Vuokraus- ja myyntiperiaatteet, tontti 8193/1, Katajanokka
Kaupunkiympäristölautakunnan esitys kaupunginhallitukselle toimitilatontin (K) vuokraus- ja myyntiperiaatteiden vahvistamiseksi (Katajanokka, tontti 8193/1)
Esitys
Kaupunkiympäristölautakunta esitti kaupunginhallitukselle, että:
- Katajanokalla sijaitsevan toimitilatontin 8193/1 vuokraus- ja myyntiperiaatteet vahvistetaan liitteen 1 mukaisesti.
- sopimukset ja toiminnanohjaus -tiimin päällikkö tai hänen valtuuttamansa oikeutetaan allekirjoittamaan liitteenä 4 oleva kauppakirja ja tarvittaessa tekemään siihen vähäisiä muutoksia.
Käsittely
Vastaehdotus:
Mia Haglund: Muutetaan esityksen ensimmäinen ranskalainen viiva muotoon: Katajanokalla sijaitsevan toimitilatontin 8193/1 vuokraus- ja myyntiperiaatteet vahvistetaan liitteen 1 mukaisesti, sillä muutoksella, että tontin osto-oikeudesta luovutaan.
Kannattaja: Noora Laak
1 äänestys
JAA-ehdotus: Esityksen mukaan
EI-ehdotus: Muutetaan esityksen ensimmäinen ranskalainen viiva muotoon: Katajanokalla sijaitsevan toimitilatontin 8193/1 vuokraus- ja myyntiperiaatteet vahvistetaan liitteen 1 mukaisesti, sillä muutoksella, että tontin osto-oikeudesta luovutaan.
Jaa-äänet: 9
Sirpa Asko-Seljavaara, Nuutti Hyttinen, Kristiina Ilvonen, Jape Lovén, Amanda Pasanen, Tuomas Rantanen, Risto Rautava, Elli Saari, Osmo Soininvaara
Ei-äänet: 2
Mia Haglund, Noora Laak
Poissa: 2
Antti Koskela, Laura Rissanen
Esittelijän ehdotus hyväksyttiin äänin 9-2 (2 poissa).
Äänestys 1
Jaa: Esityksen mukaan
Ei: Muutetaan esityksen ensimmäinen ranskalainen viiva muotoon: Katajanokalla sijaitsevan toimitilatontin 8193/1 vuokraus- ja myyntiperiaatteet vahvistetaan liitteen 1 mukaisesti, sillä muutoksella, että tontin osto-oikeudesta luovutaan.
| Jäsen | Valtuustoryhmä |
|---|---|
| Asko-Seljavaara, Sirpa | Kokoomuksen valtuustoryhmä |
| Hyttinen, Nuutti | Perussuomalaisten valtuustoryhmä |
| Ilvonen, Kristiina | Ei valtuustoryhmää |
| Lovén, Jape | Ei valtuustoryhmää |
| Pasanen, Amanda | Vihreä valtuustoryhmä |
| Rantanen, Tuomas | Vihreä valtuustoryhmä |
| Rautava, Risto | Kokoomuksen valtuustoryhmä |
| Saari, Elli | Ei valtuustoryhmää |
| Soininvaara, Osmo | Vihreä valtuustoryhmä |
| Jäsen | Valtuustoryhmä |
|---|---|
| Haglund, Mia | Vasemmistoliiton valtuustoryhmä |
| Laak, Noora | Vasemmistoliiton valtuustoryhmä |
| Jäsen | Valtuustoryhmä |
|---|
| Jäsen | Valtuustoryhmä |
|---|---|
| Koskela, Antti | Ei valtuustoryhmää |
| Rissanen, Laura | Kokoomuksen valtuustoryhmä |
Äänestystulos valtuustoryhmittäin
| Valtuustoryhmä | Jaa | Ei | Tyhjä | Poissa |
|---|---|---|---|---|
| Ei valtuustoryhmää | 3 | 0 | 0 | 1 |
| Vihreä valtuustoryhmä | 3 | 0 | 0 | 0 |
| Kokoomuksen valtuustoryhmä | 2 | 0 | 0 | 1 |
| Perussuomalaisten valtuustoryhmä | 1 | 0 | 0 | 0 |
| Vasemmistoliiton valtuustoryhmä | 0 | 2 | 0 | 0 |
Esitys on ehdotuksen mukainen.
Tontti on varattu Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varmalle 31.12.2021 saakka toimitilahankkeen kehittämistä varten. Hankkeen suunnittelu on edennyt varausehtojen mukaan. Hankkeen pääkäyttäjäksi on tulossa Stora Enso Oyj. Vuokraus- ja myyntiperiaatteilla mahdollistetaan hankkeen toteuttaminen.
Varauspäätös
Kaupunginhallituksen elinkeinojaosto päätti 24.6.2019 §30 varata tontin Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varmalle (Varma) 31.12.2021 saakka toimitilahankkeen kehittämistä ja kumppanuuskaavoitusta varten. Suunnittelu on edennyt varauspäätöksen mukaisesti. Varma on järjestänyt varausehtojen edellyttämän arkkitehtuurikilpailun. Helsingin Työkanava HeTy ry oli rakennuksessa vuokralaisena. Varausvaiheessa lautakunta piti tärkeänä, että kaupunki pyrkii tarjoamaan mahdollisia uusia toimitiloja Helsingin Työkanava HeTy ry:lle ja sen alivuokralaisille. Uudet tilat on löydetty Sörnäisistä.
Asemakaava- ja tonttitiedot
Kaupunginvaltuusto on 5.5.2021 hyväksynyt asemakaavan muutoksen nro 12654. Asemakaavan muutoksessa tontti on osoitettu liike- ja toimistorakentamisen korttelialueeksi (K). Tontin maanpäällinen rakennusoikeus on 16 400 k-m², jonka lisäksi maanalaista tilaa saa toteuttaa 620 k-m². Enintään 2/3 rakennusoikeudesta saa olla hotellitilaa. Kaavaratkaisu mahdollistaa nelikerroksisen, pääosin puurakenteisen liike- ja toimistorakennuksen rakentamisen alueelle. Rakennukseen tulevat pääkäyttäjiksi Stora Enso Oyj ja hotellioperaattori.
Asemakaavakartta on esityksen liitteenä 2.
Maaperä
Tontin maaperässä on todettu pilaantumista. Tontin maaperä puhdistetaan Varman toimesta tontin rakentamisen yhteydessä Helsingin kaupungin ympäristöpalveluiden antaman pilaantuneen maan puhdistuspäätöksen mukaisesti. Kaupunki korvaa maaperän puhdistamisesta aiheutuneet tavanomaisiin maarakennuskustannuksiin nähden ylimääräiset kustannukset. Maaperän puhdistamisesta sovitaan tarkemmin maanvuokrasopimuksessa tai kauppakirjassa.
Esitettävät vuokraus- ja myyntiperiaatteet
Vuokraus- ja myyntiperiaatteiden mukaan tontti voidaan vuokrata pitkäaikaisella maanvuokrasopimuksella tai myydä. Vuokrasopimus alkaa myöhemmin päätettävästä ajankohdasta ja on voimassa 31.12.2080 asti. Tontin vuosivuokra tai myyntihinta määritetään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin lokakuu 1951=100 pistelukua vastaavaa 53,00 euron kerrosneliömetrihintaa toimistorakennusoikeuden osalta ja 48,25 euron kerrosneliömetrihintaa hotellirakennusoikeuden osalta. Hinta sidotaan elinkustannusindeksiin. Tämän hetken indeksin (20,06) mukaan nykyhinnat ovat noin 1063 ja 968 euroa kerrosneliömetriltä. Maanalaisen rakennusoikeuden hinta on puolet toimisto- tai hotellirakennusoikeuden hinnasta. Periaatteet on voimassa 31.12.2025 asti.
Arvonmäärityksessä on käytetty markkinaehtoisuuden varmistamiseksi apuna kolmea ulkopuolista kiinteistöarvioijaa (Gem Valuation Oy, Catella Property Oy ja Newsec Valuation Oy). Lisäksi tontin pohjarakentamisen kustannuksia on arvioinut Ramboll Finland Oy.
Asemakaavan mukaisen kerrosalan ja edellä mainittujen hintojen perusteella tontin vuosivuokraksi tulisi noin 850 000 euroa ja myyntihinnaksi noin 17 miljoonaa euroa.
Edellä mainitusta alueen markkina-arvon mukaisista rakennusoikeuksien hinnoista voidaan vähentää kaupungin omistaman rakennuksen purkukulut kilpailutettujen toteutuneiden purkukustannusten mukaan. Purkukustannukset huomioidaan maanvuokrasopimuksessa tai kiinteistökaupan yhteydessä. Rakennuksen purkaminen on tarkoituksenmukaista ja kustannustehokasta toteuttaa talonrakentamisen yhteydessä muun muassa kaivannon tukemisen takia. Alustava arvio rakennuksen maanpäällisen osan purkamisesta on noin 850 000 euroa.
Liitteessä 3 on maanvuokrasopimusluonnos ja liitteessä 4 kauppakirjaluonnos.
Osto-oikeus
Vuokrasopimuksen mukaan tontin vuokralaisella on osto-oikeus tonttiin. Osto-oikeus on voimassa viisi vuotta maanvuokrasopimuksen allekirjoittamisesta, kuitenkin siten, että osto-oikeus päättyy viimeistään 31.12.2030.
Tontinluovutuslinjaukset
Tontti on tarkoitus myöhemmin luovuttaa Varmalle kaupunginhallituksen 1.4.2019, § 220 päättämien tontinluovutusta koskevien linjausten mukaisesti myymällä tai vuokraamalla osto-oikeuksin. Tontinluovutusta koskevien linjausten (3.2) mukaan kaupunki luovuttaa hankkeen toteuttajan valinnan mukaan muun muassa toimistotontit myymällä tai vuokraamalla osto-oikeuksin. Sen jälkeen kun kaupunginvaltuusto on vahvistanut myynti- ja vuokrausperiaatteet päättää toimivaltainen viranhaltija lopullisesti kaupunginvaltuuston vahvistamien myynti- ja vuokrausperiaatteiden nojalla tontin myymisestä taikka vuokraamisesta osto-oikeudella.
Toimivalta
Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 8 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto vahvistaa yli 30 vuoden pituisten maanvuokrasopimusten yleiset vuokrausperiaatteet. Lisäksi, hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 6 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto päättää kiinteän omaisuuden luovuttamisesta, milloin luovutettavan omaisuuden kauppahinta ylittää 10 miljoonaa euroa.
Päätös tullut nähtäväksi 11.06.2021
MUUTOKSENHAKUKIELTO
Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.
Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §
Esittelijä
Lisätietojen antaja
Ilkka Aaltonen, kiinteistökehitystiimin päällikkö, puhelin: 09 310 36441