Rakennusten ja yleisten alueiden jaoston esitys kaupunginhallitukselle kaupungin sisäisessä vuokrauksessa käyttämän vuokramallin uudistamiseksi

Esitys on ehdotuksen mukainen.

Yleistä tilakustannusten kohdistamisesta ja sisäisen vuokran määrittämisestä

Sisäisen vuokrauksen tarkoituksena on havainnollistaa, kuinka tilakustannukset muodostuvat ja kohdistaa ne oikeudenmukaisesti tiloille ja toimialojen tiloja tuottamille palveluille. Sisäisen vuokran tavoitteena on mm. tehdä tilakustannukset läpinäkyviksi ja ymmärrettäviksi, kohdistaa tilakustannukset tasapuolisesti, tehostaa tilojen käyttöä sekä lisätä kustannustietoisuutta.

Sisäisen vuokrajärjestelmän tavoitteena on tilakustannusten kohdistaminen täysimääräisinä tiloja käyttävälle toimialalle ja sitä kautta palvelutuotannon kokonaiskustannuksiin. Sisäinen vuokra on kokonaisvuokra, joka koostuu neljästä pääkomponentista: pääomavuokrasta, maanvuokrasta, ylläpitovuokrasta ja hallintokulusta eli yleiskustannuksesta. Näiden lisäksi osana vuokraa voidaan periä muita eriä kuten korvaukset käyttäjäpalveluista ja toteutetuista toiminnallisista muutoksista. Sisäisessä vuokrauksessa on myös ulkoisilta vuokranantajilta vuokrattuja rakennuksia ja tiloja. Niiden sisäinen vuokra muodostuu suoraan ulkoisesta vuokrasta, johon lisätään kaupunkiympäristön yleiskustannus ja mikäli ylläpito tai osa ylläpidosta on kaupungin vastuulla, ylläpitovuokra.

Pääomavuokra muodostuu rakennuksen kulumaa vastaavasta poistosta tai investointivastikkeesta. Poistojen lisäksi pääomavuokran määrittämisessä otetaan huomioon korkokulut rahoituksesta.

Vuokran määrittäminen nykyisen pääomavuokramallissa

Nykyisessä sisäisen tilakannan vuokramallissa pääomavuokra muodostuu investoinnin korkokustannuksista 3 % ja rakennuksen kulumaa vastaavasta poistosta. Poiston määrä on 70 % investoinnista. Poistoaika on 30 vuotta.

Uudishankkeessa sekä korko että poisto määritetään tilainvestoinnin hankinta-arvosta.

Perusparannushankkeessa korko lasketaan investoinnin ja jäljellä olevan teknisen arvon summasta. Jos investoinnin hankinta-arvo ja teknisen arvon summa on pienempi kuin jälleenhankinta-arvo poisto lasketaan jälleenhankinta-arvosta. Jos investoinnin ja teknisen arvon summa on suurempi kuin jälleenhankinta-arvo, lasketaan sekä korko että poisto niiden summasta.

Rakennuksen tekninen arvo lasketaan kaupunkiympäristön tilahallintajärjestelmän teknisen arvon laskenta-ohjelmalla. Kaupunkiympäristön rakennukset ja yleiset alueet palvelukokonaisuuden tilat-palvelu määrittää rakennustyyppikohtaiset jälleenhankinta-arvot. Arvot päivitetään tarvittaessa siten, että ne vastaavat rakennusten nykylaatuvaatimusten mukaisia jälleenhankinta-arvoja.

Vuosikatteella pitäisi rahoittaa kohteiden perusparannukset ja korvaava uudisrakentaminen, eli vastata kannan vuosikulumaa. Nykyisessä vuokranmallissa pääomavuokria on päivitetty ainoastaan perusparannus- tai uudishankkeen yhteydessä. ​Tämän vuoksi perusparantamattomien kohteiden vuokrat ovat jääneet jälkeen vuokrien yleisestä hintakehityksestä ja toiminnan ja investointien rahavirta toteutui 90 miljoonaa euroa alijäämäisenä vuoden 2020 tilinpäätöksessä.

Tausta ja aikataulu

Kaupunginhallituksessa 22.6.2020 hyväksytyn toimitilastrategian toimeenpanosuunnitelmassa linjataan, että uudistetaan nykyinen tilavuokrajärjestelmä ja vanha sopimuskanta päivitetään siten, että sisäiset vuokrat kattavat kaikki omistamiseen ja ylläpitoon kuuluvat kustannukset. Uuden mallin tulee kannustaa tilojen käyttäjää ja ylläpitäjää toimimaan strategian linjausten mukaisesti ja taloudellisesti tehokkaasti. Vuokramallin uudistuksen yhteydessä tarkastellaan mahdollisuutta edistää tilojen monitoimijaisuutta sekä erottaa arvokiinteistöt vuokramallissa omaksi kokonaisuudekseen.

Lisäksi kaupunkistrategian mukaisesti on tarkoitus kehittää tilavuokrien määräytymisperiaatetta siten, että peruskorjauksista aiheutuvat korotukset vastaavat tarkemmin peruskorjausten tosiasiallista elinkaarikustannusta, jotta vältytään vuokrien liian voimakkaasta noususta johtuva palveluiden heikkeneminen.

Toimitilastrategian toimeenpanosuunnitelmassa on linjattu, että pääomavuokrien tasokorotuksiin tehtävät muutoksia valmistellaan v. 2022 ja muutokset on tarkoitus ottaa käyttöön vuoden 2023 alusta.

Vuokramallia uudistettiin vuoden 2022 talousarvion yhteydessä ylläpitovuokrien määräytymisen osalta. Nyt valmistelussa oleva vuokramallin uudistus kohdistuu pääomavuokran osuuteen.

Uusi pääomavuokramalli ja kohdekohtaiset pääomavuokrien muutokset

Uusi pääomavuokramalli koostuu kahdesta pääkomponentista, tuottovaatimuksesta ja investointivastikkeesta.

Tuottovaatimus, eli korko on säädettävä prosenttiosuus (1 - 3 %) kohteiden kirjanpidollisesta tasearvosta​. Nykyisessä pääomavuokranmallissa korko on 3 % hankkeen investoinnin ja jäljellä olevan teknisen arvon summasta. Koska Helsingin kaupungin rakennuksiin ja tiloihin liittyvät omistajapoliittiset linjauksissa linjataan, että Helsingin kaupungin tarkoituksena tai tavoitteena ei ole harjoittaa kiinteistöliiketoimintaa tai muuta aktiivista riskejä sisältävää sijoitustoimintaa. Tilojen tuottamisen ainoa tarkoitus on tarjota palveluiden ja kaupungin muun toiminnan kannalta välttämättömät tilat. Tämän takia korkotasoa ei ole muutettu uudessa vuokramallissa, mutta korko-osuus lasketaan kohteiden kirjanpidollisesta tasearvosta eikä enää hankkeen investoinnin ja jäljellä olevan teknisen arvon summasta. Tämä merkitsee, että pääomavuokran korko-osuus on jatkossa perusparannushankkeissa paljon maltillisempi kuin nykyisessä mallissa. Tavoite on, että perusparannukset ovat kilpailukykyisiä uudisrakentamisen kanssa. Lisäksi kohteissa, jossa ei ole tehty perusparannustoimenpiteitä maksetaan vähemmän pääomavuokraa kuin uudesta kohteesta. ​Ohjaavana vaikuttimena on, että mitä kalliimpi uudisrakennus tai perusparannus, sen korkeampi pääomavuokra. ​

Investointivastike määritellään jälleenhankinta-arvojen perusteella. Kohteiden jälleenhankinta-arvojen perusteella määritetään investointivastike nk. vuosittainen rakennuskannan korjaustarve ja kuluma, joka jyvitetään kiinteistötyypeittäin kohteille neliöiden suhteessa. Koska investointivastike jyvitetään kiinteistötyypeittäin yli koko tilakannan, investointivastike ei myöskään nouse perusparannuksen yhteydessä.

Uudistuksen tavoitteet

Uudistuksella tavoitteena on, että peruskorjauksista aiheutuvat korotukset vastaavat tarkemmin peruskorjausten tosiasiallista elinkaarikustannusta ja ohjaavat kustannustehokkaisiin tilaratkaisuihin. Lisäksi uudistuksen tavoitteena on, että arvokiinteistöjen perusparannusten korkeat korjauskustannukset eivät aiheuta kohtuuttomia pääomavuokria.

Kiinteistötyyppikohtainen investointivastike tasaa vuokria ja vastaa kaupunkistrategian linjaukseen ”Kaupunkistrategian mukaisesti on tarkoitus kehittää tilavuokrien määräytymisperiaatetta siten, että peruskorjauksista aiheutuvat korotukset vastaavat tarkemmin peruskorjausten tosiasiallista elinkaarikustannusta, jotta vältytään vuokrien liian voimakkaasta noususta johtuva palveluiden heikkeneminen”. Lisäksi koron laskentaperusteen muuttaminen tasearvoon pienentää perusparannuksesta aiheutuvaa vuokran korotusta. Koska kaikki vuokrat päivitetään uudistuksen yhteydessä, perusparannuksen yhteydessä vain investoinnista aiheutuva korko-osuus nousee, kun nykyisessä vuokramallissa perusparannuksen jälkeen laskettavassa vuokrassa päivittyy laskennan perusteena oleva tekninen arvo.

Tasearvoihin perustuva korko toimii toimitilastrategian mukaisena taloudellisen ohjauskeinona, joka kannustaa hillitsemään investointikustannuksia.​

Kohde- ja toimialakohtaiset pääomavuokrien muutokset

Maaliskuussa 2022 toimialojen ja liikelaitosten vuokrauksessa oli 1,8 milj. m² ja sisäisen kannan jälleenhankinta-arvo oli 8,9 mrd. euroa. Laskennassa poistoajan pituutena on käytetty toimitilakannan keskimääräistä poistoaikaa 35 vuotta. Koska laskennassa havaittiin kallioväestönsuojien vuokrien nousevan kohtuuttomasti, tarkasteltiin niiden poistoaikaa. Koska kallioväestönsuojissa kuluvaa osaa on normaaliin rakennukseen nähden merkittävästi vähemmän, muutettiin niiden poistoajaksi 50 vuotta. Tällä tavalla määritettynä sisäisiltä vuokralaisilta perittävä investointivastike on yhteensä 259 milj. euroa, joka jyvitetään kiinteistötyypeittäin kohteille neliöiden suhteessa.. Kiinteistötyyppejä on yhteensä 31 kpl ja keskimääräinen investointivastike on 11,96 euroa/m²/kk. Liiteaineistossa on esitetty yksityiskohtaiset kiinteistötyyppikohtaiset investointivastikkeet.

Sisäisiltä vuokralaisilta perittävä pääomavuokran korko-osuus laskettuna 3 % tuottovaatimuksella on yhteensä 42 milj. euroa. Osaketilojen osalta nykyiselle tilakannalle ei ole laskettu pääoman korko-osuutta. Korko-osuus lasketaan osaketilojen osalta ainoastaan uusille kohteille.​

Yhteenvetona voidaan todeta, että perusparannusten jälkeiset pääomavuokrat pienenevät 10 - 30 %. Suurimmat muutokset tapahtuvat arvokohteiden osalta. Uudisrakentamishankkeiden vuokrat nousevat keskimäärin 10 %.

Uusi vuokramalli on Kaskon pääomavuokrien osalta noin 39 milj. euroa edullisempi kuin nykyinen vuokramalli, jos nykyisen vuokramallin arvot päivitettäisiin nykyisten arvojen mukaisiksi.​

Pääomavuokrien päivittäminen

Pääomavuokrien investointivastikkeen tulisi vastata jälleenhankinta-arvoista laskettua kulumaa, koska vuosikatteella pitäisi rahoittaa kohteiden perusparannukset ja korvaava uudisrakentaminen. Rakentamiskustannukset ja jälleenhankinta-arvot ovat viime vuosina nousseet nopeammin kuin yleinen hintakehitys. Tämän vuoksi esitetään, että investointivastikkeen suuruutta tarkistetaan viiden vuoden välein koska muuten pääomavuokrat eivät vastaa jälleenhankinta-arvojen perusteella määriteltyä kulumaa.​

Lisäksi viiden vuoden välein tulee korjata tuottovaatimus vastaamaan tasearvojen muutoksia.

Jotta viiden vuoden välein tehtävä investointivastikkeiden kertakorotukset eivät olisi kohtuuttomia, investointivastikkeita tulee korjata vuosittain elinkustannusindeksillä, mikä ei kuitenkaan todennäköisesti korjaa tasoa riittävästi, koska elinkustannusindeksi ei ole viime vuosina vastannut rakennuskustannusten nousua.​

Yleiskustannuksen päivittäminen

Kaupunginhallituksen 14.12.2015 hyväksymissä tilahankkeiden käsittelyohjeissa määritetään, että yleiskustannus sisältyy ylläpitovuokraan ja ulkoa vuokrattavissa kohteissa se lisätään edelleenvuokraushintaan hallintokuluna. Yleiskustannuksella katetaan vuokraustoiminnasta aiheutuvia kuluja, joita ovat henkilöstö- ja tilakustannukset, vuokraamattomista tiloista aiheutuvia kustannukset, vakuutusrahastomaksut sekä tilojen markkinointi- ja kehittämiskulut.

Yleiskustannuksen suuruus on ollut vuodesta 2015 alkaen 0,5 euroa/m²/kk. Tilahankkeiden käsittelyohjeiden mukaan yleiskustannuksen suuruutta pitäisi tarkistaa kolmen vuoden välein.

Uudessa vuokramallissa tilahallinnon yleiskulut vyörytetään kaikille kaupungin hallitsemille tiloille. Yleiskuluihin kuuluu tilaorganisaation palkat, vuokrat, kulut tietojärjestelmistä, vakuutusmaksu, tyhjien tilojen aiheuttamat kulut ja tilojen markkinointi- ja kehittämiskulut.​

Vuokrasopimuksella oleva yleiskulu (euroa/m²/kk) määritetään siten, että edellä mainittujen kulujen summa vuositasolla jaetaan vuokratun alan summaluvulla, joka jaetaan kalenterivuoden kuukausien lukumäärällä.​

Yleiskuluihin ei sisälly hankkeissa mukana olevien henkilöiden palkat, vaan nämä sisältyvät hankkeiden investointikustannuksiin. Lisäksi yleiskustannuksiin ei sisälly kiinteistönhoidon henkilöstökuluja.​​

Yleiskulu on vuodesta 2023 alkaen 0,67 euroa/m²/kk. Yleiskulujen suuruutta on tarkoitus jatkossa tarkistaa viiden vuoden välein.​

Pääomavuokramallin uudistamisen yhteydessä tehtävät muut päivitykset

Pääomavuokramallin päivitys on mittava uudistus ja sen läpivieminen vaatii kaikkien 1 800 sisäisten vuokrasopimusten päivittämisen.

Pääomavuokramallin uudistamisen yhteydessä toteutetaan maksulajiuudistus, joka lisää tilakustannustiedon läpinäkyvyyttä sekä kustannusvastaavuuden seurantaa kaikissa läpilaskutettavissa kustannuslajeissa (ylläpito, kunnossapito, maanvuokrat, yleiskulut sekä ulkopuoliset vuokrat).​ Maksulajien päivitys mahdollistaa lisäksi sopimusten päivittämisen kustannusten muuttuessa sekä selkiyttää budjetointia ja lisää kustannusten läpinäkyvyyttä myös asiakkaalle.​

Vaikutukset käyttötalouteen

Vuoden 2023 talousarvioehdotuksen raamissa sekä talousarvio- ja taloussuunnitelmaehdotuksen 2023 - 2025 laatimisohjeessa on määritelty, että uuden vuokramallin vuokramuutosten vaikutukset käyttötalouden määrärahoihin on mahdollista siirtymävaiheessa toteuttaa kaupunkistrategian menokasvutavoitteen näkökulmasta kustannusneutraalisti. Talousarviokohdan 31002 Rakennukset toimintakatteen muutokset kompensoidaan toimialojen tilakustannuksissa täysimääräisesti.

Päätös tullut nähtäväksi 04.07.2022

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §