Kehittämisvaraus, Koskelantie 5, Käpylä, Jatke Uusimaa Oy

Kaupunkiympäristölautakunta esittää kaupunginhallitukselle Käpylässä sijaitsevan Koskelantie 5:n tontin sekä sen länsipuolella sijaitsevan kaavoittamattoman tontin varaamista Jatke Uusimaa Oy:lle asuinrakentamista, kumppanuuskaavoitusta ja toteutusedellytysten selvittämistä varten (kehittämisvaraus) seuraavin ehdoin:

• Kehittämisvarausalue on liitekartan 1 mukainen. Alueen pinta-ala on noin 12 000 m².
• Varaus on voimassa 31.12.2025 saakka.
• Varauksensaaja on velvollinen noudattamaan liitteiden 2 ja 3 mukaisia erityisiä ja yleisiä varausehtoja.

(A1125-810)

Koskelantien ja Mäkelänkadun risteysalueen ympäristöön osoitteessa Koskelantie 5 esitetään kehittämisvarausta Jatke Uusimaa Oy:lle asuinrakentamista varten 31.12.2025 asti.

Hakemus ja hakija

Jatke Uusimaa Oy hakee kehittämisvarausta Koskelantie 5:n alueen kehittämiseksi Käpylässä. Hakemus kohdistuu korttelin 91-25-951 tonttiin 3 (nk. Kelan tontti) sekä tontin länsipuolella sijaitsevaan kaavoittamattomaan tonttiin, joka on osa kiinteistöä 91-410-2-13. Varauksenhakija on hankkinut omistukseensa entisen Kelan rakennuksen ja on ko. tontilla kaupungin maanvuokralaisena.

Jatke Uusimaa Oy (Y-tunnus 2469096-6) on osa Jatke Oy -konsernia. Jatke Uusimaa Oy on Uudenmaan alueelle asuntojen rakentamiseen erikoistunut rakennusyhtiö, joka toteuttaa asuinrakennushankkeita kuluttaja-asiakkaille, tunnetuille rakennuttajille sekä sijoittajille.

Tietoa alueesta

Kehittämisvarausalue sijaitsee Käpylässä osoitteessa Koskelantie 5 (91-25-951-3), joka on voimassa olevassa asemakaavassa toimistorakennusten korttelialue (KT). Kaupungin omistaman Kelan tontin lisäksi kehittämisvarausalueeseen kuuluu Mäkelänkatuun ja Vähänkyröntiehen rajautuva kaavoittamaton alue, jossa sijaitsee tällä hetkellä huoltoasema ja pikaruokaravintola (91-410-2-13). Kehittämisvarausalue sijoittuu yleiskaavassa asuntovaltaiselle alueelle (A2), jolla korttelitehokkuus on pääasiassa 1,0–2,0.

Hankkeen kuvaus

Varauksenhakijan tavoitteena on kehittää Koskelantien ja Mäkelänkadun risteysalueen ympäristöä muuttamalla se asuinrakentamiseen kivijalkatiloineen.

Suunnitteluratkaisulla tavoitellaan kokonaisuutta, joka sopii olemassa olevaan kaupunkiympäristöön nykyistä käyttötarkoitusta paremmin. Lähiympäristön Olympiakylä ja Käpylä ovat tunnettuja ja arvostettuja asuinalueita, ja nykyisellään kehittämisalueen rakennuskanta ja toiminnot eivät vastaa ympäristöä. Suunnitteluratkaisun tavoitteena on tuottaa kehittämisalueelle kaupunkikuvallisesti ympäristöönsä sopiva ja tavoitteiden mukainen kokonaisuus, joka ottaa huomioon myös alueen ominaisuuden liikenteellisenä solmukohtana.

Suunnitelman toteutus pohjautuu Koskelantie 5:ssä sijaitsevan toimistorakennuksen osittaiseen tai kokonaan purkamiseen, lähiympäristössä sijaitsevien huoltamo- ja pikaruokaravintolarakennusten purkamiseen sekä Sofianlehdonkadun liikenteen uudelleenjärjestelyyn.

Rakentamisen määrä on alustavissa tutkielmaluonnoksissa noin 10 000 - 15 000 kerrosalaneliömetriä. Tämä tarkoittaisi yli kolmeasataa uutta asukasta. Alueen keskeisten katujen varsilla tulee mahdollistaa liike- ja muuta toimitilaa.

Suunnittelussa huomioidaan erityisesti ympäröivän alueen valtakunnallisesti arvokas kulttuuriympäristö sekä suunnittelualueen sijainti liikenteellisessä solmukohdassa. Kaupunki ja hanke tutkivat yhteistyössä Mäkelänkadun, Koskelantien ja Hakamäentien risteysalueen järjestelyjä. Alueelle tehdään asemakaavan muutos, mikäli suunnittelu etenee varausehtojen mukaisesti.

Vuorovaikutus

Suunnittelun lähtötietoja on vuorovaikutettu kehittämisvarauksen valmistelua varten. Suunnitteluratkaisun lähtökohtia sekä tutkielmakuvia esiteltiin verkkoasukastilaisuudessa 8.5.2023. Osallistujilla (34) oli mahdollisuus esittää kysymyksiä, jotka koostettiin vastauksineen (liite 4). Kysymykset liittyivät pääosin liikenneratkaisuihin sekä rakentamisen määrään ja laatuun. Tilaisuuden tallenne oli katsottavissa jälkikäteen.

Kerro kantasi -kyselyssä 8.5. - 28.5.2023 vastaajia pyydettiin kertomaan oma näkemyksensä suunnittelun lähtötiedoista; mitä hyvää ja kehittämiskelpoista niissä on sekä mihin erityisesti tulisi kiinnittää huomiota. Vastaamisen tukena oli kuvakooste, jonka pohjalta pyydettiin näkemyksiä lähtötietoihin. Kommentteja saatiin yhteensä 85 kappaletta ja niistä tehtiin yhteenveto (liite 5). Vastaajien mielipiteet koskivat eniten rakentamista; entistä Kelan rakennusta, tulevia liiketiloja ja rakentamisen tapaa yleisesti. Toiseksi eniten vastauksissa nousivat esiin liikenneteemat; Mäkelänkadun ja Koskelantien risteysalue, Sofianlehdonkadun katkaisu ja bussilinja 65:n reitti.

Vuorovaikutuksessa saatu palaute huomioidaan kehittämisvarauksen erityisissä varausehdoissa ja tulevassa asemakaavavaiheen viitesuunnitelmien laadinnassa. Seuraava vuorovaikutuksen ajankohta on asemakaavoituksen osallistumis- ja arviointisuunnitelmavaiheessa.

Varausehdot ja tontinluovutus

Aluetta kehitetään yhteistyössä kaupungin kanssa. Suunnitteluratkaisussa tulee huomioida lähiympäristön luontoarvot sekä kunnioittaa olemassa olevan ympäristön ja rakennuskannan sanelemaa henkeä. Suunnitteluratkaisussa tulee tavoitella kokonaisuutta, jossa uusien korttelien tulee liittyä kaupunkikuvaltaan, arkkitehtuuriltaan, rakentamisen korkeudeltaan sekä mittakaavaltaan luontevasti sitä ympäröiviin asuinkortteleihin. Muina keskeisinä varausehtoina ovat liikenteelliset ja teknistaloudelliset reunaehdot, vähähiiliset ratkaisut sekä asumisen rahoitus- ja hallintamuodot.

Erityiset ja yleiset varausehdot ovat liitteissä 2 ja 3. Varausehdot on valmisteltu yhteistyössä asemakaavoituspalvelun ja kaupunginkanslian kanssa.

Kehittämisvarausalueella olevien tonttien toteuttamiseen tähtäävistä varaus- ja luovutusehdoista päätetään erikseen. Kehittämisvarausaikana kaavoitettavat sääntelemättömään asuntotuotantoon osoitetut tontit tullaan todennäköisesti luovuttamaan vuokraamalla osto-optioin.

Varauksen perustelut

Hanke vastaa Helsingin yleiskaavan tavoitteisiin täydennysrakentamalla olemassa olevaa kaupunginosaa ja sen infrastruktuuria.

Koskelantie 5:n ympäristön alue varataan hakijan aloitteesta kehittämishankkeelle. Kaupunki voi varata tontteja ja alueita suoravarauksin ilman avointa hakumenettelyä kehittämishankkeita varten sekä tontin vuokralaiselle ja/tai tämän valitsemalle yhteistyökumppanille täydennysrakentamisen edistämiseksi.

Kehittämisvarausalueella olevien kerrostalotonttien varaamisesta tullaan tekemään eri esitys (ns. tonttivaraus), jos hanke osoittautuu jatkoselvittelyn aikana riittävän toteuttamiskelpoiseksi.

Toimivalta

Hallintosäännön 8 luvun 1 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaan kaupunginhallitus päättää kaupungin maa- ja vesialueiden varaamisesta rakentamiseen.

Päätös tullut nähtäväksi 28.09.2023

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §