Poikkeaminen, Kamppi, Kalevankatu 48, Kiinteistö Oy Kaartin Lasaretti

Kaupunkiympäristölautakunta päätti hyväksyä kaupungin 4. kaupunginosan (Kamppi) korttelin 4078 tonttia nro 2 (osoitteessa Kalevankatu 48) koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista voimassa olevasta asemakaavasta nro 9418 seuraavasti:

Kaupunkiympäristölautakunta päätti myöntää poikkeamisen seuraavilla ehdoilla:

Maksu

3 346,50 euroa

Hakija

Kiinteistö Oy Kaartin Lasaretti

Rakennuspaikka

4. kaupunginosan (Kamppi) korttelin 4078 tontti 2

Hakemus

Hakija hakee lupaa päiväkodin (2 850 k-m²) rakentamiseen poiketen voimassa olevasta asemakaavasta nro 9418.

Hakija perustelee hakemustaan sillä, että rakennus soveltuu muutettavaksi päiväkodiksi hyvin keskeisen sijainnin sekä alkuperäisen rungon mahdollistaman huonejakauman ansiosta. Toiminta sopii hyvin rakennukselle asetettuihin suojelutavoitteisiin ja yhteistyö kortteliin sijoittuvan kansainvälisen Jules Verne -koulun kanssa mahdollistaa piha-alueen aktiivisen hyödyntämisen ulkoilualueeksi.

Lisäksi hakija hakee poikkeamista kaavan mukaisesta kerrosalasta (2 250 k-m²). Kerrosala ylittyy 600 k-m²:llä (27 %). Rakennuksen kiinteistörekisterin mukainen kerrosala on 1 620 k-m². Uusia pääkäyttötarkoituksen mukaisia tiloja sovitetaan olemassa oleviin kattorakenteisiin. Osittain tiloja laajennetaan myös nykyisen kellarin alueelle. Laajennukset tapahtuvat nykyisen rakennusrungon sisällä.

Hakija esittää poikkeamista rakennuksen meluntorjunnasta siten, että meluntorjunnassa noudatetaan voimassa olevia nykysäädöksiä. Hakija perustelee poikkeamista sillä, että asemakaavassa korttelin rakennuksille osoitettu ääneneristysvaatimus on sama riippumatta siitä, minkä kadun varrella rakennus sijaitsee tai mitä toimintoja rakennuksiin osoitetaan. Rakennuksen nykyiset ikkunat on tarkistettu mittauksin ja akustikon mukaan nykyiset ikkunat kunnostamalla voidaan saavuttaa tarvittava ääneneristys päiväkotikäyttöön.

Hakija esittää ikkunoiden korjaamista suojelutavoitteiden mukaisesti kunnostamalla nykyiset vanhat ikkunat alkuperäisen kaltaisiksi.

Suunnitelmissa kattoa esitetään korotettavaksi 24 cm ja työmaa-aikana päiväkodin pihaa esitetään vaiheistettavaksi eri sijainteihin työmaan edetessä.

Päiväkotihanketta perustellaan myös sillä, että huonoon kuntoon päässeiden rakennusten elinkaaren ja säilymisen kannalta on tärkeää saada suojelukohteiden perusparannus käynnistettyä ja saattaa rakennukset takaisin käyttöön sekä säännöllisen huollon ja ylläpidon piiriin. Päiväkoti myös korvaa lähialueelta poistuneita muita päiväkotiyksiköitä. Valmistuessaan päiväkoti tulee olemaan osittain ympärivuorokautisessa käytössä. Lisäksi hakijan mukaan rakennuksen perusparannus ja tilojen laajennus tukee sekä valtion että Helsingin kaupungin tavoitteita tehostaa olemassa olevan kiinteistökannan käyttötehokkuutta. Samalla kaupunkistrategian mukaiset tavoitteet ilmastonmuutoksen hillitsemisestä toteutuvat.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 14.2.1991 vahvistettu asemakaava nro 9418. Asemakaavan mukaan korttelin pääkäyttötarkoitus on YH, Hallinto- ja virastorakennusten korttelialue. Rakennuspaikalle on osoitettu 2 250 kerrosalaneliömetriä rakennusoikeutta ja olemassa oleva rakennus on merkitty kulttuurihistoriallisesti huomattavien rakennusten suojelusta annetun lain nojalla suojelluksi rakennukseksi (sk). Rakennuksen edessä sisäpihan puolella on merkitty säilytettävä tukimuuri tai aita. Rakennuksen ympäristössä ja korttelin sisäpihalla on istutettavia alueen osia, joiden läpi saa järjestää tarpeellisia kulkuteitä. Näillä alueilla on oltava puita ja pensaita. Lisäksi rakennukset on suojattava liikennemelulta siten, että kadun puoleisen ikkunaseinän ääneneristävyys on vähintään 30 dB(A) ja aidan a-b vähintään 25 dB(A). Päiväkotia koskeva vaatimus on 35 dB(A).

Rakennus kuuluu Suomen sotaväen sairaala-alueen ns. Kaartin lasaretin korttelin, suojellusta annetun asetuksen nojalla, suojeltaviin rakennuksiin. Rakennus on Evert Lagerspetzin suunnittelema varuskuntasairaalan nk. uusi päärakennus (valmistunut 1884), joka on kaksikerroksinen rappaamaton tiilirakennus. Rakennus rajautuu Kalevankatuun. Rakennus on ollut viimeiseksi toimisto- ja kirjastokäytössä.

Tontti rajautuu kaakkoisreunaltaan alueeseen, joka on Museoviraston inventoinnissa (RKY) sisällytetty valtakunnallisesti merkittävien rakennettujen kulttuuriympäristöjen luetteloon (Esplanadi-Bulevardi).

Kaartin lasaretti-kortteli on ollut pääosin tyhjillään vuodesta 2010, kun Tukes on muuttanut pois kiinteistöltä. HGR Property Partners Oy osti kiinteistön kesäkuussa 2020 ja uuden omistajan myötä korttelin käytön suunnittelu on käynnistynyt. Asemakaavan muutos on tullut vireille vuonna 2022 ja asemakaavan muutosehdotus on ollut nähtävillä 20.3.–18.4.2023. Vuonna 2022 korttelissa on aloittanut toimintansa myös ranskankielinen Jules Verne -koulu.

Kulttuurihistoriallisesti merkittävät rakennukset, mukaan lukien Uusi varuskuntasairaala, tullaan suojelemaan korttelin tulevassa asemakaavassa. Suojelumääräyksistä on neuvoteltu Museoviraston ja Uudenmaan ELY-keskuksen asiantuntijoiden kanssa.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoituspalvelun kirjeellä (6.2.2023). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Muistutuksia saatiin 1 kpl. Muistuttajan mielestä hanke vaikuttaa muistuttajan kotikorttelin luonteen muuttumiseen epämieluisalla tavalla, jos hankkeen meluntorjunnassa noudatetaan nykyisiä voimassa olevia säädöksiä, sillä muistuttajan mielestä nykyiset säädökset eivät ole riittäviä.

Hakijalle on annettu tilaisuus antaa selityksensä annetuista muistutuksista ja lausunnoista. Hakija ilmoittaa vastineessaan, että päiväkoti ei ole melunlähde, vaan liikenteen melu aiheuttaa päiväkodille mahdollisen riskin, joka pitää toteutussuunnittelussa eliminoida nykyisten säädösten edellyttämällä tasolla. Nykyisin voimassa olevien säädösten noudattaminen Kalevankatu 48 ikkunaratkaisuja laadittaessa ei aiheuta minkäänlaista muutosta muistuttajan kotikorttelin meluolosuhteisiin tai luonteeseen, ja tästä syystä hakija pitää muistuttajan huomautusta perusteettomana.

Ajantasa-asemakaavassa (vahvistettu 1991) meluntorjuntaa koskeva kaavamääräys ei vastaa nykyisin voimassa olevia meluntorjuntaan liittyviä asetuksia ja kaavaan kirjattu yleinen määräys kadunpuolen ikkunaseinistä ei huomioi korttelia ympäröivien katujen erilaisia liikenneolosuhteita.

Kaavan meluntorjuntamääräyksien tehtävänä on huolehtia siitä, että liikenteestä aiheutuvasta ulkopuolisesta melusta ei aiheudu haittaa asemakaava-alueen rakennusten sisäpuolelle, ts. tässä tapauksessa huolehditaan, että Kalevankadun liikenteestä aiheutuva melu torjutaan Kalevankatu 48 rakennuksen ikkuna- ja ulkoseinäratkaisuin siten, että päiväkodin toiminta suojellun rakennuksen sisäpuolella on terveellistä ja turvallista.

Hakija kertoo myös, että suojellun rakennuksen ikkunoille ei lähtökohtaisesti haluta kohdentaa suurempia vaatimuksia, kuin mitä nykyiset asetukset toiminnalle asettavat. Tällä vältetään alkuperäisiin suojeltuihin ikkunoihin kohdentuva mahdollinen vaihto- tai muu ylikorjaamisen riski.

Hakemuksesta on pyydetty lausunnot kulttuurin ja vapaa-ajan toimialalta (kaupunginmuseo), kasvatuksen ja koulutuksen toimialalta, sosiaali-, terveys- ja pelastustoimialalta (pelastuslaitos), Helen Oy:ltä ja Helen Sähköverkko Oy:ltä, Museovirastolta sekä Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskukselta.

Museovirasto toteaa lausunnossaan (21.2.2023), että rakennuksen viimeaikaisin vajaakäyttö ja käyttämättömyys on kasvattanut rakennuksen korjaustarpeita. Rakennussuojelun näkökulmasta on tärkeää, että pitkään vailla käyttöä ollut rakennus korjataan sille soveltuvaan käyttöön. Nyt esitetty rakennuksen muutokset päiväkodiksi on toteutettavissa rakennuksen suojelutavoitteet huomioiden. Käyttötarkoituksen muutos säilyttää yhteyden piha-alueen vastakkaisiin rakennuksiin. Museovirasto pitää muutoksia mahdollisina edellyttäen, että poikkeamispäätöksen ehtoihin sisällytetään rakennuksen ja piha-alueiden suojelutavoitteiden kannalta riittävät ehdot. Ehdoissa tulee huomioida historiallisen sairaalarakennuksen ja siihen olennaisesti liittyvän piha-alueen ominaispiirteiden vaaliminen.

Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus (ELY-keskus) toteaa lausunnossaan (8.2.2023), että rakennus on suojeltu valtioneuvoston annetulla päätöksellä suojeluasetuksen nojalla. Asetussuojelu on voimassa, kunnes suojelu on päätetty rakennusperintö lain mukaisesti. ELY-keskus on ilmoittaa, että suojelun päättäminen on vireillä (UUDELY/7961/2020), mutta päätöstä ei ole vielä tehty. Lisäksi ELY-keskus toteaa, että asetuksella suojeltujen kohteiden suojelua valvoo Museovirasto. Museovirastolta tulee pyytää lausunto ja lupa muutoksille. Suunnitelmissa tulee tehdä yhteistyötä Museoviraston kanssa.

Muissa lausunnoissa ei ollut huomautettavaa.

Perustelut

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa, koska nykyisin tyhjillään olevan rakennuksen muuttaminen päiväkotikäyttöön lisää alueen palveluntarjontaa ja elävyyttä sekä edistää vanhan rakennuskannan korjaamista ja ylläpitämistä. Päiväkotitilat voidaan sovittaa kyseiseen rakennukseen ilman, että muutostyöt vaarantavat sen merkittäviä historiallisia arvoja. Lisäksi Kaartin lasaretin korttelissa on ympäröivään tiiviiseen kaupunkirakenteeseen verraten poikkeuksellisen suuri ja suojainen sisäpiha, jota on tarkoituksenmukaista hyödyntää lasten ulkoiluun. Haettu toimenpide on vireillä olevan asemakaavan muutoksen mukainen.

Rakennus on suojeltu valtion omistamien kulttuurihistoriallisesti merkittävien rakennusten suojelusta annetun asetuksen (278/1965, myöh. 480/1985) nojalla. Uudesta varuskuntasairaalasta on laadittu rakennushistorian selvitys (Kati Salonen ja Mona Schalin Arkkitehdit Oy, 2021). Kulttuurihistoriallisesti huomattavan arvokkaan rakennuksen tai sen sisätilojen arvoja ei saa muutostöissä vaarantaa ja vireillä olevan asemakaavan muutosehdotuksen mukaisia suojelumääräyksiä tulee muutostöissä noudattaa ja ne on asetettu poikkeamisen ehdoksi.

Asetuksella suojeltujen kohteiden suojelua valvoo Museovirasto. Muutossuunnitelma on laadittava yhteistyössä Museoviraston kanssa ja lisäksi Museovirastolta tulee pyytää lausunto suunnitelmista ennen rakennus- tai toimenpideluvan myöntämistä.

Lähikatujen liikenne aiheuttaa alueelle liikennemelua ja ilman epäpuhtauksia. Melutason ohjearvot on annettu valtioneuvoston päätöksessä 993/1992. Opetus- ja kokoontumistiloissa ohjeena on, että ulkoa kantautuvasta melusta aiheutuva melutaso sisällä alittaa melun A-painotetun ekvivalenttitason (LAeq) päiväohjearvon (klo 7–22) 35 dB. Ympärivuorokautisesti toimivan päiväkodin yöohjearvona (klo 22–7) voidaan soveltaa asumiselle annettua ohjearvoa 30 dB. Helsingin kaupungin meluselvityksen perusteella arvoituna hankkeen laatiman liikennemeluselvityksen perusteella rakennuksen Kalevankadun puoleiseen julkisivuun kohdistuu noin 61–65 dB päiväajan keskiäänitaso ja 51–55 dB yöajan keskiäänitaso. Poikkeamispäätöksessä annettu ehto ohjaa jatkosuunnittelua siten, että päiväkodin sisätiloissa saavutetaan melutason ohjearvot.

Liikenteen aiheuttamat päästöt heikentävät ilmanlaatua alueella, joskaan lähikatujen liikennemäärät eivät ole erityisen suuria. HSY:n tuottaman kattavan ilmanlaatuaineiston perusteella voidaan arvioida, ettei typpidioksidin, pienhiukkasten tai hengitettävien hiukkasten raja- ja ohjearvot ylity päiväkodin alueella. Ilmanlaadun ohjearvojen ylittyminen on kuitenkin melko epätodennäköistä. Tuloilmanottoon liittyvä poikkeamisen ehto on siitä huolimatta tarpeen vähentämään ilman epäpuhtauksille altistumista ja on tarpeen ottaen huomioon kohteessa oleskelevan väestöryhmän herkkyys ilmansaasteille.

Päiväkodin piha-alue sijoittuu rakennusten muodostamaan katveeseen, melutason ohjearvon alittavalle alueelle ja ilmanlaatuvyöhykkeiden suositusetäisyyden päähän katualueista.

Päätöksessä on annettu tarvittavat ehdot, joilla varmistetaan tulevan käytön asettamat terveellisyyden ja turvallisuuden vaatimukset.

Koulun Päiväkodin ulkoalueesta tulee laatia erillinen pihasuunnitelma ja ratkaisut tulee sovittaa historiallisen ympäristön arvoihin ja pihan suunnittelussa noudattaa vireillä olevan asemakaavan muutosehdotuksen mukaisia määräyksiä piha-alueen ratkaisuissa.

Päiväkodin pyörä- ja autoliikenteen pysäköintipaikat tulee järjestää vireillä olevan asemakaavan muutosehdotuksen mukaisien viitesuunnitelmien mukaisesti huomioiden korttelin vaiheittain rakentumisen reunaehdot. Paikkojen enimmäis- ja vähimmäismäärien osalta noudatetaan kaupunkisuunnittelulautakunnan 28.2.2017 hyväksymiä auto- ja pyöräpaikkojen laskentaohjeita. Päiväkodin saatto- ja huoltoliikkeineen järjestelyistä laaditaan liikennejärjestelypäätös kaupunkiympäristön toimialan liikenne- ja katusuunnittelupalvelun kanssa.

Poikkeamisen erityinen syy on olemassa olevan rakennuksen tarkoituksenmukainen käyttö tai hyödyntäminen, suojelutavoitteiden edistäminen, alueelle tarpeellisen palvelutason parantaminen sekä alueen kokonaissuunnitelman toteutumisen edistäminen.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä, jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Poikkeamispäätöksen tuoma arvonnousu huomioidaan asemakaavan tuomana hyötynä, kun vireillä olevan asemakaavan muutokseen liittyviä maankäyttösopimusneuvotteluja käydään maanomistajan kanssa.