Vuokrahyvitys, Herttoniemi, Kettutie 19, Helsingin Seudun Opiskelija-Asuntosäätiö Sr

Maankäyttö ja kaupunkirakenteen tontit-yksikön päällikkö päätti myöntää Helsingin kaupungin ja Helsingin seudun opiskelija-asuntosäätiön sr:n (y-tunnus 0116514-9) välillä allekirjoitetun 43. kaupunginosan (Herttoniemi) korttelin 43122 tonttia 2 koskevan maanvuokrasopimuksen (nro 24544, A2143-5) perusteella perittävään maanvuokraan alennuksen seuraavasti:

Edelleen tontit-yksikön päällikkö päätti lisätä Helsingin seudun opiskelija-asuntosäätiön sr:n (y-tunnus 0116514-9) ja Helsingin kaupungin väliseen maanvuokrasopimukseen (nro 24544, A2143-5) seuraavan kohdan:

Samalla tontit-yksikön päällikkö päätti oikeuttaa sopimukset ja toiminnanohjaus -tiimin päällikön tai hänen valtuuttamansa henkilön allekirjoittamaan sopimusmuutoksen.

Lopuksi tontit-yksikön päällikkö totesi, ettei kaupunki vastaa vuokralaiselle aiheutuvista kustannuksista ja mahdollisista vahingoista, kuten suunnittelu- ja muista kuluista, joita vuokralaiselle saattaa aiheutua esimerkiksi siitä, että tämä päätös oikaisuvaatimuksen, kunnallisvalituksen tai ylemmän toimielimen päätöksen johdosta muuttuu tai sen lainvoimaistuminen viivästyy.

(A2143-5)

Pitkäaikainen maanvuokrasopimus

Maankäyttö ja kaupunkirakenteen asuntotontit-tiimin tiimipäällikkö päätti 8.2.2018 (31 §) vuokrata tontti 43122/2 pitkäaikaisesti asuntotarkoituksiin Helsingin seudun opiskelija-asuntosäätiön sr:lle (myöhemmin ”HOAS”, y-tunnus 0116514-9) ajalle 1.3.2018 - 31.12.2080. Maanvuokrasopimus on allekirjoitettu 6.3.2018 (sopimusnumero 24544, vuokraustunnus A2143-5).

Vuokra-alueelta (tontti 43122/2) poistetut jätteet ja pilaantuneen maan kunnostaminen

Vuokranantaja on vuokraushetkellä ilmoittanut, että vuokra-alueella on suoritettu maaperän kunnostustöitä. Vuokra-alueella on sijainnut huoltoasema, joka on purettu. Alueen maaperässä saattaa olla rakennusjätettä tai perustuksia. Maanvuokrasopimukseen (maanvuokrasopimus kohta 14 §) on otettu asiasta maininta.

HOASin aloitettua rakennustyöt vuokra-alueella ilmeni, että alueella oli haisevaa maata. Erilaisten selvitysten jälkeen kävi ilmi, että aikaisempi vuokralainen (tontilla oli aikaisemmin huoltoasema) oli suorittanut maanvuokrasopimuksensa mukaisen maaperän puhdistamisen huolimattomasti ja vuokra-alueella oli edelleen pilaantunutta maata.

Vuokralaisen vaatimus kustannusten korvaamisesta

HOAS esitti kaupungille vaatimuksen virheellisistä lähtötiedoista (vuokra-alue rakentamiskelpoinen) aiheutuneiden kustannusten korvaamiseksi. Virheelliset lähtötiedot vaikuttivat HOASin mukaan keskeisesti käynnissä olleen työmaan keskeyttämiseen, pohjaolosuhteiden muutosten huomioitiin lisäsuunnittelussa, kustannustehokkaiden suunnitteluratkaisujen etsimiseen huomioiden käynnissä oleva työmaa ja tämän vaikutukset eri työmenetelmillä kokonaiskustannuksiin. Hanke muun muassa siirtyi edullisesta rakentamisajankohdasta (kesä) kalliimmalle rakennusajankohdalle (talvi) ja joutui etsimään uusia urakoitsijoita ja varastoimaan runkoelementtejä, joiden valmistusta ei voitu keskeyttää.

Maanvuokrasopimus

Maanvuokrasopimuksen kohdassa 14 § todetaan, että mikäli vuokra-alueella ilmenee tarvetta maaperän puhdistamiseen, vuokralainen on velvollinen välittömästi ottamaan yhteyttä vuokranantajaan. Vuokranantaja korvaa vuokralaiselle pilaantuneen maaperän puhdistamisesta aiheutuneet tavanomaisiin maarakennuskustannuksiin nähden ylimääräiset kustannukset, mikäli korvattavista toimenpiteistä ja kustannuksista on sovittu vuokranantajan kanssa ennen toimenpiteisiin ryhtymistä. Selvyyden vuoksi todetaan, että alemman ohjearvon alittavista haitta-ainepitoisuuksista aiheutuvia toimenpiteitä tai kustannuksia ei pidetä tässä tarkoitettuna pilaantuneen maaperän puhdistamisena. Edelleen kohdan 14 § mukaan vuokranantaja ei vastaa missään tapauksessa maaperän puhdistamisesta aiheutuvasta viivästymisestä, eikä viivästyksestä johtuvista vahingoista, haitoista eikä kustannuksista, joita vuokralaisen hankkeelle saattaa aiheutua vuokra-alueen maaperän puhdistamisesta.

Maanvuokrasopimuksen 13 § mukaan vuokra-alueella on sijainnut polttoaineen jakeluasema, joka on purettu. Vuokra-alueella saattaa olla rakennusjätettä tai vanhoja perustuksia. Vuokralainen on velvollinen kustannuksellaan poistamaan uudisrakentamisen edellyttämässä laajuudessa vuokra-alueella tai sen maaperässä mahdollisesti olevat rakennus- tai muut jätteet ja vanhat rakenteet, kuten johdot, putket, pylväät, asfaltoinnin, perustukset tai muut vastaavat. Mikäli niiden poistamisesta arvioidaan aiheutuvan rakentamishankkeen kokonaisuus huomioon ottaen erityisen merkittäviä kustannuksia, kustannusten jakamisesta vuokranantajan ja vuokralaisen välillä voidaan neuvotella maaomaisuuden kehittäminen ja tontit palvelun kanssa edellyttäen, että tämä tapahtuu etukäteen ennen toimenpiteeseen ryhtymistä. Muuten vuokralainen vastaa joka tapauksessa yksin kaikista mainituista kustannuksista.

Vuokranantaja ei vastaa kohdan 13 § mukaan viivästyksestä johtuvista vahingoista, joita vuokralaisen hankkeelle saattaa aiheutua vuokra-alueen maaperän puhdistamisesta tai vuokra-alueella tai sen maaperässä olevien rakenteiden, jätteiden tai muiden vastaavien poistamisesta.

Hyvitys maanvuokrasta

Kaupunki on selvittänyt vuokralaisen ja entisen vuokralaisen kanssa yhteistyössä tontin 43122/2 tilannetta. Kuten edellä on jo mainittu, vuokra-alueelta (tontti 43122/2) löytyi pilaantunutta maata, vaikka kaupunki oli vuokraushetkellä ilmoittanut maaperän olleen asianmukaisesti kunnostettu. Maaperän pilaantuneisuus paljastui vasta nykyisen vuokralaisen (HOAS) aloitettua rakennustyöt tontilla. Tontin aikaisempi vuokralainen (huoltoasemayrittäjä) palasi suorittamaan maanvuokrasopimuksensa mukaisen vuokra-alueen maaperän puhdistamisen tontille HOAS:in vuokra-aikana. HOAS oli maanvuokrasopimuksen edellyttämällä tavalla yhteydessä kaupunkiin ennen toimenpiteisiin ryhtymistä.

Tontin 43122/2 pilaantuneen maan kunnostaminen ja jätteiden poistaminen vaikutti HOAS:in rakennushankkeen aikatauluun ja aiheutti lisäkustannuksia. Kaupunki kuitenkin katsoi, että suurin osa HOAS:n esittämistä vaatimuksista ei kuulunut maanvuokrasopimusten tai lainsäädännön perusteella sen korvausvastuulle.

Kyse ei ole maanvuokrasopimuksen (sopimusnumero 24544) 14 § kohdan mukaisista tavanomaisiin maanrakennuskustannuksiin nähden ylimääräisistä kustannuksista. Vastaavissa pohjaolosuhteissa tapahtuvissa rakennushankkeissa on tavallista, että rakennusaikana tulee jonkinlaisia perustamistapa- tai paalumuutoksia. Tässä tapauksessa oli lyöntipaalut korvattu porapaaluilla. Ne ovat tyypillisiä sivukaltevaa tonttia rakennettaessa vaadittavia muutoksia. Vaatimusten perusteena ollut sivutuen puute ei ole oikea perustelu paalumuutoksille, vaan aikataulusyyt, sillä tehty massanvaihto ei heikennä paalujen sivutukea.

Kyse ei myöskään ole maanvuokrasopimuksen kohdan 13 § mukaisista rakentamishankkeen kokonaisuus huomioon ottaen erityisen merkittävistä kustannuksista. Mikäli jätteiden poistamisesta arvioidaan aiheutuvan rakentamishankkeen kokonaisuuteen nähden merkittäviä kustannuksia, voidaan kustannusten jakamisesta neuvotella vuokralaisen ja vuokranantajan kesken. Kaupungin vakiintunut käytäntö on ollut, että se voi em. tilanteissa korvata tällaisia kustannuksia, jotka ylittävät ko. tontin vuosivuokran määrän. Tässä tapauksessa vuosivuokran määrä ei ole ylittynyt. Viivästyksestä johtuvat mahdolliset vahingot ja kustannukset eivät myöskään maanvuokrasopimuksen mukaan kuulu kaupungin vastuulle.

HOAS ja kaupunki ovat neuvotteluissa päätyneet siihen, että kaupunki vuokranantajana korvaa maanvuokrasopimuksen ehtojen perusteella hankkeelle aiheutuneet kustannukset kaivuutäytöistä muuttuneiden olosuhteiden takia (NHP-Yhtymä Oy, lasku 23988, kaivuutäyttö muuttuneiden olosuhteiden takia, 7 440 euroa). Koska HOAS:n kaupungilta saamat lähtötiedot maanpinnan tasosta ovat olleet väärät, voidaan em. 7 440 euron suuruinen kustannus tulkita ylimääräiseksi ja siten kaupungin korvattavaksi. Edellä mainittu kaupungin korvausvelvollisuuden piiriin kuuluva 7 440 euron kustannus hyvitetään vuokralaiselle tulevassa maanvuokrassa.

Tällä tontit-yksikön päätöksellä vuokralaiselle hyvitetään 7 440 euroa tontin 43122/2 (tulevassa) maanvuokrassa. Tämän päätöksen myötä myös katsotaan, että kaikki mahdolliset HOAS:n kaupungilta vaatimat korvaukset koskien vuokra-alueen (tontti 49122/2) pilaantunutta maaperää tai jätteitä taikka niistä johtuvia kustannuksia, vahinkoja tai haittoja, tulevat kuitatuksi.

Päätösvalta

Maankäyttöjohtaja päätti 2.6.2017 (9 §) siirtää hallintosäännön 16 luvun 5 § 1 momentin 14 kohdan toimivallan päättää myöntää alennuksen maanvuokraan määräajaksi kaupunkiympäristön toimialan maankäyttö ja kaupunkirakenne -palvelukokonaisuuden tontit-yksikön päällikölle seuraavasti:

Tällä päätöksellä myönnettävän alennuksen kokonaisarvo ei ylitä 200 000 euroa. Siten tontit-yksikön päällikkö on oikeutettu päättämään alennuksesta.