Vuokraus, vuokrasopimus, tilaelementtirakennus, Mikkolankuja 6 E, Solakallion peruskoulu, Fixcel Group Oy

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Tarve

Solakallion koulun rakennushanke ei sisälly kaupunginvaltuuston 8.12.2021 hyväksymän vuoden 2022 talousarvion vuosien 2022 - 2031 Talonrakennushankkeiden rakentamisohjelmaan. Koulua varten suunnitellun ja rakennetun siirtokelpoisen paviljonkirakennuksen vuokrasopimus on voimassa 31.12.2024 asti. Solakallion koulun väliaikaisen tilaelementtiratkaisun hankesuunnitelma 17.5.2019 on hyväksytty kaupunginhallituksessa 7.10.2019 / § 681 (HEL 2019-006294).

Solakallion koulu on pidennetyn oppivelvollisuuden erityiskoulu kehitysvammaisille ja autismikirjon lapsille ja nuorille. Koulussa on 54 oppilasta perusopetuksen vuosiluokilla 1 - 9 ja sen oppilaaksiottoaluetta on koko kaupunki. Koulussa työskentelee 110 aikuista.

Kaikki koulun oppilaat ovat vaativan erityisen tuen ja pidennetyn oppivelvollisuuden piirissä. Oppilailla on erilaisia toiminnan ohjauksen, kommunikoinnin ja oppimisen vaikeuksia arjen toiminnan tasolla sekä erityisiä oppimisympäristön vaatimuksia opetuksen järjestämisen näkökulmasta. Tilaelementtirakenteinen koulu on suunniteltu Solakallion koulun tarpeita vastaavaksi ja tilat on todettu myös käytössä toimiviksi. Tilat ovat hyväkuntoiset ja turvalliset, jolloin on tarkoituksenmukaista oppilaiden ja koulun toiminnan kannalta jatkaa vuokrasopimusta samoissa tutuissa tiloissa edelleen, kunnes suunnitteilla olleet korvaavat tilat voidaan toteuttaa.

Lausunnot

Kasvatus- ja koulutuslautakunta on antanut hankesuunnitelmasta puoltavan lausunnon 24.09.2019 Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten töiden jaostolle tilojen ensimmäisen vuokrakauden 1.12.2019 - 31.12.2024 vuokrauspäätöstä varten.

Rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuus on pyytänyt tilojen vuokrauksen uudistamisesta lausunnon kasvatus- ja koulutuslautakunnalta.

Vuokrattavat tilat

Rakennuksen bruttopinta-ala on 2 081 brm² ja huoneistoala noin 1 829 htm². Tilat ovat jo Solakallion koulun käytössä. Huoneistoala on tarkistettu tätä sopimusta valmisteltaessa. Tässä päätösesityksessä esitetyt neliövuokrat on esitetty tarkistetuilla neliöille jaettuina.

Tilat on toteutettu Kaupunginhallituksen hyväksymän hankesuunnitelman mukaisesti ja soveltuvat myös pitkäaikaiseen käyttöön. Kasvatus- ja koulutuslautakunta totesi hankesuunnitelmasta antamassaan puoltavassa lausunnossa, että tilaelementtiratkaisu vastaa kasvatuksen ja koulutuksen toiminnallisia tavoitteita. Lautakunta totesi lisäksi, että jatkosuunnittelussa tuli yhdessä käyttäjätoimialan kanssa varmistaa oppimistilojen asianmukainen ääneneristys ja -vaimennus, muut tilojen erityisvaatimukset, esteettömyys sekä pintarakenteiden kestävyys ja ylläpidettävyys.

Rakenteet on toteutettu valmistajan ääntä eristävillä kennorakenteilla sekä dB-vaatimukset täyttävillä laadukkailla taittoseinillä vaaditun ääneneristyksen saavuttamiseksi. Vuokranantaja huolehtii teknisestä ylläpidosta sekä vastaa pintarakenteiden kestävyydestä ja ylläpidettävyydestä koko tilojen käytön ajan. Jotta tilat olisivat viihtyisiä ja tukisivat rauhoittumista sekä oppimista, väri- ja materiaalivalinnat on tehty yhteistyössä kasvatuksen ja koulutuksen toimialan asiantuntijoiden kanssa. Rakennus täyttää pysyvälle rakennukselle asetetut toiminnallisuuden, esteettömyyden, turvallisuuden ja terveellisyyden vaatimukset. Rakennuksessa on hissi. Terveellisyyden ja hyvän sisäilman varmistamiseksi rakennuksessa on tilakohtainen ilmanvaihto eikä rakenteissa ole orgaanisia aineita. Rakennuksen energialuokka on A. Se täyttää Helsingin kaupungin ilmastotavoitteiden saavuttamiseksi asettamat, ympäristöministeriön vaatimuksia tiukemmat raja-arvot. Ulkovaipan tekniset ratkaisut kuten ikkunat vastaavat energiatehokkuudeltaan ja ulkoääneneristävyydeltään pysyvää rakennusta.

Vuokranantaja Fixcel Group Oy on varmistanut ratkaisujen määräysten mukaisuuden etukäteen Rakennusvalvonnassa ja on sitoutunut rakennusluvan myöntämiseksi vaadittavien edellytysten täyttämiseen sovitussa aikataulussa.

Kustannukset

Tällä hetkellä voimassa 1.12.2019 - 31.12.2024 olevan määräaikaisen vuokrasopimuksen mukaisesti ulos maksettava kuukausivuokra on 60 792 euroa/kk (alv. 0 %) ja vuokran määrä on kiinteä koko vuokrakauden ajan. Vuokra sisältää 3 177 euroa/kk sopimuksessa vuokranantajan vastuulle määriteltyjä taloteknisiä ylläpitotehtäviä. Nykyisen sopimuksen mukainen ulosmaksettava pääomavuokra on 57 775 euroa/kk eli 1 829 htm² vuokra-alalle noin 31,59 euroa/m²/kk (alv. 0 %). Nykyinen sopimus jatkuu 1.1.2025 alkaen toistaiseksi voimassa olevana ja sitä voidaan korottaa vuosittain elinkustannusindeksillä.

Fixcel Group Oy:n kanssa on käyty neuvotteluja vuokrasopimuksen uudistamiseksi. 1.1.2025 alkavan kahdeksan vuoden uuden määräaikaisen sopimuksen mukaan ulosmaksettava pääomavuokra on 40 443 euroa/kk eli 1 829 htm² vuokra-alalle noin 22,11 euroa/m²/kk (alv. 0 %). Pääomavuokraa voidaan korottaa vuosittain elinkustannusindeksillä.

Pääomavuokran lisäksi Fixcel Group Oy:lle maksetaan vuokranantajan vastuulle sovituista taloteknisistä ylläpitotehtävistä 3 017 euroa/kk eli 1 829 htm² vuokra-alalle noin 1,65 euroa/m²/kk (alv. 0 %). Pääomavuokraan sisältyvät myös vuokranantajan vastuulle kuuluvat normaalit kunnossapitokorjaukset.

1.1.2025 alkavalla uudella vuokrakaudella Fixcel Group Oy:lle maksettava pääomavuokran sekä em. talotekniset ylläpitotehtävät sisältävä vuokra on yht. 43 460 euroa/kk eli 1 829 htm² vuokra-alalle noin 23,76 euroa/m²/kk (alv. 0 %).

Vuokralaisen vastuulle kuuluu muu ylläpito, kuten kiinteistön lämmityskulut, sähkö- ja vesimaksut, jätehuolto, mahdollinen kiinteistövero, käytön aikainen siivous sekä ulkoalueiden hoito- ja ylläpitopalveluiden järjestäminen. Ylläpitovuokraa tarkistetaan vuosittain toteutuneiden kustannusten mukaan.

Vuokraan ei sisälly varausta muutostöille, koska tiloille ei ole tällä hetkellä nähtävissä toiminnan edellyttämiä muutostarpeita.

Vuokranantajan vastuulle kuuluvat lisäksi rakennuksen purku- ja poiskuljetuskustannukset sekä alueen ennallistaminen vuokra-ajan päättyessä. Nämä ehdot pysyvät samoina uudistettavassa sopimuksessa

Tilakustannus käyttäjälle

Ensimmäisellä vuokrakaudella 1.12.2019 - 31.12.2024 käyttäjälle kohdistettava sisäinen vuokra on 65 870 euroa/kk eli 1 829 htm² vuokra-alalle jyvitettynä noin 36,01 euroa/m²/kk. Tähän sisältyvät kaupunkiympäristön toimialan kiinteistön omistajalle maksamat pääoma- ja ylläpitovuokrat sekä kaupunkiympäristön toimialan vastuulle kuuluvat toteuman mukaan vuosittain tarkistettavat muut ylläpitokulut, jotka ovat tällä hetkellä noin 5 075 euroa/kk eli 1 829 htm² vuokra-alalle jyvitettynä noin 2,77 euroa/m²/kk (alv. 0 %).

Vuokraan lisätään hankkeen perustamiskustannuksista sekä toiminnallisten muutostöiden kustannuksista muodostuva 10 vuodelle jyvitettävä lisävuokra 17 304 euroa/kk eli 1 829 htm² vuokra-alalle jyvitettynä 9,46 euroa/m²/kk, sekä kaupunkiympäristön toimialan hallintokulu 0,50 euroa/m²/kk.

Ensimmäisellä vuokrakaudella 1.12.2019 - 31.12.2024 käyttäjälle kohdistettavat tilakustannukset sisältäen hallintokulun ovat yhteensä 84 097 euroa/kk eli 1 829 htm² vuokra-alalle jyvitettynä noin 45,98 euroa/m²/kk.

10 vuodelle jyvitettävä lisävuokra ja kaupunkiympäristön toimialan hallintokulu jatkuvat uudella sopimuskaudella muuttumattomin ehdoin.

Uuden määräaikaisen vuokrasopimuksen aikana käyttäjälle kohdistettavat tilakustannukset indeksikorjaamattomina sisältäen kaupunkiympäristön toimialan vastuulle kuuluvat toteuman mukaan tarkistettavat muut ylläpitokulut sekä 0,50 euroa/m²/kk hallintokulun ovat aikavälillä 1.1.2025 - 31.12.2029 yhteensä 61 674 euroa/kk eli 1 829 htm² vuokra-alalle jyvitettynä noin 33,72 euroa/m²/kk ja em. 10 vuodelle jyvitettävän lisävuokran päätyttyä aikavälillä 1.1.2030 - 31.12.2032 yhteensä 44 372 euroa/kk eli 1 829 htm² vuokra-alalle jyvitettynä noin 24,26 euroa/m²/kk.

Hankkeen rahoitus

Vuokrakustannukset maksetaan käyttötalousmäärärahoista.

Toimivalta

Hallintosäännön 16 luvun 3 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaan kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto päättää tai hyväksyy perusteet ja rajat, joiden mukaan viranhaltija päättää, liikehuoneistojen vuokralle ottamisesta kaupunginhallituksen vahvistamissa rajoissa.

Kaupunginhallitus on päätöksellään 18.9.2017, § 865 vahvistanut kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaostolle hallintosäännön 16 luvun 3 §:ssä tarkoitetun erityisen toimivallan rajat siten, että jaosto tai sen määräämä viranomainen päättää liikehuoneistojen vuokralle ottamisesta, kun määräaikaisen sopimuksen ennakoitu kokonaisarvo on enintään 5 miljoonaa euroa tai kun sopimus tehdään toistaiseksi enintään yhden vuoden irtisanomisajoin ja sopimuksen kaupunginhallituksen hyväksymien tilahankeohjeiden mukainen kokonaisarvo on enintään 5 miljoonaa euroa.

Päätös tullut nähtäväksi 17.01.2022

OHJEET OIKAISUVAATIMUKSEN TEKEMISEKSI

Tähän päätökseen tyytymätön voi tehdä kirjallisen oikaisuvaatimuksen. Päätökseen ei saa hakea muutosta valittamalla tuomioistuimeen.

Oikaisuvaatimusoikeus

Oikaisuvaatimuksen saa tehdä

Oikaisuvaatimusaika

Oikaisuvaatimus on tehtävä 14 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Oikaisuvaatimuksen on saavuttava Helsingin kaupungin kirjaamoon määräajan viimeisenä päivänä ennen kirjaamon aukioloajan päättymistä.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi postitse, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi sähköisenä viestinä, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, kolmen päivän kuluttua viestin lähettämisestä.

Tiedoksisaantipäivää ei lueta oikaisuvaatimusaikaan. Jos oikaisuvaatimusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa oikaisuvaatimuksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Oikaisuvaatimusviranomainen

Viranomainen, jolle oikaisuvaatimus tehdään, on Helsingin kaupungin kaupunkiympäristölautakunta.

Oikaisuvaatimusviranomaisen asiointiosoite on seuraava:

Kirjaamon aukioloaika on maanantaista perjantaihin klo 08.15–16.00.

Oikaisuvaatimuksen muoto ja sisältö

Oikaisuvaatimus on tehtävä kirjallisena. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.

Oikaisuvaatimuksessa on ilmoitettava

Pöytäkirja

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä lähetetään pyynnöstä. Asiakirjoja voi tilata Helsingin kaupungin kirjaamosta.