Kehittämisvaraus, Koskelantie 5, Käpylä, Jatke Uusimaa Oy

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Hakemus ja hakija

Jatke Uusimaa Oy hakee Koskelantien ja Mäkelänkadun risteyksen ympäristössä sijaitsevan alueen (Koskelantie 5) varaamista alueen kehittämiseksi. Hakemus kohdistuu korttelin 951 tonttiin 3 (nk. Kelan tontti, kiinteistö 91-25-951-3) sekä tontin länsipuolella sijaitsevaan kaavoittamattomaan tonttiin, joka on osa kiinteistöä 91-410-2-13.

Jatke Uusimaa Oy on osa Jatke Oy -konsernia. Jatke Uusimaa Oy on Uudenmaan alueelle asuntojen rakentamiseen erikoistunut rakennusyhtiö, joka toteuttaa asuinrakennushankkeita kuluttaja-asiakkaille, rakennuttajille ja sijoittajille.

Hakija on hankkinut omistukseensa tontilla 951/3 sijaitsevan entisen Kelan rakennuksen. Kiinteistö 91-25-951-3 on vuokrattu pitkäaikaisella maanvuokrasopimuksella hakijan omistamalle Kiinteistö Oy Helsingin Käpylän Tähti -nimiselle yhtiölle 31.12.2045 saakka.

Varaushakemus on oheismateriaalissa.

Tietoa alueesta

Kehittämisvarausalue sijaitsee Käpylässä Koskelantien ja Mäkelänkadun risteysalueen ympäristössä. Varausalueeseen kuuluu osoitteessa Koskelantie 5 sijaitseva kiinteistö 91-25-951-3, joka on voimassa olevan asemakaavan mukaan toimistorakennusten korttelialuetta (KT). Lisäksi varausalueeseen kuuluu Mäkelänkatuun ja Vähänkyröntiehen rajautuva kaavoittamaton alue, jossa sijaitsee tällä hetkellä huoltoasema ja pikaruokaravintola. Helsingin yleiskaavassa 2016 varausalue on asuntovaltaista aluetta (A2), jolla korttelitehokkuus on pääasiassa 1,0–2,0. Kaupunki omistaa varausalueen.

Hankkeen kuvaus

Hakijan tavoitteena on kehittää Koskelantien ja Mäkelänkadun risteysalueen ympäristöä muuttamalla se asuinrakentamiseen kivijalkatiloineen.

Suunnitteluratkaisulla tavoitellaan kokonaisuutta, joka sopii olemassa olevaan kaupunkiympäristöön nykyistä käyttötarkoitusta paremmin. Lähiympäristön Olympiakylä ja Käpylä ovat tunnettuja ja arvostettuja asuinalueita, ja nykyisellään kehittämisalueen rakennuskanta ja toiminnot eivät vastaa ympäristöä. Suunnitteluratkaisun tavoitteena on tuottaa kehittämisalueelle kaupunkikuvallisesti ympäristöönsä sopiva ja tavoitteiden mukainen kokonaisuus, joka ottaa huomioon myös alueen sijainnin liikenteellisenä solmukohtana.

Suunnitelman toteutus pohjautuu Koskelantie 5:ssä sijaitsevan toimistorakennuksen osittaiseen tai kokonaan purkamiseen, lähiympäristössä sijaitsevien huoltamo- ja pikaruokaravintolarakennusten purkamiseen sekä Sofianlehdonkadun liikenteen uudelleenjärjestelyyn.

Rakentamisen määrä on alustavissa tutkielmaluonnoksissa noin 10 000–15 000 k-m2. Tämä tarkoittaisi yli kolmeasataa uutta asukasta. Alueen keskeisten katujen varsilla tulee mahdollistaa liike- ja muuta toimitilaa.

Suunnittelussa huomioidaan erityisesti ympäröivän alueen valtakunnallisesti arvokas kulttuuriympäristö sekä suunnittelualueen sijainti liikenteellisessä solmukohdassa. Kaupunki ja hanke tutkivat yhteistyössä Mäkelänkadun, Koskelantien ja Hakamäentien risteysalueen järjestelyjä. Alueelle tehdään asemakaavan muutos, mikäli suunnittelu etenee varausehtojen mukaisesti.

Vuorovaikutus

Suunnittelun lähtötietoja on vuorovaikutettu kehittämisvarauksen valmistelua varten. Suunnitteluratkaisun lähtökohtia ja tutkielmakuvia esiteltiin verkkoasukastilaisuudessa 8.5.2023. Tilaisuuteen osallistui 34 henkilöä. Osallistujien esittämät kysymykset on koostettu vastauksineen liitteeseen 4. Kysymykset liittyivät pääosin liikenneratkaisuihin sekä rakentamisen määrään ja laatuun. Tilaisuuden tallenne oli katsottavissa jälkikäteen.

Kerro kantasi -kyselyssä 8.5. - 28.5.2023 vastaajia pyydettiin kertomaan oma näkemyksensä suunnittelun lähtötiedoista eli siitä, mitä hyvää ja kehittämiskelpoista niissä on ja mihin erityisesti tulisi kiinnittää huomiota. Vastaamisen tukena oli kuvakooste, jonka pohjalta pyydettiin näkemyksiä lähtötietoihin. Kommentteja saatiin yhteensä 85 kappaletta ja niistä tehtiin yhteenveto (liite 5). Vastaajien mielipiteet koskivat pääosin rakentamista: entistä Kelan rakennusta, tulevia liiketiloja ja rakentamisen tapaa yleisesti. Toiseksi eniten vastauksissa nousivat esiin liikenneteemat: Mäkelänkadun ja Koskelantien risteysalue, Sofianlehdonkadun katkaisu ja bussilinja 65:n reitti.

Vuorovaikutuksessa saatu palaute on huomioitu kehittämisvarauksen erityisissä varausehdoissa ja palaute otetaan huomioon tulevassa asemakaavavaiheen viitesuunnitelmien laadinnassa. Seuraava vuorovaikutuksen ajankohta on asemakaavoituksen osallistumis- ja arviointisuunnitelmavaiheessa.

Varausehdot ja tontinluovutus

Aluetta kehitetään yhteistyössä kaupungin kanssa. Suunnitteluratkaisussa tulee huomioida lähiympäristön luontoarvot ja kunnioittaa olemassa olevan ympäristön ja rakennuskannan sanelemaa henkeä. Suunnitteluratkaisussa tulee tavoitella kokonaisuutta, jossa uusien korttelien tulee liittyä kaupunkikuvaltaan, arkkitehtuuriltaan, rakentamisen korkeudeltaan sekä mittakaavaltaan luontevasti sitä ympäröiviin asuinkortteleihin. Muut keskeiset varausehdot koskevat liikenteellisiä ja teknistaloudellisia reunaehtoja, vähähiilisiä ratkaisuja sekä asumisen rahoitus- ja hallintamuotoja.

Varauksessa noudatetaan liitteen 2 erityisiä ehtoja ja liitteen 3 yleisiä varausehtoja. Varausehdot on valmisteltu yhteistyössä asemakaavoituspalvelun ja kaupunginkanslian kanssa.

Kehittämisvarausaikana kaavoitettavat, sääntelemättömään asuntotuotantoon osoitettavat tontit tullaan todennäköisesti luovuttamaan vuokraamalla osto-optioin. Luovutusmuodosta ja -ehdoista päätetään kuitenkin myöhemmin erikseen.

Varauksen perustelut

Täydennysrakentamiseen perustuva hanke vastaa Helsingin yleiskaavan 2016 tavoitteisiin.

Kaupunginhallitus on 1.4.2019, 220 § hyväksynyt Helsingin tontinluovutusta koskevat linjaukset sekä niitä tarkentavat soveltamisohjeet. Tontinluovutusta koskevien linjausten mukaan kaupunki voi varata tontteja suoravarauksena ilman julkista hakua tapauskohtaisesti arvioitavin erityisin perustein. Soveltamisohjeen (kohta 2.5.) mukaan asuntotontteja voidaan varata ilman avointa hakumenettelyä tai kilpailua silloin, kun kilpailuttaminen tai avoimen haun järjestäminen ei ole mahdollista tonttiin kohdistuvan pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen vuoksi ja tontti varataan tontin vuokralaiselle ja/tai tämän valitsemalle yhteistyökumppanille täydennysrakentamishanketta varten. Lisäksi soveltamisohjeiden mukaan kaupunki voi varata asuntotontteja ilman julkista hakua tai kilpailua asuntotuotantoon kehittämishanketta varten. Koskelantie 5:n ympäristön alue varataan hakijan aloitteesta kehittämishankkeelle täydennysrakentamisen edistämiseksi.

Kehittämisvarausalueella olevien kerrostalotonttien varaamisesta tullaan tekemään eri esitys (ns. tonttivaraus), jos hanke osoittautuu jatkoselvittelyn aikana riittävän toteuttamiskelpoiseksi.

Kaupunkiympäristölautakunnan esitys

Kaupunkiympäristölautakunta on 26.9.2023, 491 § esittänyt alueen varaamista hakijalle. Käsitellessään esitystä lautakunta hyväksyi yksimielisesti vastaehdotuksen "Lautakunta edellyttää, että jatkovalmistelussa huomioidaan kehitysvarauksen ympäröivän alueen asukkaiden laadukkaat ja saavutettavat joukkoliikenneyhteydet yhteistyössä HSL:n kanssa. Suunnittelussa pyritään luomaan jalankulun sujuvuuden kannalta laadukasta sekä arkkitehtuuriltaan korkealaatuista Olympiakylän ja Kisakylän alueiden yhtenäistävää lopputulosta."

Tätä koskeva lisäys on tehty kaupunkiympäristölautakunnan esityksen jälkeen liitteen 2 mukaisiin erityisiin varausehtoihin. Hakija on hyväksynyt osaltaan varausehtoihin tehdyn lisäyksen.

Toimivalta

Hallintosäännön 8 luvun 1 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaan kaupunginhallitus päättää kaupungin maa- ja vesialueiden varaamisesta rakentamiseen.

Kaupunkiympäristölautakunta 26.09.2023 § 491

Esitys

Käsittely

19.09.2023 Pöydälle

Esittelijä

Lisätiedot

Anu Hämäläinen, projektipäällikkö, puhelin: 09 310 37396

Ilkka Aaltonen, tiimipäällikkö, puhelin: 09 310 36441

Outi Ruski, arkkitehti, puhelin: 09 310 15207

Noora Schalin, liikenneinsinööri, puhelin: 09 310 34889

Päätös tullut nähtäväksi 06.11.2023

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §