Tonttivaraus, määräala, tontti 28320/7, Suonotkontie 4, Maunula, Oulunkylä, OP-Vuokratuotto-erikoisrahasto

Esitys on ehdotuksen mukainen.

Kaupunkiympäristölautakunta esittää kaupunginhallitukselle tontin (AK) 28320/7 määräalan varaamista OP-Vuokratuotto -erikoissijoitusrahas-
tolle Oulunkylästä vapaarahoitteisten ja sääntelemättömien vuokra-asuntojen suunnittelua varten.

Kaupungin ja As Oy Suonotkontie 4:n välillä on voimassa maanvuokrasopimus nro 7595, joka koskee asuntotonttia (AK) 28320/7. OP-Vuokratuotto -erikoissijoitusrahasto omistaa vuokralaisena olevan asunto-osakeyhtiön osakekannan.

Varaus koskee vuokratulle asuntotontille jo vuonna 2014 kaavoitettua lisärakennusoikeutta, joka mahdollistaa toisen kerrostalon rakentamisen tontille. Tämä vielä käyttämätön rakennusala on tarkoitus erottaa omalle tontilleen ja sitä hallinnoimaan on tarkoitus perustaa uusi asunto-osakeyhtiö.

Varaus mahdollistaa kaavoitetun täydennysrakentamispotentiaalin toteutumisen hyvien kulkuyhteyksien varrelle.

Hakemus ja suunniteltava hanke

OP-Vuokratuotto -erikoissijoitusrahasto pyytää 15.11.2021 päivätyllä hakemuksellaan, että sille varataan se tontin 28320/7 osa, jolle tullaan kohdistamaan kaikki tontille 28320/7 osoitettu käyttämätön rakennusoikeus. Rakennusoikeus esitetään hakemuksessa varattavaksi vapaarahoitteisten ja sääntelemättömien vuokra-asuntojen suunnittelua varten.

Rahoitus- ja hallintamuototarkastelu on tehty yhdessä kanslian asuminen-yksikön kanssa. Kyseinen tarkastelu ei suoraan puoltanut hakemuksen mukaista rahoitus- ja hallintamuotoa tälle alueelle, jolle toivotaan ensisijaisesti asumisoikeusasuntotuotantoa. Kokonaisarvioinnissa annettiin kuitenkin painoarvoa muun muassa sille, että hanke ei sijaitse kaupunkiuudistusalueella, hankkeen suunnittelutilanne mahdollistaa nopean rakentumisen ja hanke on kokoluokaltaan pienehkö (asuinrakennusoikeus on noin 2 100 k-m²). Näillä perusteilla esitettävän rahoitus- ja hallintamuodon ei ole katsottu vaikuttavan negatiivisesti kaupungin tälle alueelle asettamaan asuntotuotannon rahoitus- ja hallintamuotojakaumaa koskevaan tavoitteeseen.

Varattavaksi esitettävä alue sijaitsee As Oy Suonotkontie 4:n nykyisellä vuokra-alueella (tontti 28320/7, vuokraustunnus A1128-63), joka on kuvattu liitteessä 5. Vuokra-alueella sijaitsee kerrostalo, jonka asunnot ovat vuokra-asuntokäytössä. As Oy Suonotkontie 4:n maanvuokrasopimus nro 7595 on voimassa 31.12.2025 saakka.

OP-Vuokratuotto -erikoissijoitusrahasto hakee varausta kaavatontin 28320/7 määräalaan sillä perusteella, että sen omistamalle yhtiölle vuokratulla tontilla on käyttämätöntä rakennusoikeutta, jonka se on halukas toteuttamaan. Hankkeen toteuttamista koskeva poikkeamispäätös on myönnetty kesäkuussa 2021 (rakennusvalvontapäällikkö, 4.6.2021 § 4) ja rakennuslupaa koskevat neuvottelut ovat rakennusvalvontaviranomaisen kanssa pitkällä. Maanvuokrasopimuksen ollessa voimassa ko. rakennusoikeutta ei muut toimijat voi toteuttaa.

Hakemus on liitteenä 5.

Asemakaava- ja tonttitiedot

Asemakaava nro 12198
Asemakaava tullut voimaan: 14.3.2014
Käyttötarkoitus: asuinkerrostalojen korttelialue (AK)
Osoite: Suonotkontie 4
Tontin nro: 28320/7
Pinta-ala: 5 499 m²
Rakennusoikeus: 5 100 k-m²

Asemakaavan muutos nro 12198 tuli voimaan 14.3.2014. Se mahdollistaa täydennysrakentamisen As Oy Suonotkontie 4:n nykyiselle vuokra-alueelle. Vuokra-alueelle on asemakaavan muutoksessa osoitettu nykyisen neljäkerroksisen kerrostalon rakennusalan eteläpuolelle rakennusala viisikerroksiselle kerrostalolle, jonka pohjakerrokseen tulee rakentaa vähintään 70 k-m² liiketilaa.

Tontilla 28320/7 on käyttämätöntä rakennusoikeutta noin 2 100 k-m² ja se esitetään varattavaksi tällä päätöksellä.

Tontin varaaminen

Esittelijä esittää tontin varaamista hakijalle päätösesityksen mukaisesti.

Tonttien luovuttamista koskevien kaupunginhallituksen 1.4.2019 hyväksymien linjausten mukaisesti kaupunki varaa asuntotontit pääasiassa julkisten hakujen ja kilpailujen kautta. Yksittäinen asuntotontti voidaan kuitenkin varata suoravarauksena ilman julkista hakua tapauskohtaisesti arvioitavin erityisin perustein.

Tontin varaamista OP-Vuokratuotto -erikoissijoitusrahastolle voidaan pitää tässä tapauksessa perusteltuna, sillä kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) hyväksymien linjausten ja niitä täydentävien soveltamisohjeiden kohdan "Asuntotonttien suoravaraukset" kohdan 2.5 mukaan tontti voidaan varata suoravarauksena muun muassa silloin, kun kilpailuttaminen tai avoimen haun järjestäminen ei ole mahdollista tonttiin kohdistuvan hakijan pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen vuoksi ja tontti varataan tontin vuokralaiselle ja/tai tämän valitsemalle kumppanille täydennysrakentamishanketta varten. Tontti voidaan tällöin varata ja osoittaa sääntelemättömään asuntotuotantoon edellyttäen muun ohella, että kaupungin ko. alueelle asettamat asuntotuotannon rahoitus- ja hallintamuotojakaumaa koskevat tavoitteet täyttyvät.

Edellä mainitun suoravarausta koskevien ehtojen voi katsoa täyttyvän, koska varauksensaaja omistaa vuokralaisena olevan yhtiön osakekannan ja hankkeen pieni koko huomioiden alueelle asetetut hallintamuotojakaumaa koskevat tavoitteet eivät hankkeen seurauksena vaarannu.

Varausesitys on valmisteltu yhteistyössä kaupunginkanslian ja asemakaavapalvelun kanssa. Varaus perustuu hakemuksen tietoihin ja käytyihin neuvotteluihin.

Tontin myöhempi luovuttaminen ja aluetta koskevan nykyisen maanvuokrasopimuksen muuttaminen

Nyt varattaviksi esitettävä alue on tarkoitus muodostaa omaksi tontikseen ja tontti on tarkoitus myöhemmin luovuttaa hakijalle kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) päättämien asuntotonttien luovutusta koskevien linjausten mukaisesti vuokraamalla pitkäaikaisesti.

Tontti tullaan luovuttamaan käypään hintaan. Vuokran markkinaehtoisuus varmistetaan ulkopuolisen asiantuntijan laatimalla erillisellä arviokirjalla tai vyöhykehintamallilla.

As Oy Suonotkontie 4:n pitkäaikaista maanvuokrasopimusta nro 7595 tullaan muuttamaan siten, että vuokraus kohdistuu jatkossa vain siihen osaan tontista 28320/7, jolla sijaitsee jo rakennettu kerrostalo ja sitä palvelevat parkkipaikat.

Varattavaksi esitettävän alueen vuokrausperiaatteet tullaan vahvistamaan tontin pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen laadinnan yhteydessä.

Täydennysrakentamiskorvaus

Kaupunki ei tule suorittamaan asemakaavan muutoksen toteuttamisen johdosta täydennysrakentamiskorvausta, sillä kaavamuutoksesta seurannut tontin lisääntynyt rakennusoikeuden määrä esitetään varattavaksi nykyisen vuokralaisen omistajataholle.

Toimivalta

Hallintosäännön 8 luvun 1 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaan kaupunginhallitus päättää kaupungin maa- ja vesialueiden varaamisesta rakentamiseen.

Päätös tullut nähtäväksi 17.01.2022

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §