Tonttivaraus, tontti 54246/1, Vuosaari, Meri-Rastila, Varte Oy,

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Taustaa

Kaupunki järjesti vuonna 2019 Asuntoreformi Helsinki – asuminen 2020 -kilpailun. Kilpailu oli avoin arkkitehtuuri- ja ideakilpailu, jossa pyrittiin uudistamaan asuntosuunnittelussa vallitsevia käytäntöjä sekä lisäämään asuntotuotannon monipuolisuutta ja asumisvaihtoehtoja. Kilpailussa keskityttiin Helsingin asumisen haasteisiin, kuten laatuun sekä yhteiskunnallisten muutosten vaikutuksiin tulevaisuuden asumisen ratkaisuissa.

Kilpailussa oli kaksi erillistä kategoriaa: asumisen kehittämisideat ja kohdekohtaiset suunnitelmat. Suunnitelmaosuudessa kilpailun tavoitteiden mukaisia ratkaisuja tuli soveltaa jollekin kolmesta eri puolilla Helsinkiä sijaitsevista tonteista Jätkäsaari, Meri-Rastila ja Pohjois-Pasila.

Yksi Asuntoreformi Helsinki – asuminen 2020 -kilpailun kortteleista sijaitsee Vuosaaren Meri-Rastilan itäosan kaava-alueella. Meri-Rastilan tontin (AK) 54246/1 osalta kilpailussa oli tarkoitus tutkia luonnonläheisen esikaupunkiasumisen kehittämistä siten, että Ison Kallahden puiston korttelissa pyrittiin löytämään merta ja monimuotoista puistoa hyödyntävää hyvää tulevaisuuden asumisenarkkitehtuuria. Kilpailun kohteelle asettamina erityiskysymyksinä olivat erityyppisten perheiden asumiskysymykset, ulkotilojen hyödyntäminen, joustavat nykyrakentamisesta poikkeavat rakenneratkaisut sekä suhde Meri-Rastilan kaupunkiuudistukseen ja alueen ominaispiirteisiin.

Kilpailun voittajatyöksi valikoitui suunnittelutoimiston MUUAN Oy:n ”Fröbelin palikat". Voittajatyön konsepti perustuu nelisakaraisten pientalojen muodostamaan kokonaisuuteen, joka varioituu taidokkaasti mittakaavaltaan kaupunkirakenteesta luontoon. Kilpailun arviointipöytäkirjassa ehdotusta kuvataan kauniiksi kokonaisuudeksi, joka kätkee harmonisen arkkitehtuurin sisälle taitavaa ja eläytyvää asuntosuunnittelua, ja jossa kaikki osa-alueet ovat kohdallaan. Kaupunkikuvallisesti ehdotus kumpuaa arkkitehtuuriltaan Meri-Rastilan rakennuskannasta päivittäen sen arkkitehtuurin uudeksi.

Tontti 54246/1 oli haettavana asuntotonttien yleisellä varauskierroksella vuonna 2019, jotta kilpailun voittaneelle ehdotukselle löydettäisiin toteuttaja. Tonttiin kohdistui vain vähän hakemuksia ja soveltuvaa kilpailun voittaneen ehdotuksen toteuttajaa ei haun perusteella löytynyt, joten tontti esitettiin varattavaksi kaupunkiympäristön toimialan asuntotuotanto -palvelulle (Att). Kaupunginhallitus varasi 9.12.2019 § 847 tontin Att:lle välimuodon asuntotuotantoon 31.12.2021 saakka. Tonttipäällikkö on 21.1.2022 § 9 jatkanut varausta 31.12.2022 saakka.

Att:lle tehty varaus oli kaksivaiheinen. Ensimmäisessä vaiheessa Att:n tuli tutkia edellytykset varaukselle hankintalain asettamissa rajoissa sekä toteutuskelpoisuuden kannalta. Mikäli edellytykset eivät täyttyneet, oli Att:lla oikeus luopua varauksesta ilman erillisiä ehtoja. Mikäli ensimmäisessä vaiheessa asetetut edellytykset täyttyivät, oli Att velvollinen jatkosuunnittelussa toteuttamaan hankkeen yhteistyössä Asuntoreformi Helsinki – asuminen 2020 -kilpailun voittaneen ehdotuksen ”Fröbelin palikat” suunnittelijoiden kanssa, voittaneen ehdotuksen periaatteiden mukaisesti.

Att on selvittänyt edellytyksiä toteuttaa hanke kilpailuehdotuksen mukaisesti yhteistyössä kilpailun voittaneen suunnittelijoiden kanssa. Att luopuu varauksesta kilpailuttamiseen liittyvien haasteiden takia, jotka eivät olisi mahdollistaneet varausehtojen mukaisesti kilpailun voittaneen ehdotuksen suunnittelijoiden käyttämistä hankkeessa. Kaupunkiympäristölautakunta on 5.4.2022 § 219 merkinnyt Att:n tonttiin 54246/1 kohdistuneen varauksen päättyneeksi.

Hakemus

Varte Oy on 14.3.2022 päivätyllä hakemuksella pyytänyt, että tontti 54246/1 varataan sille asumisoikeusasuntojen ja sääntelemättömien vapaarahoitteisten omistusasuntojen sekä Kehittyvä kerrostalo -hankkeen suunnittelua varten. Asumisoikeusasunnot tulevat myöhemmin sovittavan yleishyödyllisen toimijan omistukseen.

Hanke toteutetaan yhteistyössä Asuntoreformi Helsinki – asuminen 2020 -kilpailun voittaneen ehdotuksen "Fröbelin palikat" suunnittelijoiden kanssa ja voittaneen ehdotuksen periaatteiden mukaisesti.

Sijaintikartta on liitteenä 2. Hakemus on liitteenä 8.

Hallinta- ja rahoitusmuoto

Tontti varataan asumisoikeusasuntojen ja sääntelemättömien vapaarahoitteisten omistusasuntojen suunnittelemiseksi.

Asuinrakennusoikeudesta vähintään 40 % tulee toteuttaa asumisoikeusasuntoina ja vähintään 40 % sääntelemättöminä vapaarahoitteisina omistusasuntoina, siten että yhteenlaskettu rakennusoikeus vastaa kaavanmukaista rakennusoikeutta (11 800 k-m² + 300 k-m²).

Asumisoikeusasunnot osoitetaan Meri-Rastilan tien puoleiselle osalle tontista ja omistusasunnot puiston puolelle.

Asumisoikeusasuntojen toteuttamista varten valittava yhteistyökumppani tulee hyväksyttää tontit-yksiköllä.

Hallinta- ja rahoitusmuototarkastelu on tehty yhdessä kaupunginkanslian asuminen-yksikön kanssa. Varattavaksi esitettävien tonttien hallinta- ja rahoitusmuodot vastaavat AM-ohjelman mukaista tavoitetta.

Perheasunto- ja keskipinta-alavaatimukset

Asuinhuoneistoalasta vähintään 50 % tulee toteuttaa perheasuntoina (kaksi makuuhuonetta tai enemmän). Näiden asuntojen keskipinta-alan tulee olla vähintään 70 h-m². Yksiöiden keskipinta-alan tulee olla vähintään 30 h-m². Lisäksi jokaisessa rakennuksessa tulee olla monipuolisesti erityyppisiä ja -kokoisia asuntoja.

Asemakaava- ja tonttitiedot

Meri-Rastilan itäosan alueelle on laadittu asemakaavan muutos nro 12571, jonka kaupunginvaltuusto on hyväksynyt 6.10.2021 § 288. Asemakaavan muutos ei ole saanut lainvoimaa kaavasta tehdyn valituksen johdosta.

Asemakaavan ja asemakaavamuutoksen tavoitteena on tiivistää olemassa olevaa kaupunkirakennetta hyvien liikenneyhteyksien yhteydessä sekä mahdollistaa alueen palveluiden kehittyminen.

Tontti (AK) 54246/1 sijoittuu Meri-Rastilan tien, Halkaisijantien ja meren rantaan johtavien reittien solmukohdan yhteyteen, rajautuen kolmelta sivultaan puistoalueeseen ja yhdeltä sivulta Meri-Rastilan tiehen.

Tontin rakennusoikeus on 12 100 k-m². Pääkäyttötarkoituksen mukainen rakennusoikeus asumiseen on enintään 11 800 k-m². Rakennusoikeudesta tulee vähintään 300 k-m² osoittaa liike-, toimisto-, työ-, tai palvelutilalle Meri-Rastilan tien varteen.

Korttelin 54246 kaavaratkaisu perustuu Asuntoreformi Helsinki – asuminen 2020 -kilpailun voittaneeseen ehdotukseen. Kaavassa on määräys, joka mukailee kilpailuehdotuksen erityistä ideaa asuntoihin kytkeytyvistä monikäyttöisistä verannoista. Verannat lasketaan rakennusoikeuteen ja niitä tulee rakentaa vähintään puoleen asunnoista. Pysäköinti järjestetään korttelissa pihakannen alle.

Tontin varaaminen

Kaupunginhallitus on 1.4.2019 § 220 hyväksynyt Helsingin tontinluovutusta koskevat linjaukset sekä niitä tarkentavat soveltamisohjeet. Soveltamisohjeien kohdan 2.5 ”Asuntotonttien suoravaraukset” mukaan kaupunki voi varata yksittäisen asuntotontin suoravarauksena ilman julkista hakua tapauskohtaisesti arvioitavin erityisin perustein.

Tontti on kertaalleen kuulutettu haettavaksi, jolloin soveltuvaa varauksensaajaa ei löydetty ja tontti varattiin Att:lle. Att luopuu varauksesta, koska sillä ei ole edellytyksiä toteuttaa hanketta kilpailutyön mukaisesti.

Jotta järjestetyn kilpailun uskottavuus säilyy, kilpailun voittaneen ehdotuksen suunnittelijoille tulee antaa mahdollisuus toteuttaa hanke kilpailun ehdotuksen periaatteiden mukaisesti. Kauniin ehdotuksen taitavaa ja eläytyvää asuntosuunnittelua, joka sopii Meri-Rastilan uudistuvalle alueelle hienosti, halutaan myös edistää. Suunnittelijoille annettiin tilaisuus esittää määräaikaan mennessä uusi yhteistyökumppani hankkeen toteuttajaksi etukäteen sovituin reunaehdoin.

Yhdenvertaisen kohtelun vuoksi Meri-Rastilan korttelin voittajatyön suunnittelijoita tulee kohdella kuten Pasilan Postipuistoon sijoittuvien Asuntoreformi Helsinki – asuminen 2020 -kilpailun tonttien voittajatyön suunnittelijaa, jossa Att luopui Postipuiston asuntoreformitonttien varauksesta ja kaupunginhallitus varasi 22.11.2021 § 881 tontit voittajatyön suunnittelijan yhteistyökumppaneille.

Kaupunkiympäristön toimialan tontit-yksikkö on arvioinut kilpailutyön ”Fröbelin palikat” suunnittelijoiden yhteistyökumppanin Varte Oy:n sopivaksi toteuttajaksi ja varauksensaajaksi.

Varauksesta sekä tontin toteuttamisesta voittajaehdotuksen periaatteiden mukaisesti on neuvoteltu kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoituspalvelun, Att:n, kaupunginkanslian aluerakentaminen-yksikön, kilpailun voittaneen ehdotuksen suunnittelijoiden sekä uuden hakijan kanssa vuoden 2021 aikana sekä kevään 2022 aikana.

Meri-Rastilan alue on hyvin vuokra-asuntopainotteinen. Alueella on muun muassa runsaasti Helsingin kaupungin vuokra-asuntoja. Alueen uudistamisen sekä sen arvostuksen lisäämiseksi Meri-Rastilan uusille tonteille tulee erityisesti osoittaa sääntelemätöntä ja välimuodon omistus- ja omistuspohjaista asuntotuotantoa. Vuokra-asuntotuotannon lisäämistä ei alueelle lähtökohtaisesti tule tehdä.

Hienolla sijainnilla Ison Kallahden puiston laidalla ja lähellä merta sijaitseva tontti sopii erinomaisesti omistuspohjaiseen asuntotuotantoon. Hieno, voittajatyön mukainen Meri-Rastilan uudistuksen aloittava hanke toimii myös suunnannäyttäjänä alueen uudistukselle.

Kaupunginhallitus on 13.12.2021 § 940 päättänyt jatkaa taiteen prosenttiperiaatetta muun ohella erikseen sovittavilla kaupunkiuudistusalueilla. Meri-Rastilan alueella on päätetty ottaa käyttöön taiteen prosenttiperiaate. Varauksensaaja on velvollinen maksamaan asemakaavassa varauksen kohteelle merkityn rakennusoikeuden mukaisesti Helsingin kaupungin kaupunginkanslian talous- ja suunnitteluosaston aluerakentaminen -yksikölle tai muulle kaupungin ilmoittamalle taholle ympäristötaiteelliseen yhteistyöhön 10 €/k-m² ja indeksitarkistuksen tontin pitkäaikaisen vuokrasopimuksen allekirjoittamiseen mennessä.

Tonttia varataan 31.12.2025 saakka.

Varaus perustuu Asuntoreformi Helsinki – asuminen 2020 voittajatyön toteutusedellytysten varmistamiseen, käytyihin neuvotteluihin, liitteen 7 mukaiseen voittaneeseen kilpailuehdotukseen sekä liitteenä 8 olevaan hakemukseen. Varaus toteuttaa kaupungin suoravarauksille asetetut ehdot sekä Meri-Rastilan alueelle asetut tavoitteet hallinta- ja rahoitusmuodon osalta.

Suoravarauksen edellytykset täyttyvät seuraavin perustein:

• Tontti on kuulutettu kertaalleen haettavaksi, mutta soveltuvaa varauksensaajaa ei tuolloin saatu. 
• Asuntoreformi Helsinki – asuminen 2020 -kilpailun Meri-Rastilan tontin voittajaehdotuksen toteutusedellytysten turvaaminen.
• Kilpailun ja tulevien kaupungin järjestämien ideakilpailuiden uskottavuuden säilyminen.
• Yhdenvertainen kohtelu Pasilan Postipuiston vastaavanlaisen hankkeen kanssa.
• Asumisen ja sen laadun kehittämishanke, joka otetaan osaksi Kehittyvä kerrostalo -ohjelmaa.

Varausehdot

Varauksessa noudatetaan tonttia 54246/1 koskevia erityisiä varausehtoja, kaupungin tavanomaisia tontinvarausehtoja, soveltuvin osin Kehittyvä kerrostalo -hankkeiden erityisehtoja sekä kulloinkin voimassa olevaa kaupunkiympäristön toimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun kaupungin tonttien rakennuttajille laatimaa toimintaohjetta "kaivu- ja louhintatoimenpiteiden suorittamisesta sekä kaadettavista puista".

Tonttien myöhempi luovuttaminen

Tontti on tarkoitus luovuttaa myöhemmin vuokraamalla se pitkäaikaisesti kaupunginhallituksen (1.4.2019 § 220) hyväksymien Helsingin tontinluovutusta koskevien linjausten mukaisesti.

Vuokramäärityksessä noudatetaan kaupunginvaltuuston 2.2.2022 § 22 hyväksymiä asuntotonttien ja asumista palvelevien tonttien yleisiä luovutusperiaatteita. Tontin markkina-arvon määrittäminen perustuu puolueettoman arvioijan laatimaan erilliseen selvitykseen tai puolueettoman arvioijan hyväksymään hinnoittelumalliin.

Maanvuokraa peritään vähintään tontin asemakaavan osoittaman rakennusoikeuden mukaan, mikäli tämä rakennusoikeus ylitetään, peritään maanvuokraa myös ylityksen osalta.

Asemakaavan mukaan verannat lasketaan rakennusoikeuteen. Mikäli verannat toteutettaisiin asemakaavan mukaisen rakennusoikeuden lisäksi, rakennusoikeuden ylityksen osalta niistä saatetaan periä maanvuokraa.

Vuokrausperiaatteet tullaan vahvistamaan pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen laadinnan yhteydessä.

Yksityiskohtaiset luovutusehdot vahvistetaan tonttien maanvuokrasopimusten hyväksymisen yhteydessä noudattaen kaupungin käyttämiä asuntotonttien ja asumista palvelevien tonttien yleisiä luovutusperiaatteita.

Toimivalta

Hallintosäännön 8 luvun 1 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaan kaupunginhallitus päättää kaupungin maa- ja vesialueiden varaamisesta rakentamiseen.

Kaupunkiympäristölautakunta 05.04.2022 § 219

Esitys

Esittelijä

Lisätiedot

Petra Santos, asiantuntija, puhelin: 09 310 31897

Päätös tullut nähtäväksi 16.05.2022

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §