Aiesopimus, Elielinaukion kehittäminen, Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen

Kaupunginhallitus hyväksyy liitteen 1 mukaisen Elielinaukion ja Asema-aukion kehittämistä koskevan aiesopimuksen sekä oikeuttaa kaupunkiympäristön toimialan sopimukset ja toiminnanohjaus -tiimin päällikön tai tämän valtuuttaman allekirjoittamaan aiesopimuksen.

Alueen varaaminen

Kaupunginhallitus on 29.5.2017 § 634 päättänyt varata Helsingin kaupungin 2. kaupunginosassa (Kluuvi) sijaitsevan noin 23 000 m²:n suuruisen kaupungin omistamista kiinteistöistä 91-2-9901-0, 91-2-9902-10 ja 91-2-9901-100 muodostuvan alueen ideasuunnitelman laatimiseksi 31.12.2019 saakka. Varauksensaajina olivat Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen, OP-Vuokratuotto erikoissijoitusrahasto, VR-Yhtymä Oy, Suomen Osuuskauppojen Keskuskunta SOK ja Evata Partners Oy.

Kaupunginhallituksen elinkeinojaosto on 23.3.2020 § 8 päättänyt jatkaa varausta toimitilahankkeiden toteutusedellytysten jatkoselvittämistä varten 31.12.2023 saakka. Varauksensaajina olivat Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen, OP-Vuokratuotto erikoissijoitusrahasto, VR-Yhtymä Oy, Suomen Osuuskauppojen Keskuskunta SOK, Evata Partners Oy sekä Exilion Real Estate I Ky.

Elinkeinojaoston päätöksen mukaan jatkosuunnitelmien avulla on tarkoitus tutkia alueen kehityspotentiaalia sekä esittää ehdotus siitä, miten varausaluetta voisi kehittää ja täydentää rakentamisella.

Varausehtojen mukaan hankkeen jatkosuunnittelussa on otettava erityisesti huomioon seuraavat seikat:

• Alueelle tulee suunnitella keskustatoimintoja eli työpaikkoja mahdollistavaa toimitilarakentamista ja vapaa-ajan palveluja.
• Suunnittelussa on huomioitava erityisesti keskustan kaupallinen rakenne.
• Varauksensaajan on selvitettävä yhteistyössä kaupungin ja HSL:n kanssa Elielin bussiterminaalin lopettamisen edellytykset tai terminaalitoimintojen uudelleenjärjestely ja kustannusvaikutukset.
• Varauksensaaja on velvollinen järjestämään kustannuksellaan arkkitehtuurikilpailun alueen suunnittelun pohjaksi kaupungin kanssa yhteisesti määritellyllä ja edelleen hankkeen ohjausryhmässä hyväksytyllä tavalla.
• Alueen suunnittelussa on pyrittävä täyttämään Hiilineutraali Helsinki 2035 -toimenpideohjelman asettamat tavoitteet.

Asemakaava

Voimassa olevassa Helsingin yleiskaavassa 2016 alue on liike- ja palvelukeskustaa (C1). Alue kuuluu pääosin 11.4.1997 voimaan tulleeseen asemakaava nro 10275. Varausalueeseen rajautuu varauksensaajien omistamat tontit, joilla on Sokos-tavaratalo, Postitalo ja Vltava-ravintola sekä Exilion Real Estate I Ky:n omistama hotelli.

Hankkeen toteuttaminen edellyttää asemakaavamuutosta. Aiesopimuksen mukaan asemakaava laaditaan arkkitehtuurikilpailun tuloksen perusteella kumppanuuskaavana.

Hankkeen kuvaus

Elielinaukion kehittämishankkeella on tarkoitus tiivistää Elielin- ja Asema-aukioiden alueen kaupunkirakennetta ja synnyttää täydennysrakentamalla vetovoimainen ja monipuolisesti elävä osa keskustaa, johon sijoittuu työpaikkoja, majoituspalveluita, kauppaa, vapaa-ajan toimintoja sekä kohtaamispaikkoja. Hankkeen myötä keskustan toimitilatarjontaa on mahdollista lisätä merkittävästi kestäviin kulkumuotoihin nojaten ja kasvattaa kaupunkituottavuutta erityisen kestävällä tavalla. Lisäksi hanke parantaa alueen jalankulkuympäristön laatua ja turvallisuutta.

Aikataulu

Tavoiteaikataulun mukaisesti asemakaavoitusta valmistelevat toimenpiteet on aloitettu syksyllä 2019. Arkkitehtuurikilpailu on tarkoitus aloittaa kevään 2021 aikana. Asemakaavoitus on tarkoitus aloittaa arkkitehtuurikilpailun tuloksen pohjalta viimeistään loppu vuonna 2021. Tavoitteena on, että hankkeen rakennustyöt voitaisiin aloittaa vuoden 2024 aikana, mikäli asemakaavan muutos ja tarvittavat luvat ovat saaneet siihen mennessä lainvoiman. Aikataulusta sovitaan tarkemmin hankkeen edetessä.

Aiesopimus

Aiesopimuksen tarve ja tarkoitus

Aiesopimus on laadittu ja se tehdään kaupungin ja varauksensaajien välillä sillä alueen varausehtoja on ollut tarpeen täsmentää ja tarkentaa muun muassa siitä syystä, että järjestettävä arkkitehtuurikilpailu vaatii varauksensaajilta huomattavia taloudellisia resursseja.

Aiesopimuksen tarkoituksena on varmistaa sopijapuolten yhteinen näkemys hankkeen tärkeimmistä reunaehdoista, joiden täyttyessä hanketta voidaan kehittää edelleen.

Sopijapuolet pyrkivät omalta osaltaan myötävaikuttamaan siihen, että aiesopimuksessa kuvatut rakennushankkeet voidaan myöhemmin toteuttaa yhteisesti sovittujen aikataulujen mukaisesti. Sopijapuolet eivät kuitenkaan sitoudu aiesopimuksella siihen, että ne tulevat jatkossa tekemään tietyn sisältöisiä päätöksiä.

Tonttien myyminen

Sopijapuolten tarkoituksena on laatia hankkeesta sen edetessä toteutussopimus ja/tai kiinteistökaupan esisopimus, jossa sovitaan tarkemmin vastuurajoista sekä myöhemmin laadittavista muista sopimuksista sekä sopijapuolten oikeuksista ja velvollisuuksista. Tavoitteena on, että perustettava yhtiö/varauksensaajat ja kaupunki sopivat erillisellä kiinteistökaupan esisopimuksella yhtiölle/varauksensaajille myytävästä tontista/tonteista.

Rakennusoikeuden myyntihinnan lähtökohtana on alueen maanpäällisen rakennusoikeuden käypä hinta kaupantekohetkellä, johon vaikuttaa tavanomaisesta rakentamisesta poikkeavat kustannukset metro- ja huoltotunneleiden, maanalaisen pysäköintilaitoksen ja maaperäolosuhteiden huomioiminen. Edellä mainitut kustannukset ja lopullinen rakennusoikeuden käypä hinta tarkastetaan puolueettoman ulkopuolisen asiantuntijan toimesta tonttikauppojen valmistelun yhteydessä. Käytännössä rakennusoikeuden käyvästä hinnasta tullaan pyytämään ennen tonttien myymistä vähintään kahden eri asiantuntijan lausunnot.

Rakennusoikeuden arvolla on hanketalouden kannalta keskeinen merkitys ja tästä syystä on aiesopimuksessa määritelty rakennusoikeuden tämänhetkinen arvo. Arvosta on pyydetty puolueettoman ulkopuolisen arvioitsijan lausunto, jolla varmistettu sopijapuolten välinen yhteinen käsitys rakennusoikeuden tämänhetkisistä arvosta.

Rakennusoikeuksien tämänhetkinen arvo ilman rakennuspaikan rakentamiskelpoiseksi saattamiskustannuksia tai pysäköintilaitoskustannuksia ovat seuraavat:

• toimistot 1 800–2 000 euroa/k-m²
• hotellit 1 300–1 500 euroa/k-m²
• kaupan / kaupallisten palvelujen tilat 1 600–1 800 euroa/k-m².

Lopullisista myyntihinnoista ja muista tonttien luovutusehdoista
päättää kaupungin toimivaltainen toimielin. Kaupunginhallituksen 1.4.2019 § 220 hyväksymien tontinluovutusta koskevien linjausten mukaan tontit voidaan luovuttaa myymällä taikka vuokraamalla osto-oikeuksin.

Aiesopimuksen sitovuus

Aiesopimus ei luo sopijapuolille oikeudellista velvoitetta toteutussopimuksen ja/tai kiinteistön kaupan esisopimuksen tekemiseen myöhemmin. Nyt laadittu aiesopimus on ainoastaan sopijapuolten lausuma, jolla tähän mennessä saavutettu yksimielisyys ja suunniteltujen valmistelutoimien jatkaminen on kirjattu.

Aiesopimus on liitteenä 1.

Toimivalta

Hallintosäännön 8 luvun 1 §:n 3 kohdan mukaan kaupunginhallituksen tehtävänä on päättää asioista, joita ei ole säädetty tai määrätty muulle kaupungin toimielimelle, viranhaltijalle tai luottamushenkilölle.

Kaupunkiympäristölautakunta 11.08.2020 § 402

Päätös tullut nähtäväksi 09.03.2021

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §