Vuokrausperiaatteet, tontti 20082/1 ja 20830/4, Länsisatama

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Asemakaava- ja tonttitiedot

Länsisataman Jätkäsaaren asemakaavan muutos nro 12500 (Melkinlaituri) on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 16.1.2019 § 10 ja se on tullut voimaan 12.3.2019.

Kaava-alueelle sijoittuu asuinkerrostalojen (AK) tontti 20082/1. Tontin rakennusoikeus on yhteensä 4 000 k-m². Tontin pinta-ala on 1 410 m² ja osoite Atlantinkatu 19. Tontti on merkitty kiinteistörekisteriin 6.10.2020.

Länsisataman Jätkäsaaren asemakaavan muutos nro 12331 (Atlantinkaari) on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 9.12.2015 § 347 ja se on tullut voimaan 22.1.2016.

Kaava-alueelle sijoittuu asuinkerrostalotontti (AK) 20830/4. Tontin rakennusoikeus on yhteensä 17 885 k- m². Tontin pinta-ala on 5 501 m² ja osoite Länsisatamankatu 41. Tontti on merkitty kiinteistörekisteriin 26.9.2018.

Otteet asemakaavan muutoksista 12500 ja 12331 ovat liitteenä 2 ja 3.

Varauspäätökset

Kaupunginhallitus on 10.6.2019 § 446 päättänyt varata Länsisataman Jätkäsaaren asuinkerrostalotontin 20082/1 Varte Oy:lle valtion tukemien asumisoikeusasuntojen suunnittelua varten 31.12.2021 saakka.

Tontinvarausehtoja on tämän jälkeen tarkistettu kaupunkiympäristön toimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun tonttipäällikön 6.9.2021 § 47 päätöksellä, jonka mukaan tontin rahoitus- ja hallintamuoto muutettiin Hitas I -omistusasuntotuotannoksi valtion korkotukeman asumisoikeusasuntotuotannon sijaan.

Päätöksen mukaan tontille suunnitellun asuinrakennushankkeen hintatasoa ei pitkällisistä neuvotteluista huolimatta ole saatu sovitettua Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen edellyttämälle tasolle, joten tontille suunniteltua asuinrakennushanketta ei ole mahdollista toteuttaa valtion tukemana (pitkä korkotuki) asumisoikeusasuntotuotantona. Varauksensaaja pystyisi kuitenkin toteuttamaan hankkeen Hitas-ehtojen mukaisesti niin, että hanke täyttää kaupungin Hitas-hankkeilta edellyttämät mm. kohteen hankinta-arvoa, laatua sekä asuntojen perheasunto- ja keskipinta-alaa koskevat vaatimukset.

Tonttipäällikkö 6.9.2021 § 47

Kaupunginhallitus on 28.1.2013 § 139 varannut ns. Atlantinkaaren itäosan alueen (myöhemmin asemakaavan muutoksen nro 12331 mukaisen tontin 20830/1) Asuntotuotantotoimistolle (nykyisin kaupunkiympäristön toimialan asuntotuotantopalvelu) 31.12.2014 saakka asuntotuotantoa varten siten, että alueelle myöhemmin asemakaavalla osoitettavasta asuinrakennusoikeudesta vähintään noin 60 % tulee toteuttaa vapaarahoitteisena Hitas-omistusasuntotuotantona Hitas I -ehdoin ja/tai muuna välimuodon asuntotuotantona ja enintään noin 40 % tulee toteuttaa valtion korkotukemana vuokra-asuntotuotantona.

Varausaikaa on tämän jälkeen jatkettu usealla päätöksellä, viimeisimmän kerran tonttipäällikön päätöksellä 3.2.2021 § 5 vuoden 2021 loppuun saakka. Asuntotuotantopalvelun ilmoituksen mukaan kaavatontista 20830/1 muodostettu tontti 20830/4 on tarkoitus toteuttaa Hitas I -omistusasuntotuotantona varauspäätöksen ehtojen mukaisesti.

Hankkeiden tilanteesta

AK-tontille 20082/1 toteutettavalla asuntohankkeella on jo lainvoimainen rakennuslupa ja rakentamisen on tarkoitus alkaa loppuvuodesta 2021. AK-tontin 20830/4 rakennuslupahakemus on käsiteltävänä ja rakentamisen on tarkoitus alkaa mahdollisimman pian rakennusluvan tultua lainvoimaiseksi. Molemmalle tontille on tarpeen ja ajankohtaista määrittää vuokrausperiaatteet.

Maaperätiedot

Tehtyjen selvitysten mukaan tonttien alueella on harjoitettu toimintaa, joka on saattanut aiheuttaa maaperän pilaantumista. Tonttien maaperä kunnostetaan rakentamisen yhteydessä rakennuttajien toimesta. Kaupunki korvaa rakennuttajille maaperän puhdistamisesta aiheutuvat tavanomaisiin maanrakennuskustannuksiin nähden ylimääräiset kulut.

Vuokrausperiaatteet

Asuinkerrostalotontit (AK) 20082/1 ja 20830/4 on tarkoitus luovuttaa Hitas I -omistusasuntotuotantoon pitkäaikaisesti vuokraamalla.

Vuokrausperiaatteiden määrittelyssä on huomioitu Jätkäsaaren ja Kalasataman alueille aiemmin vahvistetut vuokrausperiaatteet ja tonttien sijainti. Tällä tavoin on pyritty mahdollisimman yhdenmukaiseen ja johdonmukaiseen hinnoitteluun.

Vertailutiedot

Kaupunginvaltuusto on 17.2.2021 § 30 vahvistanut Länsisataman Jätkäsaaressa sijaitsevan asuin-, liike-, toimisto- ja palvelurakennusten tontin (ALP-1) 20834/1 ja asuinkerrostalotonttien (AK) 20078/2–3 vuokrausperiaatteet seuraavin ehdoin:

• ALP-1-tontin 20834/1 ja AK-tonttien 20078/2–3 vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana asuinkerrosneliömetrihintana Hitas-asuntotuotannon osalta vähintään 46 euroa ja tonteille toteutettavien nk. kivijalkaliike, -myymälä, -näyttely, -toimisto tai muiden vastaavien tilojen osalta vähintään 27 euroa.
• Alkuvuosialennuksen johdosta tonttien maanvuokrasta peritään vapaarahoitteisilta tonteilta 80 % 31.12.2026 saakka.
• Asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi rakennettavien asuntojen ulkopuolisten asuntoja palvelevien tilojen osalta ei peritä maanvuokraa.

Kaupunginvaltuusto on 7.2.2021 § 31 vahvistanut Kalasataman Työpajanpihan asuinkerrostalotontin (AK) 10592/2 vuokrausperiaatteet seuraavin ehdoin:

• Asuinkerrostalotontin (AK) vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana asuinkerrosneliömetrihintana Hitas-asuntotuotannon osalta vähintään 46 euroa ja tontille toteutettavien liiketilojen osalta vähintään 26 euroa.

Vuosivuokra

Asuinkerrostalotontin (AK) 20082/1 tai siitä muodostettavien tonttien vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana asuinkerrosneliömetrihintana Hitas-asuntotuotannon osalta vähintään 48 euroa ja tontille toteutettavien nk. kivijalkaliike, -myymälä, -näyttely, -toimisto tai muiden vastaavien tilojen osalta vähintään 28 euroa.

Asuinkerrostalotontin (AK) 20830/4 tai siitä muodostettavien tonttien vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana asuinkerrosneliömetrihintana Hitas-asuntotuotannon osalta vähintään 55 euroa ja tontille toteutettavien nk. kivijalkaliike, -myymälä, -näyttely, -toimisto tai muiden vastaavien tilojen osalta vähintään 29 euroa.

Ensi vaiheessa tonteille esitetään myönnettäväksi alkuperäisestä vuokrasta 20 %:n ns. alkuvuosialennus 31.12.2026 saakka. Alkuvuosialennus esitetään myönnettäväksi alueen rakentamisesta johtuvan keskeneräisyyden perusteella ja tämän johdosta maanvuokrasta perittään 80 % 31.12.2026 saakka.

Asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi rakennettavien asuntojen ulkopuolisten asuntoja palvelevien tilojen osalta ei perittä maanvuokraa.

AK-tontin 20082/1 laskennallinen k-m² -hinta hintatasossa (7/2021, ind. 20,15) on esitetyn mukaisesti noin 970 euroa ja AK-tontin 20830/4 laskennallinen k-m² -hinta mainitussa hintatasossa on noin 1 100 euroa. Maanvuokran teoreettinen vaikutus asumiskustannuksiin on mainitussa hintatasossa tontin 20082/1 osalta noin 3,90 euroa/as-m²/kk ja tontin 20830/4 osalta noin 4,43 euroa/as-m²/kk. Mainituissa hinta-arvioissa ei ole huomioitu tonteille edellä esitettyä ns. alkuvuosialennusta.

Kaupunginvaltuuston päätöksen 1.10.1980 (asia 18) mukaan asuntotontin vuosivuokra on 4 % ja muiden tonttien 5 % tontin laskennallisesta hinnasta, mikä määräytyy tontin pääasiallisen käyttötarkoituksen mukaisesti.

Vuokra-aika

Vuokra-aika molempien tonttien osalta on noin 60 vuotta siten, että vuokra-aika alkaa myöhemmin päätettävästä ajankohdasta ja päättyy 31.12.2080. Jätkäsaaren alueella tontit on noudatetun käytännön mukaisesti vuokrattu noin 60 vuodeksi.

Toimivalta

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 8 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto vahvistaa yli 30 vuoden pituisten maanvuokrasopimusten yleiset vuokrausperiaatteet.

Kaupunkiympäristölautakunta 28.09.2021 § 513

Esitys

Esittelijä

Lisätiedot

Kristian Berlin, kiinteistölakimies, puhelin: 09 310 36438

Päätös tullut nähtäväksi 17.11.2021

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §