Oikaisuvaatimus, kaupungingeodeetti päätös nro 27/2021 / tonttijako nro 13673, Kulosaarentie 44

Kaupunkiympäristölautakunta päätti hylätä ********** oikaisuvaatimuksen kaupunkiympäristön toimialan palvelut ja luvat -palvelukokonaisuuden kaupunkimittauspalvelun kaupungingeodeetin 5.7.2021 tekemästä erillisen tonttijaon hyväksymistä koskevasta päätöksestä n:o 27/2021 jäljellä tarkemmin ilmenevin perustein.

Muutoksenhaun kohteena oleva päätös

Kaupungingeodeetti on päätöksellään 5.7.2021 nro 27/2021 päättänyt hyväksyä erillisen tonttijaon ja tonttijaon muutoksen numero 13673 korttelin 42021 tonteilla 14 ja 15. Tonttien 91-42-21-1 ja 91-42-21-10 omistajan esityksestä tonttijaon muutoksessa korttelin 42021 tonttien 1 ja 10 osista on suunniteltu muodostettavan tontit 14 ja 15. Alueella on voimassa 28.11.2018 vahvistettu asemakaava n:o 12487 (lainvoimainen 24.1.2019), jossa tonttijaon muutosalue kuuluu AO/s-korttelialueeseen. Tonttijaon muutosehdotus on ollut nähtävillä 4.-18.6.2021 ja siitä on lähetetty maankäyttö- ja rakennusasetuksen (895/1999) 39 §:n mukainen ilmoitus tonttijaon muutoksen hakijalle sekä muille asianosaisille.

Samalla kaupungingeodeetti on määrännyt maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) 202 §:n nojalla päätöksen tulemaan voimaan ennen kuin se on saanut lainvoiman.

Esitetyt vaatimukset ja niiden perusteet

Oikaisuvaatimuksessa vaaditaan päätöksen oikaisua niin, että alkuperäinen tonttijakosuunnitelma tulee voimaan. Tontti halutaan nyt jakaa eri tavalla, kun aiemmassa suunnitelmassa. Oikaisuvaatimuksen tekijöiden mukaan jokainen erillinen tontti muodostaa erillisen rasitteen heille maanomistajina, kun jokaisen erillisen tontin erilliset omistajat näyttävät suunnitelmien mukaan käyttävän heidän tonttia kulkuunsa. Helsingin Seurakuntayhtymä ja Helsingin kaupunki ovat tehneet tämän uuden tonttijaon tonttien ostajaehdokkaiden vaatimuksesta. Oikaisuvaatimuksen tekijöiden mukaan kyseiset ostajat ovat jo valmiiksi ilmoittaneet pyrkivänsä estämään heidän kulkunsa autotalliinsa. Oikaisuvaatimuksen tekijät vastustavat tontin jakamista kahteen, sillä tämä jako on heille aiemmin esitettyjen jakojen vastainen.

Päätöksen perustelut

Asemakaavassa n:o 12487 (asemakaavan muutos) tonttijako on esitetty ohjeellisena ja asemakaavan määräysten mukaan tällä asemakaava-alueella on korttelialueelle laadittava erillinen tonttijako. Tällöin tämän ase-makaavan muutoksen alueella kaavatonttia koskeva ensimmäinen tonttijako voidaan laatia myös muulla tarkoituksenmukaisella tavalla kuin asemakaavassa on ohjeellisesti esitetty. Oikaisuvaatimuksen kohteena oleva tonttijakopäätös on asemakaavan lainvoimaistumisen jälkeen ensimmäinen ko. kaavatonttia koskeva tonttijako eikä ko. kaavatonttiin liity muita tonttijaon laatijan tekemiä tonttijakosuunnitelmia.

Oikaisuvaatimuksen kohteena olevalle kaavatontille 91-42-21-12 on ase-makaavassa osoitettu kolme rakennusalaa ja kullakin rakennusalalle on 200 km² rakennusoikeutta. Lisäksi asemakaavassa kaavatontille n:o 12 on osoitettu kaksi ajoyhteyttä oikaisuvaatimuksen tekijöiden omistaman määräalan (kaavatontin 91-42-21-13) läpi ”ajo”-kaavamerkinnällä, jonka selite on ”Ajoyhteys, jonka kautta ajo toiselle tontille on sallittu”. Asemakaavan mukaisten ajoyhteyksien rajaukset on osoitettu tonttijakokartalla asemakaavan mukaisina. Kaavatontin nro 12 itäisimmälle rakennusalalle on ase-makaavan mukainen tarve ajoyhteydelle kaavatontin n:o 13 itäreunaa pitkin riippumatta siitä, muodostuuko kaavatontista n:o 12 yksi vai kaksi tonttia. Tonttijako ei aiheuta epäselvyyttä kiinteistöjaotukselle, tonttijaolla ei muuteta asemakaavassa osoitettuja rakennusaloja tai rakentamisen mahdollista sijoittumista eikä mahdollisia ajoyhteyksiä. Tonttijako perustuu voimassa olevaan asemakaavaan ja sen määräyksiin. Tonttijako on siten tarkoituksenmukainen.

Oikaisuvaatimuksen tekijät ovat ostaneet määräalan (vastaa kaavatonttia 91-42-21-13) 9.7.2019 Helsingin kaupungilta, jolloin nykyinen asemakaava on ollut lainvoimainen. Kauppakirjan kohdassa MUUT EHDOT 1 todetaan muun muassa seuraavaa: ”Kaavatonteilla 91-42-21-11 ja 91-42-21-12 on asemakaavan muutoksen nro 12487 (voimaan 24.1.2019) osoittamissa paikoissa oikeus kulkuun ja ajoyhteyteen (ajo) sekä johtojen sijoittamiseen kaavatontin 91-42-21-13 kautta.” Ajoyhteydet on osoitettu myös määräalaa koskevan kauppakirjan liitekartassa ajo-merkinnällä. Määräalan kauppakirjassa todetaan myös, että ostajat ovat tutustuneet asiakirjaan ”kaavakartat ja –määräykset selostuksineen 24.1.2019”. Oikaisuvaatimuksen tekijät ovat siis olleet tietoisia, että kaavatontin n:o 13 läpi tulee hyvin todennäköisesti tarve kulkea asemakaavassa osoitetuissa kohdin, jotta noin puoli vuotta kaupantekoa ennen lainvoimaistuneen asemakaavan mukaisen rakentamisen ja maankäytön on ylipäätään mahdollista toteutua.

Tontille pääsemiseksi vaadittavan kulkuyhteyden ja muiden mahdollisten rasitteiden perustamisesta päätetään vasta tonttijaon lainvoimaistumisen jälkeen tehtävässä tontin lohkomistoimituksessa. Tonttijakokartalla kuitenkin esitetään asemakaavan mukaiset ajoyhteydet ja tarvittaessa tonttijako-alueen maanomistajien kauppakirjassa hyväksymät tai erillisessä rasitesopimuksessa sopimat kulkuyhteydet.

Tonttijaon laatija (Helsingin kaupunki) on laatinut kyseessä olevan tonttijaon maanomistajan (Helsingin Seurakuntayhtymä) hakemuksesta. Tonttijako noudattaa maanomistusoloja hakijan omistaessa koko tonttijakoalueen eli koko kaavatontin n:o 12 alueen. Tonttijaon laatija ei ota kantaa tonttijaon hakijan intresseihin tonttijakoalueen tulevasta maanomistuksesta, mutta voi todeta lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin tietojen perusteella, että tonttijako-alueen muodostajakiinteistöihin kohdistuu kiinteistökaupan esisopimuksia.

Sovelletut lainkohdat

Maankäyttö- ja rakennuslaki 78, 79, 187, 194, 202 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 37 §

Edellä esitettyjen seikkojen nojalla kaupunkiympäristölautakunta katsoo, että oikaisuvaatimuksessa ei ole esitetty sellaisia laillisuus- tai tarkoituksen-mukaisuusperusteita, joiden johdosta viranhaltijan päätöstä olisi muutettava tai joiden johdosta päätös olisi kumottava.