Vuokraus, tontti 20001/6, Tallberginkatu 1, Ruoholahti, Länsisatama, Kiinteistö Oy Kaapelitalo

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Tonttia ja sen vuokrausta koskevat tiedot

Vuokralainen pyytää päätösesityksen mukaisen tontin vuokraamista uudelleen 30 vuodeksi, koska nykyinen 1.1.1993 alkanut maanvuokrasopimus päättyy 31.12.2022.

Tontilla sijaitsee vuokralaisen omistama 6-kerroksinen ja 49 273 k-m² suuruinen Kaapelitehdas-kulttuurikeskus, jossa harjoitetaan monipuolisesti erilaista kulttuuritoimintaa musiikista tanssiin ja erilaisiin tapahtumiin. Kulttuurikeskuksessa sijaitsee myös museoita, gallerioita, kahviloita ja pieniä toimistoja.

Tontilla 20001/6 on voimassa asemakaava nro 12492 (2019), jossa se on osoitettu Y-tarkoitukseen, ja sen pinta-ala on 17 998 m² ja rakennusoikeus 63 000 k-m². Tontille saa sijoittaa tiloja myymälöitä, toimistoja, ympäristöhäiriötä aiheuttamatonta teollisuutta ja julkisia palveluita varten sekä kokoontumis-, esiintymis-, koulutus-, näyttely-, liikunta ja vapaa-ajan sekä vastaavan toiminnan tiloja.

Edellisen vuokrakauden alkaessa vuokra-alue oli pienempi käsittäen silloisen tontin 20001/5, mutta vuokra-aluetta laajennettiin kaupunkiympäristölautakunnan päätöksellä 22.10.2019 § 515, jotta Tanssin talo voitiin toteuttaa Kaapelitehtaan yhteyteen. Tanssin talo valmistui 2022 keväällä.

Tontin uudelleenvuokraus

Hakijalle esitetään vuokrattavaksi uudelleen päätösesityksen mukainen tontti 31.12.2052 saakka kulttuurikeskusta varten.

Uusia vuokrausperiaatteita ei ole vahvistettu alueelle eikä tontille.

Tontin vuokraaminen uudelleen kyseiseksi ajaksi ja tarkoitukseen on kuitenkin perusteltua, koska tontti on voimassa olevassa asemakaavassa osoitettu Y-tarkoitukseen ja yleiskaavassa osoitettu kantakaupunkialueeksi, ja yleiskaavoitusyksikkö ja asemakaavoitus puoltavat tontin vuokraamista.

Uudelleenvuokraukselle ei ole myöskään estettä, koska tontilla oleva rakennuskanta ja pihapiiri ja siihen rajautuva lähiympäristö ovat hyvässä kunnossa päätösehdotuksen mukainen vuokra-aika huomioon ottaen.

Vuokralainen on täyttänyt nykyisen maanvuokrasopimuksen mukaiset velvoitteensa.

Tontin uusi vuosivuokra

Tontin voimassa olevan maanvuokrasopimuksen vuosivuokra on n. 778 872 euroa.

Tontin uudeksi perusvuosivuokraksi esitetään 39 689,40 euroa elinkustannusindeksissä 1951 = 100, joka vastaa nykyrahassa noin 862 053,77 euroa (ind. 2172).

Uusi vuosivuokra sidotaan elinkustannusindeksin muutokseen siten kuin maanvuokrasopimuksen ehdossa on sanottu.

Uusi vuosivuokra perustuu tällä hetkellä vuokrasopimuksen käyttötarkoituksen mukaiseen tontin markkinaehtoiseen yksikköhintaan 16,11 euroa/k-m² elinkustannusindeksissä 1951 = 100 (ind.100), joka vastaa nykyrahassa noin 350 euroa/k-m² (ind. 2172), sekä kaupunginvaltuuston päättämään viiden prosentin vuotuiseen tuottoon.

Edellä sanotun vuokranmäärityksen markkinaehtoisuus on varmistettu puolueetonta arvioijaa käyttäen (CBRE Finland Oy 16.6.2022)

Lisäksi esitettävä vuosivuokra perustuu asemakaavan alittavaan 49 273 k-m²:n toteutettuun rakennusoikeuteen.

Edellä sanottu asemakaavan alittava rakennusoikeuden käyttö perustuu kaupunkiympäristölautakunnan vuosia luomaan vuokrauskäytäntöön asemakaavan rakennusoikeuden osoittauduttua tontilla liian tehokkaaksi ja siten haittaavan käyttötarkoituksen mukaista toimintaa.

Vuokrausperiaatteiden ja tontinluovutuslinjausten noudattaminen

Esitettävä tontin uudelleenvuokraus ja sitä koskeva vuokrasopimusluonnos on laadittu kaupunginhallituksen 1.4.2019, 5 § päättämien tontin luovutusta koskevien linjausten mukaisesti.

Maanvuokrasopimuksen ehdot

Uudelleenvuokrattavan tontin maanvuokrasopimuksen esitetään erityistä ehtoa, että tontin käyttötarkoitus rajoitetaan kulttuurikeskuskäyttöön, koska vuokra perustuu tähän käyttötarkoitukseen, ja siten tontilla ei sallita täysimittaista toimisto- tai liikerakentamista. Pienimuotoiset toimisto- ja liiketilat ovat kuitenkin sallittuja kulttuurikeskuskäytön yhteydessä. Lisäksi vuokralaisella on oikeus toteuttaa tontille ainoastaan 49 273 k-m² rakennusoikeutta, koska tontin vuokra perustuu tuohon asemakaavan mukaisen rakennusoikeuden alittavaan rakennusoikeuteen.

Maanvuokrasopimuksen 17a ja b §:iin esitetään otettavaksi ehdot tontilla olevan suojellun rakennuksen lunastamisesta, mikäli maanvuokrasopimus päättyy.

Lisäksi maanvuokrasopimuksen 24 – 27 §:iin esitetään erityisiä ehtoja muun muassa melusta, hulevesistä, tontille sijaitsevista johdoista ja Tallberginkadun vastaisen vuokra-alueen reunan reunatuesta.

Muuten uudelleenvuokrattavan tontin maanvuokrasopimus esitetään tehtäväksi kaupunkiympäristötoimialan tavanomaisin maanvuokrasopimusehdoin.

Toimivalta

Kaupunginvaltuuston 16.1.2019, 5 § hyväksymän johtosäännön mukaan kaupunkiympäristölautakunta antaa vuokralle toimialan hallinnassa olevia kiinteistöjä enintään 30 vuoden määräaikaisin maanvuokrasopimuksin tai toistaiseksi voimassa olevin maanvuokrasopimuksin, joissa enintään yhden vuoden irtisanomisaika.

Päätös tullut nähtäväksi 17.10.2022

OHJEET OIKAISUVAATIMUKSEN TEKEMISEKSI

Tähän päätökseen tyytymätön voi tehdä kirjallisen oikaisuvaatimuksen. Päätökseen ei saa hakea muutosta valittamalla tuomioistuimeen.

Oikaisuvaatimusoikeus

Oikaisuvaatimuksen saa tehdä

Oikaisuvaatimusaika

Oikaisuvaatimus on tehtävä 14 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Oikaisuvaatimuksen on saavuttava Helsingin kaupungin kirjaamoon määräajan viimeisenä päivänä ennen kirjaamon aukioloajan päättymistä.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi postitse, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi sähköisenä viestinä, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, kolmen päivän kuluttua viestin lähettämisestä.

Tiedoksisaantipäivää ei lueta oikaisuvaatimusaikaan. Jos oikaisuvaatimusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa oikaisuvaatimuksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Oikaisuvaatimusviranomainen

Viranomainen, jolle oikaisuvaatimus tehdään, on Helsingin kaupungin kaupunkiympäristölautakunta.

Oikaisuvaatimusviranomaisen asiointiosoite on seuraava:

Kirjaamon aukioloaika on maanantaista perjantaihin klo 08.15–16.00.

Oikaisuvaatimuksen muoto ja sisältö

Oikaisuvaatimus on tehtävä kirjallisena. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.

Oikaisuvaatimuksessa on ilmoitettava

Pöytäkirja

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä lähetetään pyynnöstä. Asiakirjoja voi tilata Helsingin kaupungin kirjaamosta.