Vuokraus, vuokrausperusteet ja osto-oikeuden vahvistaminen, tontit 46117/18, 39119/14-15, 17123/1 ja 17131/1-2, Pitäjänmäki, Tapaninkylä, Pasila

Esitys on ehdotuksen mukainen.

Pitäjänmäelle Sulkapolun ympäristöön on laadittu asemaakaavan muutos nro 12349, joka on tullut lainvoimaiseksi 4.8.2017. Asemakaavan muutos mahdollistaa kahden uuden asuinkerrostalon rakentamisen Pitäjänmäentien ja Turkismiehentien varteen sekä lisäksi 1970-luvun liikerakennuksen korvaamisen kahdella uudella asuinkerrostalolla. Kaavalla suojellaan myös korttelin kaksikerroksiset 1940-luvun asuinrakennukset. Tontille rakennetaan Hitas-omistusasuntoja, joiden rakentaminen on tarkoitus aloittaa alkuvuodesta 2021.

Esitettävät vuokrausperiaatteet vastaavat rakennusoikeuden nykyarvoa (4/2020 ind. 1966) noin 850 euroa/k-m². Esitettävien vuokrausperiaatteiden mukaan maanvuokran teoreettinen vaikutus asumiskustannuksiin on noin 3,39 euroa/kk/km².

Tapaninkylään on laadittu asemaakaavan muutos nro 12314, joka on tullut lainvoimaiseksi 7.8.2015. Asemakaavan muutos mahdollistaa kahden uuden asuinrakennuksen rakentamisen Kotinummentien varteen. Tontille rakennetaan vapaarahoitteisia omistusasuntoja, joiden rakentaminen on tarkoitus aloittaa marraskuussa 2020.

Esitettävät vuokrausperiaatteet vastaavat rakennusoikeuden nykyarvoa (4/2020 ind. 1966) noin 700 euroa/k-m². Esitettävien vuokrausperiaatteiden mukaan maanvuokran teoreettinen vaikutus asumiskustannuksiin on noin 2,83 euroa/kk/km².

Pasilaan, Pohjoiseen postipuistoon on laadittu asemakaavan muutos nro 12475, joka on tullut lainvoimaiseksi 6.7.2018. Asemakaava mahdollistaa rakentamisen noin 5 700 asukkaalle entisen Maaliikennekeskuksen alueelle. Rakentaminen on käynnistynyt alueella vuonna 2019. Tontti 17123/1 toteutetaan valtion tukemana asuntotuotantona ja tontit 17131/1-2 vapaarahoitteisena omistusasuntotuotantona. Tontin 17123/1 rakentaminen on tarkoitus alkaa alkuvuodesta 2021 ja tonttien 17131/1-2 syksyllä 2020.

Esitettävät vuokrausperiaatteet vastaavat valtion tukeman asuntotuotannon osalta rakennusoikeuden nykyarvoa (4/2020 ind. 1966) noin 612 euroa/k-m² ja vapaarahoitteisen omistusasuntotuotannon nykyarvoa (4/2020 ind. 1966) noin 875 euroa/k-m². Esitettävien vuokrausperiaatteiden mukaan maanvuokran teoreettinen vaikutus asumiskustannuksiin on valtion tukeman asumistuotannon osalta noin 2,44 euroa/kk/km² ja vapaarahoitteisen omistusasuntotuotannon osalta 3,47 euroa/kk/km².

Asemakaava- ja voimassa olevat tonttitiedot

Pitäjänmäki 46117/18 (Sulkapolku 1)

Alueella voimassa oleva asemakaavan muutos on hyväksytty muutos nro 12349 on hyväksytty 27.4.2016 ja se on saanut lainvoiman 4.8.2017.

Asuinkerrostalojen korttelialueen (AK) tontin 46117/18 rakennusoikeus on 4 010 k-m² ja ensisijainen osoite Sulkapolku 1. Tonttia ei ole merkitty kiinteistörekisteriin.

Kartta liitteenä 4.

Tapaninkylä, Tapanila 39119/14 ja 15

Tapaninkylän tonttia koskeva asemakaavan muutos nro 12314 (Tapaninkylä, Tapaninvainio, Tapanila) on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 17.6.2015 ja se on tullut voimaan 7.8.2015. Asuinrakennusten korttelialueen (A) tontilla 39119/14 on rakennusoikeutta 1 243 k-m² ja tontilla 39119/15 rakennusoikeutta on 1 257 k-m². Tontit on merkitty kiinteistörekisteriin 23.4.2020.

Kartta liitteenä 5.

Pasila, Postipuisto 17123/1, 17131/1-2

Pasilan Postipuistoa koskeva asemakaavan muutos nro 12475 on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 25.4.2018 § 90 ja se on tullut voimaan 6.7.2018. Asemakaava-alueelle tulee uusia asuntoja yhteensä noin 5 700 asukkaalle.

Asuinkerrostalojen korttelialueen (AK) tontin 17123/1 rakennusoikeus on 11 900 k-m² ja ensisijainen osoite Kollikatu. Tontti on merkitty kiinteistörekisteriin 15.4.2020.

Asuinkerrostalojen korttelialueen (AK) tontin 17131/1 asuinrakennusoikeus on 9 300 k-m² ja liiketilojen rakennusoikeus 360 k-m². Tonttia ei ole merkitty kiinteistörekisteriin. Tontin 17131/2 asuinrakennusoikeus on 3 400 k-m² ja sen ensisijainen osoite on Kollikatu 2. Tontti 17131/2 on merkitty kiinteistörekisteriin 13.2.2020.

Kartta liitteenä 6.

Maaperä

Pitäjänmäki 46117/18 (Sulkapolku 1)

Käytettävissä olevien tietojen perusteella alueella ei epäillä maaperän pilaantumista. Tontin itäosassa on aiemmin sijainnut rakennuksia, joka on purettu. Maaperässä saattaa siten olla vanhoja perustuksia. Lisäksi rakentamisen yhteydessä on varauduttava siihen, että alueella voi esiintyä rakennusjätettä.

Tapaninkylä 39119/14 ja 15

Käytettävissä olevien tietojen perusteella vuokra-alueella ei aiemmin ole harjoitettu toimintaa, joka saattaisi aiheuttaa maaperän tai pohjaveden pilaantumista.

Pasila 17123/1

Tontilla on tehty maaperän pilaantuneisuustutkimus. Siinä ei todettu kynnysarvot ylittäviä haitta-ainepitoisuuksia eikä alueella ole tiedossa maaperän kunnostustarvetta.

Pasila 17131/1-2

Korttelin 17131 eteläosa ulottuu alueelle, jolla on tehty pilaantuneen maaperän kunnostus. Lisäksi lähistöllä on todettu pohjavedessä kloorattuja liuottimia, mitkä on otettava huomioon tulevassa rakentamisessa. Suurin osa korttelin alueesta on ollut aiemmin pitkäaikaisetsi vuokrattuna. Tältä osin vuokralainen vastaa mahdollisesta pilaantumisesta ja sen kunnostamisesta.

Varauspäätös

Pitäjänmäki 46117/18 (Sulkapolku 1)

Kaupunginhallitus päätti yleistä tontinvarausta koskevalla päätöksellään 9.12.2019 § 847 varata 31.12.2021 saakka Hartela Etelä-Suomi Oy:lle Hitas-omistusasuntojen suunnittelua varten Helsingin kaupungin 46. kaupunginosasta (Pitäjänmäki) tontin 46117/18 muun muassa seuraavin ehdoin:

• Asunnot toteutetaan Hitas I -ehdoin.
• Varauksensaaja on velvollinen noudattamaan osiossa B mainittuja lisäehtoja sekä Hitasomistusasuntotuotannossa liitteenä 5 olevia Hitas- ja hintakontrolloidussa tuotannossa noudatettavia lisäehtoja.

Tapaninkylä 39119/14 ja 15

Tonttipäällikkö päätti 28.11.2019 (§ 90) varata jatkuvan tonttihaun perusteella BoKlok/Skanska Talonrakennus Oy:lle (Y-Tunnus: 1772433-9) Helsingin kaupungin 39. kaupunginosan (Tapaninkylä) tontin 39119/13 vapaarahoitteisten ja sääntelemättömien omistusasuntojen toteuttamista varten 31.12.2021 saakka. Tontti 39119/13 on tonttijaolla N:o 13460 jaettu tontteihin 39119/14 (A) ja 39119/15 (A). Tonttijako on vahvistettu ja tullut voimaan 6.4.2020.

Asuntotonttitiimin tiimipäällikkö päätti 19.2.2020 (38 §) vuokrata tontin 39119/13 lyhytaikaisesti As. Oy Helsingin Huhtapihalle rakennusluvan hakemista varten ajalle 1.3.2020-28.2.2021.

Pasila, Postipuisto 17123/1

Kaupunginhallitus päätti varata 31.12017 saakka asuntohankkeiden suunnittelua ja erillisiä tonttihakuja/-kilpailuja koskevalla päätöksellään 23.11.2015 § 1141 Asuntotuotantotoimistolle Helsingin kaupungin 17. kaupunginosasta (Pasila) tontin 17123 muun muassa seuraavin ehdoin:

• Kortteleiden asuinrakennusoikeudesta noin 50 % tulee toteuttaa valtion tukemana vuokra-asuntotuotantona ja vähintään 50 % välimuodon asuntotuotantona.

Pasila, Pohjoinen postipuisto 17131/1-2

Kaupunginhallitus varasi 1.10.2018 (626 §) KOy Pohjois-Pasilan Tähdelle asemakaavan muutoksen nro 12475 mukaiset suunnitellut asuinkerrostalotontit (AK) 17131/1 ja 2 tai niistä muodostettavat tontit luovutettavaksi myymällä tai vuokraamalla pitkäaikaisesti osto-optiolla sääntelemättömien vapaarahoitteisten omistusasuntojen suunnittelua ja toteutusedellytysten selvittämistä varten 31.12.2020 saakka. Tontin 2 osalta varaus on siirretty tonttipäällikön päätöksellä 1.12.02019 alkaen T2H Rakennus Oy:lle ja on voimassa 31.12.2020 saakka.

Entisen Maaliikennekeskuksen alueelta on vuokrattu noin 6 413 m²:n suuruinen alue ajaksi 1.2.1978 - 31.12.2025 (maanvuokrasopimus nro 10978). Vuokrasopimus on alunperin tehty Kiinteistömaaliikenne Oy:n kanssa, sittemmin vuokraoikeuden siirron myötä vuokralainen on ollut KOy Pohjois-Pasilan Tähti. Vuokrasopimuksen mukainen alue on muutettu yritystontittiimin päällikön päätöksellä 3.12.2019 (117§) vastaamaan asemakaavan muutoksen nro 12475 mukaisia tontteja 17131/1-2. KOy Pohjois-Pasilan Tähti on sopinut T2H Rakennus Oy:n kanssa 18.9.2019 allekirjoitetulla esisopimuksella ohjeellisen tontin 17131/2 alueella olevan ravintolarakennuksen myymisestä, siihen liittyvän vuokraoikeuden ja tontinvarauksen siirtämisestä T2H Rakennus Oy:lle. Lisäksi KOy Pohjois-Pasilan Tähti on 5.12.2019 allekirjoitetulla sopimuksella Pasilan Duo Oy:n kanssa sopinut tontin 17131/1 vuokraoikeuden siirtämisestä Pasilan Duo Oy:lle.

Vertailutiedot

Vuokrausperiaatteiden määrittelyssä pyritään johdonmukaiseen ja yhdenmukaiseen hinnoitteluun ottaen huomioon tontin sijainti ja käyttötarkoitus sekä samankaltaisille alueille aiemmin määritellyt viimeaikaiset vuokrausperiaatteet.

Vuokrausperiaatteiden määrittelyssä on huomioitu tontin arviokirjahinta, hintavyöhykekartta, samalle tai vastaavalle alueelle aiemmin vahvistetut vuokrausperusteet ja -periaatteet, tonttien sijainti ja alueen maanarvon kehittyminen pyrkien yhdenmukaiseen ja johdonmukaiseen hinnoitteluun. Tonttien hallinta- ja rahoitusmuoto on tavanomaiseen tapaan otettu vuokrausperiaatteita määritettäessä huomioon.

Pitäjänmäki 46117/18 (Sulkapolku 1)

Vertailutietona todetaan, että kaupunginvaltuusto on 29.11.2017, 417 § päättänyt oikeuttaa kiinteistölautakunnan vuokraamaan 46. kaupunginosan (Pitäjämäki) asuinrakennustontin (AK) 46117/11 pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951=100” pistelukua 100 vastaavana kerrosneliömetrihintana 33 euroa. Tontille on rakennettu vapaarahoitteisia omistusasuntoja.

Vertailutietona todetaan, että kaupunginvaltuusto on 29.1.2020, 18 § päättänyt oikeuttaa kiinteistölautakunnan vuokraamaan 30. kaupunginosan (Munkkiniemi, Talinranta) asuinrakennustontin (AK) 30145/6 pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951=100” pistelukua 100 vastaavana kerrosneliömetrihintana 36 euroa. Tontille rakennetaan hitas-omistusasuntoja.

Tapaninkylä, Tapanila

Vertailutietona todettakoon, että kaupunginvaltuusto päätti 27.11.2019 (Asia/5) oikeuttaa kiinteistölautakunnan vuokraamaan Tapaninkylän Tapanilassa sijaitsevien korttelien 39280-39284 sekä 39312 asuinkerrostalotontit (asemakaavamerkintä AK) pitäen sääntelemättömässä tuotannossa perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukukua 100 vastaavaa 29 euron suuruista kerrosneliömetrihintaa.

Pasila, tontit 17123/1 ja 17131/1-2

Vertailutietona todetaan, että kaupunginvaltuusto on 16.1.2019, 6 § päättänyt oikeuttaa kiinteistölautakunnan vuokraamaan 17. kaupunginosan asuinkerrostalotonttien (AK) 17115/1 ja 8, 17120/2, 17122/1 ja 4, 17126/1- 2, 17127/1-2 sekä 17128/1-2 pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana kerrosneliömetrihintana valtion korkotukemana vuokra-asuntotuotantona ja asumisoikeusasuntotuotantona toteuttavien tonttien osalta vähintään 31 (605 euroa / ind. 1951) euroa ja Hitas-asuntotuotantona toteuttavien tonttien osalta vähintään 37 (722 euroa / ind. 1951) euroa.

Lisäksi kaupunginvaltuusto on 30.8.2017 301 § päättänyt Postipuiston asuinkortteleiden ja kiinteistökauppojen hyväksymisestä. Vapaarahoitteisten omistusasuntojen käypä yksikköhinta on ollut korttelin 17115/2-6 asuinrakennusoikeuden osalta 800 euroa/k-m² ja monikäyttötilojen 400 euroa/k-m² sekä korttelien 17120/1, 3-5 ja 17122/2-3 asuinrakennusoikeuden osalta 850 euroa/k-m² ja monikäyttötilojen 400 euroa/k-m².

Esitettävät vuokrausperiaatteet

Ottaen huomioon tonttien sijainti, käyttötarkoitus ja vertailutiedot sekä muut seikat asuinkerrostalojen korttelialueen (AK ja A) esitetään vuosivuokra määrättäväksi alla olevan taulukon mukaisesti.

Asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi rakennettavien asuntojen ulkopuolisten asuntoja palvelevien tilojen osalta maanvuokraa ei peritä.

Vuokra-ajaksi ehdotetaan noin 60 vuotta siten, että maanvuokrasopimukset ovat voimassa 31.12.2080 saakka.

Esitettävä osto-oikeus koskien tontteja 17131/1-2

Uusien tontinluovutuslinjausten mukaisesti tontit pääsääntöisesti luovutetaan vuokraamalla. Tontinluovutusperiaatteiden siirtymäsäännösten mukaisesti ennen uusien linjausten hyväksymistä vireille tulleissa hankkeissa noudatetaan vanhoja tontinluovutusperiaatteita. Koska tontit 17131 on varattu kaupunginhallituksen päätöksellä 1.10.2018 (626 §), on hanke tullut vireillä ennen uusien linjausten hyväksymistä, jolloin aikaisempien tontinluovutusperiaatteiden noudattaminen ja tonttien luovuttaminen osto-optiolla varauspäätöksen mukaisesti on perusteltua.

Näin ollen lisäksi esitetään, että kaupunki vahvistaa osto-oikeuden Pasilassa Pohjoisessa postipuistossa, vapaarahoitteiseen sääntelemättömään vuokra- ja omistusasuntotuotantoon toteutettaville, asuinkerrostalotonteille (AK) 17131/1-2 siten, että tontille toteutettavan asuinrakennusoikeuden kauppahinta määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana kerrosneliömetrihintana vähintään 44 euroa. Laskennallinen k-m² -hinta (4/2020, ind. 19,66) olisi tällöin vähintään noin 875 euroa.

Tontille 17131/1 toteutettavien kahvila-, ravintola- ja liike- ja julkisten palvelutilojen osalta kauppahinta määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana kerrosneliömetrihintana vähintään 22 euroa. Laskennallinen k-m² -hinta (4/2020, ind. 1966) olisi tällöin vähintään noin 430 euroa/k-m².

• Tontin 17131/1 kauppahinta on 8 137 500 + 154 000 = 8 291 500 euroa (9 300 k-m² x 875 euroa/k-m²) + (360 k-m² x 430 euroa/k-m²).
• Tontin 17131/2 kauppahinta on 2 975 000 euroa (3 400 k-m² x 875 euroa/k-m²).

Kauppahintoja voidaan pitää kaupungin puolesta hyväksyttävänä ottaen huomioon kohteesta ulkopuolisella asiantuntijalla teetetty arviolausunto tonttien 17131/1-2 rakennusoikeuden markkina-arvosta sekä alueella tehdyt kiinteistökaupat. Ottaen huomioon mainittu arviolausunto sekä varauksensaajan kanssa käydyt neuvottelut, tonttien rakennusoikeuden yksikköhinnaksi esitetään vähintään 875 euroa /k-m² sekä toteutettavien liiketilojen tai muiden vastaavien tilojen osalta perittäväksi kauppahinnaksi 430 euroa/k-m². Esitetyt hinnat vastaavat kohteen arviolausuntojen mukaista käypää markkina- ja myyntihintaa, kun huomioidaan saatujen arvioiden keskiarvo ja arviointitarkkuuden vaihteluvälit.

Muutoin osto-option osalta noudatetaan liitteessä 3 määriteltyjä osto-oikeusperiaatteita.

Toimivalta

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 8 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto vahvistaa yli 30 vuoden pituisten maanvuokrasopimusten yleiset vuokrausperiaatteet.

Hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 6-kohdan mukaan kaupunkiympäristölautakunta päättää kiinteistöjen myynnistä kaupunginhallituksen vahvistamissa rajoissa. Kaupunginhallituksen päätöksen 18.9.2017 (865 §) mukaan lautakunta päättää kiinteistöjen myynnistä, kun sopimuksen kokonaisarvo on enintään 5 miljoonaa euroa.

Hallintosäännön mukaan tontin myymisestä päättäminen kuuluu kaupunginhallituksen toimivallan piiriin kauppahinnan ollessa yli 5 miljoonaa euroa ja enintään 10 miljoonaa euroa

Päätös tullut nähtäväksi 18.08.2020

OHJEET OIKAISUVAATIMUKSEN TEKEMISEKSI

Tähän päätökseen tyytymätön voi tehdä kirjallisen oikaisuvaatimuksen. Päätökseen ei saa hakea muutosta valittamalla tuomioistuimeen.

Oikaisuvaatimusoikeus

Oikaisuvaatimuksen saa tehdä

Oikaisuvaatimusaika

Oikaisuvaatimus on tehtävä 14 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Oikaisuvaatimuksen on saavuttava Helsingin kaupungin kirjaamoon määräajan viimeisenä päivänä ennen kirjaamon aukioloajan päättymistä.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi postitse, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi sähköisenä viestinä, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, kolmen päivän kuluttua viestin lähettämisestä.

Tiedoksisaantipäivää ei lueta oikaisuvaatimusaikaan. Jos oikaisuvaatimusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa oikaisuvaatimuksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Oikaisuvaatimusviranomainen

Viranomainen, jolle oikaisuvaatimus tehdään, on Helsingin kaupungin kaupunkiympäristölautakunta.

Oikaisuvaatimusviranomaisen asiointiosoite on seuraava:

Kirjaamon aukioloaika on maanantaista perjantaihin klo 08.15–16.00.

Oikaisuvaatimuksen muoto ja sisältö

Oikaisuvaatimus on tehtävä kirjallisena. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.

Oikaisuvaatimuksessa on ilmoitettava

Pöytäkirja

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä lähetetään pyynnöstä. Asiakirjoja voi tilata Helsingin kaupungin kirjaamosta.