Oikaisuvaatimus rakennuslupa päätös 28.10.2021 §793, Realia Isännöinti

Kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaosto päätti hylätä Asunto-osakeyhtiö Helsingin Korkeavuorenkatu 39:n tekemän myymälän muuttamista ravintolaksi koskevan oikaisuvaatimuksen kaupunkiympäristön toimialan palvelut ja luvat -palvelukokonaisuuden rakennusvalvontapalveluiden lupayksikön arkkitehdin rakennuslupapäätöksestä 28.10.2021 (§ 793), Facta-tunnus 3-2776-21-B. Rakennusluvan saaja on Kiinteistö Oy Kasarmikatu 36.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä, jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisten tietoon. Päätös pannaan julki ilmoitustaululle samana päivänä kuin kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaoston pöytäkirja asetetaan nähtäville kaupungin verkkosivuilla.

Päätöksen perustelut

Asemakaava

Rakennuspaikan tontilla 91-3-52-33 on voimassa asemakaava numero 11344. Asemakaava on saanut lainvoiman 29.4.2005. Tontti 33 on liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta (K).

Tontin rakennusoikeus kerrosalaneliömetreinä on 3800+ma4900. Ensimmäinen luku ilmoittaa tontilla sallitun, kerroksissa käytettävän kerrosalan sekä ylimmässä kellarikerroksessa käytettävän kerrosalan yhteenlasketun enimmäismäärän. Ma -merkitty luku ilmoittaa maanalaisen teknisinä tiloina ja varastoina käytettävän kerrosalan enimmäismäärän.

Tontin rakennuksen suurin sallittu kerrosluku on viisi (V). Rakennuksen vesikaton ylimmän kohdan korkeusasema on +36.5. Tontilla 33 saadaan rakennusalalle ja ma-merkitylle alueelle rakentaa tasojen -2.40 ja +18.30 välille viisi kellarikerrosta. Tontilla 33 ilmastointiin liittyviä rakenteita ei saa sijoittaa kadun puoleiselle vesikaton osalle.

Ympäristö- ja lupajaosto toteaa, että asemakaavan merkintä K, liike- ja toimistorakennusten korttelialue, mahdollistaa ravintolatilan rakentamisen tontin 33 rakennukseen.

Poikkeamispäätös

Helsingin kaupunkiympäristön toimialan maankäyttö- ja kaupunkirakenne -palvelukokonaisuuden maankäyttöjohtaja on tehnyt 19.5.2021 (§ 67) tonttia 33 koskevan poikkeamispäätöksen. Päätöksen mukaan hankkeessa saadaan poiketa asemakaavasta nro 11344 seuraavasti: Saadaan poiketa pihasiiven osalla kerrosluvusta, saa nousta 6-kerroksiseksi (VI), asemakaavassa (V). Saadaan poiketa ylimmästä sallitusta korkotasosta noin 2 m, saa olla +38.8, asemakaavassa +36,5.

Maankäyttöjohtaja päätti myöntää poikkeamisen seuraavilla ehdoilla: Korotuskerroksen katolle sijoitettavat tekniset laitteet tulee sijoittaa siten, että ne jäävät 45 asteen kaltevuuskulman sisäpuolelle naapuritontin 91-3-52-7 (Korkeavuorenkatu 39) puoleisen päätyjulkisivun yläreunasta. Katolle sijoitettavat tekniset laitteet sekä niitä ympäröivä suojaseinämä tulee sijoittaa niin kompaktisti ja matalana, kuin teknisesti mahdollista.

Ympäristö- ja lupajaosto toteaa, että poikkeamispäätöksessä ei ole ollut tarpeen lausua myymälätilan muuttamisesta ravintolaksi, koska asemakaava sallii ravintolan rakentamisen K-korttelialueella sijaitsevaan rakennukseen.

Myymälätilan käyttötarkoituksen muutos ravintolaksi

Rakennuslupapäätöksessä on myönnetty lupa myymälätilan muuttamiseksi ravintolaksi. Rakennusluvan myöntämisen yhteydessä rakentamisessa noudatettavaksi hyväksytyn pääpiirustuksen numero 3/13, 1.krs pohjapiirustus, mukaan ravintolan pinta-ala on 385 m2 ja ravintolassa on 181 asiakaspaikkaa.

Pääpiirustuksesta on nähtävissä, että ravintolatila ei rajoitu muutoksenhakijayhtiön omistamalla tontilla 91-3-52-7 sijaitsevaan yhtiön omistamaan rakennukseen. Ravintolatilan ja tontin 7 rakennuksen väliin jäävät tontin 33 rakennuksen ensimmäisessä kerroksessa sijaitsevat aula, käytävä, porrashuone, kaksi henkilöhissiä, tavarahissi, ryhmäkeskus ja talojakamo, inva-wc ja varasto.

Rakennuksen ensimmäisessä kerroksessa sijaitseva sisäänkäynti Korkeavuorenkadulta on järjestetty yhteensä kuuden oven kautta. Hyväksytyn pääpiirustuksen (numero 3/13) mukaan näistä ovista neljä pohjoisinta ovea on varattu rakennuksen toimistotilojen sisäänkäyntiä varten. Ravintolatilan sisäänkäynti on pääpiirustuksen mukaan järjestetty kahden eteläisimmän oven kautta. Ravintolatilaan nähden nämä ovet sijaitsevat ravintolatilan pohjoispuolella tilan luoteiskulmassa. Rakennuspaikan pohjoispuolella sijaitsevaan muutoksenhakijayhtiön omistamaan tontin 7 rakennukseen nähden nämä ovet sijaitsevat kauimpana tontin 7 rakennuksesta. Ravintolatilan sisäänkäynti ei siis rajoitu tontin 7 rakennukseen.

Rakennuslupapäätöksessä ei ole päätetty, eikä ole voitukaan päättää, Korkeavuorenkadun katualueella tapahtuvasta ravintolan asiakkaiden oleskelusta ja liikkumisesta kuten ei myöskään taksiliikenteestä Korkeavuorenkadulla. Rakennusluvassa ei myöskään voida määritellä ravintolan aukioloaikoja. Rakennuslupaan ei sisälly terassin rakentamista. Mikäli ravintolasta aiheutuu järjestyshäiriöitä, niin niiden selvittäminen kuuluu muille valvontaviranomaisille.

Oikaisuvaatimus

Asunto-osakeyhtiö Helsingin Korkeavuorenkatu 39:n tekemässä oikaisuvaatimuksessa ei ole esitetty mitään sellaista, minkä johdosta rakennusvalvontapalveluiden lupayksikön arkkitehdin tekemä rakennuslupapäätös tulisi kumota tai sitä tulisi muuttaa. Oikaisuvaatimus tulee hylätä.

Oikaisuvaatimuksen alainen rakennuslupapäätös

Rakennusvalvontapalveluiden lupayksikön arkkitehti on myöntänyt päätöksellään 28.10.2021 (§ 793) Kiinteistö Oy Kasarmikatu 36:lle rakennusluvan Facta-tunnus 3-2776-21-B. Haettu rakennustoimenpide on seuraava: Liike- ja toimistorakennuksen lisärakentaminen ja sisätilojen peruskorjaus. Myymälän käyttötarkoituksen muutos ravintolaksi ja kokoontumistilaksi hyväksyminen.

Helsingin Puhelinyhdistyksen tarpeisiin vuonna 1967 valmistunutta viisikerroksista rakennusta laajennetaan yhdellä kerroksella ylöspäin. Lisärakentaminen sijoittuu nykyisten kerrosten päälle pihan puolelle. Lisärakentamisella ei ole vaikutusta katujulkisivuun. Maankäyttöjohtaja on myöntänyt hankkeelle 19.05.2021 poikkeamisen.

Pihasiiven katolla oleva tekninen kerros puretaan ja ilmanvaihtokonehuone sijoitetaan ensimmäiseen kellarikerrokseen, jossa auditorio- ja lämpiötilojen käyttötarkoitus muutetaan teknisiksi tiloiksi. Pääkäyttötarkoituksen mukaista kerrosalaa poistuu kellarista 148 kem². Uutta kerrosalaa rakennetaan 6. kerrokseen 425 kem². Kerroksissa käytettävän kerrosalan sekä ylimmässä kellarikerroksessa käytettävän kerrosalan yhteenlaskettu määrä on näiden muutostöiden jälkeen yhteensä 3650 kem². Asemakaava sallii rakennettavaksi tällaista kerrosalaa 3800 kem² eli sallittu kerrosala alitetaan.

Maanpäälliset kerrokset ovat tavanomaista toimistotilaa, jotka peruskorjataan. Aputilat ja kulkuyhteydet toteutetaan siten, että 2.-5. kerrokset ovat tarvittaessa jaettavissa kahden käyttäjän kesken. 1. krs:n myymälätila muutetaan ravintolaksi. Ravintolatiloissa on yhteensä 181 asiakaspaikkaa.

Rakennuksen ensimmäisessä kellarikerroksessa auditorion käyttötarkoitus muutetaan IV-konehuoneeksi ja neuvottelu- sekä lounge-tilojen käyttötarkoitus muutetaan yläkerroksia palveleviksi teknisiksi ja sosiaalitiloiksi. Pihakannen alla sijaitsee paikoitushalli. Alapuolisissa kellarikerroksissa on puhelinkeskustiloja omalla kerrosalamerkinnällään. Puhelinkeskustiloja palvelevia lauhduttimia sijoittuu pihakannelle ja vesikatolle. Muutostyöt eivät koske näitä alempia kellarikerroksia ja pihakannen laitteita.

Muutostöiden yhteydessä parannetaan rakennuksen energiataloutta vaihtamalla ikkunat energiatehokkaammiksi alkuperäisiä ruutukokoja ja ikkunajakoja noudattaen. Asemakaavan edellyttämät autopaikat, 8 kpl, on sijoitettu pihakannen alaiseen paikoitustilaan ja polkupyöräpaikoille, 50 kpl, on varattu tilat kellarista ja pihalta.

Sekä kadulta että pihalta on esteetön pääsy rakennukseen. Pihalle varataan yksi inva-autopaikka. Hissit sekä sisääntulokerroksen ja uuden 6. kerroksen wc:t on mitoitettu esteettömiksi.

Naapuriyhtiön tekemä oikaisuvaatimus

Rakennuspaikan pohjoispuoleisen rajanaapuritontin 91-3-52-7 ja tontilla sijaitsevan asuinrakennuksen omistaja Asunto-osakeyhtiö Helsingin Korkeavuorenkatu 39 on tehnyt rakennuslupapäätöksestä oikaisuvaatimuksen muutoksenhakuajan kuluessa. Yhtiö hakee muutosta seuraavaan rakennuslupapäätöksen kohtaan: 1.krs:n myymälätila muutetaan ravintolaksi. Ravintolatiloissa on yhteensä 181 asiakaspaikkaa.

Yhtiö perustelee vaatimuksensa seuraavasti:

Poikkeamispäätöksessä HEL 2021-001061 T 10 04 01 ei todeta mitään myymälätilan muuttamisesta ravintolaksi, eli tämä on uusi tieto. Asunto-Osakeyhtiö Helsingin Korkeavuorenkatu 39 vaatii, että mahdollinen ravintolatoiminta suunnitellaan ja rajataan tiukasti siten, että se aiheuta häiriötä tai haittaa naapurissa olevan taloyhtiömme asukkaille. Mm. seuraavat asiat on otettava huomioon mahdollisen luvan ja asiakaspaikkojen sekä mahdollisen terassin ja ravintolan aukioloaikojen myöntämisessä.

Ravintolan asiakaspaikkalukumäärä 181 on huomattavan suuri, joten on oletettavaa, että meteli (puhe ja musiikki) ja tupakointi sekä järjestyshäiriöt että yöllinen liikehdintä ovat merkittäviä, jos ravintola on auki iltaisin ja öisin.

On huomioitava, että taloyhtiössämme heti mahdollisen ravintolan sisäänkäynnin vieressä on katutasossa asuntoja, jotka ovat asuinkäytössä ja makuuhuoneet kadun puolella. Mahdolliset häiriöt ylettyvät tietysti myös ylempiin kerroksiin. Lisäksi talossamme on kadun varrella sisään vedetty porttikongi, joka toimisi helposti ravintolan asiakkaiden pysäkkinä/odotuspaikkana huonon sään aikana tai jopa ylimääräisenä käymälänä.

Mahdollinen tupakointi ja ravintolaan jonotus on järjestettävä siten että ne eivät ulotu asuintalomme eteen.

Kasvava taksiliikenne ja siitä syntyvät äänet tulee huomioida taxi-alueen asemoinnissa.

Lisäksi pyydämme huomioimaan merkittävästi kasvavan taksien määrän kaavaillun ravintolan edessä, joka on vastapäätä paloasemaa ja täten vaikeuttaa hälytysajoneuvojen esteetöntä kulkemista hälytystilanteissa.

Ruoan valmistuksesta syntyvä mahdollinen hajuhaitta on myös minimoitava.

Edellä mainittujen asumiseen häiriötä tuottavien asioiden vuoksi emme puolla ravintolatoiminnan käynnistämistä naapurikiinteistössämme. Erityisesti myöhään auki olevan yökerhon/baarin haitat olisivat merkittävä haitta asumismukavuudelle sekä laskee tätä kautta myös taloyhtiömme asuntojen arvoa.

Luvan saajan vastine

Kiinteistö Oy Kasarmikatu 36 on antanut vastineen oikaisuvaatimuksen johdosta. Yhtiö toteaa vastineessaan seuraavaa:

As Oy Korkeavuorenkatu 39 on jättänyt 16.11.2021 päivätyn oikaisuvaatimuksen rakennuslupaan 3-2776-21-B. Oikaisuvaatimuksessa haetaan muutosta ensimmäisen kerroksen myymälätilan muuttamisesta ravintolaksi.

Kohde, jolle lupa on haettu, sijaitsee Liike- ja toimistoalueen korttelialueella. Ravintolatoiminta käyttötarkoitukseltaan on voimassa olevan kaavan mukaista toimintaa. Ravintolan laajuus ja asiakaspaikkamäärä on luvan mukainen.

Ravintolatoiminnalle on asetettu lupavaatimuksia ja ohjeita, joita hankkeessa tullaan noudattamaan.

Nähdäksemme oikaisulle ei ole perusteita.

Sovellettavat oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 116 §, 117 §, 125 §, 131 §, 133 §, 135 §, 187 § ja 192 §

Hallintolaki 45 § ja 49 g §