Vuokrausperiaatteet, tontit 33130/10, 33130/11, 33130/18 ja 33130/19, Kaarela, Kannelmäki

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Varauspäätökset

Kaupunginhallitus on 17.8.2015 § 749 varannut Kannelmäen liikerakennusten tontit 33130/1 ja 33131/1 kumppanuuskaavoitusta ja asuntohankkeiden suunnittelua varten 31.12.2020 saakka mm. seuraavasti:

• Kiinteistö Oy Vanhaistentie 3:n osalta varaus kohdistuu ainoastaan tonttiin 33131/1 ja Kannelmäen ostoskeskus Oy:n varaus ainoastaan tonttiin 33130/1.
• Varausalueelle vastaisuudessa kaavoitettavasta asuinrakennusoikeudesta vähintään noin 20 % tulee toteuttaa valtion tukemana vuokra-asuntotuotantona (ns. pitkä korkotuki) ja enintään noin 80 % sääntelemättömänä asuntotuotantona. Kaupungin niin vaatiessa edellä mainittu noin 20 %:n osuus asuinrakennusoikeudesta tulee toteuttaa hintakontrolloituna omistusasuntotuotantona.  
• Asuinrakennusoikeudesta vähintään noin 35 % tulee toteuttaa omistusasuntotuotantona. Mikäli varausalueelle ei toteuteta valtion tukemaa vuokra-asuntotuotantoa, asuinrakennusoikeudesta vähintään 50 % tulee toteuttaa omistusasuntotuotantona.  
• Varauksensaajat ovat velvollisia hyväksyttämään mahdollista valtion tukemaa tuotantoa varten valittavan yhteistyökumppanin kiinteistöviraston tonttiosastolla.  
• Varauksensaajat vastaavat kustannuksellaan muun ohella kaikista tonttien rakentamiskelpoiseksi saattamisen edellyttämistä rakennusten purku- ja muista toimenpiteistä.
• Varausalue tulee pyrkiä toteuttamaan vaiheittain siten, että alueella nykyisin olevat keskeiset kaupalliset palvelut voidaan kohtuudella turvata rakentamisen aikana.

Kiinteistölautakunta on 9.3.2017 § 107 muuttanut kaupunginhallituksen 17.8.2015 tekemää päätöstä siten, että varauksensaajaksi tuli purkautuneiden Kiinteistö Oy Vanhaistentie 3:n ja Kannelmäen ostoskeskus Oy:n sijaan Pohjola Rakennus Oy:n perustamat asunto-osakeyhtiöt. Lisäksi kiinteistölautakunta esitti kaupunginhallitukselle, että kiinteistölautakunta oikeutetaan myymään varausalueeseen sisältynyt liiketontti (AL) 33130/6 varauksensaajalle siten hinnoiteltuna, että tonttiin sisältyneen asuinrakennusoikeuden osalta hinta on 540 euroa/k-m². Liike- tai niihin verrattavien tilojen osalta sekä toimistotilojen ja muiden vastaavien tilojen osalta perittäväksi kauppahinnaksi esitettiin 325 euroa/k-m².

Tonttipäällikkö on 11.6.2020 § 36 tarkentanut rahoitus- ja hallintamuotoa koskevia edellä mainittuja varauspäätöksiä tonttikohtaiseksi. Päätöksen mukaan tonteille 33130/10 ja 11 toteutetaan vapaarahoitteista omistusasuntotuotantoa ja tontin 33130/9 yhteensä 5 700 k-m²:n suuruisesta rakennusoikeudesta 1 500 k-m² voi olla vapaarahoitteista vuokra-asuntotuotantoa, muun rakennusoikeuden eli 4 200 k-m²:n ollessa pitkällä korkotuella toteutettavaa asumisoikeus- ja vuokra-asuntotuotantoa.

Asemakaava- ja tonttitiedot

Kaupunginvaltuusto on 31.8.2016 § 220 hyväksynyt Kaarelan tontin 33130/1, korttelin 33131 sekä katu- ja puistoalueiden asemakaavan muutoksen (nro 12381, Kannelmäen ostoskeskuksen alue). Asemakaava on tullut lainvoimaiseksi 14.10.2016.

Kannelkorttelin pohjoisosan tonttien pinta-alat, osoitteet, rakennusoikeudet, kaavamerkinnät sekä hallinta- ja toteutusmuodot ilmenevät liitteenä 2 olevasta tonttiluettelosta.

Vuokrausperiaatteet

Vertailutiedot

Kaupunginvaltuusto on 16.2.2022 § 31 vahvistanut Kuninkaantammessa sijaitsevien asuinkerrostalotonttien vuokrausperiaatteet seuraavasti:

• Asuinkerrostalotonttien (AK) 33414/1, 33415/1, 33416/1 ja 33419/1 tai niistä muodostettavien tonttien vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana asuinkerrosneliömetrihintana hintakontrolloidun (puoli-hitas) tai sääntelemättömän asuntotuotannon osalta vähintään 33 euroa, mikä vastaa rakennusoikeuden yksikköhintaa 688 €/k-m² (ind. 2/2022=2084).
• Kuninkaantammessa uusimmissa vertailukaupoissa kerrostalotonttien yksikköhinnat ovat olleet tasolla 677–727 €/k-m² + purkukustannukset.
• Kuninkaantammen alueen hintatasoa on tonttimaan osalta pidetty Kannelmäkeä edullisempana.  

Muita arvioon vaikuttavia tekijöitä

• Kannelmäki on perinteisesti ollut edullisemman hintaluokan asuinalue, mutta uusia kerrostaloja alueelle ei ole rakennettu vuosiin ennen arvion kohteena olevaa korttelia.
• Alueelle on hyvä saavutettavuus julkisilla liikennevälineillä. Rautatieasemalle on matkaa noin 600 metriä ja korttelin vierestä kulkee bussireitti.
• Kannelmäessä on hyvät kaupalliset palvelut kauppakeskus Kaaressa, jonne kohteesta on matkaa noin 700 metriä.
• Kohde sijaitsee valmiiksi rakennetussa kaupunkirakenteessa. Kun arvion kohteena oleva kortteli on rakennettu, niin lähiympäristössä ei ole odotettavissa häiriötä aiheuttavaa rakentamista toisin kuin monella pitkään rakenteilla olevalla uudella asuinalueella.
• Rakennettavat rakennukset tulevat olemaan 5–8 -kerroksisia, mikä on rakennuskustannusten kannalta optimaalinen kerroskorkeus.
• Tontin rakennettavuus on keskimääräistä parempi, paalutusta ei tarvita. Toisaalta autopaikkojen rakentaminen pihakannen alle vaatii louhintaa.
• Arvion kohteessa autopaikat sijoittuvat omalle tontille maan alle tulevaan lämpimään/puolilämpimään halliin, jonne pääse hissillä kustakin asuinkerrostalosta, mikä lienee paras mahdollinen ratkaisu autopaikkojen myyntiä/vuokrausta ajatellen, vaikka pihakannen alainen ratkaisu on maantasoratkaisua merkittävästi kalliimpi.

Tontit 33130/10, 33130/11 ja 33130/19

Tontit on varattu sääntelemättömään asuntotuotantoon.

Asuinkerrostalotonttien (AK) 33130/10, 33130/11 ja 33130/19 tai niistä muodostettavien tonttien ja määräosien vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana asuinkerrosneliömetrihintana vähintään 39 euroa.

Asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi rakennettavien asuntojen ulkopuolisten asuntoja palvelevien tilojen kuten varastojen, saunojen, talopesuloiden, harraste-, kokoontumis- tai vastaavien yhteistilojen osalta ei peritä maanvuokaa.

Vuokrausperiaatteen mukainen laskennallinen k-m² hintatasossa (2/2022, ind. 20,84) on noin 813 euroa. Maanvuokran teoreettinen vaikutus asumiskustannuksiin on noin 3,25 €/m²/kk.

Tonttien vuokraushinnan määrittämiseksi on tilattu ulkopuolisen arvioitsijan lausunto (Catella Property Oy) tonttien asuinrakennusoikeuden markkina-arvosta. Arviolausunto on oheismateriaalissa. Vuokrausperiaatteiden määrittelyssä ei oteta huomioon varauksensaajan vastuulla olevia kustannuksia tonttien rakentamiskelpoiseksi saattamisesta.

Tontti 33130/18

Tontti on varattu säädeltyyn asuntotuotantoon.

Vuokrausperiaatteet perustuvat Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) pitkän korkotuen asuntotuotannolle määrittelemiin rakennusmaan vuotta 2022 koskeviin aluekohtaisiin enimmäishintoihin, joissa huomioidaan tontin tuleva hallinta- ja rahoitusmuoto, sijainti, tuleva rakennustyyppi (kerrostalo/pientalo) sekä mahdolliset ARA:n hyväksymät hintaa korottavat erityistekijät. Erityisiä hintaa korottavia tekijöitä ei korttelin 33130 osalta ole olemassa.

Tontin 33130/18 yhteensä 5 105 k-m² suuresta rakennusoikeudesta 900 k-m² on osoitettu käytettäväksi liikerakentamiseen. Asemakaava mahdollistaa päivittäistavarakaupan sijoittumisen tontille. Pääosa tontin rakennusoikeudesta eli 4 205 k-m² on varattu toteutettavaksi pitkän korkotuen vuokra-asuntotuotantona tai asumisoikeustuotantona.

Asuntotontin (AK) 33130/18 tai siitä muodostettavien tonttien ja määräosien vuosivuokra määrättään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana asuinkerrosneliömetrihintana valtion korkotukeman asumisoikeus- ja vuokra-asuntotuotannon osalta vähintään 28 euroa.

Tontille mahdollisesti toteutettavista päivittäistavarakaupan tiloista vuosivuokra määrättään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana kerrosneliömetrihintana 31 euroa. Tontille toteutettavista liike-, muista myymälä-, näyttely-, toimisto- tai muista vastaavista tiloista vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana kerrosneliömetrihintana 16 euroa.

Asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi rakennettavien asuntojen ulkopuolisten asuntoja palvelevien tilojen kuten varastojen, saunojen, talopesuloiden, harraste-, kokoontumis- tai vastaavien yhteistilojen osalta ei peritä maanvuokaa.

Asuntotontin vuosivuokrasta esitetään perittäväksi 80 % siltä ajalta, jona tontille rakennettavien asuintalojen rakentamiseen myönnettyä valtion asuntolainaa on maksamatta tai jona valtio maksaa tontille rakennettavien asuntojen rakentamiseen myönnetyn lainan perusteella korkohyvitystä (korkotukea).

Tontin laskennallinen k-m² hintatasossa (2/2022, ind.20,84) on esitetyn mukaisesti noin 588 euroa ilman ARA-alennusta ja ARA-alennuksella noin 470 euroa. Maanvuokran teoreettinen vaikutus asumiskustannuksiin valtion tukemissa asumisoikeus- ja vuokra-asunnoissa on noin 2,33 €/asm²/kk ilman ARA-alennusta ja 1,87 €/m²/kk ARA-alennuksen aikana.

Tuottovaatimus ja vuokra-aika

Kaupunginvaltuuston päätöksen 1.10.1980 (asia nro 18) mukaan asuntotontin vuosivuokra on 4 % tontin laskennallisesta hinnasta, mikä määräytyy tontin pääasiallisen käyttötarkoituksen mukaisesti.

Vuokra-aika on kaikkien tonttien osalta noin 60 vuotta siten, että vuokra-aika alkaa myöhemmin päätettävästä ajankohdasta ja päättyy 31.12.2085.

Toimivalta

Hallintosäännön 7 luvun1 §:n mukaan kaupunginvaltuusto vahvistaa yli 30 vuoden pituisten maanvuokrasopimusten yleiset vuokrausperiaatteet.

Kaupunginvaltuusto on 2.2.2022 § 22 päättänyt asuntotonttien sekä asumista palvelevien tonttien maanvuokrauksen yleisistä periaatteista. Päätöksen mukaan kaupungin tontinluovutustoiminnan ennustettavuuden säilyttämiseksi on uudet periaatteet ja uusi toimintamalli tarkoitus ottaa käyttöön siirtymäajalla.

Kaupunginhallitus on 2.5.2022 päättänyt yleisten periaatteiden voimaantulosta sekä periaatteita koskevista siirtymäajoista. Päätöksen mukaan asuntotonttien sekä asumista palvelevien tonttien maanvuokrauksen yleiset periaatteet tulevat voimaan 1.7.2022 ja niitä sovelletaan sen jälkeen päätettävien maanvuokrasopimusten osalta ottaen huomioon muun muassa seuraavat poikkeukset:

• Kaupunginhallitus päättää myöhemmin erikseen maanvuokran tasotarkistusmenettelyn käyttöönotosta ja siihen mahdollisesti liittyvistä siirtymäajoista. Ennen käyttöönottoa koskevaa päätöstä asuntotonttien maanvuokran määrittämisessä noudatettava tuottotavoite on kaupunginvaltuuston päätöksen 2.2.2022 (22 §) periaatteiden mukaisesti 4 prosenttia.

• Niiden tonttien osalta, joille kaupunginvaltuusto on ennen yleisten maanvuokrausperiaatteiden käyttöönottoa vahvistanut vuokrausperiaatteet tai joiden vuokrausperiaatteiden vahvistamista koskeva asia on saatettu päätöksentekoon kaupunkiympäristölautakuntaan ennen 1.7.2022, noudatetaan päätettyjä/päätöksentekoon tuotavia vuokrausperiaatteita kuitenkin niin, että vuokrausperiaatteet ovat voimassa enintään kolme (3) vuotta päätöksentekohetkestä lukien.

Kaupunkiympäristölautakunta 10.05.2022 § 295

Esitys

Esittelijä

Lisätiedot

Maria Mannisto, tonttiasiamies, puhelin: 310 36454

Päätös tullut nähtäväksi 16.06.2022

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §