Poikkeaminen, Malmi tontti 38142/2, Vasarakuja 4, Pääkaupunkiseudun Tonttirahasto Ky

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 38. kaupunginosan (Malmi) korttelin 38142 tonttia 2 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista asemakaavasta nro 5343 seuraavasti:

Maankäyttöjohtaja päätti myöntää poikkeamisen seuraavilla ehdoilla:

Maksu

1 365 euroa

Hakija

Pääkaupunkiseudun Tonttirahasto Ky

Rakennuspaikka

38. kaupunginosan (Malmi) korttelin 38142 tontti 2.

Hakemus

Hakija hakee lupaa kahden asuinrakennuksen (yhteensä 381,75 k-m²) rakentamiseen poiketen voimassa olevasta asemakaavasta nro 5343 seuraavasti:

Hakija perustelee hakemustaan sillä, että tontin asemakaava vuodelta 1963 on vanha. Asemakaavassa sallitaan yhden asunnon rakentaminen kutakin tontin 500 m² kohti. Tontin pinta-ala on 1 455 m², joten asemakaava sallii kahden asunnon rakentamisen.

Tontille haetaan poikkeamislupaa rakentaa kolme asuntoa. Tontin pinta-ala jää vähäisesti (45 m²) alle kolmen asunnon vaatimuksen, jolloin asuntolukumäärästä poikkeaminen ei kasvata asuntolukumäärää huomattavasti suhteessa tontin pinta-alaan.

Asemakaavan mukaan alle 1 500 m² tontille on sallittua rakentaa vain yksi asuinrakennus. Asemakaavasta haetaan poikkeamaa rakentaa kaksi asuinrakennusta eli yhden asunnon asuinrakennus ja kahden asunnon asuinrakennus. Paritalo esitetään poikkeamana asemakaavaan nähden, joka on huvila-asemakaava.

Asemakaavassa sallitaan rakennusten sijoittaminen 6 m etäisyydelle naapurin- ja puiston rajasta. Naapuritontilla sijaitsee vaja alle neljän metrin päässä tontin rajasta. Rakennukset sijoitetaan siten, että 8 m etäisyys kyseiseen rakennukseen täyttyy. Asuinrakennus ja autokatos esitetään poikkeamana sijoitettavaksi alle 4 m päähän, mutta vähintään 2 m päähän kadun puoleisesta rajasta.

Poikkeamisena esitetään, että asemakaavan sallimaa rakennusoikeutta ylitetään ulkoseinän 250 mm ylittävällä osalla enintään 5%. Asemakaavan sallima rakennusoikeus on 364 m² ja ulkoseinän 250 mm ylittävä osa on enintään 18 m².

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 21.4.1964 vahvistettu asemakaava nro 5343. Asemakaavan mukaan rakennuspaikka on omakoti- ja huvilamaiseen tapaan rakennettavaa korttelialuetta, jossa tontille saa rakentaa asunnon kutakin 500 m² kohti (AO/500). Samalla tontilla saa kuitenkin olla enintään neljä asuntoa. 1 500 m² pienemmällä tontilla saa olla vain yksi asuntorakennus.

Asuntorakennusten vähimmäisetäisyys toisistaan on 12 m ja naapuritontin tai puistonpuoleisesta rajasta 6 m. Roomalainen numero osoittaa rakennuksen tai sen osan suurimman sallitun varsinaisen kerrosluvun, murtoluku numeron jäljessä osoittaa ullakkokerroksessa sallitun kerrosalaan laskettavan rakennusoikeuden. Kyseessä olevalla korttelialueella rakennuksen tai sen osan suurin sallittu varsinainen kerrosluku on yksi (I). Ullakkokerroksessa sallittu kerrosalaan laskettava rakennusoikeus on ½. Rakennusten enimmäiskorkeudet ovat seuraavat: 1-kerroksisen osalta 5,0 m ja 2-kerroksisen osalta 7,0 m. Maistraatti voi sallia, että tontille rakennetaan yksi, enintään 3 m korkea ja alle 20 m² lämmitettävää tilaa sisältävä talousrakennus, jonka vähimmäisetäisyys tontin rajasta on 5 m sekä asuntorakennuksesta 9 m. Liike- ja asuntorakennusten sekä yleisten rakennusten korttelialueilla rakentamattomat tontinosat joita ei käytetä kulkuteinä eikä autojen paikoitukseen on istutettava.

Tontin tehokkuusluku on e=0.25. Tontin rakennusoikeus on 364 m².

Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikka on osoitettu asuntovaltainen alueeksi (A4), jossa aluetta kehitetään pääasiassa asumisen, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä lähipalvelujen käyttöön. Korttelitehokkuus on pääasiassa alle 0,4. Alueen pinta-alasta keskimäärin 70 % tai enemmän on korttelimaata.

Nykytilanne

Rakennuspaikalla on 1967 valmistunut asuinrakennus, joka puretaan. Kaupunginmuseo on antanut 28.6.2019 kannanoton, jossa todettiin, että rakennuksen kunto huomioon ottaen edellytykset sen korjaamiselle ja säilyttämiselle ovat olennaisesti heikentyneet eikä vastusta rakennuksen purkamista. Viereisillä tonteilla on eri vuosikymmeninä (aikaisin vuodelta 1970) rakentuneita niin yksi- kuin kaksikerroksisia rakennuksia.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoitus -palvelun kirjeellä (20.10.2021). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Muistutuksia saatiin 4 kpl. Muistutukset kohdentuivat seuraavasti:

Hakijalle on annettu tilaisuus antaa selityksensä annetuista muistutuksista ja lausunnoista. Hakija ilmoittaa vastineessaan, että poikkeamislupaa varten laaditussa luonnossuunnitelmassa rakennukset on sijoitettu vähintään 6 m etäisyydelle naapuritonttien rajoista. Rakennuksen autokatos on sijoitettu alle 6 m etäisyydelle kadunrajasta, joka ei vaikuta naapureiden etuun sijaintinsa puolesta. Hakijan mukaan rakennuksien sijainnilla ei ole vaikutusta naapuritonttien tulevaan rakentamiseen. Naapurin vaja sijaitsee alle kuuden metrin päässä rajasta ja poikkeamista haettavalle tontille sijoitettavat rakennukset sijaitsevat kuitenkin kahdeksan metrin päässä kyseisestä vajasta, jolloin paloetäisyydet täyttyvät.

Hakijan mukaan poikkeamisella haetaan poikkeamista mainittuun asuntojen lukumäärään, koska tontin pinta-ala on hyvin lähellä kolmannen asunnon sallivaa rakentamisen määrää ja ulkoseinien 250 mm ylittävän osan rakennusoikeuden laskentatapaan, jotta laskentatapa vastaa uusia rakennusmääräyksiä.

Hakijan mukaan rakennusten sijoittaminen esim. itä-länsisuuntaisesti on ongelmallinen johtuen tontin korkeuseroista sekä rivitalorakentamista koskevista esteettömyysvaatimuksista. Lisäksi alueen asemakaava AO sallii vain paritalojen rakentamisen, josta johtuen rivitalo olisi kaavapoikkeama. Rakennukset on sijoiteltu siten että niiden ympärille jää vähintään 6 m istutettava vyöhyke.

Etelään päin avautuvalla paritalolla on terassit ja parveke, joka hakijan mukaan omalta osaltaan vie rakennuksen julkisivua kauemmaksi tontin rajasta. Näin ollen rakennuksen ja tontin väliin jää hyvin pihatilaa, joka edesauttaa viihtyisyyttä. Tontille sijoitettavien rakennusten väliin jää tilaa, joka on pääosin liikennöinti ja pysäköintikäytössä. Tällöin kyseiset toiminnot jäävät pääosin tontin keskivyöhykkeelle, jolloin niitä ei tarvitse tuoda tontin reuna-alueille, johon rakennusten toisenlainen sijoittelu voisi johtaa.

Hakemuksesta ei pyydetty lausuntoja.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa, koska asemakaava on jäänyt jälkeen alueen suunnittelutavoitteista. Asemakaava on vahvistettu 1964. Esimerkiksi rakennusten korkeus- ja kerrosluku sekä etäisyydet rajoista ja rakennusten etäisyydet toisistaan eivät ole nykyisten kaavoituskäytännön mukaisia. Kaksikerroksinen rakentamistapa on nykyisen kaavoituskäytäntöjen mukainen ja lähialueella muillakin tonteilla on myönnetty lupia kaksikerroksisille asuinrakennuksille.

Tontin koko, 1 455 m², on 45 m² alle kolmannen asunnon mahdollistavaa rakentamisen määrää. Tontin suuri koko mahdollistaa myös kahden asuinrakennuksen rakentamisen. Asemakaavan mukaan tontille saa rakentaa 1 asunto / 500 m². Kaavan mukaisesti rakennettaessa, kaksi asuntoa ja yksi asuinrakennus, asuntojen koosta muodostuu tarpeettoman suuri.

Alustavissa suunnitelmissa tontin rakennukset on sijoitettu siten, että asemakaavan mukaiset etäisyydet (6 m) täyttyvät naapurien tontteihin nähden. Vaikka naapurin vaja sijaitsee alle kuuden metrin päässä naapurin oman tontin rajasta niin alustavien suunnitelmien mukaan asuinrakennukset sijaitsevat kahdeksan metrin päässä vajasta, jolloin paloetäisyydet täyttyvät.

Toisen rakennuksen ja autokatoksen osalta vähimmäisetäisyys 6 m kadun puoleiseen rajaan ei täyty. Nykykäytännön mukaisesti rakentamisen etäisyys tontin rajoista on oltava vähintään 4 m, mikä asemapiirroksen (24.11.2021) ja alustavien suunnitelmien mukaan toteutuu.

Siltä osin kuin ulkoseinien paksuus on enemmän kuin 250 mm, kerrosala voidaan ylittää MRL 115 § 3 momentissa esitetyn periaatteen mukaisesti. Maankäyttö- ja rakennuslain (115 § 3 mom.) mukaan rakennuksen rakennettavaksi sallitun kerrosalan saa ylittää siltä osin kun ulkoseinien paksuus on enemmän kuin 250 mm. Pykälä koskee asemakaavoja, jotka ovat tulleet voimaan 1.1.2000 jälkeen (MRL 217 §). Vanhempien asemakaavojen osalta ylitykset joudutaan arvioimaan poikkeamina, joissa voidaan tapauskohtaisesti sallia MRL:n 115 § mukainen rakennusoikeuden ylitysmahdollisuus. %. Asemakaavan sallima rakennusoikeus on 364 m² ja ulkoseinän 250 mm ylittävä osa on enintään 18 m².

Poikkeamista omakoti- ja huvilamaiseen tapaan rakentamisesta ei tarvitse poiketa. Tontille saa rakentaa paritalo alustavien suunnitelmien mukaisesti, vaikka asemakaava edellyttää omakoti- ja huvilamaiseen tapaan rakentamista (AO/500). Korttelialueen AO pääkäyttötarkoitus sallii omakoti- ja paritalojen rakentamisen. Huvilamaiseen tapaan rakentamisen voidaan katsoa merkitsevän puolitoista-kaksikerroksista rakentamistapaa sekä erillispientaloja.

Poikkeamisen erityinen syy on tontin tai rakennusalan tarkoituksenmukainen rakentaminen tai käyttö.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §

Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a

Rakennusvalvontataksa 2021, 6 §

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä, jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.