Hankesuunnitelma, päiväkotirakennus, Kutomokuja 3, Pitäjänmäki, Kasvatuksen ja koulutuksen toimiala

Kaupunginhallitus päättää vuokrata liitteenä 1 olevan hankesuunnitelman mukaiset noin 1 800 htm² laajuiset päiväkotitilat siten, että 20 vuoden vuokra-ajalta maksettavien arvonlisäverottomien vuokrien ja investointikustannusten kokonaissumma on enintään 8 078 400 euroa.

Kaupunginhallitus oikeuttaa kaupunkiympäristön toimialan asiakkuusyksikkö 1:n päällikön allekirjoittamaan Hoivatilat Oyj:n kanssa vuokrasopimuksen sekä tekemään vuokrasopimukseen tarvittaessa vähäisiä teknisiä muutoksia.

Tilatarve

Pitäjänmäkeen osoitteeseen Kutomokuja 3 rakennetaan uudisrakennus, jonka kaupunki vuokraa varhaiskasvatuksen käyttöön. Uudisrakennuksesta vuokrattavat päiväkotitilat vastaavat alueen suomenkieliseen ja ruotsinkieliseen palvelutarpeeseen.

Nykyiset varhaiskasvatuksen tilat eivät riitä Pitäjänmäen alueen kasvavalle palvelutarpeelle eivätkä ne kaikilta osin tue toiminnallisia tavoitteita. Palveluverkon suunnittelussa on otettu huomioon rakenteilla ja olemassa oleva tilakapasiteetti. Toimipisteen laajuudessa on huomioitu koko palvelualueen väestöennuste sekä pitkän aikavälin asuin- ja liikerakentamisen ja liikennejärjestelyjen kehitys.

Uudishanke korvaa nykyisen 37 paikkaisen ruotsinkielisen Daghemmet Sockenstuganin tilat osoitteessa Konalantie 13 A ja väliaikaisen 80 paikkaisen päiväkoti Kangaspellon tilat osoitteessa Kangaspellontie 6.

Hankkeen tarveselvitysvaiheessa kasvatuksen ja koulutuksen toimiala on arvioinut, että vuokrahanke korvaisi myös päiväkoti Ruusun tilat, joille on kuitenkin myöhemmin löytynyt päiväkoti Ruusun omalta oppilaaksiottoalueelta paremmat tilat.

Uudisrakennukseen tulee tilat varhaiskasvatuksen ja esiopetuksen käyttöön 224 lapselle, joista 63 paikkaa toteutetaan ruotsinkieliselle ja 161 paikkaa suomenkieliselle varhaiskasvatukselle.

Kasvatuksen ja koulutuksen toimiala luopuu Daghemmet Sockenstuganin tiloista uudishankkeen tilojen valmistuttua. Kaupunkiympäristön toimiala arvioi yhdessä kasvatuksen ja koulutuksen toimialan kanssa osoitteessa Kangaspellontie 6 sijaitsevien päiväkoti Kangaspellon väliaikaisten paviljonkitilojen jatkokäyttöä.

Hankesuunnitelma

Tilahankkeen tavoitteena on turvallinen, terveellinen ja tarkoituksenmukainen oppimisympäristö, jonka monikäyttöiset tilat tukevat sekä lasten että henkilökunnan fyysistä, psyykkistä ja sosiaalista hyvinvointia. Tilat suunnitellaan kaikille oppijoille sopiviksi sekä lasten kasvua ja kehitystä tukevaksi oppimisympäristöksi. Varhaiskasvatuksen käyttöön tulevien tilojen varustelu on valtakunnallista perustasoa.

Päiväkodille rakennetaan aidattu ulkoilupiha, joka muodostaa sisätilojen kanssa yhtenäisen kokonaisuuden oppimisympäristönä. Piha-alueet varustetaan leikkivälinein edistämään liikunnallisuutta sekä varhaiskasvatussuunnitelman tavoitteita. Niiden suunnittelussa ja varustelussa otetaan huomioon turvallisuus, valvottavuus, yhteisöllisyys, liikunnallisuus sekä pihan monipuolinen käyttö oppimis- ja leikkimistilana. Henkilökuntaa ja lapsia osallistetaan pihan suunnitteluun.

Hankkeessa tavoitellaan pitkäaikaiskestävää, energiatehokasta ja helposti huollettavaa rakennusta. Rakenteet, materiaalit, kalusteet ja varustukset tulee olla pysyvän rakennuksen laatutason mukaisia.

Tarkoituksenmukaisella lukituksella ja kulunvalvonnalla varmistetaan edellytykset asukaskäytölle.

Hankesuunnitelma on liitteenä 1.

Vuokrattavat tilat

Kaupunki vuokraa tarvittavat tilat päiväkotikäyttöön suunnitellusta uudisrakennuksesta määräaikaisesti 20 vuodeksi. Vuokrattavat tilat toteuttaa omistukseensa Hoivatilat Oyj. Tiloja käytetään päiväkotitoiminnan aukioloaikojen ulkopuolella kansalaistoimintaan kokoontumis-, harraste- ja liikuntatilana.

Vuokrattavien tilojen kokonaislaajuus on noin 2 500 brm² ja huoneistoala noin 1 800 htm². Päiväkodin yhteydessä oleva piha on päiväkodin aukioloaikoina päiväkodin käytössä.

Kaupunkiympäristön toimiala on pyytänyt tarjouksen Kutomokuja 3:n uudisrakennuksen vuokrahankkeesta sisältäen toteutussuunnittelun, rakentamisen, rahoituksen ja ylläpidon. Tarjoukset pyydettiin määräaikaisena 20 vuoden sopimuksena, koska hankinnan tavoitteena oli, että sopimus on mahdollisimman edullinen kaupungille. Vuokrahanke on kilpailutettu yhdessä kasvatuksen ja koulutuksen toimialan tilatarpeita varten toteutettavan Käräjätuvantie 3 -vuokrahankkeen kanssa.

Tarjouskilpailun voittaneen Hoivatilat Oyj:n kanssa on tehty suunnittelu- ja rakentamisvaiheen sopimus. Vuokranantaja on käynnistänyt kohteen suunnittelun heti sopimuksen allekirjoituksen jälkeen. Suunnittelu- ja rakennusvaiheen sopimuksessa on sovittu kohteen suunnittelusta, rakentamisen valmistelusta ja rakentamisesta sekä näihin liittyvistä osapuolten tehtävistä ja vastuista siltä osin, kuin niistä ei sovita vuokrasopimuksessa.

Kaupunki tekee vuokrasopimuksen Hoivatilat Oyj:n kanssa. Vuokrasopimus on voimassa 20 vuotta vuokra-ajan alkamisesta lukien. Vuokra-aika alkaa siitä päivästä, kun vuokrakohteen hallintaoikeus on luovutettu vuokralaiselle tilojen käyttöönottoa varten vuokralaisen hyväksymänä.

Kaupunki vuokraa omistamansa tontin, jolle uudisrakennus rakennetaan, vuokranantajalle erillisellä maanvuokrasopimuksella.

Vuokrasopimusluonnos on liitteenä 2.

Aikataulu

Kohteen vuokrasopimus solmitaan ja rakentaminen voi alkaa sen jälkeen, kun vuokrauspäätös on lainvoimainen, sopimuspiirustukset, aikataulu ja laatusuunnitelmat ovat valmiit ja rakennuslupa on myönnetty.

Tavoitteena on, että uudisrakennuksen rakennustyöt ovat valmiit marraskuussa 2024 ja päiväkotitoiminta voi alkaa tiloissa tammikuussa 2025.

Vuokra- ja investointikustannukset

Vuokranantaja vastaa kiinteistön käytettävyydestä, ylläpidosta ja peruskorjauksista koko vuokrakauden ajan. Kaupunki maksaa elinkustannusindeksiin sidotusta pääomavuokrasta, ylläpitovuokrasta sekä maanvuokran ja kiinteistöveron osuuksista koostuvaa vuokraa.

Vuokrattavien tilojen tarjousten mukainen arvonlisäveroton pääomavuokra on 16,81 euroa/htm² kuukaudessa eli noin 30 250 euroa kuukaudessa ja noin 363 000 euroa vuodessa.

Päätöksen mukainen enimmäishinta 8 078 400 euroa muodostuu 20 vuoden vuokra-ajalta ulos maksettavasta enintään 7 778 400 euron vuokrasummasta, joka sisältää varauksen mahdollisiin kaupungin teettämiin toiminnallisiin muutoksiin Hoivatilat Oy:n toteuttamana. Mahdollisten toiminnallisten muutosten kustannuksista vastaa kaupunki. Lisäksi enimmäishinta sisältää enintään 300 000 euroa hankkeen valmistelun ja valvonnan investointikustannuksia.

Vuokranantaja vastaa kiinteistön hoito- ja ylläpitopalvelujen järjestämisestä vuokrasopimuksen liitteenä olevan hankinta- ja vastuunrajataulukon mukaan. Kaupunki maksaa toteutuneiden kustannusten mukaan vuosittain tarkistettavaa ylläpitovuokraa. Ylläpitovuokra sopimuksen alkaessa on noin 5,50 euroa/htm² eli 9 899 euroa kuukaudessa. Ylläpitovuokraan kuuluvat kiinteistön kaikki tavanomaiset käyttö-, hoito- ja ylläpitokustannukset, joita ovat esimerkiksi kiinteistöhuolto, lämmitys- ja jäähdytys, vesi- ja jätevesi, sähkö, yleisten tilojen puhtaanapito sekä jätehuolto ja vuosikorjaukset. Mikäli vuokranantaja toteuttaa vuokralaiselle erikseen sovittuja käyttäjäpalveluita, laskutetaan niistä syntyneet kulut toteuman mukaan erikseen.

Hankkeen toteuttajalle ei makseta vuokran lisäksi muuta korvausta suunnittelu- tai rakentamistyöstä. Mikäli vuokrasopimusta ei allekirjoiteta vuokranantajasta riippumattomista syistä, vuokranantajalla on oikeus laskuttaa avoimin kirjoin toteutuneiden töiden kustannuksia suunnittelu- ja rakentamisvaiheen sopimuksessa sovittuun euromääräiseen kattoon asti.

Kaupunki maksaa vuokranantajalle maanvuokran sekä kaupungin määrittämän kiinteistöveron toteutuneiden kustannusten mukaan.

Tilakustannus kasvatuksen ja koulutuksen toimialalle

Tilakustannus käyttäjälle on 27,91 euroa/htm² kuukaudessa eli yhteensä noin 50 230 euroa kuukaudessa ja noin 602 760 euroa vuodessa.

Tilakustannus muodostuu pääomavuokrasta 16,81 euroa/htm²/kk, ylläpitovuokrasta 5,50 euroa/htm²/kk, yleiskustannuksesta 0,5 euroa/htm²/kk, maanvuokrasta, joka sopimuskauden alussa on 2,50 euroa/htm²/kk eli 53 996 euroa vuodessa sekä kiinteistöverosta, joka sopimuskauden alussa on noin 0,50 euroa/htm²/kk eli 10 800 euroa/htm²/kk vuodessa. Lisäksi käyttäjän tilakustannukseen sisältyy enintään 0,90 euroa/htm²/kk valmisteluvaiheen kustannuksia ja enintään 1,20 euroa/htm²/kk mahdollisten käyttäjän tarpeista johtuvien toiminnallisten muutosten kustannuksia.

Ylläpitovuokran suuruus määräytyy vuodeksi kerrallaan toteutuneiden kustannusten perusteella.

Väistötilat

Hankkeella ei ole väistötilatarvetta.

Rahoitus ja toteutus

Hanke sisältyy vuokrahankkeena vuoden 2023 talousarvion vuokra- ja osakekohteiden suunnitteilla oleviin uudis- ja peruskorjaushankkeisiin vuosina 2023-2032.

Ulosmaksettava vuokra rahoitetaan kaupunkiympäristön toimialan käyttötalousmäärärahoista. Investointikustannus rahoitetaan kaupungin kohdentamattomista määrärahoista.

Tilat toteuttaa uudisrakennuksena tarjouskilpailun voittanut Hoivatilat Oyj, jolta kaupunki vuokraa hankesuunnitelman mukaiset tilat kasvatuksen ja koulutuksen toimialan käyttöön.

Kasvatus- ja koulutuslautakunnan lausunto

Kasvatus- ja koulutuslautakunta on antanut 23.6.2022, 250 § hankesuunnitelmasta puoltavan lausunnon. Lautakunta toteaa lausunnossaan hankesuunnitelman vastaavan kasvatuksen ja koulutuksen toimialan toiminnallisia tavoitteita.

Lisäksi kasvatus- ja koulutuslautakunta toteaa, että uudishankkeen on tarkoitus korvata nykyisen 37 paikkaisen ruotsinkielisen Daghemmet Sockenstuganin tilat. Lautakunta edellyttää kuitenkin tarkastettavan alueen väestöennustelukuja uudelleen ennen lopullista korvauspäätöstä, ja arvioitavan tilojen korvaamisen tarvetta näiden lukujen valossa. Lisäksi lautakunta edellyttää ennen lopullista korvauspäätöstä selvitystä mahdollisuuksista soveltaa paremmin kaupungin hyväksyttyä lähipalveluperiaatetta ainakin osalle Daghemmet Sockenstuganin lapsista, huomioiden lähialueen tilat sekä suunnitteluvaiheessa olevat rakennus- ja peruskorjaushankkeet. Lautakunta edellyttää, että esitys tilojen mahdollisesta korvaamisesta lisätietoineen tuodaan lautakunnalle.

Lausunto on kokonaisuudessaan asian päätöshistoriassa.

Esittelijä toteaa, että kasvatus- ja koulutuslautakunnalle on 17.1.2023 toimitettu päiväkotihankkeeseen liittyvä lisäselvitys. Hankkeen tarveselvitys on hyväksytty kasvatus- ja koulutuslautakunnassa 15.6.2021, 244 § ja kasvatus- ja koulutuslautakunnan ruotsinkielisessä jaostossa 22.6.2021, 17 §. Tarveselvityksestä annetut lausunnot ovat kokonaisuudessaan oheismateriaalissa. Kasvatuksen ja koulutuksen toimialalla ei ole tullut esille uusia näkökohtia, jotka aiheuttaisivat tarvetta arvioida uudelleen tarveselvityksessä ja hankesuunnitelmassa esitettyjä hankkeen perusteluja.

Toimivalta

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 1 momentin 9 kohdan sekä kaupunginhallituksen 18.9.2017 § 865 päätöksen perusteella kaupunginhallitus on toimivaltainen päättämään vuokraamisesta, kun määräaikaisen sopimuksen ennakoitu kokonaisarvo on yli 5 miljoonaa euroa, mutta enintään 10 miljoonaa euroa.

Kaupunginhallitus 06.03.2023 § 156

Päätös

Käsittely

12.12.2022 Poistettiin

05.05.2022 Pöydälle

Esittelijä

Lisätiedot

Suvi Rämö, vs. kaupunginsihteeri, puhelin: 310 32174

Kasvatus- ja koulutuslautakunta 23.06.2022 § 157

Lausunto

Käsittely

14.06.2022 Pöydälle

05.05.2022 Pöydälle

Esittelijä

Lisätiedot

Paula Heikkinen, projektiarkkitehti, puhelin: 31022374

Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto 19.05.2022 § 54

Esitys

05.05.2022 Pöydälle

Esittelijä

Lisätiedot

Hanna Lehtiniemi, projektinjohtaja, puhelin: 310 87723

Päätös tullut nähtäväksi 22.03.2023

OHJEET OIKAISUVAATIMUKSEN TEKEMISEKSI

Tähän päätökseen tyytymätön voi tehdä kirjallisen oikaisuvaatimuksen. Päätökseen ei saa hakea muutosta valittamalla tuomioistuimeen.

Oikaisuvaatimusoikeus

Oikaisuvaatimuksen saa tehdä

Oikaisuvaatimusaika

Oikaisuvaatimus on tehtävä 14 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Oikaisuvaatimuksen on saavuttava Helsingin kaupungin kirjaamoon määräajan viimeisenä päivänä ennen kirjaamon aukioloajan päättymistä.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi postitse, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi sähköisenä viestinä, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, kolmen päivän kuluttua viestin lähettämisestä.

Tiedoksisaantipäivää ei lueta oikaisuvaatimusaikaan. Jos oikaisuvaatimusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa oikaisuvaatimuksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Oikaisuvaatimusviranomainen

Viranomainen, jolle oikaisuvaatimus tehdään, on Helsingin kaupunginhallitus.

Oikaisuvaatimusviranomaisen asiointiosoite on seuraava:

Kirjaamon aukioloaika on maanantaista perjantaihin klo 08.15–16.00.

Oikaisuvaatimuksen muoto ja sisältö

Oikaisuvaatimus on tehtävä kirjallisena. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.

Oikaisuvaatimuksessa on ilmoitettava

Pöytäkirja

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä lähetetään pyynnöstä. Asiakirjoja voi tilata Helsingin kaupungin kirjaamosta.