Soveltamisohjeet, maanvuokrauksen yleiset periaatteet, asuntotontit, asuntotontteja palvelevat tontit ja maanvuokrasopimuslomakkeiden hyväksyminen

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Kaupunginvaltuusto päätti 2.2.2022 (22 §) vahvistaa asuntotontteja sekä niitä palvelevien tonttien maanvuokrausta koskevat yleiset periaatteet. Yleisissä periaatteissa on linjattu seuraavat asiat:

• maanvuokran määrittämisen lähtökohdat
• rakennusoikeus, jolta maanvuokraa peritään
• tuottotavoite
• tontin markkina-arvon määrittäminen
• hankkeen rahoitus- ja hallintamuodon vaikutus maanvuokraan
• muut huojennukset
• maanvuokran tasotarkistus vuokrakauden aikana
• maanvuokran ennakkomaksu  
• vuokra-aika
• maanvuokrasopimuksen ehdot
• periaatteiden voimassaolo ja ajantasaisuuden arvioiminen.

Tarkoituksena on, että kaupunkiympäristölautakunta vahvistaa soveltamisohjeen, jolla tarkennetaan yleisiä periaatteita. Uudet yleiset periaatteet ja niihin perustuva uusi maanvuokrauskäytäntö otetaan käyttöön erillisellä kaupunginhallituksen täytäntöönpanopäätöksellä. Soveltamisohjeessa annetaan tarkempia ohjeita muun muassa vuokra-ajasta, kuten siitä, milloin vuokra-aika voi olla 80 vuotta lyhyempi sekä maanvuokran ennakkomaksusta. Lisäksi soveltamisohjeessa tarkennetaan esimerkiksi tuottotavoitevaatimuksen soveltamista, huojennusten myöntämistä ja markkinaehtoisen maanvuokran tason määrittämistä.

Soveltamisohjeen lisäksi kaupunkiympäristölautakunnalle esitetään hyväksyttäväksi uudet maanvuokrasopimuslomakkeet. Uusien asuntoalueen, omakotialueen ja autopaikoitusalueen maanvuokrasopimuslomakkeiden hyväksymisellä ajanmukaistetaan kiinteistölautakunnan aikaisemmin vahvistamia vakioehtoja muun muassa erilaisten lainsäädäntömuutosten ja esiin tulleiden käytännön tarpeiden huomioon ottamiseksi.

Soveltamisohjeet

Yleisten periaatteiden käyttöönoton keskeinen käytännön muutos nykyiseen tonttien vuokrauksen valmisteluun on, että jatkossa kaupunginvaltuusto ei enää päätä vuokrattavien asuntotonttien ja asumista palvelevien tonttien vuokrausperiaatteista. Vuokrauspäätökset tehdään jatkossa hallintosäännön ja sen perusteella päätettyjen toimivallan siirtojen mukaisesti viranhaltijapäätöksin. Päätöksenteossa noudatetaan kaupunginvaltuuston hyväksymiä yleisiä periaatteita, ja nyt hyväksyttävät soveltamisohjeet toimivat viranhaltijapäätösten valmistelussa ja valmistelun ohjaamisessa keskeisenä työkaluna.

Soveltamisohjeet sisältävät ohjeet periaatelinjausten soveltamiseen muun muassa niiden tonttien osalta, joissa perustellusti ja yleisten periaatteiden mukaisesti perittävän vuokran osalta poiketaan markkinahinnoittelusta. Tällaisia tontteja ovat valtion tukemaan asuntotuotantoon luovutettavat tontit.

Asuntoalueen vuokrauksen yleisiä periaatteita tai niitä koskevia soveltamisohjeita tullaan tarkistamaan lähitulevaisuudessa vielä joiltain osin. Uudelleen vuokrattavien asuntotonttien maanvuokrausten ja maanvuokrasopimusten vuokra-aikojen jatkamisen yleiset periaatteet ja niitä koskevat soveltamisohjeet tullaan valmistelemaan myöhemmin erikseen. Lisäksi asuntotonttien velvoiteautopaikoitukseen tarkoitettujen autopaikkatonttien ja niitä vastaavien maanalaisten alueiden maanvuokran määrittelyperiaatteet on tarkoitus uudistaa. Maanvuokran tasotarkistusmenettelystä vuokrasuhteen aikana tullaan valmistelemaan erillinen soveltamisohje tai nyt hyväksyttävän soveltamisohjeen tarkistus. Näitä koskevat valmistelutyöt on tarkoitus toteuttaa vuoden 2022 aikana.

Kaupungin tontinluovutustoiminnan ennustettavuuden säilyttämiseksi yleiset periaatteet ja uusi toimintamalli on tarkoitus ottaa käyttöön 1.7.2022 alkaen soveltamisohjeen hyväksymisen jälkeen tehtävän kaupunginhallituksen täytäntöönpanopäätöksen mukaisin ehdoin ja ottaen huomioon siirtymäajat. Siirtymäaikojen osalta olisi tarkoituksenmukaista, että ne tontit, joille on vahvistettu vanhan käytännön mukaiset vuokrausperiaatteet, luovutettaisiin vanhan käytännön mukaisesti. Uusi käytäntö ja uudet periaatteet tulevat siten lähtökohtaisesti koskemaan vain niitä tontteja, joiden osalta vuokrauksen valmistelu ei ole vielä yleisten periaatteiden käyttöönoton ajankohtana edennyt hinnoitteluvaiheeseen.

Uudet maanvuokrasopimuslomakkeet

Kiinteistölautakunta päätti 23.10.2001 (792 §) hyväksyä uudet asuntoalueen, omakotialueen, autopaikoitusalueen, liike- ja toimistoalueen, teollisuusalueen sekä moottoriajoneuvojen huolto- ja jakeluaseman maanvuokrasopimuslomakkeet käyttöön 1.1.2002 alkaen. Tämän jälkeen lomakkeita on useaan otteeseen tarkistettu yksittäisten ehtojen osalta.

Maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun asuntotontit-tiimissä on valmisteltu uudet ajanmukaistetut asuntoalueen, omakotialueen ja autopaikoitusalueen maanvuokrasopimuslomakkeet. Vuokrasopimuslomakkeet on valmisteltu laajassa yhteistyössä kaupungin eri yksiköiden kesken. Lomakkeet ovat olleet kommentoitavana myös asianajotoimistossa.

Sisällöltään muutoksista suuri osa aiheutuu siitä, että nykyisin käytössä olevat lomakkeet ovat jääneet jälkeen sopimusympäristöstä, jota rakentaminen Helsingin kaupungin alueella nykyään edellyttää. Samoin kaupunginvaltuuston päätöksen 2.2.2022 (22 §) perusteella tonttien vuokrat määritellään jatkossa tontin markkina-arvon mukaan. Säänneltyyn asuntotuotantoon luovutettavan tontin markkina-arvon perusteella määriteltävään vuokraan myönnetään tarvittaessa määräaikainen huojennus (alennus). Vuokrat määritellään vuokrasopimuksiin jatkossa sopimuksen päätöksentekohetken nykyarvossa alkuvuosivuokrana, ja elinkustannusindeksin 1951:10 = 100 pisteluvun 100 mukaista perusvuosivuokraa käytetään jatkossa vain tarvittaessa vuokran laskutuksen taustatietona. Muutos parantaa todellisen vuokratason ja vuokran määrän ymmärrettävyyttä sekä parantaa hinnoittelun vertailtavuutta. Tämän lisäksi muutoksella valmistaudutaan tasotarkistusmenettelyn käyttöönottoon.

Tämän vuoksi lomakkeiden suurimmat muutokset koskevat vuokrien määrittelyä tonttien markkina-arvon mukaan ja vuokraan myönnettäviä huojennuksia (alennuksia), vuokralaisen rakentamisaikaista toimintaa vuokra-alueella, vuokralaisen velvollisuutta ottaa huomioon vuokra-aluetta ympäröivän alueen rakentaminen vuokra-aluetta suunniteltaessa ja rakennettaessa sekä vuokrasuhteen päättymiseen liittyen kaupungin lunastusvelvoitteita asuntoalueen ja omakotialueen maanvuokrasopimuksissa. Lisäksi omakotialueen vuokrasopimuslomakkeessa on luovuttu kokonaan vuokraoikeuden ja rakennusten luovutukseen liittyvästä enimmäishinnan sääntelystä. Omakotialueen vuokrauksissa tullaan jatkossa kuitenkin edellyttämään rakennuksen rakentamista rakennusvalvontapalveluiden käyttöönottokatselmuksen edellyttämään kuntoon ennen kuin vuokraoikeutta voi siirtää edelleen ilman vuokranantajan suostumusta.

Lomakkeita on täydennetty muun muassa energiakaivojen ja rasitejärjestelyiden osalta. Edellä mainitut täydennykset ovat tarpeellisia, koska muun muassa energiakaivojen rakentaminen on yleistynyt viime vuosina. Rasitejärjestelyiden osalta vuokralainen velvoitetaan esittämään vuokranantajalle (maanomistajalle) hyväksyttäväksi rasite- ja yhteisjärjestelyt koskien vuokra-alueen rakentamista ja käyttöä.

Energiakaivoja koskevista ehdoista kaupungin luovuttamilla tonteilla on päätetty viimeksi tontit-yksikön päällikön päätöksellä 23.4.2020 (18 §). Mainitun päätöksen jälkeen maalämmön käytön edistämistä on jatkettu, ja kaupunkiympäristölautakunta päätti 1.2.2022 (50 §) hyväksyä maalämpökaivo yleisillä alueilla -ohjeen. Osana maalämmön käytön edistämistä on tarkoituksenmukaista, että kaupungin tontinluovutuksen yhteydessä energiakaivoehtoja kehitetään edelleen vuokralaisten osalta myönteisemmiksi. Käytännössä tämä tarkoittaa muun muassa sitä, että jatkossa kaupungin irtisanoessa energiakaivojen käyttöoikeuden kesken vuokrasuhteen kaupungilla on jatkossa täysimääräinen korvausvelvollisuus siitä vuokralaiselle aiheutuvista välittömistä vahingoista.

Lisäksi asuntoalueen ja omakotialueen maanvuokrasopimuksissa vuokrasuhteen päättyessä sovellettavaa rakennuksia koskevaa lunastusehtoa on muutettu vuokralaiselle selvästi myönteisemmäksi. Pitkään jatkuneen käytännön mukaisesti asuntoalueen ja omakotialueen vuokrauksissa on ollut lunastusehtona, että kaupunki korvaa vuokralaiselle 60 % rakennusten teknisestä nykyarvosta vuokra-ajan päättymisen ajankohtana. Jatkossa vuokralaiselle korvattaisiin 80 % rakennusten markkina-arvosta.

Lisäksi on pidetty tarpeellisena sopia menettelystä, jolla sopimusta voidaan muuttaa osapuolten välillä, ja menettelystä, jolla sopimuksesta aiheutuvat mahdolliset erimielisyydet ratkaistaan osapuolten välillä ensisijaisesti neuvottelemalla.

Uusien asuntoalueen, omakotialueen ja autopaikoitusalueen maanvuokrasopimuslomakkeiden hyväksymisellä ajanmukaistetaan kiinteistölautakunnan aikaisemmin vahvistamia vakioehtoja muun muassa erilaisten lainsäädäntömuutosten ja esiin tulleiden käytännön tarpeiden huomioon ottamiseksi. Lomakkeiden vakioehtoihin on lisätty kokonaan uusia jo nykyisin tonttien luovuttamisessa vakiintuneesti käytettäviä ehtoja, mikä helpottaa ja nopeuttaa osaltaan jatkossa tonttien luovuttamista. Edelleen lomakkeissa on huomioitu 1.6.2017 voimaan tulleen kaupunkiympäristön toimialan organisaatiomuutoksen mukaisten uusien yksiköiden nimikkeet aikaisempien yksiköiden sijasta.

Muutoksen myötä lomakkeiden kieliasua on pyritty parantamaan, yhdenmukaistamaan ja selkeyttämään, minkä lisäksi lomakkeiden ehtojen kronologiseen ja loogiseen järjestykseen on kiinnitetty erityistä huomiota. Tämän vuoksi ehdot vastaavat lomakkeissa nyt sijoittelultaan paremmin tontin rakentamisen ja käytön eri vaiheita. Lisäksi lomakkeita laadittaessa on kiinnitetty huomiota ehtojen informaatioarvoon vuokralaiselle, joka osaltaan edistää ja sujuvoittaa vuokra-alueen rakentamista ja käyttöä vuokrasopimuksen edellyttämällä tavalla.

Koska kysymys on vuokranantajan yksipuolisesti laatimista vakioehdoista, ehtojen muotoilussa on sopimustasapainon säilyttämiseksi mahdollisuuksien mukaan pyritty huomioimaan myös edellä mainituin tavoin molempien sopimusosapuolten kohtuulliset edut.

Asuntotontit-tiimin käytettäväksi tarkoitetut uudet maanvuokrasopimuslomakkeet on valmisteltu kaupunkiympäristölautakunnan hyväksyttäväksi kahdeksan eri vuokrasopimuksen osalta. Tällaisia ovat sääntelemättömiä vapaarahoitteisia omistusasuntoja, vapaarahoitteisia Hitas I -omistusasuntoja, vapaarahoitteisia Hitas II -omistusasuntoja, vapaarahoitteisia hintakontrolloituja omistusasuntoja, valtion pitkällä korkotuella toteutettavia vuokra-asuntoja, valtion pitkällä korkotuella toteutettavia asumisoikeusasuntoja, omakotitontteja ja autopaikoitusalueita koskevat maanvuokrasopimuslomakkeet. Mainittuihin asuntoalueen lomakkeisiin on sisällytetty uutena asiana valmiiksi kutakin rahoitus- ja hallintamuotoa koskevat vakioluonteiset lisäehdot, mikä nopeuttaa ja helpottaa asioiden valmistelua. Hitas-kohteiden maanvuokrasopimuslomakkeet uudistetaan myöhemmin erikseen siltä osin kuin Hitas-kohteiden hinnoittelussa siirrytään uuteen käytäntöön.

Lisäksi esitetään, että lautakunta oikeuttaa maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun tontit-yksikön päällikön hyväksymään asuntoalueen maanvuokrasopimuslomakkeita myös muiden rahoitus- ja hallintamuotojen osalta vastaavin vakioehdoin ja soveltuvin vakioluonteisin lisäehdoin käytettäväksi pitkäaikaisissa vuokrauksissa sekä tekemään edellä mainittuihin maanvuokrasopimuslomakkeisiin muutoksia, korjauksia ja täydennyksiä.

Toimivalta

Hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaan, ellei toimivallasta ole muutoin säädetty tai määrätty, lautakunta päättää tai hyväksyy perusteet ja rajat, joiden mukaan viranhaltija päättää antaa vuokralle toimialan hallinnassa olevia kiinteistöjä yli 30 vuoden määräaikaisin maanvuokrasopimuksin tai toistaiseksi voimassa olevin maanvuokrasopimuksin, joissa on yli yhden vuoden irtisanomisaika, jos kaupunginvaltuusto on vahvistanut yleiset vuokrausperiaatteet.

Kaupunginvaltuusto on vahvistanut 2.2.2022 (22 §) asuntotonttien sekä asumista palvelevien tonttien yleiset vuokrausperiaatteet. Kaupunkiympäristölautakunnalla on maanvuokrauksista päättävänä tahona toimivalta antaa omia periaatteita/ohjeita/linjauksia oman päätöksentekonsa linjaamiseksi, kuten hyväksyä yleisiä vuokrausperiaatteita tarkentavat soveltamisohjeet ja uudet vuokrasopimuslomakkeet käytettäväksi taikka delegoida tämä valtuutus viranhaltijoille.

Kaupunkiympäristölautakunta 05.04.2022 § 213

29.03.2022 Pöydälle

Päätös tullut nähtäväksi 26.04.2022

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §