Ilmoittautumis- ja neuvottelumenettely, Sompasaaren laivatontit, 10641/1, 10642/1, 10643/1, 10644/1, 10645/1, 10646/1 ja 10647/1, Kalasatama

HL 51 §:n korjattu vuokra-ajan päättymisen vuosiluku päätöksessä, ES 12.6.2023

(L1110-40)

Hakija ja hanke

Ms Maria Sun Of a Beach Oy (jatkossa hakija) pyytää, että sille vuokrataan päätösesityksen mukainen vuokra-alue lyhytaikaisesti rakennusluvan hakemista varten.

Hakija harjoittaa ravintolatoimintaa. Hakija on perustettu vuonna 2016, sen liikevaihto viime vuonna oli 140 000 euroa.

Ravintolalaiva M/s Maria on siirtynyt vuonna 2021 Hakaniemenrannasta alueen uudistamisen vuoksi tilapäisellä vuokrasopimuksella Sompasaaren laituriin. Hakijan tarkoituksena on nyt siirtää laiva sekä sen kelluva terassi pysyvästi Sompasaaren itäpuolelle. M/s Maria on valmistettu 1950 Hollannissa ja sen pituus on 37 m. Laivan kokonaisala on 250 m² ja sen terassi on noin 60 m². Asiakaspaikkoja on yhteensä 255 kappaletta.

Pääsyynä siirtoon on Sompasaaren ja Hakaniemenrannan välille rakennettava matala Merihaansilta, joka tulee rajoittamaan aluksen siirtomahdollisuuksia mm. huoltotelakointia varten.

Hakija haluaa hakea hankkeelle ensiksi rakennusluvan lyhytaikaisen vuokrauksen aikana. Pitkäaikainen vuokraus on tarkoitus tehdä rakennusluvan myöntämisen jälkeen vuokralaisen esittämän aikataulun mukaisesti Huhtikuussa 2024.

Hakemus ja havainnekuva laivasta ovat esityksen liitteenä 2.

Kaava- ja kiinteistötiedot

Vuokra-alue on asemakaavassa nro 12200 osoitettu vesialueella sijaitsevaksi korttelialueeksi, jolle saa sijoittaa liike-, toimisto- ja ravintolalaivoja ja niitä palvelevia rakenteita.

Vuokra-alueen pinta-ala on 1 270 m² ja sille ei ole osoitettu rakennusoikeutta. Vuokra-alue on yleiskaavassa 2016 osoitettu kantakaupunkialueeksi (C2).

Vuokra-alueelle ei saa sijoittaa asumista.

Sijaintikartta ja asemakaavaote ovat esityksen liitteinä 3-4.

Tontin vuokraaminen hakijalle

Hakijalle esitetään vuokra-alueen lyhytaikaista vuokraamista rakennusluvan hakemista varten päätösehdotuksen mukaisesti.

Vuokra-alueen vuokraaminen hakijalle perustuu Sompasaaren laivatonteista järjestettyyn ilmoittautumis- ja neuvottelumenettelyyn, jossa hakija esitti tontille toteuttamiskelpoisen esityksen alueella jo aiemmin olleen ravintolalaivan ja sen kelluvan terassin siirtämisestä Sompasaaren laiturista Sompasaaren itäpuolen laivatontille 10644/1. Menettelyssä ei saapunut muita hakemuksia ennen annetun määräajan päättymistä. Hakemus on käsitelty hakumenettelyn ehtojen mukaisesti Kalasataman aluetyöryhmässä ja se puoltaa tontin vuokraamista hankkeelle.

Lisäksi yleiskaavoitusyksikkö ja asemakaavoitus puoltavat tontin vuokraamista.

Vuokra-aika

Vuokra-aika on 9 kuukautta siten kuin päätösesityksestä ilmenee.

Vuokra

Esitettävä vuokraus perustuu vuokrasopimuksen käyttötarkoituksen (ravintolatoiminta) mukaiseen, virallisen elinkustannusindeksin "lokakuu 1951=100" pistelukua 100 vastaavaan, tontin markkinaehtoiseen yksikköhintaan 37,61 euroa/m², joka vastaa nykyrahassa (vuokraushetken pisteluvulla 3/2023=2282) 2 217,19 euroa/m².

Lisäksi esitettävä vuosivuokra perustuu laivan sekä terassin kokonaisalaan.

Lisäksi vuokraus perustuu kaupunginvaltuuston päättämään viiden prosentin vuotuiseen tuottoon ja kaupunkiympäristötoimialan vakiintuneeseen käytäntöön, jonka mukaan vuokra-alue voidaan vuokrata kuudeksi kuukaudeksi kahden kuukauden vuokraa vastaavalla vuokralla edellyttäen, että vuokralaisella ei ole vuokra-aikana oikeutta käyttää vuokra-aluetta eikä aloittaa sillä rakennustöitä erikseen sovittavia maaperätutkimuksia lukuun ottamatta.

Kaupunkiympäristön toimialan vakiintuneen käytännön mukaisesti lyhytaikainen uudelleenvuokraus on vastikkeeton, mikäli tontti on ollut vuokrattuna hakijalle rakennusluvan hakemista varten ja hakijalta on peritty ensimmäisen vuokrauksen yhteydessä lyhytaikaisista vuokrauksista perittävä kahden kuukauden vuokraa vastaava summa. Vuokra määritetään täten pidennetystä vuokra-ajasta huolimatta kahden kuukauden vuokraa vastaavaksi, sillä vuokraehdoista ja toimialan vakiintuneesta käytännöstä johtuen vuokralaisen ei katsota saavuttavan ylimääräistä etua vuokra-ajan perusteella.

Päätösesityksen mukaiseksi kokonaisvuokraksi (vuokraushetken indeksin pisteluvulla 3/2023=2282) näin ollen muodostuu 2 217,19 euroa
((250 m²+60 m²) x 37,61 euroa/k-m² x 0,05 x 22,82 /12 kk x 2 kk).

Edellä sanottujen vuokranmääritysten markkinaehtoisuus on varmistettu puolueetonta arvioijaa käyttäen (GEM Valuation Oy 18.3.2021).

Tontinluovutuslinjausten noudattaminen

Esitettävä vuokra-alueen vuokraus tehdään kaupunginhallituksen 1.4.2019 § 220 päättämien tontin luovutusta koskevien linjausten mukaisesti.

Vuokrauksen ehdot

Kaupungin vakiintuneen käytännön mukaista 6 kuukauden vuokra-aikaa rakennuslupien hakemiseksi on poikkeuksellisesti pidennetty 9 kuukauden mittaiseksi hakijan esittämään vuokrauksen alkamisaikaan saakka ilmoittautumis- ja neuvottelumenettelyn ratkaisemiseksi haetun tontin osalta.

Muut vuokraukseen esitettävät ehdot ovat kaupunkiympäristön toimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelukokonaisuuden tavanomaisen käytännön mukaisia.

Toimivalta

Kaupunkiympäristölautakunta on 4.4.2023 § 195 siirtänyt toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikölle hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 1 kohdan mukaista toimivaltaansa antaa vuokralle toimialan hallinnassa olevia rakentamattomia kiinteistöjä yritystarkoituksiin enintään 30 vuodeksi määräaikaisin maanvuokrasopimuksin, kun kiinteistön rakennusoikeus on enintään 3 000 k-m² tai toistaiseksi voimassa olevin maanvuokrasopimuksin, joissa on enintään yhden vuoden irtisanomisaika.