Toiminta-alueen laajentaminen, sopimusalue 3, Kruunuvuorenrannan Palvelu Oy

Esitys on ehdotuksen mukainen.

Asian taustaa

Kruunuvuorenrannan asuin- ja toimitila-alueen rakentaminen on alkanut vuonna 2014 Borgströminmäen ja Gunillankallion alueiden toteutuksella. Kaupunginhallitus päätti 12.5.2014 (568 §) perustaa Kruunuvuorenrannan Palvelu Oy:n (jäljempänä myös palveluyhtiö) mainituille alueille (sopimusalue 1) toteuttamaan ja järjestämään alueen asuntotontteja palvelevat autopaikoituksen (pysäköintilaitokset), yhteispihatontit, yhteiskerhotilat sekä osakasyhteisöjen sisäiseen ja ulkoiseen tiedottamiseen tarkoitetun alueportaalin.

Tämän jälkeen Kruunuvuorenrannan rakentaminen on edennyt Hopea-laakson ja Haakoninlahden 1:n asemakaava-alueille. Kaupunginhallitus on 7.8.2017 (730 §) oikeuttanut Kruunuvuorenrannan Palvelu Oy:n laajentamaan toiminta-aluettaan mainituille alueille (sopimusalue 2) sekä toteuttamaan ja järjestämään mainittujen alueiden osalta asuntotonteille edellä mainitut vastaavat palvelut.

Kruunuvuorenrannan Palvelu Oy

Kruunuvuorenrannan Palvelu Oy:n tehtävänä on kaupungin päätösten, yhtiöjärjestyksen, rakennuttajasopimusten sekä merkintä- ja käyttösopimusten mukaisesti toteuttaa keskitetysti Kruunuvuorenrannan eri sopimusalueille asemakaavoissa ja alueelta luovutettavien asuntotonttien vuokrasopimuksissa/kauppakirjoissa edellytetyt asuntotontteja palvelevat autopaikat (pysäköintilaitokset), yhteispihatontit ja yhteiskerhotilat sekä alueportaali eli niin sanotut palvelukonseptit.

Kruunuvuorenrannan Palvelu Oy:n perustamisessa on varauduttu yhtiöjärjestyksessä, rakennuttajasopimuksissa, merkintä- ja käyttösopimuksissa sekä eri osakesarjoin toiminnan vaiheittaiseen laajentamiseen uusille sopimusalueille, joita ennakoitiin tuolloin syntyvän kaikkiaan neljä.

Palveluyhtiön toimintaa rahoitetaan omakustannusperusteisesti. Palveluja käyttävät osakasyhteisöt (asuntotonttien vuokralaiset/omistajat) velvoitetaan niiden kanssa tehtävin sopimuksin palveluyhtiön äänivallattomiksi osakkeenomistajiksi. Osakasyhteisöt maksavat osakkeensa merkitessään merkintähinnan, jolla ensisijaisesti on tarkoitus kattaa palveluiden toteuttamisen investointikustannukset. Vastaavasti palveluiden käyttökustannukset katetaan yhtäläisin perustein osakasyhteisöiltä perittävillä osakelajikohtaisilla yhteispihatonttien, yhteiskerhotilojen, autopaikkojen ja alueportaalin kuukausittaisilla käyttömaksuilla.

Kruunuvuorenrannan Palvelu Oy:tä hallitsevat ja päätösvaltaa käyttävät rakentamisvaiheessa äänioikeutettuina A-osakkeenomistajina olevat rakennuttajat/rakennusliikkeet sekä varaamattomien ja kaupunkiympäristön toimialan asuntotuotantopalvelulle (att) varattujen tonttien osalta Helsingin kaupunki. Sopimusalueella 3 Kruunuvuoressa ja Koirasaaressa A-osakkeita tulevat merkitsemään kaupungin kanssa tehtyjen maankäyttösopimusten perusteella myös muut maanomistajat joko suoraan tai omistamiensa yhtiöiden osalta (Skanska Talonrakennus Oy, Sato Oyj ja Keele Oy).

Palveluyhtiön hallinto on tarkoitus luovuttaa rakennuttajilta/raken-nusliikkeiltä ja kaupungilta sekä muilta maanomistajilta osakasyhteisöille viimeistään Kruunuvuorenrannan lopullisen toiminta-alueen palvelukonseptien tultua valmiiksi rakennetuiksi ja rakennusvalvontaviranomaisen toimesta hyväksytyiksi käyttöön otettaviksi arviolta 2030-luvulla.

Palveluyhtiön toiminta-alueen laajentaminen

Kruunuvuorenrannan Palvelu Oy voi yhtiöjärjestyksen ja sopimusten mukaan laajentaa toiminta-aluettaan sopimusalueelta 2 vaiheittain asemakaavoituksen ja rakentamisen etenemisen mukaan Kruunuvuorenrannan muille sopimusalueille. Palveluyhtiön arvioitu lopullinen toiminta-alue ilmenee liitteestä 5, johon on merkitty myös aikaisemmat sopimusalueet. Palveluyhtiön perustamisvaiheessa on varauduttu yhteensä enintään neljään sopimusalueeseen.

Palveluyhtiön toiminta-alueen laajentaminen sopimusalueelle 3 on kuitenkin valmisteltu siten, että se käsittää kaikki loput arvioituun lopulliseen toiminta-alueeseen sisältyvät alueet. Sopimusalueeseen 3 on sisällytetty myös eräitä vähäisiä keskeneräisiä kaava-alueita, joille muodostettavien asuntotonttien osalta palveluyhtiö noudattaa vastaavia osakkeiden merkitsemisperiaatteita kuin muidenkin asuntotonttien osalta. Tämän vuoksi palveluyhtiön ei tarvitse enää laajentaa toiminta-aluettaan myöhemmin sopimusalueelle 4.

Palvelukonseptien toteuttaminen

Palveluyhtiön tehtävänä on keskitetysti toteuttaa, omistaa, vuokrata, luovuttaa, hallita, ylläpitää ja uudistaa Kruunuvuorenrannan sopimusalueilla asuntotontteja palvelevia pysäköintilaitoksia ja niiden autopaikkoja, yhteispihatontteja, yhteiskerhotiloja ja alueportaalia.

Palveluyhtiö ei toteuta Kruunuvuorenrannassa yhteispihatonttien kannen alapuolisia pysäköintilaitoksia, eikä maantasoisia autopaikkatontteja, elleivät kaupunki ja palveluyhtiö jonkun sopimusalueen tai sen korttelin/kortteleiden osalta yhdessä muuta päätä.

Toiminnassa osakasyhteisöihinsä/osakkaisiinsa nähden palveluyhtiö noudattaa omakustannusperiaatetta. Palveluyhtiön tarkoituksena ei ole tuottaa voittoa, eikä se jaa omistajilleen osinkoa. Mahdollinen voitto on käytettävä palveluyhtiön oman toiminnan tukemiseen.

Palveluyhtiöllä on oikeus hakeutua toiminnastaan arvonlisäverovelvolliseksi.

Palveluyhtiön osakkeet

Yhtiöjärjestyksen mukaan palveluyhtiössä voi olla A-osakkeita, B1-, B2-, B3- ja B4-osakkeita, C1-, C2-, C3- ja C4-osakkeita sekä D-osakkeita. B1–B4-osakkeet liittyvät autopaikkoihin, C1–C4-osakkeet liittyvät yhteispihatontteihin ja D-osakkeet liittyvät yhteiskerhotiloihin ja alueportaaliin. Osakkeen numero viittaa siihen sopimusalueeseen, jolla asuntotontti sijaitsee ja johon osakkeet muodostetaan. Yhtiöjärjestys on liitteenä 4.

Investointikustannusten rahoittaminen

Palvelukonseptien investointikustannukset rahoitetaan sopimusalueittain yhtäläisin perustein osakasyhteisöiltä suunnattujen osakeantien perusteella perittävillä B1–B4-osakkeiden, C1–C4-osakkeiden ja D-osakkeiden merkintähinnoilla, ja investointimaksuilla, siltä osin kuin niitä ei saada katettua osakkeiden merkintähinnoilla.

Merkintähinnat ja investointimaksut määritellään sopimusalueittain, eivätkä ne sisällä vastiketta suoritteesta tai oikeuta korvauksetta mihinkään palveluihin. Palvelujen käytöstä on maksettava erikseen jäljempänä mainittuja käyttömaksuja.

A-osakkeiden merkintähinta sijoitetaan perustamisvaiheessa palveluyhtiön osakepääomaan. Muutoin A-osakkeen sekä B-osakelajin, C-osakelajin ja D-osakelajin merkintähinta sijoitetaan sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon.

Palveluyhtiön yhtiökokous vahvistaa investointimaksujen perusteet ja yksikköhinnat yhtiön ja osakkeenomistajan välisessä sopimuksessa sovittujen periaatteiden mukaisesti. Hallitus vahvistaa investointimaksujen maksuajan- ja tavan.

Käyttökustannusten rahoittaminen

Palvelukonseptien käyttökustannukset rahoitetaan yhtäläisin perustein osakasyhteisöiltä perittävillä osakelajikohtaisilla autopaikkojen, yhteispihojen, yhteiskerhotilojen ja alueportaalin kuukausittaisilla käyttömaksuilla siten kuin palveluyhtiön yhtiöjärjestyksessä on määrätty, ellei esimerkiksi jonkun osakasyhteisön erilaisesta palvelukonseptien käytöstä muuta johdu.

Käyttömaksujen osalta pyritään noudattamaan Kruunuvuorenrannan lopullisella toiminta-alueella yhtenäistä hinnoittelua, ellei palveluyhtiö asiassa muuta päätä.

Palveluyhtiön yhtiökokous vahvistaa vuosittain käyttömaksujen perusteet ja yksikköhinnat. Hallitus vahvistaa käyttömaksujen maksuajan ja -tavan.

Sopimusalueilla tehtävät sopimukset

Kunkin palveluyhtiön sopimusalueen osalta on tarkoitus tehdä samanlaisin periaattein kaupungin ja varauksensaajien välillä rakennuttajasopimus sekä palveluyhtiön ja kunkin osakasyhteisön välillä merkintä- ja käyttösopimus. Sopimusalueiden rakennuttajasopimukset ja merkintä- ja käyttösopimukset pyritään laatimaan samoilla tai mahdollisimman samanlaisilla ehdoilla.

Osakkeiden merkintä sopimusalueella 3

Osakkeiden merkitseminen perustuu sopimusalueella 3 palveluyhtiön yhtiökokouksen yhtiön hallitukselle myöhemmin antamaan suunnattuun osakeantivaltuutukseen, jonka mukaisesti hallitus voi päättää osakeannin ehdoista annettavien osakkeiden osakelajikohtaisten enimmäismäärien mukaisesti.

A-osakkeet

A-osakkeita merkitsevät asuntotonttien varauksensaajat (rakennuttajat ja muut tahot) sekä att:lle varattujen ja kaupungin omistamien varaamattomien asuntotonttien osalta Helsingin kaupunki sekä Kruunuvuoressa ja Koirasaaressa asuntotonttien osalta myös muut maanomistajat joko suoraan tai omistamiensa yhtiöiden osalta (Skanska Talonrakennus Oy, Sato Oyj ja Keele Oy) seuraavin ehdoin:

Kutakin asuntotonttia kohden merkitään yksi (1) palveluyhtiön A-osake.

Mikäli asuntotontti on varattu yhteisesti useammalle varauksensaajalle, A-osakkeen merkitsee suurimman kerrosneliömetrimäärän toteuttava varauksensaaja. Kerrosneliömetrimäärien ollessa samat A-osakkeen merkitsijä valitaan arpomalla, elleivät varauksensaajat sovi asiaa.

Mikäli asuntotontin asemakaavaan merkitty kerrosneliömetrimäärä on alle 500 k-m², A-osaketta ei merkitä tämän tontin osalta.

Yksi A-osake tuottaa yhden äänen.

A-osakkeen merkintähinta on määrältään tuhat (1 000) euroa per osake, ja se kirjataan laajentumisvaiheessa palveluyhtiön sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon. Osakkeen maksuaika ilmenee rakennuttajasopimuksesta 3.

Mikäli varauksensaajien aloitteesta laadittavien tonttijakojen perusteella tonttien lukumäärä vähenee, palveluyhtiöllä on oikeus mitätöidä kukin ylimääräinen A-osake/tontti ja olla palauttamatta A-osakkeen merkintähintaa 1 000 euroa varauksensaajalle tai varauksensaaja on vaihtoehtoisesti velvollinen maksamaan kunkin varaamattoman tontin osalta mainitun merkintähinnan A-osakkeen merkinneelle Helsingin kaupungille tai muulle maanomistajalle.

Mikäli tonttijaoilla muodostetaan uusia tontteja esimerkiksi tilanteessa, joissa tontilla on kaksi tai useampi varauksensaaja, kunkin uuden tontin varauksensaaja on velvollinen merkitsemään yleisen periaatteen mukaisesti yhden A-osakkeen/tontti.

Yhteispihatontteihin liittyvät C3-osakkeet

Palveluyhtiö toteuttaa osakasyhteisöjen käyttöön sopimusalueella 3 vain Stansvikinkallion yhteispihatontit (AK ah-pih) 49337/3, 49338/3 ja 49339/4.

C3-osakkeita merkitsevät Stansvikinkallion asuntotonttien 49337/1 ja 2, 49338/1 ja 2 sekä 49339/1 - 3 tai niistä muodostettavien tonttien vuokralaisena/omistajana olevat osakasyhteisöt seuraavin ehdoin:

Kutakin asuntotontin kymmentä (10) kerrosneliömetriä kohti merkitään yksi (1) palveluyhtiön C3-osake, ellei palveluyhtiön hallitus muuta päätä. Osakkeiden lukumäärää laskettaessa kerrosneliömetrien pyöristys tehdään aina lähimpään kymmeneen kerrosneliömetriin.

Mikäli asuntotonttia hallitsee ja/tai omistaa yhteisesti määräosin useampi osakasyhteisö, niin osakkeet jaetaan kerrosneliömetrien mukaisessa suhteessa, ellei palveluyhtiön kanssa sovita muuta perustetta.

C3-osakkeet eivät tuota äänioikeutta.

C3-osakkeen merkintähinta perustuu omarahoitusosuuden arvioon 90,46 euroa/tontin k-m² (RI 2005 = 100, 1/2019, ind. 128,68).

C3-osakkeen merkintähinta sijoitetaan palveluyhtiön sijoitetun vapaan pääoman rahastoon.

Yhteiskerhotiloihin ja alueportaaliin liittyvät D-osakkeet

D-osakkeita merkitsevät kaikkien asuntotonttien vuokralaisina/omistajina olevat osakasyhteisöt seuraavin ehdoin:

Kutakin asuntotontin sataa (100) kerrosneliömetriä kohti merkitään yksi (1) Palveluyhtiön D-osake, ellei palveluyhtiön hallitus muuta päätä. Osakkeiden lukumäärää laskettaessa kerrosneliömetrien pyöristys tehdään aina lähimpään sataan kerrosneliömetriin.

Mikäli asuntotonttia hallitsee ja/tai omistaa yhteisesti määräosin useampi osakasyhteisö, niin osakkeet jaetaan kerrosneliömetrien mukaisessa suhteessa, ellei palveluyhtiön kanssa sovita muuta perustetta.

D-osakkeet eivät tuota äänioikeutta.

D-osakkeen merkintähinta perustuu omarahoitusosuuden arvioon 23,00 euroa/tontin k-m² (yhteiskerhotilat 21,00 euroa/tontin k-m² ja alueportaali 2,00 euroa/tontin k-m²) (RI 2005 = 100, 2/2014, ind. 122,8).

D-osakkeen merkintähinta sijoitetaan palveluyhtiön sijoitetun vapaan pääoman rahastoon.

Merkintähinnan perusteena olevan omarahoitusosuuden tarkistaminen

Merkintähinnan perusteena olevan omarahoitusosuuden tarkistamisen periaatteet, kuten käytettävä rakennuskustannusindeksi 2005 = 100, tarkistamisen ajankohdat sekä kustannusten muuttuminen, ilmenevät tarkemmin liitteenä 3 olevan merkintä- ja käyttösopimus 3:n kohdasta 6.5.1.

Palveluyhtiön hallitus vahvistaa erikseen C3-osakkeen ja D-osakkeen merkintähinnan sekä sen perusteena olevan omarahoitusosuuden ja sen indeksitarkistuksen ennen tonttikohtaisen merkintä- ja käyttösopimuksen allekirjoittamista.

Sopimusalueen 3 palvelukonseptien (yhteispihatontit, yhteiskerhotilat ja alueportaali) toteuttamisesta syntyvien kustannusten ja osakkeiden merkintähintojen laskentaperusteena ovat olleet jo olemassa olevat Kruunuvuorenrannan Palvelu Oy:n vastaavat kustannukset, joiden on arvioitu riittävän kattamaan myös sopimusalueen 3 palvelukonseptien kustannukset. Palveluyhtiön hallituksella on myöhemmin mahdollisuus tarkistaa yhtiökokouksen osakeantivaltuutuksen perusteella C3-osakkeiden merkintähintaa yhteispihatonteista laadittavien tarkempien suunnitelmien ja kustannusarvioiden perusteella.

Kaupungin varaamattomien tonttien osalta merkitsemien A-osakkeiden myyminen uudelle varauksensaajalle

Kaupunki sitoutuu rakennuttajasopimuksessa 3 myymään kohtuullisin ja tavanomaisin ehdoin kunkin kaupungin omistaman varaamattoman asuntotontin osalta merkitsemänsä A-osakkeen uudelle varauksensaajalle sekä samalla huolehtimaan kauppakirjassa siitä, että ostaja sitoutuu uutena osapuolena rakennuttajasopimuksen 3 mukaisiin oikeuksiin ja velvoitteisiin.

Kaupunkiympäristön toimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun sopimukset ja toiminnanohjaus-tiimi huolehtii aikaisemman käytännön mukaisesti kaupungin osalta palveluyhtiön A-osakkeisiin liittyvien kauppakirjojen allekirjoittamisesta tontin vuokrasopimuksen/ kauppakirjan allekirjoittamisen yhteydessä. Osakekaupat ovat käteiskauppoja, joiden osalta ostaja suorittaa varainsiirtoveron. Omistusoikeus siirtyy ostajalle kauppahinnan tultua maksetuksi kaupungille.

Asiakirjojen valmistelu

Palveluyhtiön toiminta-alueen laajentamista sopimusalueelle 3 ja siihen liittyviä sopimusasiakirjoja on valmisteltu yhteistyössä kaupunkiympäristön toimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun, kaupunginkanslian Kruunuvuorenrannan aluerakentamisprojektin ja Kruunuvuorenrannan Palvelu Oy:n sekä muiden maanomistajien (Skanska Talonrakennus Oy, Sato Oyj ja Keele Oy) kanssa.

Toimivalta

Kaupunginhallituksen tehtävänä on päättää asioista, joita ei ole säädetty tai määrätty muulle kaupungin toimielimelle, viranhaltijalle tai luottamushenkilölle. Kaupunginhallitus on vakiintuneesti päättänyt kaupungin omistamien alueiden osalta palveluyhtiöiden toiminta-alueiden laajentamisesta uusille sopimusalueille.

Lopuksi

Edellä mainitun perusteella kaupunkiympäristölautakunta esittää kaupunginhallitukselle Kruunuvuorenrannan Palvelu Oy:n toiminta-alueen laajentamista sopimusalueelle 3.

Lisäksi lautakunta esittää kaupunginhallitukselle, että kaupunginhallitus oikeuttaa maaomaisuuden kehittäminen ja tontit-palvelun sopimukset ja toiminnanohjaus-tiimin päällikön allekirjoittamaan sopimusalueen 3 osalta rakennuttajasopimuksen mukaisesti kaupungin varaamattomien tonttien osalta merkitsemiä Kruunuvuorenrannan Palvelu Oy:n A-osakkeita koskevat kauppakirjat.

Kruunuvuorenrannan Palvelu Oy:n sopimusalue 3 on liitteenä 1, rakennuttajasopimus 3 on liitteenä 2, merkintä- ja käyttösopimus 3 on liitteenä 3, yhtiöjärjestys on liitteenä 4 ja arvioitu lopullinen toiminta-alue on liitteenä 5.

Päätös tullut nähtäväksi 31.05.2021

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §