Tonttivaraus, määräala, tontti 28133/1, Käskynhaltijantie, Maapadontie, Oulunkylä, Artin Säätiö sr ja Hämäläisten ylioppilassäätiö sr

Esitys on ehdotuksen mukainen.

Kaupunkiympäristölautakunta esittää kaupunginhallitukselle asuntotontin (AK) 28133/1 määräalan varaamista Artin Säätiö sr:lle ja Hämäläisten ylioppilassäätiö sr:lle Oulunkylästä valtion korkotukemien opiskelija-asuntojen suunnittelua varten.

Oulunkylän Käskynhaltijantien ja sen ympäristön tontteja sekä katu-, puisto-, suojaviher- ja liikennealueita koskeva asemakaava ja asemakaavan muutos nro 12445 on tullut voimaan 13.12.2018. Asemakaavalla ja asemakaavan muutoksella lisätään julkiseen liikenteeseen tukeutuvaa asuntorakentamista tulevan Raide-Jokerin pysäkkien tuntumassa. Lisäksi aiemmin asemakaavoittamattomalle alueelle syntyi uusi asuinkerrostalojen (AK) kortteli 28133, jonka eteläosaan on mahdollista rakentaa asuntolatyyppistä asumista. Hakijoiden tarkoituksena on toteuttaa tontin 28133/1 eteläosaan opiskelija-asuntohanke, joka täydentäisi läheisyydessä osoitteessa Maapadontie 2 olevaa opiskelija-asuntotarjontaa.

Alueen varaaminen hakijoille on perusteltua, koska varaus mahdollistaa asemakaavan toteuttamisen vapauttamalla alueita nykyisen vuokra-alueen piiristä etupainotteisesti.

Hakemus ja suunniteltava hanke

Artin Säätiö sr (0116369-6) ja Hämäläisten ylioppilassäätiö sr (0116552-8) pyytävät 10.6.2020 päivätyssä hakemuksessaan, että niille varataan kaavatontin 28133/1 määräala valtion korkotukemaa opiskelija-asuntohanketta varten. Rahoitus- ja hallintamuototarkastelu on tehty yhdessä kanslian asuminen-yksikön kanssa.

Hakijoiden n. 86 % omistama Kiinteistö Oy Helsingin Maapadontie 2 on vuokralaisena viereisellä tontilla 28305/8, jolla sijaitsee opiskelija-asuntoja.

Varauksen perusteluna hakijat esittävät, että ne ovat edesauttaneet alueelle laadittua asemakaavaa ja asemakaavan muutosta 12445 suhtautumalla myötämielisesti Kiinteistö Oy Helsingin Maapadontie 2:n vuokratontin 28305/8 osittaiseen kaavoittamiseen katualueeksi ja asuinkerrostalojen rakennusalaksi. Asemakaavan ja asemakaavan muutoksen nro 12445 toteuttaminen edellyttää Kiinteistö Oy Helsingin Maapadontie 2:n vuokratontin ajoteiden, autopaikoituksen ja pihajärjestelyjen muokkaamista (käsittäen mm. auto- ja polkupyöräkatoksen purkamisen). Kiinteistö Oy Helsingin Maapadontie 2:n nykyinen vuokra-alue on kuvattu liitteessä 6.

Hakemus on liitteenä 7.

Asemakaava- ja tonttitiedot

Asemakaava ja asemakaavan muutos nro 12445

Asemakaava tullut voimaan: 13.12.2018

Käyttötarkoitus: asuinkerrostalojen korttelialue (AK)

Osoite: Käskynhaltijantie, Maapadontie

Suunnitellun tontin nro: 28133/1

Suunnitellun tontin pinta-ala: 6 897 m² (varattava määräala: 1 367 m²)

Suunniteltu tontti muodostuu kiinteistöistä: 91-422-5-2 (osapinta-ala 4 812 m²) ja 91-422-6-56 (osapinta-ala 2 085 m²)

Rakennusoikeus: 15 500 k-m² (varattava määräala: asuntolatyyppinen rakennusoikeus 3 900 k-m² + liikerakennusoikeus 100 k-m²)

Kaupunginvaltuusto on 8.11.2017 hyväksynyt Oulunkylän Käskynhaltijantien ja sen ympäristön tontteja sekä katu-, puisto-, suojaviher- ja liikennealueita koskevan asemakaavan ja asemakaavan muutoksen nro 12445. Asemakaavamuutos on tullut voimaan 13.12.2018. Asemakaavalla ja asemakaavan muutoksella aiemmin asemakaavoittamattomalle alueelle syntyi uusi asuinkerrostalojen (AK) kortteli 28133.

Tontin 28133/1 asuntorakennusoikeus on 11 500 k-m², jonka lisäksi tontille tulee toteuttaa liike- ja toimistotilaa vähintään 100 k-m². Asuntorakennusoikeudesta saa käyttää asuntolatyyppistä asumista varten 3 900 k-m². Asuntolatyyppinen tila tulee kaavan mukaan sijoittaa tontin eteläosaan.

Tontti 28133/1 on tarkoitus luovuttaa kahtena eri kokonaisuutena. Kaupunginhallitus on päätöksellään 9.12.2019 (847 §) varannut Helsingin kaupungin asuntotuotannolle määräalan tontista välimuodon asuntotuotannon suunnittelua ja toteutusta varten 31.12.2021 saakka. Asuntotuotannolle varattuun määräalaan kohdistuva asuinrakennusoikeus on noin 7 600 k-m². Näin ollen hakijoiden toteutettavaksi jää asuntolatyyppinen asuinrakennusoikeus 3 900 k-m² sekä liikerakennusoikeus.

Tontin varaaminen

Esittelijä esittää tontin varaamista hakijalle päätösesityksen mukaisesti.

Tonttien luovuttamista koskevien kaupunginhallituksen 1.4.2019 hyväksymien linjausten mukaisesti kaupunki varaa asuntotontit pääasiassa julkisten hakujen ja kilpailujen kautta. Yksittäinen asuntotontti voidaan kuitenkin varata suoravarauksena ilman julkista hakua tapauskohtaisesti arvioitavin erityisin perustein.

Tontin varaamista hakijoille voidaan pitää tässä tapauksessa perusteltuna, sillä kaupunginhallituksen 1.4.2019, 5 § hyväksymien linjausten ja niitä täydentävien soveltamisohjeiden kohdan "Asuntotonttien suoravaraukset" mukaan tontti voidaan varata suoravarauksena silloin, kun tontti luovutetaan osana maanhankintaa tai se on muutoin perusteltua osana maapoliittisia toimenpiteitä. Lisäksi suoravaraus on mahdollinen tilanteessa, jossa tontti varataan säänneltyyn asuntotuotantoon ja hankkeen toteuttamisella on kiire.

Kiinteistö Oy Helsingin Maapadontie 2:n vuokra-alueen osalle on asemakaavalla ja asemakaavan muutoksella nro 12445 osoitettu uusia käyttötarkoituksia (Maapadontien katualue, määräala suunnitellusta asuinkerrostalotontista (AK) 28132/1). Kiinteistö Oy Helsingin Maapadontie 2 vapauttaa osan vuokra-alueestaan ennen pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen vuokra-ajan päättymistä, mikä mahdollistaa sen, että kaupunki voi luovuttaa asuntotontin (AK) 28132/1 asuntorakentamishankkeelle hyvien joukkoliikenneyhteyksien ääreen. Näin ollen tontin suoravaraaminen edistää täydennysrakentamista. Lisäksi Kiinteistö Oy Helsingin Maapadontie 2:n vuokra-alueen osittainen vapauttaminen ennenaikaisesti mahdollistaa Maapadontien jatkeen rakentamisen.

Varausesitys on valmisteltu yhteistyössä kaupunginkanslian ja asemakaavapalvelun kanssa. Varaus toteuttaa kaupunkistrategiaa ja asuntopoliittisia tavoitteita. Varaus perustuu hakemuksen tietoihin ja käytyihin neuvotteluihin. Varaus toteuttaa myös asuntotonttien suoravaraukselle asetetut kaupungin ko. alueelle asettamat asuntotuotannon rahoitus- ja hallintamuotojakaumaa koskevat tavoitteet.

Tontin myöhempi luovuttaminen

Nyt varattaviksi esitettävä tontin 28133/1 määräala on tarkoitus myöhemmin luovuttaa hakijoiden perustamalle yhtiölle kaupunginhallituksen 1.4.2019, 5 § päättämien asuntotonttien luovutusta koskevien linjausten mukaisesti vuokraamalla pitkäaikaisesti.

Tonttia 28305/8 koskevan maanvuokrasopimuksen muuttaminen ja täydennysrakentamiskorvaus

Asuntolatyyppisten asuinrakennusten tontti 28305/8 on vuokrattu Kiinteistö Oy Helsingin Maapadontie 2:lle (hakijat omistavat siitä n. 86 %) opiskelija-asuntoja varten ajalle 1.7.2012 - 31.12.2075 maanvuokrasopimuksella nro 22938. Tontin 28305/8 (nykyisen vuokra-alueen) eteläosa liitetään suunnitellun asuinkerrostalojen korttelialueen (AK) tonttiin 28132/1 sekä Maapadontien katualueeseen. Maapadontietä tullaan jatkamaan noin 50 metriä länteen päin.

Edellä mainitut muutokset edellyttävät, että Kiinteistö Oy Helsingin Maapadontie 2:n vuokra-aluetta pienennetään siten, että asuntotonttiin 28132/1 liitettävä alue sekä katualue vapautuvat vuokralaisen vuokra-alueesta ja tulevat kaupungin hallintaan. Kaupunki tulee suorittamaan asemakaavamuutoksen toteuttamisen johdosta täydennysrakentamiskorvausta Kiinteistö Oy Maapadontie 2:n maanvuokrasopimuksen muutoksen yhteydessä. Lisäksi kaupunki korvaa vuokralaiselle kadunrakentamisen alle jäävät rakennelmat. Vuokra-alueen muutoksen yhteydessä tonttiin 28305/8 liitetään pieni osa Maapadontien katualuetta, jolloin Kiinteistö Oy Helsingin Maapadontie 2:n vuokra-alue tulee olemaan suunniteltu asuntolatyyppisten kerrostalojen (AKS) tontti 28305/11.

Toimivalta

Hallintosäännön 8 luvun 1 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaan kaupunginhallitus päättää kaupungin maa- ja vesialueiden varaamisesta rakentamiseen.

Päätös tullut nähtäväksi 23.06.2021

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §