Vuokraus, terassialue, 91-43-9902-6, Reginankuja, Annikanlaituri, Herttoniemenranta, Elek Oy

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Vastaus päätöskohtien A-B oikaisuvaatimuksissa esitettyihin vaatimuksiin perusteluineen

Vuokrauspäätöksen taustaa

Maaomaisuuden kehittäminen ja tontit-palvelun tontit-yksikön yritystontit-tiimin päällikkö on Elek Oy:n hakemuksen mukaisesti päättänyt vuokrata Elek Oy:lle sen olemassa olevaan ravintolatoimintaan liittyvää terassialuetta varten Helsingin Herttoniemessä sijaitsevasta yleisestä alueesta noin 125 m²:n määräalan ajalle 7.6. - 30.9.2021.

Vuokra-alue on määräala (125 m²) yleisestä alueesta 91-43-9902-6 ja sen rakennusoikeus on 110 k-m². Vuokra-alueelle on 5.6.2015 voimaan tulleessa asemakaavan muutoksessa nro 12234 osoitettu kahvilarakennuksen rakennusala (kah) ja se on 17.12.2020 (152 §) vuokrattu lyhytaikaisesti Markoski Oy:lle asemakaavan mukaisen kahvilan rakennusluvan hakemista varten. Em. lyhytaikaista vuokrausta on jatkettu 9.6.2021 (69 §) ja Markoski Oy on antanut suostumuksensa sille, että aluetta voidaan vuokrata tilapäistä terassia varten Elek Oy:lle varsinaisen kahvilahankkeen rakennuslupaprosessin ollessa edelleen kesken.

Terassialueen tilapäinen vuokraaminen on ollut perusteltua, koska Elek Oy:n operoiman läheisen ravintolan, Bella Marinan, toiminnan kannalta on ollut tärkeää saada terassialue kesäksi käyttöön eikä alueelle ole vielä ollut muuta käyttöä sen odottaessa asemakaavan mukaisen kahvilan rakennuslupaa. Ravintolayrittäjä on kiirehtinyt vuokrausta mm. Covid 19 -pandemian ravintola-alalle aiheuttamien vaikeuksien vuoksi, joita ulkona sijaitsevat asiakaspaikat helpottaisivat ja konkurssilta voitaisiin välttyä.

Yksityishenkilöiden/Solote Oy:n oikaisuvaatimuksessaan esittämään siitä, että tontit-yksikkö on perustellut terassivuokrausta koko alueen vuokranneen tahon Markoski Oy:n vuokrasopimuksella ja tämän yhtiön suostumuksella, vaikka ko. vuokrasopimuksella ei ole lainvoimaa ja sen on tehnyt samana päivänä sama taho kuin tilapäisen vuokrasopimuksen Elek Oy:lle, on todettava, että toisin kuin oikaisuvaatimuksessa väitetään, Markoski Oy:llä on ollut aluetta koskeva, lainvoimainen voimassa oleva lyhyt maanvuokrasopimus kahvilan rakennusluvan hakemista varten. Yritystontit-tiimin päällikkö on 17.12.2020 (152 §) päättänyt, että määräala vuokrataan Markoski Oy:lle lyhytaikaisesti kahvilan rakennusluvan hakemista varten ajalle 15.12.2020 - 14.06.2021 ja po. päätös on lainvoimainen.

Yritystontit-tiimin päällikkö on 9.6.2021 (69 §) päättänyt jatkaa ko. Markoski Oy:n vuokrausta ajalle 15.6. - 14.12.2021 rakennuslupaprosessin ollessa edelleen kesken. Tästä uudelleen vuokrausta koskevasta päätöksestä yksityishenkilöt/Solote Oy ovat nyt käsiteltävän oikaisuvaatimuksen lisäksi toimittaneet oikaisuvaatimuksen, joka on käsittelyssä erillisenä asiana tällä lautakunnan esityslistalla.

Vuokrauspäätöksen perusteet, vuokrausprosessi, sopimusehdot, tarkastukset ja yhtiöjärjestysmääräykset

Kaupungin strategiaan kuuluu olennaisena osana yritysmyönteisyys, ja mm. tätä tavoitetta on pyritty tilapäisellä terassialueen vuokrauksella toteuttamaan. Tilapäisestä terassista on vuokrausta valmisteltaessa neuvoteltu asemakaavoituksen, rakennusvalvonnan sekä alueiden käyttö ja valvonta -yksikön kanssa.

Yksityishenkilöiden/Solote Oy:n oikaisuvaatimuksessaan esittämään siitä, että he ovat tiedustelleet terassiasiaa alueiden käyttö ja valvonta -yksiköltä mutta tontit-yksikkö on tehnyt vuokrasopimuksen, eikä vuokrausta olisi valmisteltu avoimesti sekä oikaisuvaatimuksen tekijöiden kaupungin eri yksiköiden toiminnan yhteensovittamisesta esittämään on todettava, että oikaisuvaatimuksen kohteena olevan vuokrauksen mukainen vuokra-alue on sovittu vuokrattavaksi maaomaisuuden kehittäminen ja tontit-palvelun tontit-yksikön toimesta, koska kyseessä on asemakaavan mukainen pysyvän kahvilarakennuksen paikka, joka kaupungin sisäisen työnjaon mukaan kuuluu tontit-yksikölle ja jonka tontit-yksikkö on jo aikaisemmin vuokrannut Markoski Oy:lle.

Vuokrausta valmisteltaessa ei ole tullut esille, että mitään muuta terassivuokraushakemusta olisi ollut vireillä kaupungin muissa palveluissa tai yksiköissä. Asia on myöhemmin vielä varmistettu eikä käsittelyssä ole ollut päällekkäisiä hakemuksia. Vuokralaisen mukaan hän oli aikaisemmin käynyt keskustelua As. Oy Helsingin Reginanrannan kanssa terassin sijoittamisesta eri paikkaan liiketilan välittömään läheisyyteen, mutta tämä neuvottelu ei ollut edennyt ja siksi hän oli kääntynyt tontit-yksikön puoleen neuvoteltuaan ensin kahvilaa varten kaavoitetun alueen vuokralaisen, Markoski Oy:n, kanssa. Kyse on siis ollut kahdesta eri alueesta, joista liiketilan edustalla olevaa yleistä aluetta koskeva hakemus olisi päätynyt palvelut ja luvat -palvelukokonaisuuden alueiden käyttö ja valvonta -yksikön käsittelyyn, mutta kaavassa kahvilaa (terasseineen) varten kaavoitettua, kadun toisella puolella sijaitsevaa, tontit-yksikön toimesta jo vuokrattua aluetta koskeva hakemus päätyi normaalin käytännön mukaisesti tontit-yksikön käsiteltäväksi. Vuokrauksen valmistelu tontit-yksikössä tapahtui myös yhteistyössä edellä kerrotun mukaisesti asemakaavoituksen, rakennusvalvonnan sekä alueiden käyttö ja valvonta -yksikön kanssa. Tilapäisen vuokrauksen valmistelu ja päätöksenteko ovat edenneet vakiintuneen käytännön mukaisessa järjestyksessä ja vuokrauspäätös on valmisteltu avoimesti.

Kaupunkiympäristölautakunta on 29.5.2018, 280 § siirtänyt hallintosäännön mukaisen toimivaltansa (16 luvun 1 §:n 2 momentin 1 -kohta) antaa vuokralle toimialan hallinnassa olevia rakentamattomia kiinteistöjä yritystarkoituksiin enintään 30 vuodeksi määräaikaisin maanvuokrasopimuksin, kun kiinteistön rakennusoikeus on enintään 3000 k-m² tai toistaiseksi voimassa olevin maanvuokrasopimuksin, joissa on enintään yhden vuoden irtisanomisaika.

Yksityishenkilöiden/Solote Oy:n oikaisuvaatimuksessaan esittämään siitä, että kahvilatilaksi tarkoitetun liiketilan muuttuminen ravintolaksi ja terassin myötä edelleen laajeneva ravintolan toiminta aiheuttaa lisääntyvää häiriötä ja kotirauhan rikkomista eikä Annikanlaiturin/Reginankujan alueelle suunniteltu korkealaatuinen kahvilapaviljonki ja sen toiminta vastaisi nykyistä tilannetta, on todettava ensinnäkin, että maanvuokraus on tehty ehdoin, ettei vuokra-alueella harjoitettavasta toiminnasta saa aiheutua naapureille haittaa. Maanvuokrasopimuksen 6 §:n mukaan vuokra-alueella mahdollisesti olevista rakennelmista ja vuokra-alueella muutoin harjoitettavasta toiminnasta ei saa aiheutua naapureille vaaraa eikä haittaa ja ne eivät saa aiheuttaa epäsiistiä kuvaa kadulle eikä lähiympäristöön. Edelleen maanvuokrasopimuksen 8 §:n mukaan vuokralainen on velvollinen kustannuksellaan hankkimaan kaikki alueella aiottuun toimintaan vaadittavat viranomaisluvat ja noudattamaan lakia sekä viranomaisen asettamia ehtoja ja määräyksiä. Terassinpitäjän on huolehdittava, että terassin käytöstä ei aiheudu melua tai muuta häiriötä terassin vaikutusalueelle. Alueella on myös suoritettu jäljempänä tarkemmin läpikäydyt tarkastukset, joiden perusteella tilanne on ollut rauhallinen.

Kahvilan yhteyteen suunniteltu terassi ilmenee asemakaavan ja asemakaavan muutoksen selostuksen liitteenä olevista viitesuunnitelmista ja havainnekuvista. Alueen kaavoittaja on todennut valokuvien perusteella tilapäisen terassin olevan kaavan havainnekuvien mukainen. Liitteinä 7 ja 8 on kaksi havainnekuvaa terassista.

Yksityishenkiöiden/Solote Oy:n oikaisuvaatimuksessaan esittämään siitä, että vuokrasopimuksessa olisi ehtoja, joiden perusteella voisi päätellä tontit -yksikön tienneen ongelmatilanteesta taloyhtiön ja sen asukkaiden sekä ravintolatoimintaa harjoittavien tahojen välillä, on todettava, että seuraavat yksityishenkilöiden/Solote Oy:n oikaisuvaatimuksessaan epäasiallisiksi epäilemät maanvuokrasopimuksen ehdot: ”edellä sanotusta poiketen vuokranantajalla on kuitenkin oikeus irtisanoa tämä maanvuokrasopimus kahden viikon irtisanomisajalla, mikäli vuokranantajan vuokrausta koskeva päätös ei tule lainvoimaiseksi 30.6.2021 mennessä” ja ”vuokralainen on kuitenkin velvollinen maksamaan kaksinkertaista vuokraa siltä ajalta, jona vuokralainen mahdollisesti käytti luvatta vuokra-aluetta ilman allekirjoitettua maanvuokrasopimusta” ovat täysin tavanomaisia ja kaupungin vakiintuneesti käyttämiä ehtoja tilapäisissä maanvuokrasopimuksissa tilanteissa että vuokralainen haluaa allekirjoittaa sopimuksen ennen kuin vuokrauspäätös on lainvoimainen.

Yksityishenkilöiden/Solote Oy:n oikaisuvaatimuksessaan esittämään siitä, että heidän viranomaiselta saamansa vastaukset eivät olisi olleet kattavia, vaan jokaista seikkaa on joutunut kysymään erikseen eivätkä he olisi saaneet ohjeita oikaisuvaatimuksen tekemiseksi, on todettava, että oikaisuvaatimuksen tekijöitä on palveltu niin hyvin kuin se muiden työtehtävien ja henkilöresurssien puitteissa on ollut mahdollista. Jokaiseen sähköpostiviestiin ei kuitenkaan valitettavasti ehditä reagoimaan saman päivän aikana. Sähköpostikirjeenvaihdon lisäksi oikaisuvaatimuksen kohteena olevaan vuokraukseen liittyen on käyty puhelinkeskusteluja niin kaupungin sisäisesti kuin oikaisuvaatimuksen tekijöiden ja vuokralaisenkin kanssa. Päätöspöytäkirja on ollut normaalin käytännön mukaisesti nähtävänä yleisessä tietoverkossa, jossa on myös ohjeet muutoksenhakuun ja lisäksi oikaisuvaatimuksen tekijöille on annettu erikseen ohjeita oikaisuvaatimuksen tekemiseksi.

As. Oy Helsingin Reginanranta on tuonut oikaisuvaatimuksessaan esiin ravintolan liiketilassa jo ennen terassivuokrausta harjoitetun toiminnan aiheuttamia haasteita esimerkiksi jätehuollon ja ilmanvaihdon riittävyydelle. Näitä ei kuitenkaan voida ratkaista oikaisuvaatimuksen käsittelyn yhteydessä, koska kyse on asunto-osakeyhtiön sisäisistä asioista.

Oikaisuvaatimuksen tekijän esittämään siitä, että kaupungin vuokratessa määräalan Elek Oy:lle terassikäyttöä varten, Elek Oy:n ravintolan asiakaspaikat olisivat kasvaneet huomattavasti ja ongelmat olisivat kasvaneet entisestään, koska terassi on lisännyt asiakasmäärää ja laajentanut ravintolatoimintaa, ja että terassitoiminta on johtanut As. Oy Helsingin Reginanrannan mukaan siihen, että Reginanrannan kiinteistöä käytetään kaupungin kiinteistöllä harjoitettavaan ravintolatoimintaan, joka on merkittävästi laajempaa, kuin mihin Reginanrannan kiinteistöllä on voitu missään vaiheessa varautua, on todettava, että tontit-yksikön tarkastaja on käynyt paikan päällä 23.6.2021 ja 2.9.2021. Tontit-yksikön tarkastajan havaintojen mukaan alue on ollut siisti ja rauhallinen. 23.6.2021 tehdyn tarkastuksen aikaan ravintolan sisätiloissa ei ole ollut lainkaan asiakkaita, ainoastaan terassilla. 2.9.2021 tehdyn tarkastuksen aikana taas terassilla ei ollut lainkaan asiakkaita, vain sisätiloissa. Paikalta otetut valokuvat havainnollistavat vuokralaisen kertomaa ja maaomaisuuden kehittäminen ja tontit-palvelun tarkastajan havaitsemaa asiantilaa siitä, että ravintolan asiakaspaikat eivät ole lisääntyneet tilapäisen terassin myötä, vaan ottaen huomioon Covid 19 -pandemiasta johtuvat rajoitukset, ravintolan sisätiloissa olevia asiakaspaikkoja on tilapäisesti korvattu terassille sijoitetuilla asiakaspaikoilla. Covid 19 -pandemiasta johtuen ravintoloiden aukioloaikoja ja asiakaspaikkojen käyttöä on rajoitettu. Bella Marinan ravintolatoimintaa ei ole tilapäisen terassin myötä laajennettu. Sen, että ravintolan asiakas ruokailee ravintolan sisätilojen sijasta ulkotiloissa, ei asiaa arvioitaessa ole katsottu rasittavan As. Oy Helsingin Reginanrannan kiinteistöä enempää kuin ravintolan toiminta ilman tilapäistä terassia. Liiketilan toimintaa ei ole myöskään yhtiöjärjestyksessä tai muutoinkaan rajoitettu siten, ettei ruokaa saisi valmistaa esim. take away -asiakkaille. Lisäksi tulee huomioida, että tilapäisen terassin vuokra-aika on myös hyvin lyhyt, ollen vain vajaan neljän kuukauden mittainen.

As. Oy Helsingin Reginanrannan mukaan kaupungin kiinteistön käyttäminen ravintolatoimintaan ja terassiin on mahdollista vain käyttämällä Reginanrannan kiinteistön infrastruktuuria, kuten sen jätteidenkäsittelyä ja vettä, eikä Reginanrannan ja kaupungin kiinteistön välillä ole oikeusperustetta kuten rasitetta, joka oikeuttaisi toiminnan rasittamaan Reginanrannan kiinteistöä, eikä Reginanrannan ja Elek Oy:n välillä ole sopimusta, johon tämä voisi perustua. Kaupungin kiinteistölle suunniteltua kahvilarakennusta ei ole rakennettu. Reginanrannalla ei ole mahdollisuutta tai velvollisuutta vastaanottaa kaupungin kiinteistöllä harjoitettavasta ravintolatoiminnasta syntyvää jätettä, As. Oy Helsingin Reginanrannan mukaan kustannukset ja seuraukset koituvat Reginanrannalle ja sen osakkeenomistajille. Ongelma koskee myös vedenjakelua, sillä oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan Reginanrannalla ei ole juridista oikeutta veloittaa yhtiöjärjestykseen perustuvia vesimaksuennakoita kaupungin kiinteistöllä tapahtuvan toiminnan perusteella. As. Oy Helsingin Reginanrannan mukaan kaupungin virheellisestä päätöksestä on seurannut se, että yksittäinen asunto-osakeyhtiö joutuu kärsimään kaupungin kiinteistöllä harjoitettavasta ravintolatoiminnasta.

Edellä esitettyyn on kuitenkin todettava, että As. Oy Helsingin Reginanrannan kiinteistöllä sijaitsevan liiketilan hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistaja on vuokrannut liiketilan ravintolatoimintaa harjoittavan Elek Oy:n käyttöön. Selvyyden vuoksi todetaan, että Elek Oy:n oikeus käyttää ja hallita Reginanrannan kiinteistössä sijaitsevaa liiketilaa perustuu vuokrasopimukseen, ja liiketilan vuokrannutta tahoa on asiassa kuultu. Terassivuokrauksen vaikutusta asiakaspaikkoihin ja toiminnan laajuuteen on käsitelty edellä.

Maanvuokrasopimuksen ehdoissa on vakiintuneen käytännön mukaisesti huomioitu ja edellytetty, ettei vuokrauksesta aiheudu haittaa tai häiriötä ympäristölle tai sen asukkaille. Vuokrauspäätöksessä tai sen liitteenä olevan maanvuokrasopimuksen ehdoissa ei myöskään ole oikeutettu vuokralaista käyttämään naapurikiinteistön jätehuoltoa tms., vaan vuokra-alueen maanvuokrasopimus on tehty pääosin kaupunkiympäristötoimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun käyttämin tavanomaisin tilapäisvuokrasopimusehdoin. Lisäksi maanvuokrasopimuksessa on erityisesti tätä vuokra-aluetta koskevia erityisehtoja, mm. soveltuvin osin palvelut- ja luvat- palvelukokonaisuuden alueidenkäyttö ja valvonta-yksikön terassivuokrauksissa vakiintuneesti käyttämiä ehtoja. Maanvuokrasopimuksen 6 §:n mukaan mm. ”terassin pitäjän on siistittävä terassin vaikutusalue päivittäin ja huolehdittava jätteiden poistamisesta. Vuokra-alueella mahdollisesti olevista rakennelmista ja vuokra-alueella muutoin harjoitettavasta toiminnasta ei saa aiheutua naapureille vaaraa eikä haittaa ja ne eivät saa aiheuttaa epäsiistiä kuvaa kadulle eikä lähiympäristöön. Edelleen maanvuokrasopimuksen 8 §:n mukaan vuokranantajan vaatiessa vuokralaisen on vuokra-aikana siivottava epäsiisti vuokra-alue vuokranantajan antamien tarkempien ohjeiden mukaisesti. Siivousvelvollisuus voi koskea myös vuokra-alueen ulkopuolisia alueita, jos siivoustarve johtuu vuokra-alueella harjoitetusta toiminnasta. Todettakoon myös, että maanvuokrasopimuksen mukaisella vuokra-alueella sijaitsee vuokralaisen hankkima jäteastia. Edelleen maanvuokrasopimuksen 13 §:n mukaan vuokralainen vastaa kustannuksellaan mahdollisesti tarvitsemistaan vesi-, viemäri-, sähkö, tele- yms. järjestelmistä.

As. Oy Helsingin Reginanrannan kivijalkaliiketilassa sijaitseva ravintolaliiketila vastaa kustannuksellaan käyttämästään vedestä ja jäte- ym. kuluista yhtiöjärjestyksen mukaisesti. As. Oy Helsingin Reginanrannan yhtiöjärjestyksen (5 § vastike) mukaan mm. ”Yhtiön tavanomaisesta talousjätehuollosta aiheutuvat kustannukset sisältyvät hoitovastikkeeseen. Mikäli jonkin huoneiston/tilan käytöstä aiheutuu ongelmajätettä tai poikkeuksellisen paljon jätettä esim. runsaasti pakkausjätettä, on ko. huoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistaja velvollinen huolehtimaan ko. jätteistä itse tai korvaamaan yhtiölle niistä aiheutuvat kustannukset.” ja ”Vesivastikkeen suuruus määrätään käyttäen perusteena asuinhuoneistoissa asuvien henkilöiden lukumäärää ja liikehuoneistossa vakituisesti työskentelevien henkilöiden lukumäärää lisättynä tilan asiakaspaikkojen lukumäärällä. Vesivastikkeella katetaan kulutetusta vedestä, jätevedestä ja veden lämmittämisestä aiheutuvat kulut. Vesivastike tasataan vähintään kerran vuodessa käyttäen tasauslaskutuksessa perusteena huoneistoihin asennettujen mittareiden osoittamia kulutuslukuja.” As. Oy Helsingin Reginanrannan yhtiöjärjestys on tämän esityksen oheismateriaalina.

Vaikka oikaisuvaatimuksen tekijä useassa kohdassa oikaisuvaatimustaan tuo esille sille terassivuokrauksesta aiheutuneita kustannuksia/vahinkoa/haittaa, sen tarkempaa laatua tai määrää taikka lopullista maksajaa ei kuitenkaan millään tavalla eritellä. Näin ollen ylimääräisten kustannusten syntyminen ylipäänsä ja erityisesti niiden liittyminen tähän tilapäiseen terassivuokraukseen sekä mahdollisten ylimääräisten kustannusten lopullinen maksaja jää oikaisuvaatimuksessa epäselväksi. Maaomaisuuden kehittäminen ja tontit-palvelun käsityksen mukaan oikaisuvaatimuksen tehnyt, yksittäinen asunto-osakeyhtiö ei ole joutunut kärsimään vahinkoa kaupungin kiinteistöllä harjoitettavasta ravintolatoiminnasta. Mikäli vastoin edellä esitettyä jotakin vahinkoa on kuitenkin aiheutunut, se tulee näyttää toteen. Vakiintuneen käytännön mukaan tässäkin maanvuokrasopimuksessa on sopimusehto, jonka mukaan ”Sopimussakosta riippumatta vuokralainen on velvollinen korvaamaan vuokranantajalle ja kolmannelle aiheuttamansa vahingon.” (17 §) jota tarvittaessa voidaan soveltaa.

As. Oy Helsingin Reginanrannan esittämään siitä, että kaupunki olisi laiminlyönyt asian selvityksen jätteidenkäsittelyn osalta ja perustanut päätöksensä virheellisiin tietoihin ja että päätös perustuisi olennaisesti virheelliseen ja puutteelliseen selvitykseen, koska kaupungin olisi pitänyt selvittää Elek Oy:ltä, miten terassilla aloitettavan ravintolatoiminnan jätehuolto ja muut välttämättömät edellytykset hoidetaan ja tämä olisi johtanut jatkoselvitykseen ja korjaaviin toimenpiteisiin Elek Oy:n taholla, on todettava, että edellä läpikäydysti maanvuokrasopimuksen ehtojen mukaan terassinpitäjän on huolehdittava muun muassa jätteiden poistamisesta. Tontit-yksikkö valmistelee satoja maanvuokra- ym. sopimuksia vuosittain eikä sillä valitettavasti ole etukäteen mahdollisuutta tai resursseja varmistaa, aikooko ja miten vuokralainen noudattaa maanvuokrasopimuksen ehtoja. Kun tontit-yksikön tietoon on tullut ongelmia jätehuollon osalta, tontit-yksikkö on välittömästi ollut yhteydessä vuokralaiseen ja kehottanut vuokralaista korjaamaan tilanteen. Ongelma on edellä todetusti myös korjattu ja terassille on hankittu oma jäteastia vuokralaisen toimesta. Asiassa ei ole myöskään missään vaiheessa ollut estettä jätteiden käsittelyn järjestämiselle itse terassialueella.

Lisäksi mainittakoon vielä, että ravintolaan on As. Oy Helsingin Reginanrannan pyynnöstä tehty 1.7.2021 myös Helsingin kaupungin elintarviketurvallisuusyksikön tarkastuskäynti, jossa on käyty läpi jätehuoltoa, ovien auki pitämistä ja wc-tilojen riittävyyttä.

Kuuleminen

As. Oy Helsingin Reginanrannan mukaan oikaisuvaatimuksen kohteena oleva päätös on syntynyt virheellisessä järjestyksessä. Reginanrantaa ei ole asiassa kuultu eikä se ole antanut suostumusta terassialueelle. Päätöksen tekemisen yhteydessä olisi pitänyt kuulla Reginanrantaa, sillä ravintolatoiminnan laajentaminen perustuu vain siihen mahdollisuuteen, että tähän käytetään Reginanrannan infrastruktuuria. Myös yksityishenkilöiden/Solote Oy:n mukaan ennen päätöstä ei ole kuultu asianomaisia, taloyhtiötä ja sen asukkaita, joille maanvuokrasopimuksesta aiheutuu merkittävää haittaa. Toiminta ei ole ollut oikaisuvaatimuksen tekijöiden mukaan tasavertaisuusperiaatteen mukaista ja kuulematta jättäminen on asettanut taloyhtiön, sen asukkaat ja mahdolliset muut osalliset heikompaan asemaan.

Edellä esitettyyn on kuitenkin todettava, että nyt käsiteltävänä olevassa asiassa on kyse noin 125 m2 suuruisen määräalan vuokraamisesta asemakaavassa kahvilaa (terasseineen) varten osoitetusta alueesta tilapäiseen terassitoimintaan ajalle 7.6.-30.9.2021 tilanteessa jossa vuokra-alue sijaitsee As. Oy Helsingin Reginanrannasta katsottuna kadun toisella puolella sijaitsevalla katuaukiolla. Edellä on lisäksi käsitelty mm. sitä, että maanvuokrasopimukseen on otettu ehdot vuokralaisen velvollisuudesta jätehuollon ja muun toimintansa järjestämiseen ympäristöä ja sen asukkaita häiritsemättömällä tavalla, maanvuokralaisen oikeus käyttää liikehuoneistoa perustuu sopimukseen ja liikehuoneiston käyttämisen kustannuksista on määrätty yhtiöjärjestyksessä.

Lisäksi on todettava, että vuokraus on tehty asemakaavan mukaiseen toimintaan. Vuorovaikutus alueen asukkaiden ja kaupunkilaisten kanssa on toteutettu osana asemakaavoitusprosessia ja tarvittavat naapurikuulemiset tehdään rakennusvalvonnan toimesta hankkeiden toteuttamisvaiheessa.

Hallintolain 34 §:n mukaan asianosaiselle on ennen asian ratkaisemista varattava tilaisuus lausua mielipiteensä asiasta sekä antaa selityksensä sellaisista vaatimuksista ja selvityksistä, jotka saattavat vaikuttaa asian ratkaisuun. Asianosaisella tarkoitetaan sitä, jonka oikeutta, etua tai velvollisuutta asia koskee.

Hallintolain esitöiden ja oikeuskirjallisuuden mukaan asianosaisen käsite määräytyy asian oikeudellisen vaikutuksen perusteella. Pelkästään asiaan liittyvät tosiasialliset intressit eivät riitä tuottamaan laissa tarkoitettua asianosaisasemaa, vaan vaikutusten tulee olla oikeudellisia ( HE 72/2002 s. 68). Tosiasiallinen intressi ei ole asianosaisaseman perusteeksi riittävä silloinkaan, kun se saattaa olla merkityksellinen. Näin esimerkiksi pelkästään päätöksestä mahdollisesti seuraava epäsuora taloudellinen etu tai haitta ei sellaisenaan riitä tuottamaan asianosaisasemaa. (Niemivuo ym. Hallintolaki 2010 s. 153). Oikeuskäytännössä kuulemista on pidetty myös tarpeettomana muun ohella asioissa, jossa annettavalla ratkaisulla saattaa olla ainoastaan vähäistä merkitystä asianosaisen oikeusaseman kannalta. Asiassa ei siten ole ollut tarpeellista kuulla As. Oy Helsingin Reginanrantaa tai sen yksittäistä asuinhuoneiston osakkeenomistajaa/ asukasta. Kaupungin ei myöskään ole tarvinnut hankkia As. Oy Helsingin Reginanrannan suostumusta kaupungin omistaman, katualueen toisella puolella sijaitsevan alueen vuokraamiseen.

As. Oy Helsingin Reginanrannan mukaan sitä olisi lisäksi pitänyt kuulla ja sen suostumusta olisi pitänyt edellyttää, koska ”Terassiohjeet Helsingissä – Ulkotarjoiluun käytettävien katuterassien ohjeistus 1.1.2014” mukaan terassia koskevan hakemus edellyttää kiinteistön omistajan suostumusta siitä, että liiketilan edessä olevaa yleistä aluetta saa käyttää ulkotarjoiluun sekä että ohjeen esimerkki osoittaisi että ohjetta sovellettaisiin nyt käsiteltävänä olevaan tapaukseen ja ohjetta on myös sovittu sovellettavaksi maanvuokrasopimusehdoissa. Yleisten töiden lautakunnan ohjeen sivuuttaminen asiassa merkitsisi oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan myös sitä, että päätös olisi syntynyt virheellisessä järjestyksessä ja sen tehnyt viranhaltija olisi ylittänyt toimivaltansa ja asia ratkaistu epäasianmukaisesti eri perusteita noudattaen kuin muut terassiluvat Helsingissä eikä menettely olisi tasapuolista.

Edellä esitettyyn todettakoon, että As. Oy Helsingin Reginanrannan viittama ”Terassiohjeet Helsingissä -ohje” käsittelee ulkotarjoiluun käytettävien katuterassien ohjeistusta, jossa liiketilan edustaa käytetään ulkotarjoiluun. Ohjeen sivun 11 mukaan ”liitä hakemukseen kiinteistön omistajan suostumus siitä, että liiketilan edessä olevaa yleistä aluetta saa käyttää ulkotarjoiluun”. Nyt käsiteltävänä olevassa asiassa vuokra-alue on pienehkö määräala asemakaavassa kahvilaa (terasseineen) varten osoitetusta alueesta, joka ei sijaitse As. Oy Helsingin Reginanrannan liiketilan edessä, vaan kadun toisella puolella sijaitsevalla katuaukiolla. As. Oy Helsingin Reginanrannan viittaamalla ohjeen sivulla 13 taas käsitellään terassisuunnitelman mitoitusesimerkkiä, jossa asiakaspaikkoja on myös liiketilan edessä siinä kiinni. Vuokrasopimuksen 5 §:n mukaan: terassi ympäristöineen tulee toteuttaa mahdollisesti haettavien lupien ehtojen mukaisesti sekä soveltuvin osin noudattaa kulloinkin voimassa olevia Helsingin kaupungin terassiohjeita. Terassiohjeiden noudattaminen soveltuvin osin ei tarkoita kyseessä olevan vuokrauksen rinnastamista täysin palvelut- ja luvat -palvelukokonaisuuden alueiden käyttö ja valvonta -yksikön hoitamiin terassivuokrauksiin, joissa on yleensä kyse kiinteistön välittömään läheisyyteen ja usein jopa kiinni siihen sijoittuvista, yleiselle alueelle – tavallisesti katualueelle – toteutettavista terasseista. Terassiohjeessa annetaan sen sijaan ohjeita muun muassa esteettömyydestä, kalusteista ym., joiden ottaminen osaksi vuokrasopimusta on asiassa tarkoituksenmukaista. Yleisten töiden lautakunnan päätökset eivät sellaisenaan sovellu tontit-yksikön vuokrauksiin, eikä terassiohjeesta ole johdettavissa tulkintaa, jonka perusteella kaupungin olisi tullut pyytää asiassa Reginanrannan suostumusta.

Alueen vuokraaminen ei ole ollut poikkeuksellinen oikeustoimi. Lisäksi on huomattava, että maanvuokrasopimuksissa on kysymys yksityisoikeudellisesta sopimussuhteesta. Maanvuokrasopimuksen ehdot ovat maanvuokralain ja tontit-yksikön yleisesti noudattaman käytännön mukaiset, eli kaupunki noudattaa samanlaisia periaatteita samanlaisissa tapauksissa.

Yhdenvertaisuusperiaatetta tai tasapuolisuusperiaatetta ei ole rikottu. Päätös ei myöskään ole syntynyt virheellisessä järjestyksessä eikä toimivaltaa ole ylitetty.

Oikaisuvaatimusten kiireellinen käsittely

Yksityishenkilöiden/Solote Oy:n oikaisuvaatimuksen vaatimus ”lopettaa välittömästi laiton terassitoiminta” tulkittiin maaomaisuuden kehittäminen ja tontit-palvelussa vaatimukseksi irtisanoa Elek Oy:n kanssa solmittu tilapäistä terassivuokrausta koskeva maanvuokrasopimus oikaisuvaatimusten johdosta. Tilapäisen terassin vajaan neljän kuukauden mittaisen maanvuokrasopimuksen irtisanominen ei olisi lopettanut ravintolatoimintaa eikä terassitoiminta maaomaisuuden kehittäminen ja tontit-palvelun käsityksen mukaan ole ollut laitonta.

Maaomaisuuden kehittäminen ja tontit-palvelu harkitsi maanvuokrasopimuksen irtisanomista, mutta päätyi siihen, ettei oikaisuvaatimuksissa ollut esitetty riittävän painavia syitä näin poikkeukselliseen menettelyyn. Maaomaisuuden kehittäminen ja tontit-palvelu arvioi, että vuokrasopimuksen ennenaikaisesta irtisanomisesta olisi aiheutunut vuokralaiselle suurempaa vahinkoa kuin vuokrasopimuksen voimassaolosta oikaisuvaatimuksen tekijöille. Vuokralainen oli mm. hankkinut terassia varten kalusteita ja vuokraus oli hänelle Covid 19 -pandemian aiheuttamissa, poikkeuksellisissa olosuhteissa erityisen tärkeä. Asiassa ei myöskään nähty tarvetta itseoikaisulle.

Kuntalain 134 §:n mukaan oikaisuvaatimus on käsiteltävä kiireellisenä. Oikaisuvaatimuksia käsiteltäessä on kuitenkin annettava perusteltu ratkaisu ja vastaus esitettyihin vaatimuksiin. Valmistelutoimien sisältö ja laajuus ennen asian saattamista päätöksentekoon riippuvat asiasta ja voimavaroista. Yritystontit-tiimin päällikön päätöksestä on vastaanotettu kaksi oikaisuvaatimusta juuri ennen kaupunkiympäristölautakunnan kesätaukoa ja kesälomakautta.

Lopuksi

Oikaisuvaatimuksissa ei esitetä sellaisia uusia seikkoja, jotka antaisivat aihetta asian uudelleen käsittelyyn tai muihin toimenpiteisiin.

Esitetyillä perusteilla oikaisuvaatimukset tulee hylätä. Yritystontit-tiimin päällikön päätös täyttää yhdenvertaisuusperiaatteen ja tasapuolisen kohtelun vaatimukset ja vuokrauspäätös on tarkoituksenmukainen sekä lainmukainen. Yritystontit-tiimin päällikön päätös ei ole syntynyt virheellisessä järjestyksessä, yritystontit-tiimin päällikkö ei ole päätöstä tehdessään ylittänyt toimivaltaansa eikä päätös muutoinkaan ole lainvastainen.

Oikaisuvaatimuksissa ei ole myöskään esitetty sellaisia tarkoituksenmukaisuusperusteita, jotka eivät päätöstä tehtäessä olisi olleet yritystontit-tiimin päällikön tiedossa ja jotka antaisivat aihetta edellä mainitun päätöksen muuttamiseen.

Muutoksenhakuoikeus

Kuntalain (410/2015) 134 §:n mukaan lautakunnan alaisen viranomaisen päätökseen tyytymätön saa hakea siihen oikaisua. Oikaisuvaatimus tehdään lautakunnan alaisen viranomaisen päätöksestä asianomaiselle lautakunnalle. Kuntalain 137 §:n mukaan oikaisuvaatimuksen ja kunnallisvalituksen saa tehdä se, johon päätös on kohdistettu tai jonka oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun päätös välittömästi vaikuttaa (asianosainen) sekä kunnan jäsen.

Oikaisuvaatimusten käsittelyn edellytykset

Kuntalain 138 §:n mukaisesti oikaisuvaatimus on tehtävä 14 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista. Kuntalain 139 §:n mukaan päätöksen tiedoksiantoon asianosaiselle sovelletaan, mitä hallintolain 59 §:ssä säädetään tavallisesta tiedoksiannosta ja sähköisestä asioinnista viranomaistoiminnassa annetun lain 19 §:ssä säädetään tavallisesta sähköisestä tiedoksiannosta.

Kuntalain 140 §:n mukaan kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa.

Päätös 9.6.2021 (70 §) on asetettu nähtäville 10.6.2021. Päätöskohdan A osalta käsiteltävänä oleva oikaisuvaatimus on toimitettu 17.6.2021 kaupungin kirjaamoon ja päätöskohdan B osalta käsiteltävänä oleva oikaisuvaatimus on toimitettu 24.6.2021 kaupungin kirjaamoon, eli molemmat oikaisuvaatimukset ovat saapuneet määräajassa.

Oikaisuvaatimukset ja muut asiakirjat ovat olleet nähtävillä lautakunnan kokouksessa.

Päätös tullut nähtäväksi 05.10.2021

VALITUSOSOITUS

Tähän päätökseen haetaan muutosta kunnallisvalituksella.

Valitusoikeus

Päätökseen saa hakea muutosta kunnallisvalituksella vain se, joka on tehnyt alkuperäistä päätöstä koskevan oikaisuvaatimuksen.

Mikäli alkuperäinen päätös on oikaisuvaatimuksen johdosta muuttunut, saa tähän päätökseen hakea muutosta kunnallisvalituksella myös

Valitusaika

Kunnallisvalitus on tehtävä 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Valitus on toimitettava valitusviranomaiselle viimeistään valitusajan viimeisenä päivänä ennen valitusviranomaisen aukioloajan päättymistä.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi postitse, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi sähköisenä viestinä, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, kolmen päivän kuluttua viestin lähettämisestä.

Tiedoksisaantipäivää ei lueta valitusaikaan. Jos valitusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa valituksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Valitusperusteet

Kunnallisvalituksen saa tehdä sillä perusteella, että

Valittajan tulee esittää valituksen perusteet ennen valitusajan päättymistä.

Valitusviranomainen

Kunnallisvalitus tehdään Helsingin hallinto-oikeudelle.

Hallinto-oikeuden asiointiosoite on seuraava:

Valituksen voi tehdä myös hallinto- ja erityistuomioistuinten asiointipalvelussa osoitteessa: https://asiointi2.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet

Valituksen muoto ja sisältö

Valitus on tehtävä kirjallisesti. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.

Valituksessa on ilmoitettava:

Valituksessa on lisäksi ilmoitettava valittajan nimi ja yhteystiedot. Jos puhevaltaa käyttää valittajan laillinen edustaja tai asiamies, myös tämän yhteystiedot on ilmoitettava. Yhteystietojen muutoksesta on valituksen vireillä ollessa ilmoitettava viipymättä hallintotuomioistuimelle.

Valituksessa on ilmoitettava myös se postiosoite ja mahdollinen muu osoite, johon oikeudenkäyntiin liittyvät asiakirjat voidaan lähettää (prosessiosoite). Mikäli valittaja on ilmoittanut enemmän kuin yhden prosessiosoitteen, voi hallintotuomioistuin valita, mihin ilmoitetuista osoitteista se toimittaa oikeudenkäyntiin liittyvät asiakirjat.

Oikaisuvaatimuksen tekijä saa valittaessaan oikaisuvaatimuspäätöksestä esittää vaatimuksilleen uusia perusteluja. Hän saa esittää uuden vaatimuksen vain, jos se perustuu olosuhteiden muutokseen tai oikaisuvaatimuksen tekemisen määräajan päättymisen jälkeen valittajan tietoon tulleeseen seikkaan.

Valitukseen on liitettävä:

Oikeudenkäyntimaksu

Muutoksenhakuasian vireillepanijalta peritään oikeudenkäyntimaksu sen mukaan kuin tuomioistuinmaksulaissa (1455/2015) säädetään. Mikäli hallinto-oikeus muuttaa valituksenalaista päätöstä muutoksenhakijan eduksi, oikeudenkäyntimaksua ei peritä.

Pöytäkirja

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä lähetetään pyynnöstä. Asiakirjoja voi tilata Helsingin kaupungin kirjaamosta.

Kirjaamon aukioloaika on maanantaista perjantaihin klo 08.15–16.00.