Oikaisuvaatimus, rakennuslupa, päätös 25.1.2021

Kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaosto päätti tutkia ********** oikaisuvaatimuksen rakennusvalvontapalvelujen rakenneyksikön tiimipäällikön 25.1.2021 tekemästä päätöksestä tunnus 29-0134-21-Z ja hylätä oikaisuvaatimuksen.

Päätös tiedoksi oikaisuvaatimuksen tekijälle ja Asunto Oy Vaakatie 7:lle saantitodistuksella.

Perustelut

Asunto Oy Vaakatie 7 on 23.9.2020 hakenut rakennuslupaa 29. kaupunginosan korttelin 167 tontilla 1 sijaitsevan asuinkerrostalon väestönsuojan päällä olevan huoneiston B 12 vesivahinkokorjaukselle. Väestönsuojan kantaviin rakenteisiin ei tehdä muutoksia. Lattia uusitaan asuinkerroksen puolelta.

Rakennusvalvontapalvelujen rakenneyksikön tiimipäällikkö on lausunnoksi nimetyllä päätöksellään 25.1.2021 ratkaissut rakennuslupahakemuksen siten, että toimenpide ei hakijan esittämän suunnitelman mukaan toteutettuna vaadi maankäyttö- ja rakennuslain 125 §:n mukaista rakennuslupaa.

Tiimipäällikön lausunnoksi nimetty ratkaisu on lain oikeudenkäynnistä hallintoasioissa 6 §:n mukainen päätös, johon voidaan hakea muutosta. Jos Asunto Oy Vaakatie 7 olisi pyytänyt rakennusvalvonnan lausuntoa asiasta, niin tällöin päätöstä ei olisi syntynyt. Hakemusta ei voida ratkaista antamalla siihen lausunto.

Päätös rakennuslupa-asiassa on tehty 25.1.2021 ja oikaisuvaatimus on jätetty 24.2.2021. Maankäyttö- ja rakennuslain 187 §:n 2 momentin mukaan oikaisuvaatimus on tehtävä kirjallisesti viranhaltijalle 14 päivän kuluessa päätöksen antamisesta. Päätökseen on liitettävä ohjeet oikaisuvaatimuksen tekemisestä. Oikaisuvaatimuksenalaista päätöstä ei ole annettu julkipanon jälkeen kuten lupapäätökset annetaan eikä päätökseen ole myöskään liitetty oikaisuvaatimusosoitusta. Näin ollen oikaisuvaatimusaika ei ole vielä kulunut umpeen ja oikaisuvaatimus on siten tehty säädetyssä ajassa.

Kun lupahakemus ja tehty päätös koskevat huoneiston B 12 vesivaurioiden korjaamista, niin tehty päätös vaikuttaa välittömästi huoneiston B 12 hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajan oikeuteen ja etuun. Näin ollen hänellä on oikeus hakea oikaisua päätökseen.

Tiimipäällikön päätöksellä on hyväksytty asunnon kosteusvaurioiden korjaus 26.10.2020 päivätyn rakennepiirustuksen mukaisesti.

Oikaisuvaatimuksessa ei yksilöidä mitä muutoksia päätökseen ja hyväksyttyyn suunnitelmaan vaaditaan tehtäväksi. Oikaisuvaatimuksessa esitetään, että asunnon B 12 kuivaustyön ja purkutyön aloitusta ei ole toteutettu hyvän rakennustavan mukaisesti. Rakenteisiin on muodostunut mikrobivaurioita. Purkutyön laajuus ei ole riittävä. Kaikkia vaurioituneita materiaaleja ei ole poistettu.

Rakennusvalvonnan tiimipäällikön päätöksessä on ratkaistu se, miten korjaustyö on tehtävä, jotta korjaustyö ei vaadi rakennuslupaa. Päätöksessä ei ole ratkaistu sitä, milloin kuivaustyöt ja purkutyöt olisi pitänyt tai pitää aloittaa, eikä voidakaan ratkaista. Tehty päätös ja lupapäätös muutoinkin on oikeus tehdä toimenpiteet päätöksellä määrätyllä tavalla, ei velvollisuus.

Tehty päätös ja hyväksytty suunnitelma ei estä purkamasta muita kuin kantavia rakenteita suunniteltua laajemmaltikin, jos purkutöiden edetessä tämä osoittautuu tarpeelliseksi. Asunto Oy Vaakatie 7 vastineessaan on ilmaissut tämän tekevänsäkin.

Kun rakennuslupahakemusta on käsitelty rakennusvalvontapalveluissa, niin rakennusvalvonta on pyytänyt ja saanut luvanhakijalta kaikki tarvittavat selvitykset asian ratkaisemista varten. Asunnon vesivahinkovaurioiden korjaaminen Asunto Oy Vaakatie 7:n toimittaman suunnitelman ja asiakirjojen mukaisesti ei vaikuta rakennuksen käyttäjien turvallisuuteen tai terveydellisiin oloihin. Korjaustoimenpiteet eivät vaadi maankäyttö- ja rakennuslain 125 §:n mukaista rakennuslupaa.

Kun korjaustoimenpiteet eivät vaadi rakennuslupaa ja kun aloittamisoikeus voidaan myöntää vain myönnettyyn lupaan, niin Asunto Oy Vaakatie 7:n pyytämää maankäyttö- ja rakennuslain 144 §:n mukaista rakennustöiden aloittamislupaa ei voida myöntää.

Oikaisuvaatimus

********** on 24.2.2021 jätetyllä kirjelmällään vaatinut huoneiston Vaakatie 7 B 12 osakkeiden hallintaan oikeuttavien omistajana maankäyttö- ja rakennuslain 192 § 3 momentin perusteella oikaisua rakennuslupahakemuksen LP 091-2020-08169 päätökseen.

Vaatimuksen perusteet: Asunnon B 12 kuivaustyön ja purkutyön aloitusta ei ole toteutettu hyvän rakennustavan mukaisesti. Rakenteisiin on muodostunut mikrobivaurioita. Purkutyön laajuus ei ole riittävä. Kaikkia vaurioituneita materiaaleja ei ole poistettu.
Liitteet: asiantuntijalausunto liitteineen

Asunto Oy Vaakatien 7:n vastine

Asunto Oy Vaakatie on 29.3.2021 antanut vastineen asiassa. Vastineessa yhtiö toteaa seuraavaa:

Tausta

Yhtiön omistamassa rakennuksessa on tapahtunut vesivahinko heinäkuussa 2020, kun huoneiston B 16 wc-istuimen säiliö on vuotanut. Sekä huoneisto B 16 että sen alapuolella oleva huoneisto B 12 ovat vuodon johdosta vaurioituneet. Myös huoneiston B 12 alapuoliseen väestönsuojaan on mennyt vettä.

Vaakatien tekninen isännöitsijä on 23.7.2020 ollut puhelimitse yhteydessä Helsingin rakennusvalvontaan, josta on saatu tieto, että koska kyseessä on väestönsuojaan kohdistuva vaurio, rakennusvalvonta oletettavasti edellyttää väestönsuojan korjausrakentamista varten lupahakemusta ja rakennesuunnittelua. Vaakatie on antanut toimeksiannon Suunnittelutoimisto Rusttet Oy:lle korjaussuunnittelun suorittamiseksi ja lupa-asioiden hoitamiseksi. Rakennuslupahakemus on Vaakatien toimesta jätetty rakennusvalvonnalle.

Purkutyöt on huoneistossa B 12 aloitettu elokuussa 2020. Vaakatie on prosessin edetessä käyttänyt useita ulkopuolisia asiantuntijoita arvioimassa vaurioiden laajuutta ja niiden korjaustarvetta. Vaakatie on alusta asti ryhtynyt toimenpiteisiin, jotta vauriot saadaan korjattua hyvän rakennustavan mukaisesti.

Tehdyissä selvityksissä huoneiston B 12 purkualueen laajuutta on myös asiantuntijaselvitysten perusteella laajennettu.

Lokakuussa 2020 rakennusvalvonta on pyytänyt Vaakatieltä täydennyksiä, jotka Vaakatien edustaja on toimittanut rakennusvalvonnalle.

Vaakatie on 26.1.2021 saanut rakennusvalvonnalta tiedon, että Vaakatien hakemus on käsitelty lausuntomenettelynä ja ettei erillistä päätöstä asiassa toimiteta.

Oikaisuvaatimuksesta

Osakas on vedoten MRL 192 §:ään vaatinut oikaisua rakennusvalvonnan tekemään päätökseen. Kuten edellä taustatiedoissa on todettu, on rakennusvalvonta käsitellyt hakemuksen lausuntomenettelynä ja siitä on saatu Z-lausunto vähäisille rakennus- ja taloteknisille toimenpiteille. Lausunto perustuu viranomaisen arvioon siitä, että suunnitelmissa esitetyllä korjaus- tai muutostoimenpiteellä ei ole vaikutusta rakennuksen käyttäjien turvallisuuteen tai terveydellisiin oloihin. Tällöin erillistä rakennuslupaa ei tarvitse hakea.

Muutoksenhaun ja oikaisuvaatimuksen kohteena voivat olla kunnan viranomaisen lopulliset päätökset. Valmistelua tai täytäntöönpanoa koskeviin päätöksiin ei voi hakea muutosta. Kunnan viranomaisen esitykset ja lausunnot ovat käsityksemme mukaan valmistelupäätöksiä. Koska rakennusvalvontaviranomainen ei ole tehnyt asiassa varsinaista (lopullista) päätöstä, vaan arvioinut tilanteen lausuntomenettelynä, sellaista lopullista päätöstä ei ole rakennusvalvonnan osalta tehty, joka voisi olla oikaisuvaatimuksen kohteena.

Mikäli rakennusvalvonta Vaakatien käsityksestä huolimatta katsoisi, että lausuntomenettelyssä arvioitu asia ja siitä annettu Z-lausunto voisi olla muutoksenhaun ja oikaisuvaatimuksen kohteena, lausumme Vaakatien puolesta seuraavaa:

Havaitut vauriot ja puutteet

Huoneiston B 16 wc-istuimen säiliö on 6.7.2020 vuotanut ja vaurioittanut paitsi huoneiston B 16, myös sen alla olevan huoneiston B 12 ja tämän alapuolella olevan väestönsuojarakenteen. Vaurio on syntynyt yllättäen ja havaittu parin päivän sisällä vuodon aiheutumisesta. Vaurioituneet alueet on tarkoitus purkaa, kuivattaa ja desinfioida. Huoneistossa B 16 korjaukset on jo suoritettu.

Huoneistossa B 12 korjauksiin ei ole voitu ryhtyä kesällä/syksyllä 2020, koska huoneiston alla olevan väestönsuojarakenteen korjaaminen on alustavien arviointien perusteella saattanut edellyttää rakennusluvan. Rakennuslupaprosessin edetessä rakennuslupaviranomainen on kuitenkin katsonut, että rakennuslupa ei ole tilanteessa tarpeen.

Huoneistossa B 12 vaurioalue on ollut lähinnä keittiössä, keittiön viereisen huoneen lattiassa ja vaatehuoneen lattiassa. Erillisenä vahinkona on havaittu makuuhuoneen ikkunoissa vuotojälkiä, jotka erillisessä tutkimuksessa on osoitettu johtuvan seinärakenteen ja yläkerran ikkunan epätiiveyksistä. Havaitut ikkuna- ja julkisivupuutteet Vaakatie 7 on jo korjannut paikkakorjauksena.

Rakennuslupa vaaditaan seuraavissa tilanteissa:

• korjaus- tai muutostyö on verrattavissa uudisrakentamiseen,

• olemassa olevaa rakennusta laajennetaan (eli asuinneliöitä lisätään),

• rakennuksen tai sen osan käyttötarkoitusta muutetaan,

• kantavia rakenteita puretaan tai rakennetaan,

• rakennukseen rakennetaan uusia märkätiloja.

Toimenpidelupa puolestaan tarvitaan, jos rakentaessa muutetaan rakennuksen julkisivua, jotain sen rakenneosaa tai teknistä järjestelmää. Yleisimpiä esimerkkejä tällaisista tilanteista ovat lämmitys- tai ilmanvaihtojärjestelmän muutostyöt, kiinteistön vesi- ja viemärilaitteiden muutostyöt, kattomuodon muuttaminen, kiinteän aidan tai vajan rakentaminen.

Vaakatien tapauksessa nyt suoritettavat korjaukset ja toimenpiteet eivät ole sellaisia, että ne vaatisivat rakennuslupaa tai toimenpidelupaa.

Helsingissä käytössä oleva Z-lausunto kattaa lisäksi “vähäiset rakennus- ja talotekniset toimenpiteet”, kuten pienet kantavien rakenteiden muutokset (esim. oviaukon tekeminen), kylpyhuoneen laajentamisen siten, ettei kantaviin rakenteisiin tehdä muutoksia tai esimerkiksi salaoja- ja sadevesijärjestelmien muutokset. Z-lausunnon edellytyksenä on asianmukaisen ammattitaidon omaavan suunnittelijan laatimat suunnitelmat ja laskelmat. Nämä kaikki asiakirjat sekä tiedot Vaakatie on toimittanut rakennusvalvonnalle.

Lausunto perustuu siten Vaakatien tapauksessa viranomaisen arvioon siitä, että suunnitelmissa esitetyllä korjaus- tai muutostoimenpiteellä ei ole vaikutusta rakennuksen käyttäjien turvallisuuteen tai terveydellisiin oloihin. Vaakatien käsityksen mukaan viranomaiselle toimitetut asiakirjat: kosteusvaurioselvitykset, selvitykset hankkeen laajuudesta, valvontaselvitys, terveellisyys- ja turvallisuusselvitys (TopTen – lomake YL06), ARK-rakennesuunnittelijan cv ja todistukset, pääpiirustukset, asema- pohja- ja leikkauspiirustukset, haitta-aineselvitys, suunnitelma vanhoista rakenteista ja uudet rakennesuunnitelmat jo osoittavat, että korjaustoimenpiteellä ei ole vaikutusta rakennuksen käyttäjien turvallisuuteen ja terveydellisiin oloihin.

On syytä korostaa, että rakennusvalvonnan tehtävänä on arvioida suoritettavien (esitettyjen) korjausten vaikutus rakennuksen käyttäjien turvallisuuteen eikä arvioida tarvittavien korjausten laajuutta havaittujen vaurioiden poistamiseksi. Arvionnin tarvittavien toimenpiteiden laajuudesta ja siitä, mitä toimenpiteitä on tarpeen suorittaa nyt havaittujen vaurioiden ja puutteiden poistamiseksi tekevät Vaakatien siihen palkkaamat asiantuntijat ja Vaakatie suorittaa asiantuntijoiden suositusten perusteella tarvittavat korjaustoimenpiteet. Nyt suoritettavat korjaustoimenpiteet tähtäävät havaittujen vaurioiden korjaamiseen samalla kun rakenne ja muut olosuhteet huoneistoissa palautetaan alkuperäiseen tasoon. Koska suoritettavilla toimenpiteillä ei muuteta olennaisesti olemassa olevaa rakennetta eikä järjestelmiä, suoritettavat korjaustoimenpiteet eivät siten vaikuta käyttäjien turvallisuuteen tai terveydellisiin oloihin.

Vaakatien toiminta

Vaakatie tekee yhtiössä päätökset tarvittavista korjauksista ja niiden laajuudesta kuunneltuaan alan asiantuntijoita. Korjaukset suoritetaan asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 1 §:n 3 momentin määräyksen mukaisesti eli noudattaen hyvää rakennustapaa. Tässä yhteydessä Vaakatie käyttää apunaan myös päteviä suunnittelijoita.

Vaakatie on suorittanut useita selvityksiä sattuneen vesivahingon seurauksena. E-S Kuivaus Oy on useaan otteeseen käynyt paikan päällä suorittamassa tutkimuksia. Humitor Oy on arvioinut tilannetta ja antanut tutkimuksestaan raportin. Humitor Oy on tehnyt myöhemmin syyskuussa vielä uuden kartoituksen.

STIO on suorittanut useita kohdekäyntejä huoneistoissa. Myös julkisivun kunto on tutkittu erikseen. Humitor Oy on erikseen myös tutkinut B 12 kantavan seinän toisella puolella olevan A1 huoneiston tilat. Väestönsuojassa on suoritettu erillinen painekoe sen varmistamiseksi, että huoneiston rakenne on tiivis. Nämä hyvin laajat toimenpiteet ja selvitykset jo itsessään osoittavat sen, että Vaakatien tarkoituksena on perinpohjaisesti selvittää vaurion aiheuttaja, vaurion laajuus sekä vaurioiden korjaamiseksi tarvittavat toimenpiteet.

Vaakatie on ryhtynyt toimenpiteisiin välittömästi vaurioiden tultua ilmi. Huoneistossa B 12 on kuitenkin syksyn 2020 aikana voitu suorittaa vain välttämättömät purkutyöt ja kuivatukset, koska asian käsittely on ollut kesken rakennusvalvonnassa. Kun tammikuussa 2021 on saatu rakennusvalvonnan Z-lausunto, on Vaakatie ryhtynyt viemään myös huoneiston B 12 korjauksia eteenpäin.

Osakas on tilannut omalla kustannuksellaan Matti Eklund Oy:n asiantuntijaraportin, joka on toimitettu myös rakennusvalvonnalle. Raportissa on todettu ja materiaalinäytteissä (lähinnä näyte 2) havaittu keittiön nurkassa sijaitsevan putkikotelon alla olevasta kevytsorasta vahva viite vauriosta. Selvitykset on tehty hetkellä, jolloin Vaakatie on odottanut tietoa rakennusvalvonnalta, miten korjausten kanssa voidaan edetä. Myös nämä näytteessä 2 tehdyt havainnot tullaan luonnollisesti huomioimaan tulevissa korjauksissa, kun nyt saadun Z-lausunnon perusteella korjaustyöt voidaan suorittaa. Myös lausunnossa havaitut seikat liittyen otettuihin näytteisiin 4 ja 5 on huomioitu, kun Vaakatie on jo aikaisemmin vaatinut urakka-alueen laajentamista näille alueille. Vaakatien tavoite on suorittaa kaikki korjaukset asiantuntijoiden antamien ohjeiden ja suositusten mukaisesti.

MRL 144 §:n mukainen aloittamisoikeus

Mikäli rakennusvalvonta katsoo, että oikaisuvaatimus kohdistuu valituskelpoiseen päätökseen, pyytää Vaakatie, että lupaviranomainen antaa oikeuden korjaustoimenpiteiden suorittamiseksi kokonaan ja myös ennen kuin oikaisuvaatimus on käsitelty ja siten ennen kuin mahdollinen muutoksenhaun kohteena oleva valituskelpoinen päätös on saanut lainvoiman. Sekä Vaakatien että sen osakkaiden ja myös oikaisuvaatimuksen tehneen osakkaan edun mukaista on, että vauriot huoneistoissa saadaan mahdollisimman nopeasti korjattua asiantuntijoiden antamien ohjeiden mukaisesti. On siten tärkeää, että korjaustoimenpiteisiin voidaan ryhtyä nopealla aikataululla

Yhteenveto

Muutoksenhaun ja oikaisuvaatimuksen kohteena voivat olla vain kunnan viranomaisen lopulliset päätökset. Valmistelua tai täytäntöönpanoa koskeviin päätöksiin ei voi hakea muutosta. Kunnan viranomaisen esitykset ja lausunnot ovat käsityksemme mukaan valmistelupäätöksiä. Koska rakennusvalvontaviranomainen ei ole asiassa tehnyt varsinaista (lopullista) päätöstä, vaan arvioinut tilanteen lausuntomenettelyssä, sellaista lopullista päätöstä ei ole rakennusvalvonnan osalta tehty, joka voisi olla oikaisuvaatimuksen kohteena. Tältä osin oikaisuvaatimus tulisi Vaakatien käsityksen mukaan jättää käsittelemättä.

Mikäli rakennusvalvonta Vaakatien käsityksestä huolimatta katsoisi, että lausuntomenettelyssä arvioitu asia ja siitä annettu Z-lausunto voisi olla muutoksenhaun ja oikaisuvaatimuksen kohteena, toteaa Vaakatie edelleen, että nyt suoritettavaan korjaushankkeeseen ei edellytetä rakennuslupaa eikä toimenpidelupaa ja että rakennusvalvonta on voinut heille toimitettujen asiakirjojen perusteella todeta, että suoritettavat korjaustoimenpiteet eivät vaikuta käyttäjien turvallisuuteen tai terveydellisiin oloihin.

Vaakatie katsoo, että oikaisuvaatimuksen vaatimukset eivät anna aihetta enempiin valvontatoimenpiteisiin.

Sovellettavat oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 192 §

Valitusoikeus rakennus- ja toimenpidelupapäätöksestä sekä maisematyölupa- ja purkamislupapäätöksestä
Valitusoikeus rakennus- ja toimenpidelupapäätöksestä on:
1) viereisen tai vastapäätä olevan alueen omistajalla ja haltijalla;
2) sellaisen kiinteistön omistajalla ja haltijalla, jonka rakentamiseen tai muuhun käyttämiseen päätös voi
olennaisesti vaikuttaa;
3) sillä, jonka oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun päätös välittömästi vaikuttaa; sekä
4) kunnalla.

Maankäyttö- ja rakennuslaki 187 §

Viranhaltijan päätökseen asiassa, joka kunnan rakennusvalvontaviranomaiselta tai muulta kunnan viranomaiselta on siirretty hänen ratkaistavakseen, ei saa hakea muutosta valittamalla. Päätökseen tyytymättömällä on oikeus saada asia asianomaisen viranomaisen käsiteltäväksi (oikaisuvaatimus). Oikeus vaatimuksen tekemiseen määräytyy samojen perusteiden mukaan kuin asianosaisen valitusoikeus.

Oikaisuvaatimus on tehtävä kirjallisesti viranhaltijalle 14 päivän kuluessa päätöksen antamisesta. Päätökseen on liitettävä ohjeet oikaisuvaatimuksen tekemisestä. Vaatimus on viipymättä otettava asianomaisen viranomaisen käsiteltäväksi.

Maankäyttö- ja rakennuslaki 125 §

Rakennuksen rakentamiseen on oltava rakennuslupa.
Rakennuslupa tarvitaan myös sellaiseen korjaus- ja muutostyöhön, joka on verrattavissa rakennuksen rakentamiseen, sekä rakennuksen laajentamiseen tai sen kerrosalaan laskettavan tilan lisäämiseen.

Muuta kuin edellä säädettyä rakennuksen korjaus- ja muutostyötä varten tarvitaan rakennuslupa, jos työllä ilmeisesti voi olla vaikutusta rakennuksen käyttäjien turvallisuuteen tai terveydellisiin oloihin.

Laki oikeudenkäynnistä hallintoasioissa 6 §
Hallintopäätöksen valituskelpoisuus

Valittamalla saa hakea muutosta päätökseen, jolla viranomainen on ratkaissut hallintoasian tai jättänyt sen tutkimatta.
Valittamalla ei saa hakea muutosta päätökseen, joka koskee vain asian valmistelua tai täytäntöönpanoa. Valittamalla ei myöskään saa hakea muutosta hallinnon sisäiseen määräykseen, joka koskee tehtävän tai muun toimenpiteen suorittamista.