Tonttivaraus / aluevaraus, konseptikilpailu, L3-makasiinirakennuksen kehittäminen, Länsisatama, Jätkäsaari, tontti 20799/1

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Varauspäätös

Kaupunkiympäristölautakunta päätti 7.4.2020 § 199 järjestää
L3-varastomakasiinirakennusta koskevan konseptikilpailun. Kilpailun
tavoitteena oli löytää toteuttamiskelpoinen ehdotus kilpailualueella sijaitsevan makasiinirakennuksen kehittämiseksi. Kilpailulla haettiin rakennukselle ja tontilla sijaitsevalle teollisuusnosturille uutta omistajaa, joka suunnittelisi ja toteuttaisi rakennukseen monipuolisia kulttuuria, vapaa-aikaa ja yhdessäoloa palvelevia tiloja.

Kaupunkiympäristölautakunta päätti 29.11.2022 § 677 arviointiryhmän
esityksen mukaisesti valita kilpailun voittajaksi Cobbleyard Real Estate
Oy:n ehdotuksen.

Kaupunginhallituksen elinkeinojaosto päätti 6.2.2023 § 5 varata Jätkäsaaren ohjeellisen tontin 20799/1 ja sillä sijaitsevan L3-varastomakasiinirakennuksen Cobbleyard Real Estate Oy:lle 31.12.2024 saakka makasiinirakennusta koskevan konseptikilpailun voittaneen hankkeen jatkosuunnittelua varten. Varaus päättyy 31.12.2023, mikäli varauksensaaja ei ole allekirjoittanut rakennuksen kauppaa koskevaa esisopimusta.

Asemakaava- ja kiinteistötilanne

L3-varastomakasiinirakennus sijaitsee tontilla, jolla on voimassa 31.3.2017 lainvoimaiseksi tullut asemakaava nro 12351. Asemakaavan mukaan ohjeellinen tontti 20799/1 kuuluu toimitilarakennusten korttelialueeseen, jossa on teollisuushistoriallisesti ja rakennustaiteellisesti arvokas suojeltava rakennus (KTY/s). Kiinteistöön kuuluu käytöstä poistunut suojeltu satamanosturi.

Rakennukseen saa sijoittaa julkisia palveluita, myymälä-, liike-, toimisto- ja ympäristöhäiriötä aiheuttamattomia teollisuustiloja, koulutus-, studio- ja näyttelytiloja, kokoontumistiloja, kahvila- ja ravintolatiloja tai muita asiakaspalvelutiloja.

Tontin voimassaolevan asemakaavan mukainen rakennusoikeus on 11 000 k-m².

Asemakaavakartta on esityksen liitteenä 2.

Vuokrausperiaatteet

Ohjeellinen tontti 20799/1 tai siitä muodostettava tontti vuokrataan pitkäaikaisesti. Vuokra-aika on 50 vuotta ja sen alkamisesta päätetään erikseen. Vuosivuokra määrätään pitäen perusteena alla esitettyjä käyttötarkoitusten mukaisia kerrosneliömetrihintoja.

Cobbleyard Real Estate Oy on tehnyt konseptikilpailun voittaneeseen suunnitelmaansa perustuen kilpailuohjelmassa ilmoitetun mukaisesti kaupungille tontin rakennusoikeudesta 4 200 000 euron arvoisen ostotarjouksen. Vuokrakauden alkaessa tontista perittävä vuosivuokra on siten 210 000 euroa.

Vuosivuokrasta esitetään kohteen ominaisuuksien ja suojeluarvojen vuoksi myönnettäväksi 25 % alennus kolmeksi vuodeksi sopimuskauden alusta lukien. Alkuvuosialennuksen perusteena on 3. ja 4. kerroksien toteutusedellytysten, käytettävyyden ja investointitarpeiden selvittäminen, sillä nykytilassa kerrokset ovat suurelta osin ikkunatonta teknistä tai kausiluontoista kylmää tilaa.

Cobbleyard Real Estate Oy:n esittämän tarjouksen mukaan rakennukseen toteutetaan, liike-, toimisto-, näyttely- ja ravintolatiloja. Ennen tontin pitkäaikaista vuokraamista maanvuokrasopimukseen täsmennetään vuokran perusteena olevien kerrosneliömetrien jakautuminen tilalajeittain siten, että kullekin tilalajille osoitettava neliömetrimäärä ilmenee maanvuokrasopimuksesta. Maanvuokrien esitetään määräytyvän kaupungin ja Cobbleyard Real Estate Oy:n välillä käytyjen neuvottelujen perusteella rakennusoikeuksittain seuraavasti:

• Liiketila: 450 e/k-m²
• Näyttelytila: 400 e/k-m²
• Toimisto: 550 e/k-m²
• Varasto: 175 e/k-m²

Maanvuokra sidotaan elinkustannusindeksiin siten, että vuokraa korotetaan vuosittain elinkustannusindeksin pisteluvun muutoksen mukaisesti. Perusindeksinä käytetään maanvuokraamista koskevan päätöksen ajankohtana viimeisimmäksi julkaistua elinkustannusindeksin pistelukua.

Maanvuokrasopimusluonnos on liitteenä 4.

Vuokranmäärityksen markkinaehtoisuus on varmistettu puolueetonta arvioijaa käyttäen. Arviolausunto on oheismateriaalissa.

Myyntiperiaatteet

Tontin maanvuokrasopimukseen sisällytetään osto-oikeusehto.

Kaupunginhallituksen 1.4.2019 § 220 hyväksymien tontinluovutusta koskevien linjausten ja niitä tarkentavien soveltamisohjeiden mukaan kaupunki luovuttaa hankkeen toteuttajan valinnan mukaan tontit pääsääntöisesti myymällä tai vuokraamalla osto-oikeuksin myytäessä kaupungin omistama rakennus, mikäli tontin luovuttamisella myymällä tai osto-oikeuksin vuokraamalla voidaan arvioida olevan rakennuksen myyntiä tai kaupungin muita strategisia tavoitteita tukeva vaikutus.

L3-makasiinirakennuksen 17.4.2020 päivätyssä, kaupunkiympäristölautakunnan 7.4.2020 § 199 hyväksymässä kilpailuohjelmassa todetaan tontinluovutuksen osalta, että kaupunki luovuttaa tontin pitkäaikaisella maanvuokrasopimuksella. Lisäksi kilpailuohjelmassa todetaan, että kilpailun neuvotteluvaiheessa voidaan neuvotella maanvuokrasopimukseen mahdollisesti sisällytettävästä osto-oikeudesta, ja että neuvottelut osto-oikeudesta riippuvat jatkoneuvotteluihin valitun konseptisuunnitelmien kokonaisuudesta. Osto-oikeutta koskeva neuvottelumahdollisuus sisällytettiin kilpailuohjelmaan, koska sen katsottiin lisäävän kilpailuun osallistumisen houkuttelevuutta. Kilpailuohjelma on oheismateriaalissa.

Osto-oikeuden lisääminen vuokrasopimukseen on perusteltua myös hankkeen toteutumisedellytysten varmistamiseksi ja siksi, että tontti on kaavallisesti loppuun jalostettu siten, ettei näköpiirissä ole merkittävää kaavanmuutosmahdollisuuksiin perustuvaa arvonnousua.

Kaupungin intressien turvaamiseksi myyntiä ei toteuteta välittömästi, vaan osto-oikeuden toteuttamisen edellytykseksi asetetaan, että vuokra-alueella sijaitseva rakennus on korjattu olennaisilta osin maanvuokrasopimukseen liitettävän suunnitelman mukaisesti. Mikäli osto-optiota käytetään, tonttikauppa toteutetaan seuraavin olennaisin ehdoin:

• Osto-oikeutta käytettäessä kauppahinta tulee suorittaa myyjälle kokonaisuudessaan kauppakirjan allekirjoittamisen yhteydessä.
• Tontin myydään vapaana kaikista kiinnityksistä ja muista vakuusoikeuksista.
• Muilta osin noudatetaan kaupungin tavanomaisia ehtoja sekä sitä, mitä maakaaressa on säädetty.

Vuokra-alueen osto-oikeus määritetään samoin periaattein kuin edellä todettu tontin maanvuokra. Tontin kauppahinta on 4 200 000 euroa, jota tarkistetaan myyntihetkellä elinkustannusindeksin pisteluvun muutoksen mukaisesti siten, että perusindeksinä käytetään maanvuokrasopimuksen allekirjoitushetkellä voimassa olevaa indeksiä. Elinkustannusindeksin pisteluvun laskiessa kauppahintaa ei kuitenkaan alenneta.

Vuokraus- ja myyntiperiaatteet perustuvat ulkopuoliseen arviolausuntoon. Lausunnon perusteella tarjoajaa on pyydetty tarkistamaan tarjoustaan. Esitettävät hinnat vastaavat käypiä arvoja.

Arviolausunto on oheismateriaalissa.

Toimivalta ja delegointi

Kaupunginvaltuusto on 2.2.2022 § 22 hyväksynyt asuntotonttien sekä asumista palvelevien tonttien maanvuokrauksen yleiset periaatteet. Päätöksen mukaan asuntotonttien tonttikohtainen maanvuokran määrittäminen tapahtuu jatkossa viranhaltijapäätöksin kaupunginvaltuuston vahvistamiin yleisiin periaatteisiin sekä kaupunkiympäristölautakunnan niitä tarkentaviin soveltamisohjeisiin perustuen. Kaupunginvaltuusto ei siten lähtökohtaisesti enää käsittele yksittäisten asuntotonttien vuokrauksiin liittyviä vuokrausperiaatteita. Yritystonttien maanvuokrauksen nykykäytäntöön päätöksellä ei ole vaikutusta.

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 8 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto vahvistaa yli 30 vuoden pituisten maanvuokrasopimusten yleiset vuokrausperiaatteet.

Sen jälkeen kun kaupunginvaltuusto on vahvistanut vuokraus- ja myyntiperiaatteet on kaupunkiympäristön toimialan viranhaltijalla hallintosäännön (16 luku 1 § 2 momentti 2 kohta) sekä kaupunkiympäristölautakunnan päätöksen (29.5.2018 § 279) perusteella oikeus päättää tontin vuokraamisesta osto-oikeuksin.

Kaupunginhallituksen tarkoituksena on, mikäli kaupunginvaltuusto hyväksyy päätösesityksen, kaupunginvaltuuston päätöksen täytäntöönpanon yhteydessä oikeuttaa tonttipäällikkö päättämään tontin myymisestä osto-oikeuden perusteella.

Kaupunginhallituksen elinkeinojaosto 06.02.2023 § 5

Päätös

Esittelijä

Lisätiedot

Suvi Rämö, vs. kaupunginsihteeri, puhelin: 310 32174

Minna Maarttola, kehityspäällikkö, puhelin: 310 36307

Katharina Mead, erityisasiantuntija, puhelin: 310 25452

Kaupunkiympäristölautakunta 29.11.2022 § 677

Päätös

A

Kaupunkiympäristölautakunta päätti:

• valita konseptikilpailun voittajaksi Cobbleyard Real Estate Oy (y-tunnus 2747750-3) liitteen 7 mukaisella suunnitteluratkaisullaan.

B

Kaupunkiympäristölautakunta esitti kaupunginhallituksen elinkeinojaostolle seuraavaa:

• varataan Helsingin kaupungin 20. kaupunginosan (Länsisatama, Jätkäsaari) asemakaavan nro 12351 ohjeellinen tontti 20799/1 ja rakennus kilpailuehdotuksen jatkosuunnittelua varten Cobbleyard Real Estate Oy:lle seuraavin ehdoin:

C

Kaupunkiympäristölautakunta esitti kaupunginhallitukselle seuraavaa:

• Helsingin kaupungin 20. kaupunginosan (Länsisatama, Jätkäsaari) asemakaavan nro 12351 ohjeelliselle tontille 20799/1 tai siitä muodostettavalle tontille vahvistetaan vuokraus- ja myyntiperiaatteet liitteestä 9 ilmenevien periaatteiden mukaisesti.

(varaustunnus L1120-134)

Käsittely

Esittelijä

Lisätiedot

Katharina Mead, erityisasiantuntija, puhelin: 310 25452

Päätös tullut nähtäväksi 22.03.2023

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §