Poikkeaminen, Tapaninkylä, tontti 3936/10, Haapatie 21, Relaxila kodit Oy

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 39. kaupunginosan (Tapaninkylä) korttelin 39036 tonttia 10 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista asemakaavasta nro 5950 seuraavasti:

Maankäyttöjohtaja päätti myöntää poikkeamisen seuraavilla ehdoilla:

Maksu

1 365 euroa

Hakija

Relaxila Kodit Oy

Rakennuspaikka

39. kaupunginosan (Tapaninkylä) korttelin 39036 tontti 10

Hakemus

Hakija hakee lupaa kahden kaksikerroksisen paritalon ja autosuojarakennuksen (374 k-m²) rakentamiseen poiketen voimassa olevasta asemakaavasta nro 5950 siten, että

Hakija perustelee hakemustaan sillä, että poikkeamisten avulla tontti voidaan rakentaa tarkoituksenmukaisesti jakamatta sitä kahdeksi erilliseksi tontiksi. Jakamalla tontti kahdeksi, poikkeamia asuntojen ja asuinrakennusten enimmäismäärästä ei syntyisi. Poikkeamat mahdollistavat keskitetyn autopaikkajärjestelyn, jolloin tonttimaata ei kulu turhaan liikennealueisiin ja asunnoille muodostuu hyvät asuntopihat. Rakennusten minimietäisyyksistä poikkeaminen mahdollistaa tarkoituksenmukaisen tontinkäytön. Voimassa oleva asemakaava on hyväksytty vuonna 1968 ja se on hakijan mukaan auttamatta vanhentunut, eikä sellaisenaan sovellu alueen nykyiseen ja tarkoituksenmukaiseen täydennysrakentamiseen.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 17.2.1968 vahvistettu asemakaava nro 5950. Asemakaavan mukaan rakennuspaikka on osoitettu omakotirakennusten korttelialueeksi (AO). Tontin tehokkuusluku on e=0,25, joka vastaa 325,25 m² asuntokerrosalaa (tontin pinta-ala on 1 301 m²). Tontille saa rakentaa enintään yhden asuinrakennuksen ja kaksi asuntoa. Asuinrakennuksen vähimmäisetäisyys naapuritontin rajasta on 6 m ja talousrakennuksen 5 m. Erityisistä syistä voi maistraatti sallia, että tontille rakennetaan enintään 70 m² suuruinen erillinen talousrakennus.

Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikka on osoitettu asuntovaltaiseksi alueeksi (A4), jota kehitetään pääasiassa asumisen, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä lähipalvelujen käyttöön. Korttelitehokkuus on pääasiassa alle 0,4.

Nykytilanteessa tontilla on kaksi erillistä asuinrakennusta, jotka ovat valmistuneet vuonna 1957 ja 1962. Rakennukset on tarkoitus purkaa.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoitus -palvelun kirjeellä (4.6.2021). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Muistutuksia saatiin 4 kpl. Muistuttajien mielestä asemakaavaa ei pidetä vanhentuneena ja poikkeamisella olisi merkittävästi vaikutusta alueen olosuhteisiin, asuinviihtyisyyteen, vehreyteen, virkistysarvoihin ja valoisuuteen sekä liikenteen lisääntymiseen alueella. Muistuttajat eivät hyväksy poikkeamista mm. rakennusoikeuden ylityksestä, rakennusten enimmäismäärästä ja etäisyyksistä. Rakennusten sijoittelulla suunnitelmien mukaisesti olisi vaikutuksia mm. alueen elinoloihin, liialliseen ja ahtaaseen asukastiheyteen, liian suuriin yhtenäisiin rakennusmassoihin, näkyvyyteen, meluun, varjostukseen ja kaupunkikuvaan. Muistuttajien mukaan poikkeamiset ovat luonteeltaan yksinomaan rakentajan taloudellista tulosta edistäviä.

Hakijalle on annettu tilaisuus antaa selityksensä annetuista muistutuksista. Hakija ilmoittaa vastineessaan asemakaavan mukaisesta asuntojen enimmäismäärästä sekä asuinrakennusten enimmäismäärästä poikkeamisen osalta, että neljän asunnon ja kahden paritalon rakentaminen nykyiselle tontille onnistuisi myös jakamalla tontti kahdeksi erilliseksi tontiksi. Tällöin ei syntyisi poikkeamaa asemakaavasta rakennusten ja asuntojen määrästä, mutta tontin muoto huomioon ottaen syntyisi merkittävästi enemmän liikennealueita ja autoliikenne tonttien läpi häiritsisi enemmän naapureita. Tontin jakaminen vähentäisi huomattavasti vehreitä piha-alueita. Hakijan mukaan alueella on tehty tonttijakoja, jotta tonteille on voitu rakentaa asemakaavan sallimaa määrää enemmän asuntoja ja/tai asuinrakennuksia.

Hakijan mukaan tontti sijoittuu Helsingin uudessa yleiskaavassa alueelle, joka mahdollistaa alueen tiivistämisen jopa korttelitehokkuuteen 0.4. Voimassa olevassa asemakaavassa tonttitehokkuus on 0.25. Jos alueelle laadittaisiin nyt uusi asemakaava, olisi hakijan mielestä oletettavaa, että tonttitehokkuutta uudessa asemakaavassa nostettaisiin yleiskaavan mahdollistamissa rajoissa. Olemassa olevien pientaloalueiden tiivistäminen ja täydennysrakentaminen on Helsingin kaupungin strategian mukaista ja esitetty suunnitteluratkaisu on esimerkillinen tapa täydennysrakentaa ja tiivistää olemassa olevia pientaloalueita. Esitetty suunnitteluratkaisu on hakijan näkemyksen mukaan laadullisesti korkeatasoinen ja alueelle sopiva suunnitelma.

Kuten naapureiden huomautuksissa todetaan, alueella on jo runsaasti suuria asuntoja, joten hakijan mielestä poikkeamishakemuksen alustavien suunnitelmien mukainen rakentaminen omalta osaltaan laajentaa alueen asuntotarjontaa. Rakennettavat asunnot soveltuvat hakijan mukaan erityisen hyvin pariskunnille ja pienille perheille. Hakijan mukaan kaupungin tavoiteltava tiivistäminen ja täydennysrakentaminen tarkoittaa nimenomaan asukkaiden määrän lisääntymistä alueella, eikä asuntojen koon kasvattamista.

Autopaikkojen minimimäärä asemakaavassa on 1 ap/asunto. Alustavissa suunnitelmissa autopaikkoja on sijoitettu tontille 6 ap, jotta myös vieraiden autot saataisiin mahtumaan tontille, eivätkä ne häiritsisi naapureita kadun varressa. Hakijan näkemyksen mukaan autoliikenteen ja autojen lisääntyminen ei merkittävästi eroa siinä, rakennetaanko tontille kaksi suurta asuntoa vai neljä pientä asuntoa, sillä suuremmissa kotitalouksissa autoja on usein enemmän.

Hakijan mukaan asuntojen ja asuinrakennusten määrä ei vaikuta heikentävästi alueen rakeisuuteen tarkasteltaessa esitettyä suunnitteluratkaisua. Hakijan mukaan voidaan todeta suunnitelmaratkaisun olevan rakeisuuden ja väljyyden osalta varsin tavoiteltava suhteessa naapuritontteihin, joissa asuntojen koko huomioon ottaen ei valitettavasti ole syntynyt erityisen houkuttelevia ulko-oleskelutiloja tai väljyyden tunnetta.

Hakija ilmoittaa vastineessaan asemakaavan mukaisista minimietäisyyksistä tontin rajoista poikkeamisen osalta, että poikkeamisella saavutetaan paremmin väljyyttä, kun tontin lounaispuolelle jää hyvin käytettävää pihatilaa. Päätöksenteossa hakijan mielestä huomioitavaa on myös se, että tontin koillisrajan suuntaan 4 m etäisyydelle sijoittuvat vain rakennusten yksikerroksiset katokset ja varastot, ei rakennuksen kaksikerroksinen massa. Kaksikerroksinen rakennusmassa sijoittuu siis yli 6 m etäisyydelle naapurin rajasta, eikä poikkeama näin aiheuta hakijan mielestä naapurille suurempaa varjoa, kuin asemakaavan mukaisesti sijoittuva kaksi kerroksinen rakennus aiheuttaisi.

Naapureiden huomautuksissa korostetaan myös yhdenmukaista kohtelua. Hakijan mukaan naapurustossa vastikään haetussa rakennusluvassa on haettu ja sallittu poikkeama asuinrakennuksen ja talousrakennuksen sijoittuminen 4 m etäisyydelle rajasta. Naapurustossa on myös useita vastaavia asuinrakennuksia ja talousrakennuksia rakennettu 4 m päähän naapuritontin rajaa.

Hakija ilmoittaa vastineessaan asemakaavan sallimasta enimmäiskerrosalasta ja lisäkerroskerroslasta poikkeamisen osalta, että asemakaavan sallimaa kerrosalaa ylitetään vain ulkoseinän paksuuden 250 mm ylittävästä osasta, joka ei hakijan mukaan olisi poikkeama uusilla asemakaava-alueilla. Myös naapuritontin rakennusluvassa ulkoseinän paksuudesta johtuvaa ylitystä kerrosalaan on aiemmin hyväksytty. Voimassa olevassa asemakaavassa on mahdollistettu erillisen 70 m² talousrakennuksen rakentaminen. Jos tontti jaettaisiin kahdeksi, olisi se hakijan mukaan mahdollista molemmille tonteille. Esitetyssä suunnitelmassa autokatos laskettaisiin lisäkerrosalaan, jota haetaan 25 m²/asunto.

Hakija ilmoittaa vastineessaan, että rakennettavan tontin jäteaitaus sijoitetaan ajoliittymän läheisyyteen, miten voimassa olevat rasitesopimukset sen mahdollistavat. Poikkeamislupahakemuksessa olevissa pääpiirustuksissa on virheellisesti esitetty, että jäteastiat sijoittuisivat naapuritontin rajaa vasten, mutta jäteastiat hakijan mukaan sijoitetaan, kuten rasitesopimuksessa on sovittu.

Hakija esittää vastineessaan, että mikäli naapureille ei sovi että tontti aidataan pensas- tai puuaidoin, voidaan ne jättää rakentamatta tai ne vaihtoehtoisesti rakennetaan rakennusjärjestyksen sallimissa rajoissa. Rajalle sijoittuva aita on yleisesti ottaen kaikkien osapuolten kannalta paras ratkaisu, mutta esimerkiksi naapuritontin rajaa vasten sijoittuva aita on hakijan näkemyksen mukaan enemmän tarpeellinen naapurille kuin rakennettavalle tontille. Aita-asia ratkaistaan hakijan mukaan rakennuslupahakemuksen yhteydessä ja hakija toivoo naapureilta yhteistyökykyä asian ratkaisussa. Näkemäalueet huomioidaan aitaamisessa. Keskelle rajaa sijoittuvat aidat leventäisivät hakijan mukaan tontin ajotienä toimivaa ”kirvesvartta”, mikä parantaisi liikenneturvallisuutta, josta naapurit ovat huolissaan.

Hakijan mukaan asemakaava sallii alueelle kaksikerroksisia rakennuksia. Vaikka alueen alkuperäinen rakennuskanta koostuu pääasiassa puolitoistakerroksisista jälleenrakennuskauden pientaloista, on alueella myös täysin kaksikerroksisia rakennuksia, mikä on hakijan näkemyksen mukaan suorastaan tavoiteltavaa ottaen huomioon sen, että kaksikerroksisuus mahdollistaa suuremmat pihatilat.

Hakija pitää suunnitelmaa ja poikkeamisia hyvin perusteltuina kokonaisuus ja tontin olosuhteet huomioon ottaen. Hakija katsoo, että poikkeamisilla mahdollistetaan parempi lopputulos, kuin asemakaavaa noudattamalla tai jakamalla tontti kahdeksi erilliseksi tontiksi.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa asuinrakennusten ja asuntojen lukumäärän osalta, koska alustavissa suunnitelmissa esitetyt ratkaisut soveltuvat alueen rakennuskantaan ja lisäävät toteutuessaan alueen asuntotarjontaa. Asuinrakennusten ja asuntojen lukumäärän nostaminen edistää yleiskaavan tavoitteita eikä sen voida katsoa aiheuttavan haittaa alueen kaavoitukselle tai alueen käytön muulle järjestämiselle. Asuntojen lukumäärän muutos ei olennaisesti muuta asemakaavan tavoitteita. Poikkeaminen asemakaavan mukaisesta asuinrakennusten ja asuntojen lukumäärästä edellyttää, että asuinrakennukset tulee rakentaa kahteen tasoon ja enintään 70% kerrosalasta tulee rakentaa yhdessä tasossa. Uudisrakennukset tulee sijoittaa vähintään 4 m etäisyydelle tontin rajoista. Maanpäällistä kellaria saa ei rakentaa tontilla.

Poikkeaminen asemakaavan rakennusalan rajasta ja poikkeaminen rakennuksen 4 metrin vähimmäisetäisyydestä naapuritontin rajasta voidaan hyväksyä, sillä alustavan suunnitelman mukainen rakentaminen mahdollistaa tarkoituksenmukaisen tontin käytön, eikä se ole voimassaolevan asemakaavan keskeisten periaatteiden vastainen. Poikkeamisella ei ole merkittävää kaupunkikuvallista vaikutusta, sillä alueen rakennusten etäisyydet tontin rajoista vaihtelevat tonteilla.

Maankäyttö- ja rakennuslain (115 § 3 mom.) mukaan rakennuksen rakennettavaksi sallitun kerrosalan saa ylittää siltä osin kun ulkoseinien paksuus on enemmän kuin 250 mm. Pykälä koskee asemakaavoja, jotka ovat tulleet voimaan 1.1.2000 jälkeen (MRL 217 §). Vanhempien asemakaavojen osalta ylitykset joudutaan arvioimaan poikkeamina, joissa voidaan tapauskohtaisesti sallia MRL:n 115 § mukainen rakennusoikeuden ylitysmahdollisuus.

Asemakaavaan merkityn tonttitehokkuusluvun lisäksi rakennettavat talous- ja autosuojatilat rajataan 25 k-m²:iin/asunto asemakaavaan merkityn kerrosalan estämättä, mikä on arvioitu tontin käytön kannalta riittäväksi ja riittävän yhdenmukaiseksi naapuruston kanssa.

Asemapiirrokseen säilytettäviksi merkityt puut tulee säilyttää tai ne tulee korvata uusilla puilla. Tontti ja huoneistojen pihat tulee rajata pensasistutuksin. Rakennuslupahakemuksen yhteydessä hakijan tulee esittää pihasuunnitelma, jotta tiiviistä pihasta saadaan suunniteltua herkkään ympäristöön sopiva.

Hulevesien hallinnassa sovelletaan Helsingin kaupungin hulevesiohjelman prioriteettijärjestelyjä. Hulevesien hidastamiseksi tontilla tulee välttää vettä läpäisemättömien pintojen määrää mahdollisuuksien mukaan ja käyttää läpäiseviä pinnoitteita kulku-, oleskelu- ja pysäköintialueilla.

Poikkeamisen erityinen syy on tontin tarkoituksenmukainen käyttö.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §

Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a

Rakennusvalvontataksa 2021, 6 §

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.