Tarveselvitys, uudisrakennus, Roihupellon kampus, Stadin ammatti-ja aikuisopisto

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Hankesuunnitelma koskee Stadin ammatti- ja aikuisopiston Roihupellon kampuksen uudisrakennuksena toteutettavaa oppilaitosta osoitteeseen Tulppakuja 3/Holkkitie 5. Uudisrakennuksen valmistuttua nykyisistä tiloista Vallilassa, Vartiokylässä, Herttoniemessä ja Mellunkylässä on mahdollista luopua tilankäytön suunnitelman mukaisesti. Uudisrakennus on tarkoitus ottaa käyttöön tammikuussa 2026.

Kasvatus- ja koulutuslautakunta on hyväksynyt tarveselvityksen 15.6.2021 ja antanut hankkeesta puoltavan lausunnon 21.9.2021.

Hankkeesta on laadittu 12.08.2021 päivätty hankesuunnitelma kaupunkiympäristön toimialan ja kasvatuksen ja koulutuksen toimialan yhteistyönä.

Hanke toteutetaan elinkaarihankkeena niin, että hankkeen toteuttaja (palveluntuottaja) vastaa vanhojen rakennusten purkamisesta, kampuksen suunnittelusta, rakentamisesta sekä ylläpidosta seuraavan 20 vuoden ajan. Palveluntuottaja valitaan kilpailullisella neuvottelumenettelyllä ja osa kohteen suunnittelutyöstä tehdään neuvotteluvaiheen kuluessa. Kilpailun tulos selviää alkuvuodesta 2022.

Hankesuunnitelma on liitteenä 1. Hankesuunnitelman liitteet ovat oheismateriaalissa.

Hankkeen tarpeellisuus

Uudisrakennushankkeen rakennuspaikalla sijaitsee tällä hetkellä Stadin ammatti- ja aikuisopiston Roihupellon logistiikka-alan toimipiste.

Stadin ammatti- ja aikuisopiston Vartiokylän, Vallilan, Herttoniemen sekä Mellunkylän nykyiset tilat ovat huonokuntoiset, ne eivät ole enää riittävät kasvavalle palvelutarpeelle eivätkä ne vastaa opetuksen toiminnallisia tavoitteita. Tilat, joista uudisrakennushankkeen yhteydessä luovutaan ovat tällä hetkellä noin 3 430 opiskelijan käytössä. Koulutuksen keskittäminen nykyistä vähempiin toimipaikkoihin tehostaa ja monipuolistaa toimintaa, mahdollistaa tilojen joustavaa käyttöä ja vähentää investointi- sekä käyttökustannuksia.

Uusien tilojen laajuudessa on huomioitu koko Stadin ammatti- ja aikuisopiston pitkän tähtäimen kehitys. Hanke vastaa vuonna 2018 laadittua Stadin ammatti- ja aikuisopiston tilankäytön suunnitelmaa vuosille  2018–2028. Suunnitelmaa varten tehtyjen selvitysten mukaan Roihupellon kampus on sekä toiminnallisesti että taloudellisesti kannattavaa rakentaa aiemmin hyväksyttyä tarveselvitystä laajempana.

Uuden kampuksen tilat suunnitellaan noin 3 000 läsnä olevalle opiskelijalle. Opiskelijoiden kokonaismäärä on noin 4 500, josta noin kolmannes oppii työelämässä tai muuten oppilaitoksen ulkopuolella. Tilat tarjoavat opiskelijoille pedagogisesti monipuolisen, työelämään valmentavan oppimisympäristön. Ammatilliseen koulutukseen kuuluvat ammatillisten perustutkintojen, ammatti- ja erikoisammattitutkintojen lisäksi muun muassa oppisopimuskoulutus sekä valmentava koulutus. Jatkuva opiskelijaksi hakeutuminen ja yksilöllinen opinnoissa eteneminen edellyttävät uudenlaista pedagogista mallia, joka perustuu suurempiin oppimisyhteisöihin. Pedagogisen toimintamallin mukaisia laaja-alaisia opiskelupolkuja tuetaan tilojen sijoittelulla. Tilat mahdollistavat eri toimijoiden yhteistyön tukemalla opiskelijoiden yksilöllisiä oppimispolkuja sekä tarjoamalla yrittäjämäisen tavan kasvaa ammattiin.

Toteutettavissa tiloissa voidaan järjestää joustavasti opetusta ammatillisen koulutuksen muuntuviin tarpeisiin. Tilojen joustava käyttö on huomioitu tilojen mitoittamisessa. Joustavat tilaratkaisut mahdollistavat tieto- ja taitopajojen toimimisen aktiivisena osana ympäristöä sekä kampus- ja yritysyhteistyötä. Piha-alueiden opiskeluympäristöt tehdään turvallisiksi ja helposti valvottaviksi. Tiloissa varaudutaan myös alueen kuntalaiskäyttöön, joka otetaan huomioon suunnittelussa.

Stadin ammatti- ja aikuisopiston nykyisistä tutkinnoista kampukselle sijoitetaan kone- ja tuotantotekniikan, tieto- ja viestintätekniikan, sähkö- ja automaatioalan, puuteollisuuden, maanmittausalan, teknisen suunnittelun, taideteollisuusalan, puhtaus- ja kiinteistöpalvelualan, pintakäsittelyalan, turvallisuusalan, logistiikan sekä osa sosiaali- ja terveysalan koulutuksista. Lisäksi kampukselle sijoittuu TUVA-koulutuksen (tutkintokoulutukseen valmentava koulutus), nuorten työpajatoiminnan sekä maahanmuuttajien osaamiskeskuksen koulutuksia ja palveluita. Tiloissa järjestetään myös ammatti- ja erikoisammattitutkintokoulutuksia sekä aikuisille suunnattuja lyhytkoulutuksia.

Hankkeen sijainti

Roihupellon kampus sijoittuu Vartiokylän alueelle osoitteeseen Tulppakuja 3/Holkkitie 5, jossa toimii tällä hetkellä osa uuteen kampukseen tulevista toiminnoista. Sen lisäksi se korvaa nykyiset tilat osoitteissa Sturenkatu 18–20 ja 22, Nilsiänkatu 3 ja 6, Vuokkiniemenkatu 30, Abraham Wetterin tie 4 ja Elimäenkatu 23.

Kasvatus- ja koulutuspalvelujen tarvetta ja paikkojen riittävyyttä seurataan säännöllisesti alue- ja kaupunkitasolla. Stadin ammatti- ja aikuisopistossa annetaan usean alan ammatillista koulutusta kaupunkitasoisesti. Ammatillinen koulutus on palvelua, johon liittyy yhteistyötä yritysten, korkeakoulujen ja ympäröivän yhteiskunnan kanssa.

Palveluverkon suunnittelussa on otettu huomioon rakenteilla ja olemassa oleva tilakapasiteetti. Toimipisteen laajuudessa on huomioitu koko Stadin ammatti- ja aikuisopiston pitkän tähtäimen kehitys: väestöennuste, asuin- ja liikerakentaminen sekä liikennejärjestelyt. Hanke noudattaa Stadin ammatti- ja aikuisopiston tilankäytön suunnitelmaa vuosille 2018–2028, jossa esitetään 11:sta toimipaikasta luopumista ja kahden uuden toimipaikan rakentamista. Luovuttavista toimipaikoista kahdeksan on vuokratiloja ja kolme omia tiloja.

Tilankäytön suunnitelmassa esitetään Roihupellon toimipaikan rakentamista aiemmin suunniteltua laajempana ja tehtyjen suunnitelmien tarkistamista sen mukaiseksi sekä Helsingin kaupunkistrategian 2017–2021 mukaisesti uuden Myllypuron toimipaikan rakentamista Metropolian kampuksen viereen. Kaupunginvaltuusto on 9.12.2020 § 357 hyväksynyt Stadin ammatti- ja aikuisopiston Myllypuron kampuksen hankesuunnitelman.

Elinkaarihankemalli

Hankkeessa toteutetaan korkeatasoista arkkitehtuuria. Rakentamisen korkea laatu luo kaupunginosalle vahvaa identiteettiä ja imagoa. Kaupunkistrategian 2017–2021 tavoitteena on kiinteistökannan laadun parantaminen, laaturiskien hallinnan parantaminen muun muassa elinkaarimallilla sekä sisäilmaongelmien vähentäminen. Lisäksi tavoitteena sekä tilatehokkuuden ja kestävän kehityksen edistäminen.

Roihupellon kampus on kaupungin viides elinkaarimallilla toteutettava hanke. Hankkeen toteuttaja eli palveluntuottaja vastaa vanhojen rakennusten purkamisesta, kampuksen suunnittelusta, rakentamisesta sekä ylläpidosta seuraavan 20 vuoden ajan.

Elinkaarihankkeessa palveluntuottaja vastaa kohteen käytettävyysvaatimusten täyttymisestä 20 vuoden palvelujakson ajan sekä sovitusta luovutuskunnosta sopimusjakson päätteeksi. Palveluntuottaja valitaan kilpailullisella neuvottelumenettelyllä ja osa kohteen suunnittelutyöstä tehdään neuvotteluvaiheen kuluessa. Palveluntuottaja suunnittelee ja toteuttaa kohteeseen ratkaisuja, joiden avulla taataan kohteen käytettävyys asetettujen tavoitteiden mukaisesti kustannustehokkaasti. Palveluntuottaja vastaa siitä, että kohteen kunto, olosuhteet ja tekninen jäännösarvo ovat palvelusopimuksen mukaiset 20 vuoden palvelujakson aikana ja sen päättyessä.

Hankemallissa siirretään riskejä palveluntuottajan vastuulle. Vastuu kattaa suunnitteluun, rakentamiseen sekä ylläpitoon liittyvät tekniset riskit mukaan lukien olosuhteisiin liittyvät riskit kuten mahdolliset sisäilmaongelmat. Elinkaarimallin hyödyt perustuvat suurilta osin riskienhallinnan tehokkuuteen ja tarkoituksenmukaiseen vastuiden siirtoon. Elinkaarihankkeessa rakennukselle määritellään tarkka kunto, jossa kohde luovutetaan palvelujakson jälkeen tilaajalle ja joka on noin 85 % uudesta johtuen rakennuksessa toteutettavasta jatkuvasta ylläpidosta ja 20 vuoden PTS-suunnitelmasta (pitkän tähtäimen suunnitelma).

Elinkaarihankkeen palveluntuottajan hankinta

Palveluntuottajan hankinta toteutetaan kilpailullisella neuvottelumenettelyllä, jossa tilaaja valitsee vähimmäisvaatimukset täyttäneistä ehdokkaista tarjoajat hankkeen neuvotteluvaiheeseen. Neuvotteluvaiheen päätyttyä tarjoajat jättävät lopulliset tarjoukset tammikuussa 2022.

Tarjoukset pisteytetään käyttäen valintaperusteena parasta hinta-laatusuhdetta, jossa laatu saa painoarvon 40 % ja hinta painoarvon 60 %. Vertailuperusteiden pääkohdat ovat suunnitteluratkaisun arviointi (toiminnallisuus, arkkitehtoniset ratkaisut, soveltuvuus ympäristöön sekä elinkaari- ja kestävän kehityksen näkökulma) sekä toteuttamisen arviointi (suunnittelu ja rakentaminen, palvelut ja ylläpito sekä PTS-suunnitelma ja neuvotteluvaiheen toiminta).

Tarjouskilpailun parhaan tarjouksen tarjoushinnan nykyarvoa verrataan kaupungin laatimaan tarjousta vastaavaan kustannusarvioon (vertailuhinnan nykyarvo). Tässä vertailuhinnan nykyarvon tarkastelussa huomioidaan elinkaarihankkeen hintatarjouksen kaikki hintakomponentit (urakkahinta, kiinteistöpalvelut, siivous, laskennalliset energiakustannukset sekä PTS-toimenpiteet) sekä arvioidut hankkeesta kaupungille aiheutuvat riskien odotusarvoiset kustannukset. Hintavertailu tehdään nykyarvomenetelmää hyödyntäen. Mikäli parasta tarjousta ei voida pitää hyväksyttävänä verrattuna kaupungin laskemaan vertailuhinnan nykyarvoon, kaupunki voi keskeyttää hankinnan.

Hankkeen laajuus

Tavoitteellisen tilaohjelman mukaan hyötyala on  29 970 hym². Hankkeen kokonaislaajuus on noin 44 050 brm² (tehokkuus noin 1,47) ja huoneistoala noin 39 380 htm². Kokonaislaajuus ja huoneistoala ovat tavoitteellisesta tilaohjelmasta johdettuja laskennallisia arvioita ja ne tulevat tarkentumaan lopullisen suunnitelman mukaan.

Ylläpitokustannukset

Rakennuksen ylläpidosta vastaa elinkaarihankkeen palveluntuottaja 20 vuoden palvelujakson ajan. Ylläpito sisältää manageroinnin, kiinteistönhoidon, ulkoalueiden hoidon, lämmityksen sekä siivouksen. Ylläpidon kustannus on arviolta noin 3 459 139 euroa vuodessa. Palveluntuottajalle maksettava ylläpidon kustannus katetaan käyttäjältä perittävällä ylläpitovuokralla.

Lisäksi sopimukseen sisältyvät tarvittavat PTS-investoinnit, joiden alustava kokonaiskustannusarvio 20 vuoden ajalta tarjoushetken hintatasossa on 9 829 000 euroa (sidottu rakennuskustannusindeksiin). Palveluntuottajalle maksetut PTS-investoinnit katetaan käyttäjältä perittävän pääomavuokran osuudessa.

Tilakustannus käyttäjälle

Hankkeen investointikustannuksen enimmäishinnan perusteella laskettu alustava arvio rakennuksen kokonaisvuokrasta on 1 258 979 euroa kuukaudessa eli 15 107 748 euroa vuodessa. Kuukausivuokra on 31,97 euroa/m², mikä koostuu noin 24,15 euroa/m² pääomavuokrasta ja noin 7,32 euroa/m² ylläpitovuokrasta sekä kaupunkiympäristön toimialan hallintokulusta 0,5 euroa/m²/kk. Neliövuokran perusteena on 39 380 htm².

Lopullinen vuokra lasketaan toteutuneiden kustannusten mukaan hankkeen valmistuttua. Kiinteistöstrategian (kaupunginhallitus 22.6.2020 § 400, Helsingin kaupungin toimitilastrategia) perusteella sisäisen vuokran malli tullaan uudistamaan hankkeen aikana. Nykyinen sisäisen vuokran malli perustuu rakennuksen kulumismalliin, jonka mukaan rakennus kuluu 30 vuodessa 70 prosenttia. Elinkaarimallissa palveluntuottaja vastaa siitä, että tekniset luovutuskuntovaatimukset täyttyvät, jolloin rakennuksen kuluma 20 vuoden jälkeen on noin 15 prosenttia.

Kohteen vaatimat esirakennustyöt toteutetaan erillishankkeena, eivätkä niiden kustannukset sisälly sisäiseen tilavuokraan.

Väistötilat

Tulppakuja 3/Holkkitie 5 nykyiset toiminnot siirtyvät vuokratiloihin Tattariharjuun (Valuraudankuja 3) sekä Malmin entiselle lentokentälle, jonne toteutetaan ajoneuvojen ajoharjoittelu. Lisäksi ajoneuvojen huoltoharjoittelutiloja sijoitetaan Malmin entisen lentokentän Patria-halliin. Muut Roihupellon kampukselle sijoittuvat opetusalat voivat toimia uudisrakennuksen valmistumiseen asti nykyisissä tiloissaan.

Rakentamiskustannukset ja hankkeen rahoitus

Teoreettisen tilantarpeen perusteella arvioitu hankkeen enimmäishinta on arvonlisäverottomana 176 000 000 euroa huhtikuun 2021 kustannustasossa, sisältäen tilaajan ja rakentamiseen liittyvät kustannukset lukuun ottamatta ylläpidon ja käyttötalouden kustannuksia. Investoinnin kustannukset opiskelijaa kohden ovat noin 39 111 euroa.

Vuoden 2021 talousarvion liitteenä olevan vuokra- ja osakekohteiden suunnitteilla olevat uudis- ja peruskorjaushankkeet vuosina 2021–2030 -luettelon mukaisesti hanke on suunniteltu toteutettavaksi kaupungin oman investointiohjelman ulkopuolisena hankkeena. Hanke on valmisteltu Kiinteistö Oy Helsingin Toimitilojen toteutettavaksi.

Kiinteistö Oy Helsingin Toimitilat on kaupungin kokonaan omistama keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö, joka omistaa pääasiassa Helsingin kaupungin oman palvelutuotannon käytössä olevia rakennuksia Helsingin kaupungilta vuokratuilla tai kiinteistöyhtiön omistamilla tonteilla. Rakennuksissa toimii kaupungin useiden eri toimialojen yksiköitä. Yhtiölle on luonteenomaista monipuolinen yhteistyö kaupungin kanssa, sillä se on toteuttanut useita uudis- ja peruskorjaushankkeita kaupungille. Lisäksi yhtiö huolehtii kaupungin käytössä olevien omistamiensa toimitilakiinteistöjen hoidosta.

Hyödyntämällä olemassa olevaa yhtiötä ja sen organisaation osaamista vältetään uuden yhtiön perustaminen ja organisaation rakentaminen sekä uuden erillisen yhtiön hallinnointi. Hanke sopii hyvin Kiinteistö Oy Helsingin Toimitiloille. Uudiskohteen talouden seuranta eriytetään omalle kustannuspaikalleen. Kiinteistö Oy Helsingin Toimitilat rahoittaa hankkeen pitkäaikaisella lainalla. Mikäli kiinteistöyhtiö hankkii rahoituksen rahoituslaitoksilta, tulee se hakemaan hankkeen laajuuden ja luonteen johdosta lainoille kaupungin takauksen. Tätä koskevat esitykset valmistellaan erikseen ja tuodaan päätöksentekoon myöhemmässä vaiheessa. Hankkeen alkuvaiheen rahoittamiseen voidaan ennen pitkäaikaisten lainojen nostamista käyttää tilapäisesti kaupungin konsernitililimiittiä.

Hankkeen toteutus ja aikataulu

Tavoiteaikataulun mukaan hankintapäätös elinkaarihankkeen palveluntuottajasta tehdään helmikuussa 2022. Rakentamisen on tarkoitus alkaa keväällä 2022 ja tilojen on tarkoitus valmistua joulukuussa 2025 siten, että tilat otetaan käyttöön tammikuussa 2026.

Kasvatus- ja koulutuslautakunnan lausunto

Kasvatus- ja koulutuslautakunta on 21.9.2021 § 343 antanut hankesuunnitelmasta puoltavan lausunnon ja todennut sen vastaavan kasvatuksen ja koulutuksen toiminnallisia tavoitteita. Lausunto on kokonaisuudessaan asian päätöshistoriassa.

Toimivalta

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 3 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto päättää hankesuunnitelmista, joiden kustannusarvio ylittää 10 miljoonaa euroa.

Kaupunginhallitus 25.10.2021 § 750

Päätös

Esittelijä

Lisätiedot

Maria Nelskylä, kaupunginsihteeri, puhelin: 310 25251

Kasvatus- ja koulutuslautakunta 21.09.2021 § 343

Lausunto

Käsittely

15.06.2021 Ehdotuksen mukaan

Esittelijä

Lisätiedot

Julia Pettersson Hakava, johtava arkkitehti, puhelin: 310 26884

Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto 26.08.2021 § 73

Esitys

Käsittely

Esittelijä

Lisätiedot

Arja Törmä, projektinjohtaja, puhelin: 310 20458

Erkki Huitti, projektinjohtaja, puhelin: 310 31866

Päätös tullut nähtäväksi 15.11.2021

VALITUSOSOITUS

Tähän päätökseen haetaan muutosta kunnallisvalituksella.

Valitusoikeus

Valitusaika

Kunnallisvalitus on tehtävä 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Valitus on toimitettava valitusviranomaiselle viimeistään valitusajan viimeisenä päivänä ennen valitusviranomaisen aukioloajan päättymistä.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi postitse, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi sähköisenä viestinä, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, kolmen päivän kuluttua viestin lähettämisestä.

Tiedoksisaantipäivää ei lueta valitusaikaan. Jos valitusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa valituksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Valitusperusteet

Kunnallisvalituksen saa tehdä sillä perusteella, että

Valittajan tulee esittää valituksen perusteet ennen valitusajan päättymistä.

Valitusviranomainen

Kunnallisvalitus tehdään Helsingin hallinto-oikeudelle.

Hallinto-oikeuden asiointiosoite on seuraava:

Valituksen voi tehdä myös hallinto- ja erityistuomioistuinten asiointipalvelussa osoitteessa: https://asiointi2.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet

Valituksen muoto ja sisältö

Valitus on tehtävä kirjallisesti. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.

Valituksessa on ilmoitettava:

Valituksessa on lisäksi ilmoitettava valittajan nimi ja yhteystiedot. Jos puhevaltaa käyttää valittajan laillinen edustaja tai asiamies, myös tämän yhteystiedot on ilmoitettava. Yhteystietojen muutoksesta on valituksen vireillä ollessa ilmoitettava viipymättä hallintotuomioistuimelle.

Valituksessa on ilmoitettava myös se postiosoite ja mahdollinen muu osoite, johon oikeudenkäyntiin liittyvät asiakirjat voidaan lähettää (prosessiosoite). Mikäli valittaja on ilmoittanut enemmän kuin yhden prosessiosoitteen, voi hallintotuomioistuin valita, mihin ilmoitetuista osoitteista se toimittaa oikeudenkäyntiin liittyvät asiakirjat.

Oikaisuvaatimuksen tekijä saa valittaessaan oikaisuvaatimuspäätöksestä esittää vaatimuksilleen uusia perusteluja. Hän saa esittää uuden vaatimuksen vain, jos se perustuu olosuhteiden muutokseen tai oikaisuvaatimuksen tekemisen määräajan päättymisen jälkeen valittajan tietoon tulleeseen seikkaan.

Valitukseen on liitettävä:

Oikeudenkäyntimaksu

Muutoksenhakuasian vireillepanijalta peritään oikeudenkäyntimaksu sen mukaan kuin tuomioistuinmaksulaissa (1455/2015) säädetään. Mikäli hallinto-oikeus muuttaa valituksenalaista päätöstä muutoksenhakijan eduksi, oikeudenkäyntimaksua ei peritä.

Pöytäkirja

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä lähetetään pyynnöstä. Asiakirjoja voi tilata Helsingin kaupungin kirjaamosta.

Kirjaamon aukioloaika on maanantaista perjantaihin klo 08.15–16.00.