Poikkeaminen, Taka-Töölö, tontti 14470/53, Asunto-osakeyhtiö Sandelsinkatu 6 Eknos Isännöinti Oy

Maankäyttöjohtaja päätti hylätä 14. kaupunginosan (Taka-Töölö) korttelin 470 tonttia 53 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttäisi poikkeamista maankäyttö- ja rakennuslain 53 §:n 1 momentin mukaisesta rakennuskiellosta nro 12691, joka on asetettu kantakaupungin eräille alueille asemakaavan laatimiseksi ja muuttamiseksi.

Maksu

784,88 euroa

Hakija

Asunto-osakeyhtiö Sandelsinkatu 6 c/o Eknos Isännöinti Oy

Rakennuspaikka

14. kaupunginosan (Taka-Töölö) korttelin 470 tontti 53

Hakemus

Hakija hakee 50 k-m² pysyvää käyttötarkoituksen muuttamista poiketen rakennuskiellosta nro 12691 siten, että osa nykyisestä toimistokäytössä olevasta tilasta muutettaisiin asunnoksi.

Hakijan esittämät toimenpiteet kohdistuisivat rakennuksen ensimmäisessä kerroksessa sijaitsevaan 249 k-m² kokoiseen liiketilaan, joka on vuonna 1961 muutettu ja varustettu pankin toimitiloiksi. Tiloihin on sisäänkäynti ainoastaan kadulta. Liikehuoneisto on alun perin käsittänyt ensimmäisen kerroksen pihan puoleisen 50 k-m² kokoisen asuinhuoneiston, joka alustavissa suunnitelmissa haluttaisiin muuttaa asunnoksi. Sen sisäänkäynti olisi tarkoitus toteuttaa alkuperäisen mukaisesti. Nykyisin tilassa toimivan panttilainaamon kokoelmat olisi tarkoitus siirtää kokonaisuudessaan kellaritasolle entiseen holvitilaan.

Hakija perustelee hakemustaan sillä, että ratkaisu turvaisi pitkäaikaisen liikevuokralaisen toimintaedellytykset. Hakija katsoo, että rakennuskiellosta aiheutuu kiinteistön omistajalle tässä tapauksessa kohtuutonta haittaa. Kiinteistön ensimmäisen kerroksen ja kellarikerroksen liiketilat ovat yhteensä 665 k-m², muutoksen aiheuttama supistus liiketiloissa olisi 7,5 %. Muutos ei vaikuttaisi kyseessä olevan liiketilan saavutettavuuteen ja näkyvyyteen katukuvassa. Muutos ei vaikuttaisi alueen toiminnalliseen monipuolisuuteen eivätkä yritysten toimintaedellytykset heikkenisi muutoksessa – pitkällä tähtäimellä alueen toimitila- ja palvelukysyntään tulisi vastaamaan Töölöntorille liikenneterminaalien yhteyteen rakentuvat ajanmukaiset liiketilat ja kauppakeskukset. Lisäksi hakija perustelee hakemusta sillä, että kohdetilan osan muuttaminen asunnoksi vastaisi alkuperäistä käyttötarkoitusta. Huoneiston ikkunat pihalle ovat säilyneet alkuperäisinä, ja ne avautuvat pihan oleskelu- ja istutusalueelle, joka on uudistettu vuonna 2004. Pihalla ei ole ajoneuvoliikennettä, talon autopaikat sijaitsevat pihan alla autosuojassa.

Säännökset, joista poiketaan

Hakemus koskee aluetta, jolla on voimassa maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 53 §:n 1 momentin mukainen rakennuskielto asemakaavan muuttamiseksi ja laatimiseksi) ja MRL:n 128 §:n mukainen toimenpiderajoitus.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa kaupunkiympäristölautakunnan 15.12.2020 (§ 737) määräämä rajattu rakennuskielto (nro 12691) asemakaavan laatimiseksi ja muuttamiseksi. Rajattu rakennuskielto kohdistuu rakennusten 1. kerrosten ja kadunvarsien myymälä-, liike- ja toimitiloihin ja niiden muuttamiseen asuinkäyttöön.

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 21.8.1980 vahvistettu asemakaava nro 8044. Asemakaavan mukaan rakennuspaikka on asuntokerrostalojen korttelialuetta (AKe), jossa saa olla liike-, toimisto- ja niihin verrattavia tiloja ainoastaan kadun varrella olevan rakennuksen ensimmäisessä kerroksessa.

Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikka on osoitettu Liike- ja palvelukeskustaksi (C1). Alue on palvelu-, liike- ja toimitilapainotteista keskustaa, jota kehitetään toiminnallisesti sekoittuneena kaupan ja julkisten palvelujen, toimitilojen, hallinnon, asumisen, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä kaupunkikulttuurin alueena. Rakennusten maantasokerrokset ja kadulle avautuvat tilat on osoitettava pääsääntöisesti liiketilaksi. Alue on kävelypainotteinen. Alue erottuu ympäristöään tehokkaampana ja toiminnallisesti monipuolisempana. Liike- ja toimitilan kokonaismäärää ei lähtökohtaisesti tule vähentää. Rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen muutoksissa on varmistettava keskustalle ominaisen, toiminnallisesti monipuolisen ja sekoittuneen rakenteen säilyminen. Käyttötarkoituksen muutosten yhteydessä tulee tehdä alueellinen tarkastelu.

Lisäksi yleiskaavassa 2016 alueelle on osoitettu varaus juna- tai metroasemaa varten.

Alueella on vireillä kantakaupungin asemakaavojen ajantasaistamistyö, jonka lähtökohtana on mm. varmistaa kaupunkirakenteen ja rakennusten käyttötarkoitusten hallittu muuttaminen ja kehittäminen pitkällä aikavälillä sekä mahdollistaa yleiskaavan mukainen kehitys.

Alue on Museoviraston inventoinnissa (RKY) sisällytetty valtakunnallisesti merkittävien rakennettujen kulttuuriympäristöjen luetteloon Taka-Töölön kerrostaloalue.

Nykytilanteessa tontilla sijaitsee vuonna 1939 valmistunut asuinkerrostalo, jonka suunnittelija oli arkkitehti Helge Lundström.

Hakijan vastine

Asemakaavoituspalvelu on hakemuksen vireille tulon jälkeen ilmoittanut hakijalle valmisteilla olevasta kielteisestä päätöksestä. Hakija on antanut vireillä olevaan päätökseen vastineensa (15.9.2021).

Vastineessaan hakija vetoaa rakennuskiellon nro 12691 päätökseen, jonka mukaan poikkeamisharkinnassa otetaan huomioon sijainnin ja saavutettavuuden ohella rakennuksen tai tilan ominaisuudet ja mahdolliset erityispiirteet. Tapauskohtaisessa harkinnassa asumiskäyttöön muuttamisen edellytyksenä on, että alueen toiminnallinen monipuolisuus säilyy eivätkä yritysten toimintaedellytykset heikkene muutoksessa. Hakija toteaa, että asemakaavoituksen antaman selvityksen mukaan poikkeamisia on myönnetty, mikäli lähialueen toimitilatarve ei muutoksen myötä olennaisesti heikkene. Poikkeamisen perusteena on ollut mm. tilan sijainti ja saavutettavuus siten, ettei sillä ole hyviä edellytyksiä toimia toimitilana. Hakijan mukaan suunnitteilla oleva muutos on perusteltu huoneiston osien välillä olevasta 0,8 metrin tasoerosta sekä huoneiston alla olevasta holvitilasta johtuen. Hakijan mukaan esteettömyysvaatimusten ja kellaritilojen raskaiden betonirakenteiden vuoksi muu käyttö on vaikeasti toteutettavissa. Suunnitteilla oleva pienempi liiketila loisi luontevat edellytykset nykyisen asiakkaan toiminnalle, ja pitkäaikaisen vuokralaisen säilyminen olisi toivottavaa liikkeenharjoittajan itsensä sekä taloyhtiön osakkaiden kannalta. Hakijan mukaan suunniteltua liikehuoneiston pienentämistä ei voida tarkoituksenmukaisesti toteuttaa siten, että erillinen huoneisto osoitettaisiin liiketilaksi, koska sinne ei ole suoraa kulkuyhteyttä kadulta eikä pihalta, ja koska porrashuone ja piha ovat lukittuja. Hakija toteaa pyrkivänsä turvaamaan liiketilojen toimintaedellytykset. Hakija ei yhdy kaavoittajan näkemykseen siitä, että alueella on nyt merkittävää liiketoiminnallista potentiaalia ja että liiketilojen vajaakäyttöaste on hyvin pieni. Hakijan mukaan maksukykyisten ja pitkäaikaisten vuokralaisten löytäminen liiketiloihin on vaikeaa. Lisäksi hakija vetoaa kiinteistönhoidosta aiheutuvien kulujen jatkuvaan kasvuun.

Hakijan mukaan suunnitteilla oleva asunto on tarkoitus toteuttaa aikaisemman asunnon paikalle. Kerroksessa toteutettu tasoero on alun perin tarkoitettu erottamaan asuintilat ja kadunpuoleiset liiketilat toisistaan. Hakijan mukaan asunto voidaan varustaa nykyisten vaatimusten mukaiseksi, ja että se aukeaa rauhalliselle ja viihtyisälle pihalle. Lisäksi hakija vetoaa siihen, että rakennus on olennainen osa Töölön valtakunnallisesti merkittävää rakennettua ympäristöä (RKY).

Hakija pitää hakemaansa poikkeamista alueella vallitsevasta rajatusta rakennuskiellosta perusteltuna seuraavasti:

Poikkeamista rakennuskiellosta ei voida myöntää, koska haettu toimenpide aiheuttaa haittaa kaavoitukselle.

Rakennuskiellon poikkeamisen edellytyksenä tulee olla erityinen syy (MRL 171 §), joka tulee myös perustella maankäytöllisin perustein. Kaupunkiympäristölautakunnan 15.12.2020 (§ 53) päätöksen mukaisesti rakennusten 1. kerrosten ja kadunvarsien myymälä-, liike- ja toimitiloja voidaan harkinnanvaraisesti ja tapauskohtaisesti muuttaa asuinkäyttöön hakemalla poikkeamista rajatusta rakennuskiellosta. Muutosten mahdollisuutta tarkasteltaessa poikkeamisharkinnassa huomioidaan muun muassa aluetta koskevat strategiset tavoitteet, kaupunkirakenteellinen ja toiminnallinen sijainti, joukkoliikennesaavutettavuus sekä rakennuksen tai tilan ominaisuudet ja mahdolliset erityispiirteet. Tapauskohtaisessa harkinnassa asuinkäyttöön muuttamisen edellytyksenä on yleiskaavan ja kaupunkistrategian mukaisesti, että alueen toiminnallinen monipuolisuus säilyy, eivätkä yritysten toimintaedellytykset heikkene muutoksessa.

Rakennuspaikka kuuluu yleiskaavan 2016 liike- ja palvelukeskustan C1-alueeseen, jolla rakennusten maantasokerrokset ja kadulle avautuvat tilat on osoitettava pääsääntöisesti liiketilaksi. Liike- ja toimitilojen säilyttäminen kantakaupunkialueella on yksi oikeusvaikutteisen yleiskaavan keskeisistä tavoitteista, ja ne edesauttavat kaupungin strategisten tavoitteiden toteutumista. Haettu toimenpide on strategisten tavoitteiden vastainen.

Rakennuspaikka sijaitsee lähellä Töölöntoria, jossa Runeberginkadun raitiolinjat sekä bussiliikenteen runkolinjat risteävät. Joukkoliikenneyhteyksien voidaan odottaa paranevan lähivuosina raitiotieverkon uudistusten ansiosta. Yleiskaavassa osoitettu varaus maanalaiselle raideliikenteen asemalle korostaa alueen kehittymistä joukkoliikenteen solmukohtana. Nykyisten toimitilojen säilyttäminen joukkoliikenneyhteyksien varrella on yksi yleiskaavan 2016 keskeisistä tavoitteista. Hyvä joukkoliikennesaavutettavuus ei puolla haettua toimenpidettä.

Töölöntori on lisäksi alueen keskusaukio runsaine ja monipuolisine palveluineen. Poikkeamishakemuksen kohteena olevalla huoneistolla on sisäänkäynti Runeberginkadulle, jolla maantasokerroksen kadulle avautuvat liiketilat ovat kaupunkikuvaa hallitseva piirre. Liike- ja toimitilapotentiaalinsa kannalta alue voidaan katsoa erittäin vetovoimaiseksi. Alueella laaditun liiketoiminnallisen selvityksen (2021) mukaan Töölöntorin lähialueella liiketilojen käyttöaste on korkea. Kaupunkirakenteellinen ja toiminnallinen sijainti ei puolla haettua toimenpidettä.

Nykyisellään huoneisto edustaa kooltaan alueellaan suurehkoa liiketilakokonaisuutta ja siten tarjoaa mahdollisuuksia hieman enemmän tilaa vaativalle liiketoiminnalle. Nykytilanteessa liiketilan supistaminen heikentäisi sen käyttömahdollisuuksia. Huoneistolla on isot näyteikkunat kadulle ja se ulottuu rakennuksen läpi kadulta sisäpihalle. Huoneistolla ei ole ominaisuutta tai erityispiirrettä, joka aiheuttaisi haittaa sen käyttämiselle kokonaisuudessaan liike- tai toimitilana.

Esitetty hanke aiheuttaa haittaa alueella vireillä olevalle kaavahankkeelle. Hanke ei vastaa yleiskaavan tavoitteita eikä edesauta kaupungin strategisten tavoitteiden toteutumista. Asemakaavoituspalvelu ei puolla esitettyä käyttötarkoituksen muutosta.

Poikkeamisen myöntämiselle ei ole maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämää erityistä syytä.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 53 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §

Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a

Rakennusvalvontataksa 2021, 6 ja 14 §

Päätöksen antaminen

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.