Poikkeaminen, , 91-7-104-19, Ullanlinna, Korkeavuorenkatu 21, As Oy Grand Residence 21, Senaatti-Kiinteistöt

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 7. kaupunginosan (Ullanlinna) korttelin 104 tonttia 19 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista asemakaavasta nro 12394 seuraavasti:

Maankäyttöjohtaja päätti myöntää poikkeamisen määräaikaisena 6.5.2026 asti ja seuraavilla ehdoilla:

Maksu

1 569,75 euroa

Hakija

As Oy Grand Residence 21 Helsinki c/o Ardour Oy,
Suomen valtio, jota edustaa Senaatti-Kiinteistöt

Rakennuspaikka

7. kaupunginosan (Ullanlinna) korttelin 104 tontti 19

Hakemus

Hakija hakee lupaa rakennuksen osan (2 000 k-m² / 24 % rakennuksen kerrosalasta) käyttötarkoituksen muutokseen poiketen voimassa olevasta asemakaavasta nro 12394 siten, että asuinkerrostalojen korttelialueeseen kuuluvalla tontilla mahdollistetaan majoitustoiminta osassa kiinteistöä.

Hakija perustelee hakemustaan korkealaatuisen kaupunkiasumisen mahdollisuuksien varmistamisella. Poikkeamisen erityisiä syitä ovat korkealaatuisen kaupunkiasumisen kehittäminen kiinteistössä parantamalla asukkaiden viihtyvyyttä ja asumisen laatua asumispalveluiden avulla, sekä kaupungin tarkentuneet tulkinnat asunnossa tapahtuvasta majoitustoiminnasta tontille v. 2015 haetun poikkeamispäätöksen ja uuden asemakaavan jälkeen.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 13.9.2017 hyväksytty asemakaava nro 12394. Asemakaavan mukaan rakennuspaikalla sijaitsevan arvorakennuksen saa muuttaa asumistarkoitukseen, ensimmäistä kerrosta lukuun ottamatta, joka on osoitettava myymälä-, ravintola- tai muiksi asiakaspalvelutiloiksi. Rakennus on pihasiipeä lukuun ottamatta suojeltu. Maan alla sijaitseviin tiloihin saa sijoittaa autonsäilytystiloja sekä varasto- ja huoltotiloja.

Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikkaa koskee merkintä C2: Keskusta, jota kehitetään toiminnallisesti sekoittuneena asumisen, kaupan ja julkisten palvelujen, toimitilojen, hallinnon, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä kaupunkikulttuurin alueena.

Korkeavuorenkadun puoleinen osa tontista kuuluu Museoviraston inventoinnissa Johanneksen kirkon ja sen ympäristön valtakunnallisesti merkittävään rakennettuun kulttuuriympäristöön (RKY 2009).

Alue sijaitsee Ullanlinnan kaupunginosassa, hyvien palvelujen ja kulkuyhteyksien äärellä. Alue kuuluu Etelä-Helsingin kerrostalovaltaiseen asumisen ja toimitilojen alueeseen. Lähiympäristössä sijaitsee lukuisia arvokkaita julkisia rakennuksia, kuten Johanneksen kirkko sekä Design-museo ja Arkkitehtuurimuseo.

Korttelin rakennuskanta koostuu pääosin 1800-luvun lopussa ja 1900-luvun alkupuolella rakennetuista 5–7-kerroksisista asuinkerrostaloista, lukuun ottamatta viereiselle tontille osoitteessa Punanotkonkatu 2 vuonna 2020 valmistunutta kahdeksankerroksista asuinkerrostaloa.

Hakijan kiinteistö on arkkitehti Axel Högbergin suunnittelema, 1889 rakennettu uusrenessanssityylinen kerrostalo, ns. Ohranan talo. Alun perin asuinkerrostaloksi rakennettu kerrostalo toimi pitkään virastokäytössä, mutta rakennuksen vuonna 2019 valmistuneiden muutostöiden myötä käyttötarkoitus muutettiin asumiseen. Samassa yhteydessä rakennuksen 1980-luvulla valmistunut pihan puoleinen toimistosiipi uudistettiin täysin asunnoiksi. Kiinteistössä on 33 autopaikkaa automaattisessa pysäköintijärjestelmässä. Asemakaavan mukainen autopaikkavaatimus on asunnoille yhteensä 9 autopaikkaa.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoitus -palvelun kirjeellä 1.2.2021. Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Muistutuksia saatiin 1 kpl. Muistuttajan mielestä hakijan kiinteistön huoneistojen ja ravintolan tulisijojen käytöstä syntyy savu- ja hajuhaittoja viereisen asuntoyhtiön asuntoihin (Asunto Oy Helsingin Punanotkonkatu 2). Muistuttaja vaatii, että poikkeamislupaa ei tule myöntää ilman että siinä on velvoite ehkäistä ravintolan ja tulisijojen käytön aiheuttamia savu-, haju- ja meluhaittoja naapurikiinteistöjen asukkaille.

Hakemuksesta on pyydetty lausunnot Puolustusvoimilta, kulttuurin ja vapaa-ajan toimialalta (kaupunginmuseo ja liikunta), Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskukselta sekä Museovirastolta.

ELY-keskus toteaa lausunnossaan 25.2.2021, että poikkeamismenettely on asemakaavamääräyksen sisältö huomioiden väärä työkalu. ELY:n mukaan toiminnan soveltuminen tulee tutkia asemakaavamuutoksella.

Muissa lausunnoissa ei ollut huomautettavaa.

Hakijalle on annettu tilaisuus antaa selityksensä annetuista muistutuksista ja lausunnoista. Hakija ilmoittaa vastineessaan, että muistutuksen aihe ei liity haettavan poikkeamisen sisältöön. Hakijan mukaan tulisijojen käyttö tai käyttämättömyys ei ole riippuvainen siitä, onko poikkeamishakemuksessa esitettyjen huoneistojen käyttötarkoitus asunto vai majoitustila. Hakijan mukaan muistutuksessa ei myöskään ole tarkemmin esitetty perusteluja sille, että haitat lokakuussa 2020 valmistuneen Punanotkonkatu 2 kiinteistön asunnoille aiheutuisivat juuri Korkeavuorenkatu 21:n kiinteistöstä. Hakijan vuonna 1889 valmistuneessa Korkeavuorenkatu 21 kiinteistössä on n. 60 alkuperäistä käytössä olevaa tulisijaa, jotka on asemakaavassa määritelty kuuluvaksi rakennuksen arvokkaisiin sisätiloihin. Näistä viisi uunia sijaitsee kiinteistön osassa, jolle haetaan poikkeamista.

ELY-keskuksen lausunnon osalta hakija täydensi poikkeamishakemustaan siten, että poikkeamista haetaan määräaikaisena viideksi vuodeksi. Määräaikaisuus mahdollistaa toiminnan palauttamiseen tarvittaessa myöhemmin asuinkäyttöön.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa, koska rakennuksen pääkäyttötarkoituksena säilyy selvästi edelleen asuminen, etenkin, kun majoitustiloiksi aiotut huoneistot soveltuvat ja niitä myös markkinoidaan erityisesti useamman viikon tai kuukauden väliaikaiseen asumistarpeeseen ja toiminta on siten luonteeltaan lähempänä normaalia asumista kuin esim. lyhytaikaista airbnb-tyyppistä majoitusta.

Helsingin kaupungin rakennusvalvonta myös linjasi vasta asemakaavan laatimisen jälkeen tarkemmin asuinhuoneistojen lyhytaikaista majoitustoimintaa koskevat tulkinnat, jolloin myös kalustettujen asuinhuoneistojen toistuva tarjoaminen lyhyillä sopimuksilla katsottiin selvästi luvanvaraiseksi, ammattimaiseksi majoitustoiminnaksi, mikä ei vastaa kaavan pääkäyttötarkoituksen mukaista asumista (Asunnossa tapahtuvaa majoitustoimintaa koskeva ohje, Helsingin rakennusvalvonta, 1/2020).

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa myös, koska erilliseen pihasiipeen osoitettavan lyhytaikaisen majoitustoiminnan ei katsota aiheuttavan haittaa muulle asumiselle. Majoitustoiminnalle osoitettavassa pihasiivessä on oma erillinen porrashuone (D), jonka yhteydessä toimii jo nyt koko talolle palveluja tarjoavat aulapalvelut siivous- ja kodinhoidonpalveluineen. Pihasiiven huoneistoista ei avaudu oleskeluparvekkeita sisäpihan suuntaan, joten niiden kautta ei häiriöitä muille oleskelupihalle tai muille asuinhuoneistoille aiheudu.

Lisäksi kiinteistön asuinhuoneistojen olemassa olevia aulapalveluita hyödyntävä majoitustoiminta mahdollistaa näiden vaativalle asumiselle tärkeiden palvelujen säilymisen, mikä tukee kaupungin monipuolisen asuntotarjonnan kirjon säilymistä myös kansainvälisesti erittäin korkeatasoisen asumisen osalta.

Majoitustoimintaan ajatelluilla huoneistoilla on mahdollista täyttää niin asunnoille kuin majoitushuoneistoille rakentamismääräyksissä esitetyt vaatimukset, myös pelastusratkaisujen osalta.

Naapurikiinteistön kokemat savu-, haju- ja äänihaitat eivät liity haettavan poikkeamisen sisältöön, eikä huoneistoihin esimerkiksi olla rakentamassa uusia tulisijoja.

Poikkeaminen myönnetään määräaikaisena, jotta tilojen mahdollinen palauttaminen asunnoiksi olisi joustavaa, etenkin tilanteessa, jossa jostain ennakoimattomasta syystä, esimerkiksi operaattorin vaihtuessa, majoitustoiminta aiheuttaisikin häiriöitä asumiselle.

Poikkeamisen erityinen syy on laadukkaan ja monipuolisen asumisen edistäminen ja määräysten tulkintojen muuttuminen asemakaavan laatimisen jälkeen.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §
Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §
Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a
Rakennusvalvontataksa 2021, 6 §

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä, jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.