Toimenpidepyyntö, naapuritontin pihan luvaton korottaminen ja hulevesien aiheuttamat haitat, Punatuvantie 5, Asunto Oy Helsingin Punatuvantie 5

Kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaosto päätti velvoittaa Asunto Oy Helsingin Pakilan Uusituvan kiinteistön 91-34-38-19 omistajana nyt asetettavan juoksevan sakon uhalla avaamaan sen ja tontin 91-34-38-9 väliselle rajalle rakennusluvan 34-5399-99-A vahvistetuissa leikkauspiirustuksissa osoitetun painanteen omalta puoleltaan pääpiirustuksissa osoitetun kaltaiseksi 30.8.2023 mennessä. Muut Asunto Oy Helsingin Punatuvantie 5:n asiassa esittämät vaatimukset hylätään.

Asunto Oy Helsingin Pakilan Uusituvalle asetettavan juoksevan uhkasakon kiinteä peruserä on neljätuhatta (4 000) euroa ja lisäerä jokaisen yhden kuukauden ajanjaksolta, jolloin kyseistä velvoitetta ei ole noudatettu, on tuhat (1 000) euroa.

Ottaen huomioon sen, että vaatimukset on suurimmaksi osaksi hylätty, asiassa ei määrätä Asunto Oy Helsingin Pakilan Uusituvan maksettavaksi rakennusvalvontataksan mukaista valvontamaksua.

Jos kiinteistö tai sitä koskeva käyttöoikeus luovutetaan, on tässä päätöksessä asetetusta velvoitteesta ja uhasta ilmoitettava luovutuksensaajalle ottamalla luovutuskirjaan sitä koskeva maininta tai tiedottamisesta on huolehdittava muutoin todisteellisesti. Lisäksi velvoitetun on ilmoitettava kirjallisesti Helsingin kaupungin kaupunkiympäristön toimialan palvelut ja luvat -palvelukokonaisuuden rakennusvalvontapalveluille luovutuksensaajan nimi ja osoite.

Ottaen huomioon asian laadun, tekoa on pidettävä siinä mielessä vähäisenä, että kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaosto päättää, että asiasta ei ilmoiteta maankäyttö- ja rakennuslain 186 §:n mukaisesti poliisille esitutkintaa varten.

Pöytäkirjanote Maanmittauslaitokselle merkinnän tekemiseksi kiinteistörekisteriin.

Päätösotteet saantitodistuksella velvoitetulle sekä Asunto Oy Helsingin Punatuvantie 5:lle.

Päätöksen perustelut

Alueella on voimassa asemakaava numero 8286, joka on tullut voimaan 19.2.1981. Nyt kyseessä olevat tontit sijoittuvat asemakaavassa omakotitalojen, rivitalojen ja muiden kytkettyjen pientalojen korttelialueelle (AOR).

Asunto Oy Helsingin Punatuvantie 5, joka omistaa tontin 91-34-38-9, on rakennusvalvontaan toimittamallaan kirjallisella toimenpidepyynnöllä vaatinut, että rakennusvalvonta määrää naapuritontin 91-34-38-19 omistajan, Asunto Oy Helsingin Pakilan Uusituvan palauttamaan pihamaansa rakennusluvan mukaiseksi. Toimenpidepyynnön mukaan naapuri on rakennusluvan vastaisesti korottanut oman tonttinsa maanpinnan sillä seurauksella, että rajalla on tällä hetkellä yli metrin korkeusero. Naapurin rakennusluvassa edellytettyä ojaa ei ole toteutettu. Rajalle on rakennettu tukirakenne laudoista, ja kasvustoa/puustoa on poistettu tontilta, jolloin hulevesien hallinta on heikentynyt. Toimenpidepyynnön tekijän tontilla on havaittu huomattavaa kosteuden kerääntymistä. Yhtiön rakennuksessa on todettu kosteus- ja homevaurioita.

Asunto Oy Helsingin Punatuvantie 5:lle on myönnetty rakennuslupa 3.8.1993 § 140 (lupatunnus 34-1895-93-A) ja lopullinen loppukatselmus on pidetty 25.5.1994. Hyväksytyissä pääpiirustuksissa on esitetty pohjoisenpuoleisen rajan korkeusasemat seuraavasti: luoteen puoleisessa nurkkapisteessä 24 korko on merkitty olevan +21,20, ja koillisen puoleisessa nurkkapisteessä 25 +21.00. Rakennuksen ensimmäinen kerros on merkitty olevan korossa +21.50, ja kadun puolen nurkkapisteet on merkitty olevan koroissa +21.15 ja +20.84. Tontti on siten tasamaata. Pääpiirustuksissa ei ole erikseen esitetty pohjoisen puoleisen raja-alueen pinnanmuotoilua.

Asunto Oy Helsingin Punatuvantie 5:lle on 30.4.2019 § 20 myönnetty rakennuslupa valesokkelikorjaukselle sekä julkisivun lämmöneristys- ja tiivistyskorjaukselle sekä perustusten ja/tai kantavien rakenteiden muuttamiselle (lupatunnus 34-1048-19-D). Paritalon huoneistojen ensimmäisen kerroksen puurakenteisten, ei kantavien ulkoseinien alaosat (valesokkeli) korjataan, samoin tehdään rakenteiden liittymien tiivistystyöt. Samalla uusitaan ala- ja yläkerran ulkoseinien lämmöneristys, höyrynsulku ja sisäverhouslevytys. Asunnossa A uusitaan myös yläkerran kylpyhuone ja sauna. Rakennustyöt on rakennusvalvonnan tietojärjestelmien mukaan aloitettu. Loppukatselmusta ei ole pidetty.

Asunto Oy Helsingin Pakilan Uusituvalle on myönnetty rakennuslupa 15.2.2000, lupatunnus 34-5399-99-A. Lopullinen loppukatselmus on pidetty 28.2.2002. Hyväksytyissä pääpiirustuksissa on esitetty pihan korkeusasemat: rajapisteellä 24 +20.62, rajapisteellä 25: +21.00, rakennuksen eteläpuolen edustalla +21.80, +21.90 ja +21.80. Tontti siten laskee lyhyellä matkalla voimakkaasti kohti rajaa - korkeusero on noin 60-80 cm.

Helsingin rakennusvalvonta on pyynnöstä antanut Uusituvalle lausunnon puiden kaatamisesta 14.4.2004 (34-1051-04-M). Lausunnossa on todettu, että "vain pensasaidan istuttamiselle ja menestymiselle haitaksi olevat puut voidaan kaataa. Toimenpide on vähäinen, eikä maankäyttö- ja rakennuslain 128 pykälässä tarkoitettu lupa ole tarpeen".

Kaupunkimittaus on tehnyt paikalla korkeusmittauksia 9.1.2020. Mittauksen mukaan maanpinnan korko on rajapisteellä 24 tasossa +21.03, rajapisteellä 25 tasossa +20.86, sekä mittauspisteissä 1: +21.79, 2: +22.02, 3: +22.11, 4: +21.78, 5 +21.62.

Helsingissä on 30.11.2012 saakka ollut käytössä NN-korkojärjestelmä. Korkeusjärjestelmän avulla määritellään kohteen sijainti kartalla ja paikkatietoaineistossa. 1.12.2012 pääkaupunkiseudun kunnat ottivat käyttöön yhteisen N2000-korkeusjärjestelmän. Tässä yhteydessä Helsingissä siis siirryttiin NN-järjestelmästä N2000-järjestelmään. NN- korkeusjärjestelmän ja N2000-korkeusjärjestelmän ero on Helsingissä 305 millimetriä. Vertailukelposet arvot saadaan siten lisäämällä vanhoihin, ennen vuotta 2012 annettuihin korkopisteiden arvoihin 305 mm.

Rajapisteiden 24 ja 25 vertailukelpoiset lukemat ovat siten seuraavat.

Rajapiste 24:
Punatuvantie 5:n pääpiirustukset +21.20+ 305mm =+21.505
Uusituvan pääpiirustukset +20.62 +305mm = 20.925
Kaupunkimittaus +21.03

Rajapiste 25:
Punatuvantie 5:n pääpiirustukset +21.00+305 mm = +21.305
Uusituvan pääpiirustukset +21.00+305mm = +21.305 mm
Kaupunkimittaus: +20.86.

Kaupunkimittauksen mittaustulokset tarkoittavat käytännössä sitä, että rajapisteellä 24 maanpinta on tällä hetkellä samassa tasossa kuin kummankin asunto-osakeyhtiön omissa hyväksytyissä pääpiirustuksissa on esitetty. Rajapisteellä 25 maanpinta olisi tällä hetkellä noin 45 cm alempana kuin pääpiirustuksissa on esitetty. Asunto Oy Helsingin Pakilan Uusituvan tontti on jo rakennusluvan myöntämisen aikaan laskenut voimakkaasti kohti Asunto Oy Helsingin Punatuvantie 5:n rajaa.

Asunto Oy Helsingin Pakilan Uusituvan asuinrakennuksen vierustalla maanpinta on hyvin lähellä pääpiirustuksiin merkittyä korkeusasemaa kuitenkin siten, että maanpinta on rakennuksen vierustallakin vuonna 2020 mittauksessa hieman alempana kuin pääpiirustuksissa on esitetty.

Maanpintaa ei siten ole nostettu Asunto Oy Helsingin Pakilan Uusituvan tontilla siitä, mitä rakennuslupapäätöksen yhteydessä hyväksytyissä pääpiirustuksissa on esitetty. Pihamaan korkeussuhteita ei ole olennaisesti muutettu siitä, mitä vahvistetut piirustukset osoittavat. Pihamaa on korkeusasemiltaan myönnetyn rakennusluvan mukainen.

Pääpiirustuksissa on hulevesien hallinnan osalta esitetty, että katoilta tulevat sadevedet ohjataan sadevesiviemäreiden kautta Uudentuvantien puolelle hulevesiviemäriin. Paikalta otetut valokuvat tukevat tätä, eikä asiassa ole muutenkaan ilmennyt, että tilannetta olisi muutettu. Ratkaisu on siten rakennusluvan mukainen.

Asunto Oy Helsingin Pakilan Uusituvan vahvistetut pääpiirustukset ovat sen ja Punatuvantie 5:n rajalle sijoittuvan ojan suhteen jossain määrin ristiriitaiset. Leikkauspiirustuksessa on esitetty Uusituvan ja Punatuvantien tonttien rajaille selkeä painanne tai oja. Painanne sijoittuisi molemmin puolin tontin rajaa siten, että tontin raja sijaitsee keskellä painannetta. LVI-1 asemapiirustuksessa painanne on nimetty rajaojaksi. Piirustuksista ei ilmene, mihin oja johtaa, eikä piirustuksista yksiselitteisesti ilmene, kuinka syvä painanteen on tarkoitettu olevan. Vahvistetuista pääpiirustuksista voidaan kuitenkin päätellä, että Uusituvan ja Punatuvantie 5:n tonttien rajalle on pääpiirustuksissa suunniteltu selkeä painanne. Asunto Oy Punatuvantie 5:n pääpiirustuksissa ei ojasta tai painanteesta ole mainintoja.

Paikalta otetuista valokuvista ilmenee, että edellä mainittu painanne/oja ei ole tällä hetkellä selkeästi havaittavissa. Rajan tuntumaan on Uusituvan puolelle istutettu pensasaita, joka osaltaan hyödyttää hulevesien hallinnassa. Uusituvan tontti on luonnostaan korkeammalla kuin Punatuvantie 5:n tontti, ja ilmeisesti tästä syystä on rakennusluvassa esitetty oja/painanne tonttien rajalle. Painanne toiminee jonkinlaisena imeytysojana. Painanteen voidaan katsoa olevan edelleen tarpeen. Asiassa on siten velvoitettava Asunto Oy Helsingin Pakilan Uusitupa avaamaan painanne selkeämmin esille omalta puoleltaan siten, että se on rakennusluvan yhteydessä vahvistetussa leikkauspiirustuksessa esitetyn kaltainen.

Kun rajalla olleet lautarakenteet on poistettu, ja kun asiassa on ilmennyt, että Asunto Oy Helsingin Pakilan Uusituvan pihamaa on korkeusasemaltaan myönnetyn rakennusluvan mukainen, ja kun hulevesien hallinta tontilla on edellä mainittua painannetta lukuun ottamatta myönnetyn rakennusluvan mukaista, ei asiassa ole perusteita ryhtyä muihin toimenpiteisiin. Puiden kaatamiselle on pyydetty ja saatu rakennusvalvonnalta lausunto, jonka mukaan toimenpide on vähäinen. Esitetystä selvityksestä ei ole ilmennyt, että asiassa olisi toimittu maankäyttö- ja rakennuslain 165 §:n vastaisesti muuttamalla luonnollista vedenjuoksua kiinteistöllä. Asunto Oy Helsingin Punatuvantie 5:n vaatimukset hylätään muutoin kuin edellä mainitun painanteen osalta.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslain 103 f §:n mukaan kiinteistön omistajan tai haltijan on johdettava kiinteistön hulevedet kunnan hulevesijärjestelmään, jos niitä ei voi imeyttää kiinteistöllä tai jos niitä ei johdeta vesihuoltolain 17 a §:ssä tarkoitettuun vesihuoltolaitoksen hulevesiviemäriverkostoon.

Maankäyttö- ja rakennuslain 103 k §:n mukaan kunnan määräämä monijäseninen toimielin voi antaa kiinteistön omistajalle tai haltijalle määräyksen hulevesistä aiheutuvan haitan poistamiseksi. Jos hulevesistä aiheutuvan haitan poistaminen vaatii usean kiinteistön yhteisiä järjestelyjä, kunnan monijäseninen toimielin voi kiinteistön omistajan aloitteesta ja muita kiinteistön omistajia tai haltijoita kuultuaan määrätä kiinteistön tai kiinteistöjen hulevesien johtamisesta tai muista hulevesien hallinnan toimenpiteistä.

Maankäyttö- ja rakennuslain 165 §:n mukaan jos rakennuspaikkana olevan kiinteistön maanpinnan luonnollista korkeutta muutetaan tai suoritetaan muita toimenpiteitä, jotka muuttavat luonnollista vedenjuoksua kiinteistöllä, kiinteistön omistaja tai haltija on velvollinen huolehtimaan siitä, ettei toimenpiteistä aiheudu huomattavaa haittaa naapurille. Mikäli kiinteistön omistaja tai haltija laiminlyö velvollisuutensa, kunnan rakennusvalvontaviranomaisen on hakemuksesta määrättävä haitan korjaamisesta tai poistamisesta.

Helsingin kaupungin rakennusjärjestyksen 14 §:n mukaan pihamaan korkeusaseman on sopeuduttava olemassa olevan ympäristön ja suunniteltuihin katualueen ja naapurikiinteistöjen korkeusasemiin. Pihamaan korkeussuhteita ei saa ilman rakennusvalvontaviranomaisen lupaa olennaisesti muuttaa siitä, mitä rakennusluvan myöntämisen yhteydessä vahvistetut piirustukset osoittavat. Rakennuksen rakentamisen ja sen laajentamisen yhteydessä pihamaa on suunniteltava ja toteutettava niin, ettei rakentamisella lisätä hulevesien valumista tontin rajan yli naapurin puolelle.

Asunto Oy Helsingin Punatuvantie 5:n toimenpidepyyntö

Asunto Oy Helsingin Punatuvantie 5 on rakennusvalvonnalle tekemällään toimenpidepyynnöllä vaatinut, että rakennusvalvonta määrää naapurin, Asunto Oy Helsingin Pakilan Uusituvan pihamaan järjesteltäväksi rakennusluvan mukaiseksi.

Toimenpidepyynnössä todetaan, että naapuri on korottanut rakennusluvan vastaisesti oman tonttinsa maanpinnan sillä seurauksella, että tontin rajalla on tällä hetkellä yli metrin korkeusero. Naapurin rakennusluvassa on edellytetty ojan rakentamista rajalle, mutta ojaa ei ole toteutettu. Rajalle on rakennettu tukirakenne laudoista. Tukirakenteen pettämisen jälkeen maa on valunut tontillemme. Lankkujen lahoamisen myötä rottia pesiytyi rajalle. Lisäksi kasvustoa/puustoa on poistettu tontilta, joka on yhä heikentänyt hulevesin hallintaa. Punatuvantie 5:n tontilla on havaittu maan nostamisen jälkeen huomattavaa kosteuden kerääntymistä, jota on pyritty hallitsemaan yhtiön omilla istutuksilla. Yhtiön rakennuksessa on todettu kosteus- ja homevaurioita. Vaurioista on aiheutunut terveyshaittaa yhtiön asukkaille. Yhtiön kiinteistölle kohdistuu luvattoman tontin korottamisen takia kestämätön kosteuden kertyminen, koska naapurin sadevedet eivät imeydy riittävän nopeasti, vaan kerääntyvät alempana olevalle tontille.

Asunto Oy Helsingin Pakilan Uusituvan vastine

Rakennusvalvonta on varannut naapuritontin haltijalle, Asunto Oy Helsingin Pakilan Uusituvalle tilaisuuden antaa vastine toimenpidepyynnön johdosta. Lisäksi rakennusvalvonta on pyytänyt vastauksia erillisiin kysymyksiin. Vastineessa on todettu muun ohella seuraavaa:

Uusitupa kiistää Punatuvan toimenpidepyynnössä esittämät väitteet. Uusitupa ei ole korottanut oman tonttinsa maanpintaa rakennusluvan (liite 1) vastaisesti. Korkeudet on tarkistettu toimenpidepyynnön johdosta Helsingin kaupungin rakennusvalvonnan suorittamassa mittauksessa 9.1.2020 (liite 2). Rakennusvalvonta (valvontainsinööri Stefan Friman) totesi mittauksen perusteella, että toimenpiteisiin ei ole aihetta.

Uusitupa kiistää aiheuttaneensa kosteus- tai homevaurioita Punatuvan rakennuksille. Saatuaan korvausvaatimuksen Punatuvalta vuonna 2019 Uusitupa on tarkistuttanut Punatuvan kiinteistön Pauli Levyn (pätevöitynyt kuntoarvioija, ins. asuntokaupan kuntotarkastaja (AKK)) toimesta 19.8.2019. Mikään seikka ei viittaa siihen, että Uusituvan piha-alueiden maanpinnan korkeus olisi syy-seuraus suhteessa Punatuvan rakennusten väitettyihin kosteusvaurioihin ja korjaustarpeisiin. Kyse on sen sijaan mitä ilmeisimmin As Oy Helsingin Punatuvantie 5:n yhtiön rakennusten ja salaojajärjestelmän rakennustavasta, niiden ikääntymisestä, mahdollisista rakennusvirheistä, peruskorjaustarpeesta ja huoltotoimien laiminlyönneistä. Näistä tarkemmin tarkastuksen muistiossa (liite 3).

Tonttien raja-alue on ollut rakentamisen jälkeen Uusituvan osalta vaaditun mukainen, koska se on rakennustarkastuksessa (28.2.2002) hyväksytty. Raja-aluetta ei ole rakennusvaiheen päättymisen jälkeen Uusituvan toimesta muutettu. Uusituvan piha-alue laskeutuu penkereenä kohti kiinteistöjen välistä rajaa rakennuspiirustusten mukaisesti. Uusitupa ei ole ohjannut hulevesiä rajalle koskaan. Uusitupa ei ole havainnut, että raja-alueelle olisi kertynyt vettä. Edellä mainitussa tarkastuksessa 2019 todettiin, että hulevesien valumiselle naapuritontin puolelle ei ollut näkyvissä teknistä syy/seuraussuhdetta, eikä Punatuvan alueelle valuneesta vedestä ollut näkyvissä mitään merkkejä (liite 3). Punatupa ei ole nostanut esiin väitettyä piha-alueensa kosteusongelmaa tai hulevesiongelmaa lähes 20 vuoteen, ennen vuotta 2019. Uusituvan ja Punatuvan rajalla ei ole enää toimenpidepyynnössä mainittua vaahteraa. Myöskään laudoista rakennettuja tukirakenteita tai tukimuureja ei Uusituvan puolella ole.

1) Miten hulevedet on As Oy Helsingin Pakilan Uusituvan tontilla hoidettu?
Sekä etupihan että takapihan hulevedet menevät kaupungin hulevesiviemäriin, jonne ne on johdettu rakennusten valmistumisesta alkaen (liite 4). Järjestelmä toimii hyvin, pihoilla ei seiso vettä eikä vesi valu naapureiden pihoille (liite 3).
2) Rakennusluvan myöntämisen yhteydessä hyväksytyssä asemapiirustuksessa on tonttien rajalle merkitty oja. Onko tämä oja tällä hetkellä olemassa?
On. Uusituvan piha-alue laskeutuu penkereenä ojaan rakennuspiirustusten mukaisesti. Uusitupa ei ole täyttänyt ojaa. Oja ei kuitenkaan näyttäisi johtavan minnekään. Uusitupa ei ole havainnut, että ojaan kertyisi vettä. Edellä mainitusta tarkastusmuistiosta käy ilmi, että Punatupa säilyttää klapipinoa kiinteistöjen rajalla. Klapit näyttivät olevan kauttaaltaan kuivia ja vailla näkyviä lahovaurioita. (liite 3)
3) Onko toimenpidepyynnössä mainittu laudoista tehty tukirakenne vielä rajalla?
Ei.
4) Onko As Oy Helsingin Pakilan Uusituvan tontilla suoritettu jotain tonttia korottavia toimenpiteitä rakennuksen valmistumisen jälkeen?
Ei. Uusituvan piha-alueet on rakennettu rakennusluvan mukaiseen korkeuteen. Rakennuttaja toteutti maansiirtotyöt kiinteistöä rakennettaessa vuonna 2000, ja ne on hyväksytty asianmukaisesti rakennusvalvonnan tarkastuksessa. Kaikki tämä on tapahtunut ennen nykyisiä omistajia. Piha-alueen korot on tarkistettu Helsingin kaupungin rakennusvalvonnan toimesta 9.1.2020 (liite 2). Niissä ei ollut huomauttamista Uusituvalle. Vuonna 2004 Uusituvan tontin etelärajalta poistettiin siellä sijanneita puita ja risukkoa ja ne korvattiin kaupungin ohjeistuksen mukaisesti pensasaidalla. Pensaille kunnostettiin kasvualusta, ja kaikki kiinteistön nurmikkoalueet kunnostettiin myös samalla lisäämällä niihin vähäinen määrä multaa. Pensasaidan juurtumista tukemassa penkereessä oli väliaikaisesti vuosina 2004 - 2005 muutama matala tukilauta. Kyse ei ole ollut kiinteästä tukimuurista. Toimenpide käytiin ennalta läpi kaupungin kanssa, siihen pyydettiin lausunto, joka saatiin 14.4.2004. Lausunnossa todettiin "Vain pensasaidan istuttamiselle ja menestymiselle haitaksi olevat puut voidaan kaataa. Toimenpide on vähäinen, eikä maankäyttö- ja rakennuslain 128 pykälässä tarkoitettu lupa ole tarpeen". Tämän kunnostuksen yhteydessä Uusitupa tilasi myös rajan määrityksen, jotta kunnostustyö kohdistuisi vain Uusituvan piha-alueelle. Rajapyykkien ja rajalinjan kohdalla maantasoa ei ole muutettu lainkaan.
5) Rakennusvalvonnan tietojen mukaan arboristi on tutkinut rajan tuntumassa sijaitsevaa/sijainnutta vaahteraa. Mitä arboristi on lausunut puun kunnosta? Onko lausunto kirjallisena?
Uusituvan ja Punatuvan rajalla ei ole enää toimenpidepyynnössä mainittua vaahteraa. Liitteenä arboristin sähköposti tarkastuksesta (liite 5).

Lisäselvitykset

Asunto Oy Helsingin Punatuvantie 5 on antanut lisälausunnon.

Asunto Oy Helsingin Pakilan Uusitupa on antanut lisälausunnon.