Toiminta-alueen laajentaminen, sopimusalue 3, Kruunuvuorenrannan Palvelu Oy

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Asian taustaa

Kruunuvuorenrannan asuin- ja toimitila-alueen rakentaminen on alkanut vuonna 2014 Borgströminmäen ja Gunillankallion alueiden toteutuksella. Kaupunginhallitus on 12.5.2014 § 568 päättänyt perustaa Kruunuvuorenrannan Palvelu Oy:n (palveluyhtiö) toteuttamaan ja järjestämään sopimusalueen 1 asuntotontteja palvelevat autopaikat (pysäköintilaitokset), yhteispihatontit, yhteiskerhotilat sekä osakasyhteisöjen sisäiseen ja ulkoiseen tiedottamiseen tarkoitetun alueportaalin.

Tämän jälkeen Kruunuvuorenrannan rakentaminen on edennyt Hopealaakson ja Haakoninlahden 1 asemakaava-alueille. Kaupunginhallitus on 7.8.2017 § 730 oikeuttanut Kruunuvuorenrannan Palvelu Oy:n laajentamaan toiminta-aluettaan sopimusalue 2 sekä toteuttamaan ja järjestämään alueen osalta asuntotonteille edellä mainitut vastaavat palvelut.

Kruunuvuorenrannan Palvelu Oy

Kruunuvuorenrannan Palvelu Oy:n tehtävänä on kaupungin päätösten, yhtiöjärjestyksen, rakennuttajasopimusten sekä merkintä- ja käyttösopimusten mukaisesti toteuttaa keskitetysti Kruunuvuorenrannan sopimusalueille asemakaavoissa ja alueelta luovutettavien asuntotonttien vuokrasopimuksissa/kauppakirjoissa edellytetyt asuntotontteja palvelevat autopaikat, yhteispihatontit ja yhteiskerhotilat sekä alueportaali, eli niin sanottu palvelukonsepti.

Palveluyhtiön perustamisessa on varauduttu yhtiöjärjestyksessä eri osakelajein toiminnan vaiheittaiseen laajentamiseen uusille sopimusalueille, joita ennakoitiin syntyvän kaikkiaan neljä.

Palveluyhtiön toimintaa rahoitetaan omakustannusperusteisesti. Palveluja käyttävät osakasyhteisöt (asuntotonttien vuokralaiset/omistajat) velvoitetaan niiden kanssa tehtävin sopimuksin palveluyhtiön äänivallattomiksi osakkeenomistajiksi. Osakasyhteisöt maksavat osakkeensa merkitessään merkintähinnan, jolla on ensisijaisesti tarkoitus kattaa palveluiden toteuttamisen investointikustannukset. Vastaavasti palveluiden käyttökustannukset katetaan yhtäläisin perustein osakasyhteisöiltä perittävillä osakelajikohtaisilla yhteispihatonttien, yhteiskerhotilojen, autopaikkojen ja alueportaalin kuukausittaisilla käyttömaksuilla.

Palveluyhtiön tarkoituksena ei ole tuottaa voittoa, eikä se jaa omistajilleen osinkoa. Mahdollinen voitto on käytettävä palveluyhtiön oman toiminnan tukemiseen. Palveluyhtiöllä on oikeus hakeutua toiminnastaan arvonlisäverovelvolliseksi.

Päätösvaltaa käyttävät rakentamisvaiheessa äänioikeutettuina A-osakkeenomistajina olevat rakennuttajat/rakennusliikkeet sekä varaamattomien ja kaupunkiympäristön toimialan asuntotuotantopalvelulle (ATT) varattujen tonttien osalta Helsingin kaupunki. Sopimusalueella 3 Kruunuvuoren ja Koirasaaren alueella A-osakkeita tulevat merkitsemään kaupungin kanssa tehtyjen maankäyttösopimusten perusteella myös muut maanomistajat joko suoraan tai omistamiensa yhtiöiden kautta (Skanska Talonrakennus Oy, Sato Oyj ja Keele Oy).

Palveluyhtiön hallinto on tarkoitus luovuttaa rakennuttajilta/rakennusliikkeiltä ja kaupungilta sekä muilta maanomistajilta osakasyhteisöille viimeistään Kruunuvuorenrannan lopullisen toiminta-alueen palvelukonseptien tultua valmiiksi rakennetuiksi ja rakennusvalvontaviranomaisen toimesta hyväksytyiksi käyttöön otettaviksi arviolta 2030-luvulla.

Palveluyhtiön toiminta-alueen laajentaminen

Kruunuvuorenrannan Palvelu Oy voi yhtiöjärjestyksen ja sopimusten mukaan laajentaa toiminta-aluettaan sopimusalueelta 2 vaiheittain asemakaavoituksen ja rakentamisen etenemisen mukaan Kruunuvuorenrannan muille asemakaava-alueille, eli sopimusalueille. Palveluyhtiön arvioitu lopullinen toiminta-alue ilmenee liitteestä 5, johon on merkitty myös aikaisemmat sopimusalueet.

Palveluyhtiön toiminta-alueen laajentaminen sopimusalueelle 3 on valmisteltu siten, että se käsittää kaikki loput arvioituun lopulliseen toiminta-alueeseen sisältyvät alueet. Sopimusalueeseen 3 on sisällytetty myös eräitä vähäisiä keskeneräisiä kaava-alueita, joille muodostettavien asuntotonttien osalta palveluyhtiö noudattaa vastaavia osakkeiden merkitsemisperiaatteita kuin muidenkin asuntotonttien osalta. Tämän vuoksi palveluyhtiön ei tarvitse enää laajentaa toiminta-aluettaan myöhemmin sopimusalueelle 4.

Palvelukonseptien toteuttaminen

Palveluyhtiön tehtävänä on keskitetysti toteuttaa, omistaa, vuokrata, luovuttaa, hallita, ylläpitää ja uudistaa Kruunuvuorenrannan sopimusalueilla asuntotontteja palvelevia pysäköintilaitoksia ja niiden autopaikkoja, yhteispihatontteja, yhteiskerhotiloja ja alueportaalia.

Palveluyhtiö ei toteuta Kruunuvuorenrannassa yhteispihatonttien kannen alapuolisia pysäköintilaitoksia, eikä maantasoisia autopaikkatontteja, elleivät kaupunki ja palveluyhtiö jonkun sopimusalueen tai sen korttelin/kortteleiden osalta yhdessä muuta päätä.

Palveluyhtiön osakkeet

Yhtiöjärjestyksen mukaan palveluyhtiössä voi olla A-osakkeita, B1-, B2-, B3- ja B4-osakkeita, C1-, C2-, C3- ja C4-osakkeita sekä D-osakkeita. B1–B4-osakkeet liittyvät autopaikkoihin, C1–C4-osakkeet liittyvät yhteispihatontteihin ja D-osakkeet liittyvät yhteiskerhotiloihin ja alueportaaliin. Osakkeen numero viittaa siihen sopimusalueeseen, jolla asuntotontti sijaitsee ja johon osakkeet muodostetaan. Yhtiöjärjestys on liitteenä 4.

Investointikustannusten rahoittaminen

Palvelukonseptien investointikustannukset rahoitetaan sopimusalueittain yhtäläisin perustein osakasyhteisöiltä suunnattujen osakeantien perusteella perittävillä B1–B4-osakkeiden, C1–C4-osakkeiden ja D-osakkeiden merkintähinnoilla. Lisäksi voidaan periä investointimaksua siltä osin kuin niitä ei saada katettua osakkeiden merkintähinnoilla.

Merkintähinnat ja investointimaksut määritellään sopimusalueittain, eivätkä ne sisällä vastiketta suoritteesta tai oikeuta korvauksetta mihinkään palveluihin. Palvelujen käytöstä on maksettava erikseen jäljempänä mainittuja käyttömaksuja.

A-osakkeiden merkintähinta sijoitetaan perustamisvaiheessa palveluyhtiön osakepääomaan. Muutoin A-osakkeen sekä B osakelajin, C osakelajin ja D osakelajin merkintähinta sijoitetaan sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon.

Palveluyhtiön yhtiökokous vahvistaa investointimaksujen perusteet ja yksikköhinnat yhtiön ja osakkeenomistajan välisessä sopimuksessa sovittujen periaatteiden mukaisesti. Palveluyhtiön hallitus vahvistaa investointimaksujen maksuajan- ja tavan.

Käyttökustannusten rahoittaminen

Palvelukonseptien käyttökustannukset rahoitetaan yhtäläisin perustein osakasyhteisöiltä perittävillä osakelajikohtaisilla autopaikkojen, yhteispihojen, yhteiskerhotilojen ja alueportaalin kuukausittaisilla käyttömaksuilla siten kuin palveluyhtiön yhtiöjärjestyksessä on määrätty, ellei esimerkiksi jonkun osakasyhteisön erilaisesta palvelukonseptien käytöstä muuta johdu.

Käyttömaksujen osalta pyritään noudattamaan Kruunuvuorenrannan lopullisella toiminta-alueella yhtenäistä hinnoittelua, ellei palveluyhtiö asiassa muuta päätä.

Sopimusalueilla tehtävät sopimukset

Kunkin sopimusalueen osalta on tarkoitus tehdä samanlaisin periaattein kaupungin ja varauksensaajien välillä rakennuttajasopimus sekä palveluyhtiön ja kunkin osakasyhteisön välillä merkintä- ja käyttösopimus. Sopimusalueiden rakennuttajasopimukset ja merkintä- ja käyttösopimukset pyritään laatimaan samoilla tai mahdollisimman samanlaisilla ehdoilla.

Osakkeiden merkintä sopimusalueella 3

Osakkeiden merkitseminen perustuu sopimusalueella 3 palveluyhtiön yhtiökokouksen yhtiön hallitukselle myöhemmin antamaan suunnattuun osakeantivaltuutukseen, jonka mukaisesti hallitus voi päättää osakeannin ehdoista annettavien osakkeiden osakelajikohtaisten enimmäismäärien mukaisesti.

A-osakkeet

A-osakkeita merkitsevät asuntotonttien varauksensaajat (rakennuttajat ja muut tahot) sekä ATT:lle varattujen ja kaupungin omistamien varaamattomien asuntotonttien osalta Helsingin kaupunki. Lisäksi Kruunuvuoressa ja Koirasaaressa asuntotonttien osalta A-osakkeita merkitsevät myös muut maanomistajat joko suoraan tai omistamiensa yhtiöiden kautta (Skanska Talonrakennus Oy, Sato Oyj ja Keele Oy) seuraavin ehdoin:

• Kutakin asuntotonttia kohden merkitään yksi (1) palveluyhtiön A-osake.
• Mikäli asuntotontti on varattu yhteisesti useammalle varauksensaajalle, A-osakkeen merkitsee suurimman kerrosneliömetrimäärän toteuttava varauksensaaja. Kerrosneliömetrimäärien ollessa samat A-osakkeen merkitsijä valitaan arpomalla, elleivät varauksensaajat sovi asiaa.
• Mikäli asuntotontin asemakaavaan merkitty kerrosneliömetrimäärä on alle 500 k-m², A-osaketta ei merkitä tämän tontin osalta.
• Yksi A-osake tuottaa yhden äänen.
• A-osakkeen merkintähinta on määrältään tuhat (1 000) euroa per osake, ja se kirjataan laajentumisvaiheessa palveluyhtiön sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon. Osakkeen maksuaika ilmenee rakennuttajasopimuksesta 3.
• Mikäli varauksensaajien aloitteesta laadittavien tonttijakojen perusteella tonttien lukumäärä vähenee, palveluyhtiöllä on oikeus mitätöidä kukin ylimääräinen A-osake/tontti ja olla palauttamatta A-osakkeen merkintähintaa 1 000 euroa varauksensaajalle tai varauksensaaja on vaihtoehtoisesti velvollinen maksamaan kunkin varaamattoman tontin osalta mainitun merkintähinnan A-osakkeen merkinneelle Helsingin kaupungille tai muulle maanomistajalle.
• Mikäli tonttijaoilla muodostetaan uusia tontteja esimerkiksi tilanteessa, joissa tontilla on kaksi tai useampi varauksensaaja, kunkin uuden tontin varauksensaaja on velvollinen merkitsemään yleisen periaatteen mukaisesti yhden A-osakkeen/tontti.

Yhteispihatontteihin liittyvät C3-osakkeet

Palveluyhtiö toteuttaa osakasyhteisöjen käyttöön sopimusalueella 3 vain Stansvikinkallion yhteispihatontit 49337/3, 49338/3 ja 49339/4.

C3-osakkeita merkitsevät Stansvikinkallion asuntotonttien 49337/1 ja 2, 49338/1 ja 2 sekä 49339/1 - 3 tai niistä muodostettavien tonttien vuokralaisena/omistajana olevat osakasyhteisöt seuraavin ehdoin:

• Kutakin asuntotontin kymmentä (10) kerrosneliömetriä kohti merkitään yksi (1) palveluyhtiön C3-osake, ellei palveluyhtiön hallitus muuta päätä. Osakkeiden lukumäärää laskettaessa kerrosneliömetrien pyöristys tehdään aina lähimpään kymmeneen kerrosneliömetriin.
• Mikäli asuntotonttia hallitsee ja/tai omistaa yhteisesti määräosin useampi osakasyhteisö, niin osakkeet jaetaan kerrosneliömetrien mukaisessa suhteessa, ellei palveluyhtiön kanssa sovita muuta perustetta.
• C3-osakkeet eivät tuota äänioikeutta.
• C3-osakkeen merkintähinta perustuu omarahoitusosuuden arvioon 90,46 euroa/tontin k-m² (RI 2005 = 100, 1/2019, ind. 128,68).
• C3-osakkeen merkintähinta sijoitetaan palveluyhtiön sijoitetun vapaan pääoman rahastoon.

Yhteiskerhotiloihin ja alueportaaliin liittyvät D-osakkeet

D-osakkeita merkitsevät kaikkien asuntotonttien vuokralaisina/omistajina olevat osakasyhteisöt seuraavin ehdoin:

• Kutakin asuntotontin sataa (100) kerrosneliömetriä kohti merkitään yksi (1) palveluyhtiön D-osake, ellei palveluyhtiön hallitus muuta päätä. Osakkeiden lukumäärää laskettaessa kerrosneliömetrien pyöristys tehdään aina lähimpään sataan kerrosneliömetriin.
• Mikäli asuntotonttia hallitsee ja/tai omistaa yhteisesti määräosin useampi osakasyhteisö, niin osakkeet jaetaan kerrosneliömetrien mukaisessa suhteessa, ellei palveluyhtiön kanssa sovita muuta perustetta.
• D-osakkeet eivät tuota äänioikeutta.
• D-osakkeen merkintähinta perustuu omarahoitusosuuden arvioon 23,00 euroa/tontin k-m² (yhteiskerhotilat 21,00 euroa/tontin k-m² ja alueportaali 2,00 euroa/tontin k-m²) (RI 2005 = 100, 2/2014, ind. 122,8).
• D-osakkeen merkintähinta sijoitetaan palveluyhtiön sijoitetun vapaan pääoman rahastoon.

Merkintähinnan perusteena olevan omarahoitusosuuden tarkistaminen

Merkintähinnan perusteena olevan omarahoitusosuuden tarkistamisen periaatteet, kuten käytettävä rakennuskustannusindeksi 2005 = 100, tarkistamisen ajankohdat sekä kustannusten muuttuminen, ilmenevät tarkemmin liitteenä 3 olevan merkintä- ja käyttösopimus 3:n kohdasta 6.5.1.

Palveluyhtiön hallitus vahvistaa erikseen C3-osakkeen ja D-osakkeen merkintähinnan sekä sen perusteena olevan omarahoitusosuuden ja sen indeksitarkistuksen ennen tonttikohtaisen merkintä- ja käyttösopimuksen allekirjoittamista.

Sopimusalueen 3 palvelukonseptien (yhteispihatontit, yhteiskerhotilat ja alueportaali) toteuttamisesta syntyvien kustannusten ja osakkeiden merkintähintojen laskentaperusteena ovat olleet jo olemassa olevat Kruunuvuorenrannan Palvelu Oy:n vastaavat kustannukset, joiden on arvioitu riittävän kattamaan myös sopimusalueen 3 palvelukonseptien kustannukset. Palveluyhtiön hallituksella on myöhemmin mahdollisuus tarkistaa yhtiökokouksen osakeantivaltuutuksen perusteella C3-osakkeiden merkintähintaa yhteispihatonteista laadittavien tarkempien suunnitelmien ja kustannusarvioiden perusteella.

A-osakkeiden myyminen varauksensaajalle

Kaupunki sitoutuu rakennuttajasopimuksessa 3 myymään kohtuullisin ja tavanomaisin ehdoin kunkin kaupungin omistaman varaamattoman asuntotontin osalta merkitsemänsä A-osakkeen uudelle varauksensaajalle sekä samalla huolehtimaan kauppakirjassa siitä, että ostaja sitoutuu uutena osapuolena rakennuttajasopimuksen 3 mukaisiin oikeuksiin ja velvoitteisiin.

Kaupunkiympäristön toimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun sopimukset ja toiminnanohjaus-tiimi huolehtii kaupungin osalta palveluyhtiön A-osakkeisiin liittyvien kauppakirjojen allekirjoittamisesta tontin vuokrasopimuksen/ kauppakirjan allekirjoittamisen yhteydessä. Osakekaupat ovat käteiskauppoja, joiden osalta ostaja suorittaa varainsiirtoveron. Omistusoikeus siirtyy ostajalle kauppahinnan tultua maksetuksi kaupungille.

Asiakirjojen valmistelu

Palveluyhtiön toiminta-alueen laajentamista sopimusalueelle 3 ja siihen liittyviä sopimusasiakirjoja on valmisteltu yhteistyössä kaupunkiympäristön toimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun, kaupunginkanslian aluerakentamisprojektin, Kruunuvuorenrannan Palvelu Oy:n sekä alueen muiden maanomistajien Skanska Talonrakennus Oy:n, Sato Oyj:n ja Keele Oy:n kanssa.

Toimivalta

Kaupunginhallituksen tehtävänä on päättää asioista, joita ei ole säädetty tai määrätty muulle kaupungin toimielimelle, viranhaltijalle tai luottamushenkilölle. Kaupunginhallitus on vakiintuneesti päättänyt kaupungin omistamien alueiden osalta palveluyhtiöiden toiminta-alueiden laajentamisesta uusille sopimusalueille.

Kaupunkiympäristölautakunta 25.05.2021 § 281

Esitys

Esittelijä

Lisätiedot

Martti Tallila, johtava kiinteistölakimies, puhelin: 09 310 36449

Päätös tullut nähtäväksi 30.06.2021

OHJEET OIKAISUVAATIMUKSEN TEKEMISEKSI

Tähän päätökseen tyytymätön voi tehdä kirjallisen oikaisuvaatimuksen. Päätökseen ei saa hakea muutosta valittamalla tuomioistuimeen.

Oikaisuvaatimusoikeus

Oikaisuvaatimuksen saa tehdä

Oikaisuvaatimusaika

Oikaisuvaatimus on tehtävä 14 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Oikaisuvaatimuksen on saavuttava Helsingin kaupungin kirjaamoon määräajan viimeisenä päivänä ennen kirjaamon aukioloajan päättymistä.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi postitse, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi sähköisenä viestinä, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, kolmen päivän kuluttua viestin lähettämisestä.

Tiedoksisaantipäivää ei lueta oikaisuvaatimusaikaan. Jos oikaisuvaatimusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa oikaisuvaatimuksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Oikaisuvaatimusviranomainen

Viranomainen, jolle oikaisuvaatimus tehdään, on Helsingin kaupunginhallitus.

Oikaisuvaatimusviranomaisen asiointiosoite on seuraava:

Kirjaamon aukioloaika on maanantaista perjantaihin klo 08.15–16.00.

Oikaisuvaatimuksen muoto ja sisältö

Oikaisuvaatimus on tehtävä kirjallisena. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.

Oikaisuvaatimuksessa on ilmoitettava

Pöytäkirja

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä lähetetään pyynnöstä. Asiakirjoja voi tilata Helsingin kaupungin kirjaamosta.