikkeamiselle on ympäristön tilanteen muuttuminen asemakaavan laatimisen jälkeen. Asemakaavassa merkitty suojeltava alue ei ole muinaisjäännösrekisterissä eikä rakennusperintörekisterissä. Vuonna 2017 kaupunkiympäristön toimialan rakennetun ympäristön suojelun asiantuntijan tekemässä maastokäynnissä ei havaittu mitään maastossa, joka edellyttäisi kohteen säilyttämistä.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 30.3.1988 vahvistettu asemakaava nro 9419. Asemakaavan mukaan tontti on sosiaalitointa ja terveydenhuoltoa palvelevien rakennusten korttelialuetta (YS).

Voimassa olevassa asemakaavassa rakennusala sijaitsee tontin keskivaiheilla ja se on rajattu asemakaavan laatimisen aikaan olemassa olleen rakennuksen ulkoseinien mukaisesti.

Tontin länsiosaan on merkitty suojeltava alue (s), jonka kulttuurihistoriallinen luonne on säilytettävä.

Kerrosalaa tontille on osoitettu 2 400 k-m2 ja suurin sallittu kerrosluku on kaksi.

Siltakyläntien ja Pallomäentien varteen on merkitty istutettava alueen osa, jolle on istutettava puita ja pensaita.

Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikka on osoitettu asuntovaltaiseksi alueeksi (A4), jota kehitetään pääasiassa asumisen, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä lähipalvelujen käyttöön. Korttelitehokkuus on pääasiassa alle 0,4. Alueen pinta-alasta keskimäärin 70 % tai enemmän on korttelimaata.

Nykytilanteessa tontilla sijaitsee Sillanpirtin hoitokotirakennus, joka on valmistunut 1970. Rakennus on kaksikerroksinen, mutta hahmottuu varsinkin Siltakyläntien suuntaan kolmikerroksisena massana osittaisten maanpäällisen kellarikerroksen johdosta. Rakennus on tarkasteluhetkellä tyhjillään, ja se on tarkoitus purkaa.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoitus -palvelun kirjeellä (6.7.2020) sekä kahden naapurin osalta sähköisellä kuulemiskirjeellä (7.10.2020), jossa kuulemisaikaa oli pidennetty yhden kuultavan pyynnöstä. Kummaltakin myöhemmin kuullulta osalliselta on saatu suostumus sähköiseen kuulemisenmenettelytapaan. Kuultaville naapurille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, sillä poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Muistutuksia saatiin 4 kpl.

Saadut muistutukset kohdistuivat laaja-alaisesti alueen rakentamiseen sekä tulevan hoitokodin käyttöön. Muistutuksissa huomautettiin mm. suunnitelman suhtautumisesta lähiympäristön kaupunkikuvaan ja kulttuurihistoriaan, liikenteeseen ja jätehuoltoon, asumisyksikön toimintaan ja sen vaikutuksiin, uudisrakennuksen korkeuteen ja poikkeamishakemuksen puutteisiin ja prosessin oikeellisuuteen.

Hakijalle on annettu tilaisuus antaa selityksensä annetuista muistutuksista ja lausunnoista. Muistutukset ja lausunnot on toimitettu hakijalle sähköpostitse 24.8.2020. Kahdelta jälkikäteen (7.10.2020) kuullulta naapurilta; Siltamäen ala-asteen koululta ja yksityiseltä päiväkodilta (40094/2) ei saatu muistutuksia.

Hakija on antanut vastineet kaavasta poikkeamista koskeviin muistutuksiin aihepiireittäin seuraavasti:

Rakentaminen asemakaavassa osoitetun rakennusalan ulkopuolelle ja ratkaisun soveltuvuus ympäristöön

Kaupunginmuseo toteaa lausunnossaan mm: ”Poikkeamishakemuksen mukainen uudisrakentaminen soveltuu paikkaansa, eikä kaupunginmuseo näe poikkeamiselle rakennuksen sijoittamisen osalta estettä, kunhan asemakaavassa istutettavaksi määrätyt alueenosat säilytetään ja toteutetaan määräyksen mukaisesti.”

Asemakaavan mukainen istutettava alue on jätetty Palomäentien varteen. Uudisrakennus on mittakaavaltaan AS OY Siltamäen Helmen koon ja korkeuteen sovittuva: Sillanpirtin rakennuksen Pallomäentien puoleinen osa on pituudeltaan 30 m, Siltamäen Helmen julkisivu kadulle päin on n. 28 m pitkä. Sillanpirtin räystäskorkeus Pallomäentielle päin on +25.90 ja harja 27.70, kun Siltamäen Helmi ullakkokerroksineen on arkistopiirustuksista arvioiden reilusti tätä korkeampi. Sillanpirtin etäisyys Siltamäen Helmeen on 35 m.

Uudisrakennuksen julkisivut ovat rapatut ja vesikatto konesaumattua peltiä kuten Siltamäen Helmessä.

Rakennus ja siihen liittyvät pihajärjestelyt sijoittuvat asemakaavassa merkitylle suojeltavalle alueelle (s).

Kaupunginmuseo on lausunnossaan katsonut, ettei s-alue toiminnallisesti enää liity AO-alueella olevan suojellun torpan pihapiiriin ja sen tontilla sijaitsevaan osaan suojeltavaa aluetta. Kaupunginmuseo esittää, että s- alueen säilyttäminen mahdollisimman vehreänä olisi kuitenkin toivottavaa.

Rakennuslupahakemuksen liitepiirustuksena on lupapisteessä pihasuunnitelma, josta käy ilmi, että s-alueelle suunniteltu sisääntulopiha tulee vehreyttämään aluetta huomattavasti nykytilaan verrattuna. Nykyisellään s-alue on epämääräistä hoitamatonta nurmikkoa. Suunnitelmassa esitetään lisättäväksi puita ja istutuksia runsaasti. S-alueesta runsas puolet on istutettavaa aluetta, jolle on suunniteltu isoja puita (4 koivua ja 1 vaahtera) 3 kpl omenapuita. Puiden alla on nurmikkoa ja talon seinustalla ja s-alueen maanpeitekasveja ja pensaita. Nurmivyöhyke koivujen alla naapuritontin rajalla on 4 m leveä, tonttitien leveys on 4,4 m. Alueen luonne on suunnitelmassa vihreä etupiha, jolla on välttämättömät kulkutiet taloon ja vähän kivettyä oleskelualuetta pääoven edustalla. Kadun varressa olevat jätesäiliöt ovat maahan upotettuja syväkeräysastioita siistissä aitauksessa.

Hakemuksesta on pyydetty lausunto Senaatti kiinteistöiltä. Hakemus liitteineen on lähetetty tiedoksi Kaupunkiympäristön omien palveluiden lisäksi kasvatuksen ja koulutuksen toimialalle, kulttuurin ja vapaa-ajan toimialalle (Kaupunginmuseo), pelastuslaitokselle, Helen Oy:lle ja Helen Sähköverkko Oy:lle.

Kaupunginmuseo toteaa lausunnossaan (14.8.2020), ettei se vastusta Siltakyläntie 11 tontin kehittämistä. Poikkeamishakemuksen mukainen uudisrakennus soveltuu paikkaansa, eikä kaupunginmuseo näe poikkeamiselle rakennuksen sijoittamisen osalta estettä, kunhan asemakaavassa istutettavaksi määrätyt alueen osat säilytetään ja toteutetaan määräyksen mukaisesti. Vaikka suojeltavalla alueella ei enää sijaitsekaan rakennuksia eikä se toiminnallisesti liity kulttuurihistoriallisesti arvokkaaseen torppaan, olisi suojellun alueen säilyttäminen mahdollisimman vehreänä toivottavaa.

Muilta tahoilta ei ole saatu lausuntoja.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa, koska suunnitelma mahdollistaa tarkoituksenmukaisen tontin käytön, eikä se ole voimassaolevan asemakaavan keskeisten periaatteiden vastainen. Asemakaavan mukainen käyttötarkoitus säilyy ja uudisrakennus on kerrosalaltaan pienempi kuin olemassa oleva rakennus. Uudisrakennus sopeutuu korkeudeltaan alueen muiden rakennusten korkeuksiin ja on asemakaavassa määritellyn korkeimman kerrosluvun mukainen. Rakennuksen ilmastointikonehuone ei muodosta erillistä kerrosta, vaan se tulkitaan ullakkokerrokseen sijoittuvaksi, sillä se ei sisällä pääasiallisen käyttötarkoituksen mukaisia tiloja. Uudisrakennuksen nähdään olevan sijainniltaan, mittakaavaltaan ja massaltaan alueelle kaupunkikuvallisesti sopiva. Poikkeamisen ehtona on, että olemassa oleva rakennus tulee purkaa vähintään 6 kuukauden kuluessa uudisrakennuksen käyttöönotosta. Ajanjaksoa, jolloin tontilla mahdollisesti sijaitsee uudisrakennus ja olemassa oleva rakennus samanaikaisesti, voidaan pitää lyhyenä ja väliaikaisena sekä tarpeellisena rakennustöiden toteuttamisen kannalta.

Uudisrakennuksen sijoittaminen tontin reuna-alueelle keskeisen sijoittumisen sijaan mahdollistaa suuremmat yhtenäiset piha-alueet rakennuksen itäpuolelle. Hakemuksessa esitetään mm. paikoitusjärjestelyitä ja istutettavia puita puretun rakennuksen alueelle. Monipuolisemman tontinkäytön näkökulmasta on tarkoituksenmukaista osoittaa rakennus lähemmäksi tontin rajoja ja katualuetta. Uudisrakennuksen sijoittuminen poikkeamishakemuksessa suunniteltuun paikkaan, voimassa olevassa asemakaavassa määritellyn rakennusalan ulkopuolelle, palvelee tontin käyttötarkoitusta ja voi myöhemmin myös mahdollistaa tontin täydentämisen asemakaavan sallimissa rajoissa. Jos alueelle suunnitellaan laajempaa täydennysrakentamista poiketen asemakaavasta, tulee alueella käynnistää asemakaavamuutos. Kyseessä oleva lähinnä rakennusalan sijaintia koskeva muutos on kuitenkin tarkoituksenmukaista toteuttaa poikkeamisena, kun tarkastellaan kokonaisuudessaan sen vaikutuksia, poikkeamisen kohteena olevien asemakaavamääräysten määrää ja laatua, rakennusoikeuden määrää ja asemakaavan tavoitteen toteutumista.

Poikkeamisharkinnan yhteydessä on arvioitu uudisrakentamisen vaikutuksia mm. ympäristöön, liikenteeseen ja kaupunkikuvaan. Uudisrakennuksen toiminnan vaikutusten osalta on katsottu, että kaavan mukaisen käyttötarkoituksen säilyessä entisellään, tulevan rakennuksen toiminnan ei voida maankäytön näkökulmasta katsoa eroavan vaikutuksiltaan merkittävästi aiemman rakennuksen toiminnasta. Poikkeaminen ei aiheuta merkittäviä vaikutuksia liikenteen järjestämiselle tai sen sujuvuudelle, sillä liikennemäärät ovat Pallomäentiellä vähäiset. Voimassa olevassa asemakaavassa ei määritetä tonttiliittymän paikkaa, joten tonttiliittymän sijainnin muutos ei ole asemakaavasta poikkeamista. Alueellisen liikennejärjestelmän ja sen sujuvuuden näkökulmasta tonttiliittymän siirtyminen paikalliselta kokoojakadulta (Siltakyläntie) asuntokadulle (Pallomäentie) on perusteltua ja toivottavaa.

Uudisrakennuksen sijainti ei kaupunginmuseon lausunnon mukaan muodosta estettä poikkeamiselle, kunhan asemakaavassa istutettavaksi määrätyt alueen osat säilytetään ja toteutetaan määräyksen mukaisesti. Kaupunginmuseo toteaa lausunnossaan suojeltavalle alueelle aiheutuvan melko suuria toiminnallisia muutoksia ja maaston muokkaamista, ja että suojellun alueen säilyttäminen mahdollisimman vehreänä olisi toivottavaa, vaikka suojeltavalla alueella ei enää sijaitsekaan rakennuksia eikä se toiminnallisesti liity kulttuurihistoriallisesti arvokkaaseen torppaan. Voimassa olevan asemakaavan suojelua koskeva kaavamerkintä on em. tavalla menettänyt tarkoituksensa ja katsottava vanhentuneeksi, joten siitä poikkeaminen on perusteltua. Kaupunginmuseon lausunnossa on kiinnitetty huomiota lähinnä suojeltavaksi merkityn alueen vehreyteen, ei sen säilyttämistarpeeseen suojelun näkökulmasta. Hakijan vastineessa kuvailema ratkaisu sisääntulopiha-alueen vehreydestä nähdään olevan alueen suunnitelman tarkoituksenmukaisuus huomioiden riittävä. Hakemuksessa ei esitetä poikkeamista asemakaavassa määrätyistä istutettavista alueen osista. Poikkeamiselle ei siten ole suojelumääräykseen tai istutettavaksi merkittyyn alueeseen liittyvää estettä, kun istutettavaksi määrätyt alueet säilytetään ja suojeltavalle alueelle lisätään riittävästi puita ja istutuksia.

Poikkeamisen erityinen syy on tontin tarkoituksenmukainen rakentaminen ja käyttö.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §

Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a

Rakennusvalvontataksa 2020, 8 §

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.