Poikkeaminen, Takalantie 5, Tapaninkylä, Pääkaupunkiseudun Tonttirahasto Ky

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 39. kaupunginosan (Tapaninkylä) korttelin 39340 tonttia 5 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista asemakaavasta nro 7540 seuraavasti:

Maankäyttöjohtaja päätti myöntää poikkeamisen seuraavilla ehdoilla:

Maksu

1 297 euroa

Hakija

Pääkaupunkiseudun Tonttirahasto Ky

Rakennuspaikka

39. kaupunginosan (Tapaninkylä) korttelin 39340 tontti 5

Hakemus

Hakija hakee lupaa kolmen 2-kerroksisen omakotitalon (yht. 367,5 k-m²) rakentamiseen poiketen voimassa olevasta asemakaavasta nro 7540 siten, että tonttitehokkuus nousee luvusta e=0,20 lukuun e=0,25, ja rakennusten enimmäiskorkeus (6,0 m) ylittyy 1,5 m. Lisäksi hakija hakee MRL 115 § mukaista lisärakennusoikeutta 250 mm ylittävän seinän paksuuden sekä teknisten tilojen osalta.

Tonttitehokkuuden nostoa ja MRL 115 § mukaista rakennusoikeuden ylitystä hakija perustelee viereisten tonttien tehokkuudella e=0,25 ja ympäristön toteutuneella rakentamisella. Hakija perustelee poikkeamista myös sillä, että tontti on kaavoitettu AOR-alueeksi, joka mahdollistaisi myös kaupunkikuvallisesti tiiviimmän rivitalorakentamisen. Hakijan mukaan tehokkuuden nostolla tässä mittakaavassa ei ole merkittävää vaikutusta toteutuvaan rakentamiseen, ja 2-kerroksisuus parantaa alueen toteutuvaa vehreyttä verrattuna 1- tai 1,5-kerroksiseen ratkaisuun nykyisellä tehokkuudella.

Poikkeamista rakennuksen enimmäiskorkeudesta hakija perustelee sillä, että se mahdollistaa uusille asunnoille enemmän pihatilaa ja väljemmät näkymät rakennusten välistä. Hakijan mukaan korkeuden nosto on perusteltu myös ottaen huomioon nykypäivän rakennepaksuudet verrattuna kaavan laatimisajankohdan käytettyihin rakenteisiin.

Hakija on 3.2.2022 muuttanut hakemustaan siten, että rakennusten enimmäiskorkeudeksi on esitetty 6,5 m.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 19.1.1978 vahvistettu asemakaava nro 7540. Asemakaavan mukaan rakennuspaikka on omakotitalojen, rivitalojen ja muiden kytkettyjen pientalojen korttelialuetta (AOR). Suurin sallittu kerrosluku on 2. Tonttitehokkuusluku eli tontin kerrosalan suhde tontin pinta-alaan on e=0,20. Tontille saadaan rakentaa tonttitehokkuudella määritellyn kerrosalan lisäksi asukkaiden käyttöön tarkoitettuja varasto-, autosuoja-, huolto-, harrastus- ja virkistystiloja kerrosalaltaan enintään 2 % tontin pinta-alasta sekä autokatoksia enintään 20 % tontin kerrosalasta. Autokatoksia lukuun ottamatta edellä mainitut tilat on AOR-korttelialueilla sijoitettava erillisiin talousrakennuksiin. 2-kerroksisen rakennuksen enimmäiskorkeus on 6,0 m.

Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikka on osoitettu asuntovaltaiseksi alueeksi A4, jota kehitetään pääasiassa asumisen, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä lähipalvelujen käyttöön. Korttelitehokkuus on pääasiassa alle 0,4. Alueen pinta-alasta keskimäärin 70 % tai enemmän on korttelimaata.

Nykytilanteessa rakennuspaikalla sijaitsee vuonna 1967 rakennettu yksikerroksinen paritalo, joka on tarkoitus purkaa.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoitus -palvelun kirjeellä kahdesti (2.12.2021 ja 15.12.2021). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Muistutuksia ei saatiin 8 kpl.

Muistutuksen nro 1 jättäneet toteavat, että perusteet poikkeamiselle voimassa olevan asemakaavan osoittamasta rakennusten enimmäiskorkeudesta eivät ole riittävät. Alueen ympäröivä rakennuskanta on lähtökohtaisesti yksitasoista ja asemakaavan mukaisesti korkeintaan 6 metriä korkeaa, jolloin poikkeamishakemuksen kohteena olevien rakennusten 7,5 metrin korkeutta voidaan pitää huomattavasti korkeampana ja ympäröivistä rakennuksista poikkeavana. 1,5 metrin korotus asemakaavan osoittamaan 6 metriin ei suinkaan ole vähäinen vaan peräti 25%. Näin korkeat rakennukset eivät ensinnäkään sovi alueen kaupunkikuvaan ja toisekseen varjostavat merkittävästi rajanaapurien tontteja vaikuttaen asumisviihtyvyyteen sekä mahdollisesti olemassa olevien kiinteistöjen arvoon. Lisäksi tiivisti lähelle tontin rajaa tulevien korkeiden rakennusten yläkerroksista on haitallisesti suora näköyhteys ympäröiville tonteille ja rakennuksiin. Lisäksi muistutuksen nro 1 jättäneet vastustavat tonttitehokkuuden nostoa e=0,25:een. Muistutuksessa todetaan, että mikäli rakennukset tehdään asemakaavan mukaisesti enintään 6 metriä korkeina haetun 7,5 metrin sijaan, ja mikäli tonttitehokkuuden nosto e=0,25:een hyväksyttäisiin, rakennusten viemä maa-ala kasvaisi hakemuksen liitteenä olleista alkuperäisistä suunnitelmista. Tämä olisi vastoin hakemuksessa esitettyä sekä muistutuksen jättäneiden näkökantaa suuremmista piha-alueista ja väljistä näkymistä rakennusten välissä. Lisäksi muistutuksessa todetaan, ettei hakemuksessa ole esitetty Helsingin kaupungin rakennusvalvonnan ja asemakaavoituksen poikkeamisohjeen edellyttämää erityistä syytä, jonka mukaan asemakaavasta ja rakentamismääräyksistä voitaisiin poiketa.

Muistuttajat nro 2 ja 3 tehneet vastustavat ehdottomasti rakennuskorkeuden nostamista 7,5 metriin. Muistutuksissa huomautetaan, ettei nosto ole vähäinen, vaan kokonaista 25 %. Rakennettavat talot tulisivat varjostamaan kohtuuttomasti muistuttajien kiinteistön näköalaa ja lisäksi kaikki yksityisyys katoaisi muistuttajan kiinteistön siltä osalta, joka rajautuu hanketta koskevaan tonttiin. Muistutuksissa todetaan, ettei hakijalla ole päteviä perusteita rakennuskorkeuden nostamiseen. Lisäksi muistuttajat 2 ja 3 vastustavat tonttitehokkuuden nostamista. Muistuttajat 2 ja 3 toteavat, että alue on perinteisesti väljästi rakennettua pientaloaluetta ja rakennukset suurimmalta osin yhdessä tasossa. Lisäksi muistuttajat 2 ja 3 toteavat, ettei hakemuksessa ole esitetty Helsingin kaupungin rakennusvalvonnan ja asemakaavoituksen poikkeamisohjeen edellyttämää erityistä syytä, jonka mukaan asemakaavasta ja rakentamismääräyksistä voitaisiin poiketa.

Muistuttaja nro 4 ilmoittaa vastustavansa hakemuksen mukaista hanketta.

Muistuttaja nro 5 vastustaa rakennuksen enimmäiskorkeuden ylitystä 7,5 metriin. Muistuttaja toteaa, että hanketta koskevan tontin viereisten ja vastapäisten tonttien rakennukset ovat 1–1,5-kerroksisia. Hakijan esittämät korkeat 2-kerroksiset rakennukset nousisivat muita huomiota herättävästi korkeammaksi, eivätkä sopisi kaupunkikuvaan. Ne myös peittäisivät näkymät viereisiltä, erityisesti muistuttajan tontilta, jolla sijaitsevan omakotitalon pääikkunat ja piha-alue avautuvat hakemuksen mukaisen tontin suuntaan. Muistuttaja toteaa, että viereisten tonttien rakennusten enimmäiskorkeus on määritelty 6 metriin. Vastaava kerroskorkeus on yhdenvertainen ja täysin riittävä hyvään rakentamiseen myös hakemuksen mukaiselle tontille. Muistuttajan mukaan poikkeamisluvan myöntäminen kolmelle 2-kerroksisille rakennukselle ei ole perusteltua, vaan myös hakemuksen mukaisella tontilla tulee noudattaa voimassa olevaa asemakaavaa nro 7540.

Muistutuksen nro 6 jättäneet ilmoittavat vastustavansa todella jyrkästi rakennuskorkeuden nostamista 7,5 metriin. Muistuttajien mukaan suunniteltu korotus on niin suuri (25 %), että yksityisyyden menetys muistuttajan tontilla olisi merkittävä. Muistuttajien mukaan hakijalla ei ole päteviä perusteita rakennuskorkeuden nostamiseen. Muistuttajat eivät hyväksy poikkeamista rakennuksen enimmäiskorkeudesta. Alue on perinteisesti väljästi rakennettua pientaloaluetta ja rakennukset pääsääntöisesti yksitasoisia. Lisäksi muistutuksessa todetaan, ettei hakemuksessa ole ilmennyt Helsingin kaupungin rakennusvalvonnan ja asemakaavoituksen poikkeamisohjeen edellyttämää erityistä syytä, jonka mukaan asemakaavasta ja rakentamismääräyksistä voitaisiin poiketa.

Muistutuksen nro 7 jättäneet eivät hyväksy 2-kerroksisia rakennuksia alueelle, koska ne eivät sovi miljööseen ja varjostavat naapurustoa.

Muistutuksen nro 8 jättäneet eivät hyväksy poikkeamista asemakaavasta rakennusten massiivisuuden ja korkeuden takia. Rakennukset poikkeavat lisäksi ympärillä olevista 1–1,5-kerroksisista rakennuksista huomattavasti.

Hakijan vastine

Hakijalle on annettu tilaisuus antaa selityksensä annetuista muistutuksista. Vastineessaan (3.2.2022) hakija ilmoittaa päivittäneensä poikkeamishakemustaan siten, että sallittu enimmäiskorkeus olisi 6,5 metriä. Tämä on yleinen maksimikorkeus kaava-alueilla, jotka sallivat enintään 1,5 kerroksisen rakentamisen. Tässä kaava sallii rakentaa kahteen kerrokseen, mutta nykypäivän rakenne- ja energiamääräysten puitteissa rakennepaksuudet ja mm. LVI-tilavaraukset ovat kasvaneet sen verran, että 6 metrin korkeutta on mahdotonta saavuttaa kaavan sallimalla 2-kerroksisella rakentamisella. Jotta voidaan rakentaa terveysturvallisesti, on 6,5 metrin korkeus välttämätön minimi, jotta nykyisen määräykset voidaan täyttää. 6,3 metriä on teoreettinen minimi, mutta koska korkeus lasketaan olemassa olevasta pinnasta, joka ei ole täysin tasainen, tarvitaan mittaan 20 cm varoja.

Hakija toteaa, että massoittelultaan tontille jää huomattavasti enemmän tilaa vihreälle, kun rakennetaan kahteen tasoon. Tonttitehokkuuden nosto e=0,20:sta e=0,25:een vastaa massoittelultaan noin kolmen autokatoksen rakentamista. Usein myös e=0,25 tehokkuudella voidaan vielä rakentaa yhteen tasoon, mutta silloin tontille ei juuri jää vihreää ja rakennukset tulevat erittäin lähelle (4 m) naapureiden rajoja. Nyt esitetyllä suunnitelmalla itse rakennukset pysyvät melko lailla keskellä tonttia, joten valokulmiakin tarkastellessa rakennusten varjostava vaikutus naapureille on hyvin vähäinen.

Lisäksi muistuttaja toteaa, että kaupungin oma strategia lähtee kaupunkirakenteen tiivistämisestä, johon peilaten e=0,25 tehokkuus on vielä melko väljää rakentamista. Yhteiskunnallisesti tehokkuuden nosto on perusteltu, jotta pientaloalueilla riittäisi asuntoja mahdollisimman monelle helsinkiläiselle jatkossakin. Tämä on tiedostettu jo vuonna 2001 kun itäpuolen naapuritonteille on hyväksytty uusi asemakaava, jossa tehokkuus on e=0,25. Maanomistajien tasapuolisen kohtelun näkökulmasta tehokkuuden nosto on siis perusteltu ja sama peruste lienee sovellettavissa myös muihin naapureihin, koska erityisiä kaupunkikuvallisia perusteita olla nostamatta tehokkuutta ei ole.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa tonttitehokkuuden noston osalta, koska alustavissa suunnitelmissa esitetyt ratkaisut soveltuvat alueen rakennuskantaan, tiivistävät alueen rakentamista ja lisäävät toteutuessaan alueen asuntotarjontaa. Ottaen huomioon tontin muoto ja koko, rakentamisen tehostamisen mahdollistaminen on perusteltua. Tehokkuusluvun nosto toteuttaa voimassa olevan yleiskaavan tavoitteita.

Maankäyttö- ja rakennuslain (115 § 3 mom.) mukaan rakennuksen rakennettavaksi sallitun kerrosalan saa ylittää siltä osin kun ulkoseinien paksuus on enemmän kuin 250 mm sekä yleisiin tiloihin avautuvan teknisen tilan rakentamiseen tarvittavan pinta-alan verran. Pykälä koskee asemakaavoja, jotka ovat tulleet voimaan 1.1.2000 jälkeen (MRL 217 §). Vanhempien asemakaavojen osalta ylitykset joudutaan arvioimaan poikkeamina, joissa voidaan tapauskohtaisesti sallia MRL:n 115 § mukainen rakennusoikeuden ylitysmahdollisuus.

Rakennusten enimmäiskorkeudesta saadaan poiketa siten, että 2-kerroksisten rakennusten enimmäiskorkeus on 6,5 m. Ottaen huomioon rakennusten korkeudet ympäröivillä tonteilla, poikkeamisella ei ole merkittävää kaupunkikuvallista vaikutusta.

Poikkeamisen erityiset syyt ovat asuntorakentamisen edistäminen sekä tontin tarkoituksenmukainen rakentaminen.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §

Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a

Rakennusvalvontataksa 2022, 6 §

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.